Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/00073

1ère Chambre ARRÊT N°32/2023 N° RG 22/00073 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SLPA Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 31 JANVIER 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre entendue en son rapport, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 22 Novembre 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 24 janvier 2023 comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Maître [S] [A] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : Madame [C] [N] née le [Date naissance 2] 1930 à [Localité 13] demeurant [Adresse 6] [Adresse 6] représentée par son tuteur, l'Association Costarmoricaine d'Accompagnement et de Protection (ACAP), désignée par jugement du 19 janvier 2021 et dont le siège est [Adresse 5] - décédée le [Date décès 1] 2022 - Représentée par Me Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC La compagnie GAN ASSURANCES, SA immatriculée au RCS de Paris sous le n° 542 063 797, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 7] [Adresse 7] Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES La S.A.R.L. TOVIMA, inscrite au RCS de Rennes sous le n°804963320, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LAURET - PAUBLAN, avocat au barreau de QUIMPER FAITS ET PROCÉDURE Cession du fonds de commerce Par acte du 27 novembre 2014 au rapport de maître [T], notaire associé à [Localité 11], la sarl Kelig Coiffure, représentée par ses co-gérants M. [E] et Mme [M], cédait à la sarl Tovima, représentée par son gérant M. [P], au prix de 242.000 €, un fonds de commerce de coiffure mixte exploité sous le nom commercial Jalm Liberté au [Adresse 3]. Il était mentionné que le cessionnaire devenait propriétaire du fonds à compter du jour de l'acte de vente et qu'il en aurait la jouissance à compter du 1er décembre 2014, date à laquelle le cédant exploitant s'obligeait à le rendre libre de toute location, occupation et réquisition. Le droit au bail pour le rez-de-chaussée (lot n° 5) et le sous-sol (lot n° 3 et 4) et celui pour le 1er étage (lot n° 6) étaient également transférés à la sarl Tovima qui était agréée par les propriétaires respectifs, à savoir Mme [N] pour le rez-de-chaussée (salon, laboratoire, cuisine, WC) et le sous-sol (deux caves d'environ 10 m² et 9 m²) et la sci Grégau (dont les co-gérants étaient M. [E] et Mme [M]) pour l'étage (lot n° 6, un appartement d'environ 72 m² à usage de commerce de salon de coiffure). Cession des murs Les 5 et 6 mars 2015, Mme [N], représentée par Mme [G], clerc de notaire en la selarl [B]-[A], notaires à [Localité 10], vendait au prix de 250.000 € à Mme [W], présente à l'acte, les locaux loués à la sarl Tovima et désignés comme les lots n° 3 (cave), n° 4 (cave) et n° 5 (salon, laboratoire, cuisine, WC). Le compromis de vente comportait une clause de garantie de superficie du lot n° 5 pour 89,06 m² après mesurage réalisé par l'entreprise Ouest Expertises située à [Localité 12], celle-ci ayant établi un certificat le 21 décembre 2010 annexé au compromis. Une clause de diminution du prix en cas de superficie inférieure de plus d'un vingtième à la superficie était également mentionnée. Exercice de la préemption par le preneur en place Par courrier du 18 mars 2015, maître [B], notaire en la selarl [B]-[A], informait la sarl Tovima de son droit de préemption, laquelle faisait connaître par courriers recommandés des 16 et 24 avril 2015 son intention d'exercer son droit de préemption en qualité de preneur en place. Par acte du 14 août 2015 au rapport de maître [A], notaire en la selarl [B]-[A], Mme [N], représentée par M. [Z], clerc de notaire en l'étude notariale instrumentaire, cédait à la sarl Tovima, représentée par M. [P], au prix de 250.000 €, dans un ensemble immobilier, les biens et droits immobiliers ci-après désignés : cadastrés section [Cadastre 8], sis [Adresse 3] : - lot n° 3, au sous-sol, une cave d'une surface d'environ 10 m², - lot n° 4, au sous-sol, une cave d'une surface d'environ 9 m², - lot n° 5, au rez-de-chaussée, un magasin à usage de salon de coiffure, un laboratoire nord-est, un WC et un lavabo centre-nord, une cuisine nord-ouest, outre pour chaque lot un tantième des parties communes. Le prix de vente