Cour d'appel, 09 juin 2022. 21/00712

ARRÊT N° BM/ LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 09 JUIN 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Contradictoire Audience publique du 28 Avril 2022 N° RG 21/00712 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ELU6 S/appel d'une décision du Tribunal de proximité de DOLE en date du 25 février 2021 [RG N° 1119000107] Code affaire : 51B - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion [Y] [I] [N] [R] C/ [L] ES MAN LIQ DE M. [U] [C] [P] [F] PARTIES EN CAUSE : Madame [Y] [I] [N] [R] née le 16 Mars 1962 à MADAGASCAR de nationalité française, demeurant 8 pont du bourg - 39230 LE CHATELEY Représentée par Me Lucie TEIXEIRA, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 25056/2021/2515 du 20/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) APPELANTE ET : Maître [L] [F] Es qualité de mandataire liquidateur de M. [P] [U] [C], désigné en ces fonctions selon jugement rendu par le Tribunal de Commerce de LONS LE SAUNIER en date du 9 novembre 2012. demeurant 8 Rue Louis Garnier - 25000 BESANCON Représenté par Me Jean-marie LETONDOR de la SCP LETONDOR - GOY LETONDOR- MAIROT, avocat au barreau de JURA INTIMÉ COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur E. MAZARIN , Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller L'affaire, plaidée à l'audience du 28 avril 2022 a été mise en délibéré au 09 juin 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits, procédure, prétentions et moyens des parties Suivant contrat en date du 17 septembre 2014, M. [P] [U] [C] a donné à bail à Mme [Y] [R] un logement situé 9 chemin de la Fraisière à Asnans Beauvoisin (39) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 euros payable d'avance avec effet au 1er octobre 2014. Le contrat comporte une clause résolutoire en cas d'impayés de loyers. Par jugement du 9 novembre 2012, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [U] [C]. Le 29 mars 2017, M. [U] [C] a délivré congé pour reprise à Mme [R] lui demandant de quitter les lieux pour le 1er octobre 2017. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 septembre 2018, M. [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [U] [C] a fait notifier à Mme [R] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 3 900 euros en principal pour les loyers de février à juillet 2018 et visant la clause résolutoire. Par jugement rendu le 25 février 2021, le tribunal de proximité de Dole a : - déclaré recevable la demande de M. [L] [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [U] [C] ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 novembre 2018 ; - ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion de Mme [R] ; - condamné Mme [R] à payer à M. [F] ès qualités : la somme de 21 450 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 décembre 2020 comprenant les loyers de février 2018 à novembre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à savoir la somme mensuelle de 650 euros, à ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts légaux à compter du jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ; la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les autres chefs de demandes ; - condamné Mme [R] aux dépens. Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré : - que le congé pour reprise délivré par M. [U] [C] le 29 mars 2017 était invalide, ce dernier ne pouvant agir sans son mandataire judiciaire du fait de la procédure de liquidation judiciaire qui le visait ; - que l'action de M. [F] ès qualités était recevable, l'action en expulsion et en condamnation étant une action conservatoire ne nécessitant pas l'accord des co-indivisaires pour être engagée ; - que la libération des lieux par Mme [R] avant la délivrance de l'assignation ayant abouti au jugement querellé n'était pas prouvée. Par déclaration parvenue au greffe le 24 avril 2021, Mme [R] a régulièrement interjeté appel de ce jugement et, selon conclusions transmises le 13 janvier 2022, elle demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions et de : in limine litis : - constater que l'assignation délivrée à la demande de M. [F] ès qualités est irrecevable pour avoir été délivrée pour le seul compte de M. [U] [C] alors que la maison appartient en indivision à ce dernier et à Mme [H] [V] ; - en conséquence, débouter (sic) M. [F] ès qualités de toutes ses demandes ; à titre subsidiaire : - débouter M. [F] ès qualités de toutes ses demandes après avoir constaté que M. [U] [C] lui a délivré congé le 29 mars 2017 pour le 1er octobre 2017, qu'elle n'était donc plus redevable de loyer jusqu'à cette date, qu'elle a réglé le loyer jusqu'à juin 2017, qu'elle ne réside plus dans les lieux depuis septembre 2017, qu'elle a remis les clés à M. [V], propriétaire indivise ; à titre plus subsidiaire : - lui accorder les délais