était ventilé par lot : - lot n° 3 : 760 € - lot n° 4 : 760 € - lot n° 5 : 248.480 € Les mêmes clauses de garantie de surface du lot n° 5 étaient reprises, à savoir 89,06 m², avec clause de diminution du prix en cas de superficie inférieure de plus d'un vingtième. Litige sur la superficie du lot n° 5 Soutenant avoir reçu la copie de l'acte authentique en juillet 2016 seulement, sans que celui-ci fut accompagné du certificat de superficie du lot n° 5 établi par Ouest Expertises, la sarl Tovima faisait procéder à un nouveau mesurage par M. [X] du cabinet Breizh Géo Immo qui retenait, dans son évaluation du 30 septembre 2016, les superficies suivantes : Localisation Description de la superficie privative Surfaces prises en compte (m²) Surface non prises en compte (m²) RDC laboratoire 2,05 0,00 RDC lavabo 0,85 0,00 RDC WC 1,22 0,00 RDC cuisine 7,18 1,39 RDC commerce 49,46 2,30 Ensemble lot n° 5 60,76 m² 3,69 m² sous-sol caves 14,79 m² 1,75 m² Ensemble lots n° 3 et 4 14,79 m² 1,75 m² Référé expertise et appel sur la mise hors de cause du notaire Sur assignations en référé expertise et en opérations communes, respectivement délivrées les 12 août et 8 novembre 2016 par la sarl Tovima à Mme [N] et Ouest Expertises d'une part, et maître [A] d'autre part, et après jonction des instances, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes a, par ordonnance du 19 janvier 2017, - mis hors de cause maître [A], - confié une expertise judiciaire à M. [D], - rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles, - laissé provisoirement les dépens à la charge de la sarl Tovima. Sur appel de la mise hors de cause du notaire interjeté le 12 mai 2017 par Mme [N], la cour d'appel de Rennes, retenant que le notaire avait prêté son concours à un acte faisant l'objet d'un litige, alors qu'il était tenu d'en assurer l'efficacité et était susceptible d'avoir engagé sa responsabilité extra contractuelle d'officier public et ministériel, laquelle ne pouvait être d'emblée écartée par le juge des référés, a, par arrêt du 19 décembre 2017, - infirmé l'ordonnance de référé ayant mis le notaire hors de cause, statuant à nouveau, - dit que les opérations d'expertise seraient conduites au contradictoire de maître [A], - rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles, - condamné maître [A] aux dépens. La sarl Ouest Expertise était placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 16 mars 2017. Par acte du 16 mai 2017, Mme [N] a fait assigner la SA Gan Assurances, assureur de la société Ouest Expertise, en expertise commune, demande à laquelle le juge des référés a fait droit par ordonnance du 20 juillet 2017. L'expert a déposé son rapport le 14 juin 2018. Par courrier du 6 juillet 2018, l'avocat de la sarl Tovima a sollicité les avocats des défendeurs pour parvenir à une solution amiable. Sans succès. Assignations au fond Par actes des 18 et 19 juillet 2018, la sarl Tovima a fait assigner Mme [N], la sarl Ouest Expertise et son assureur la sa Gan Assurances et maître [A] devant le tribunal de grande instance de Rennes, devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020, pour obtenir l'indemnisation de son préjudice résultant d'un déficit de surface supérieur à 1/20ème, soit la somme de 93.203 €, outre le remboursement de divers frais annexes. Par jugement du 19 janvier 2021, Mme [N] a été placée sous tutelle, la mesure ayant été confiée à l'association costarmoricaine d'accompagnement et de protection dite Acap 22 prise en son antenne de [Localité 9]. L'Acap 22 est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en réduction proportionnelle du prix, - condamné Mme [N] à payer à la sarl Tovima la somme de 79.125 € au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente par application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeté le surplus des demandes de la sarl Tovima, - condamné in solidum maître [A] et la sa Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertise à garantir Mme [N] de sa condamnation dans la limite de 95 %, - condamné maître [A] et la sa Gan Assurances à se garantir mutuellement selon le partage de responsabilité suivant : - sarl Ouest Expertise / sa Gan Assurances : 50 % - maître [A] : 50 % - dit que la sa Gan Assurances était fondée à se prévaloir à