les plus larges pour s'acquitter de sa dette locative ; - en tout état de cause, débouter M. [F] ès qualités de toutes ses demandes, le condamner à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de son conseil, Mme Lucie Teixeira. Elle fait valoir qu'une action en justice ne peut être considérée comme un acte conservatoire mais est un acte d'administration qui nécessite, pour qu'un indivisaire puisse le passer seul, qu'il soit titulaire des droits sur le bien à hauteur des deux tiers, ce que n'est pas M. [U] [C]. Si une somme était retenue à son encontre, elle demande qu'elle soit réduite à 2 600 euros correspondant aux loyers de juin à septembre 2017 inclus, somme déjà incluse dans la condamnation prononcée par ordonnance d'injonction de payer du 23 mars 2018. Elle dit avoir quitté les lieux en septembre 2017 suite aux menaces, insultes, harcèlement et violation du domicile de la part de M. [U] [C], avoir remis les clés du logement loué à Mme [H] [V], également propriétaire des lieux, et vivre, depuis, dans une caravane, ce qui ne lui permet plus d'exercer son activité professionnelle comme le bail mixte le lui permettait. Elle conteste le montant des impayés et argue que les loyers ont été réglés, à la demande de M. [U] [C], en espèces ou par chèques sans ordre. M. [F], ès qualités, a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 15 octobre 2021 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner l'appelante à lui verser 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Il soutient que l'action engagée tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation qui a pour objet la conservation des droits des co-indivisaires entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul. Pour le reste, il indique que Mme [R] ne lui a jamais remis les clés et qu'elle est donc toujours occupante et redevable d'une indemnité d'occupation. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. Motifs de la décision Par application de l'article 815-2 du code civil, dès lors qu'il s'agit d'assurer la conservation des biens indivis, chacun des indivisaires, sans avoir besoin de prendre la moindre autorisation de ses co-indivisaires ou du juge et sans que l'urgence ne soit requise, est investi du pouvoir d'accomplir les actes nécessaires. L'article 815-3 du même code dispose, lui, que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, accomplir les actes d'administration relevant d'une exploitation normale des biens, notamment conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, les autres actes d'administration et de disposition relevant de la règle de l'unanimité. Si la délivrance d'une mise en demeure voire d'un commandement de payer les loyers à un locataire défaillant relève de la conservation du bien est un acte conservatoire qu'un co-indivisaire peut engager seul, en revanche, l'action visant à prononcer l'expulsion d'un locataire ou à constater la résiliation par application d'une clause résolutoire, comme l'action en paiement de loyers, ne peuvent être considérées comme des actes conservatoires puisqu'elles n'ont pas pour finalité la conservation de l'état du bien, matériel ou juridique, affectant sa valeur ; ce sont des actes d'administration qui ne sont pas étrangers à une exploitation normale des biens indivis et qui requièrent donc la majorité des deux tiers des droits indivis. Dès lors, M. [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [U] [C], titulaire de la moitié seulement des droits indivis sur le bien objet du bail litigieux, ne pouvait, sans l'accord de Mme [H] [V], co-indivisaire, introduire l'action tendant à mettre fin au bail d'habitation et à obtenir la condamnation du locataire pour les loyers impayés. La cour infirme donc le jugement et déclare M. [F] ès qualités irrecevable en toutes ses demandes, faute de qualité à agir. De ce fait, la demande de Mme [R] visant à le débouter de ses demandes, après avoir prononcé l'irrecevabilité des demandes, est sans objet. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 25 février 2021 par le tribunal de proximité de Dole ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Déclare M. [L] [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [P] [U] [C] irrecevable en toutes ses demandes ; Condamne M. [L] [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [P] [U] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Mme Lucie Teixeira, avocat ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [L] [F] ès qualités de mandataire liquidateur de M. [P] [U] [C] de ses demandes en première instance et en appel et le condamne à payer à Mme [Y] [R], la somme de 2 500 euros. Ledit arrêt a été signé par M. Jean-François Lévêque, substituant M. Edouard Mazarin, président de chambre empêché, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,Le président de chambre,