l'encontre de toutes les parties de sa franchise contractuelle égale à 10 % du montant des indemnités avec un minimum de 250 € et un maximum de 1.000 €, - condamné in solidum Mme [N], maître [A] et la sa Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertise à supporter les dépens de l'instance y compris ceux de l'instance en référé et notamment les honoraires de l'expert, - condamné in solidum Mme [N], maître [A] et la sa Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertise à verser à la sarl Tovima la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que les garanties pour ces condamnations suivent celles ordonnées pour le principal, - ordonné l'exécution provisoire. Maître [A] a interjeté appel le 7 janvier 2022 de l'ensemble des chefs du jugement. Mme [N] et la sarl Tovima ont formé appel incident. L'audience à la cour d'appel s'est tenue le 22 novembre 2022. Par courrier du 5 décembre 2022, le conseil de Mme [N] et de l'Acap 22 a informé du décès de Mme [N] survenu le [Date décès 1] 2022 à [Localité 13] et a joint le certificat de décès établi le 24 novembre 2022. PRÉTENTIONS ET MOYENS Maître [A] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 juin 2022 auxquelles il est renvoyé. Il demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel, - déclarer prescrites les demandes de la sarl Tovima à l'encontre de Mme [N], - subsidiairement, dire que la réduction de prix ne sera que de 36.659 €, - débouter Mme [N] et sa tutrice de leurs demandes à son encontre, - subsidiairement réduire la perte de chance dans de notables proportions, - subsidiairement, condamner la sa Gan Assurances à le garantir des condamnations prononcées à son encontre, - dans tous les cas, débouter la sa Gan Assurances de sa demande en garantie à son encontre, - rejeter l'appel incident de la sarl Tovima et la débouter de sa demande tendant à sa condamnation à lui payer une somme de 93.203 €, - condamner la sarl Tovima, Mme [N] représentée par sa tutrice et la sa Gan Assurances à lui verser une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, - autoriser la selarl Ab Litis de Moncuit Saint hilaire Pélois Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [N], représentée par sa tutrice l'Acap 22, expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 juillet 2022 auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris, - constater que l'action en diminution proportionnelle de prix introduite par la sarl Tovima sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est forclose, - en conséquence, la débouter de ses demandes à son encontre, - subsidiairement, - constater que la sarl Tovima ne peut prétendre qu'à la diminution proportionnelle de prix à l'exclusion de toute demande indemnitaire, - constater que Mme [N] n'a pas commis de faute susceptible de générer un préjudice éventuel et que la sarl Tovima ne justifie pas subir de préjudice, - constater que le montant de la diminution proportionnelle du prix ne peut être que de 36.659,42 € ou, éventuellement, à titre infiniment subsidiaire, 44.822,80 €, - débouter la sarl Tovima de ses demandes relatives à divers prétendus préjudices ou indemnités, - dans l'hypothèse où était mise à sa charge une quelconque somme, condamner solidairement maître [A] et la sa Gan Assurances à la garantir de toutes sommes mises à sa charge en principal, accessoires intérêts, dommages-intérêts, frais irrépétibles, dépens et frais, - dans l'hypothèse où il était considéré que la diminution proportionnelle de prix qui serait mise à sa charge ne pourrait donner lieu à garantie, condamner solidairement la sa Gan Assurances et maître [A] à lui verser à titre de dommages-intérêts du fait de la perte de chance de vendre son bien pour le même prix la même somme que celle qui serait allouée à la sarl Tovima au titre de cette diminution proportionnelle de prix ou, subsidiairement, 99 % de cette somme, - en tout état de cause, condamner solidairement maître [A] et la sa Gan Assurances à la garantir de toutes sommes mises à sa charge au titre des préjudices, indemnisations, frais irrépétibles, dépens et frais, - en tout état de cause, - condamner la sarl Tovima, à défaut solidairement la sa Gan Assurances et maître [A], à lui verser une somme de 12.200 € en indemnisation de ses frais irrépétibles, - condamner la sarl Tovima, à défaut solidairement la sa Gan Assurances et maître [A] aux dépens dont distraction au profit de la selarl Cabinet Duval, avocat. La sarl Tovima expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 septembre 2022 auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour de : - débouter Mme [N], le Gan Assurances et maître [A] de leurs demandes irrecevables et mal fondées, - confirmer le jugement en date du 14 décembre 2021 en ce qu'il a : - rejeté toute fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en réduction proportionnelle du prix, - condamné in solidum Mme [N], maître [A] et la SA Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertise à supporter les dépens de l'instance y compris ceux de l'instance en référé et notamment les honoraires de l'expert, - réformer le jugement en date du 14 décembre 2021 en ce qu'il a : - condamné Mme [N] à verser à la sarl Tovima la somme de 79.125 € au titre de la réduction proportionnelle de prix en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, - rejeté le surplus des demandes de la sarl Tovima, - condamné in solidum Mme [N], maître [A] et la SA Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertise à verser à la sarl Tovima la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - constater que Mme [N], la société Ouest Expertise et maître [A] ont engagé leur responsabilité à son égard, - en conséquence, - condamner solidairement et/ou in solidum Mme [N], le Gan Assurances et maître [A] à lui payer au titre des différents postes de préjudices ci-après, la somme totale de 93.203 € selon le décompte suivant : - préjudice principal sur le prix de vente : 79.125 € - préjudice complémentaire sur les droits d'enregistrement : 4.595 € - préjudice complémentaire sur les émoluments du notaire : 1.012 € - préjudice sur les frais financier liés à l'emprunt : 7.568 € - préjudice sur les frais d'assurance liés à l'emprunt : 903 € - montant total du préjudice : 93.203 €, ce au titre de la diminution proportionnelle du prix vis-à-vis de Mme [N] et perte de surfaces et dommages et intérêts subis et / ou perte de chance vis-à-vis des autres parties en réparation de son entier préjudice, - condamner en outre les mêmes et sous la même solidarité à lui payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'en tous les frais et dépens en ceux compris les frais d'expertise judiciaire. La sa Gan Assurances expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 mai 2022 auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action initiée par la sarl Tovima et a accueilli les demandes de la sarl Tovima, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la sarl Tovima du surplus de ses demandes, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir Mme [N], - infirmer le jugement en ce qu'il a limité à 50% la garantie de maître [A] à son profit, - confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'elle est fondée à se prévaloir à l'encontre de toutes les parties de sa franchise contractuelle égale à 10% du montant des indemnités avec un minimum de 250 € et un maximum de 1000 €, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à supporter l'ensemble des dépens d'instance, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser à la sarl Tovima la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes présentées par elle au titre des frais irrépétibles et dépens, - ce faisant, - déclarer irrecevable la demande présentée par la sarl Tovima à l'encontre de Mme [N] sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, - débouter la sarl Tovima, Mme [N] et sa tutrice l'Acap et maître [A] de leurs demandes à son encontre, - condamner solidairement la sarl Tovima, Mme [N] et sa tutrice et Maître [A] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, - condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, - à titre subsidiaire, - condamner maître [A] à la garantir de toutes condamnations, tous frais et intérêts prononcés à son encontre, - à tout le moins, condamner maître [A] à la garantir de toutes condamnations, tous frais et intérêts prononcées à son encontre au-delà des conséquences de la faute éventuellement commise par la société Ouest Expertise, portant sur une différence de superficie de 13,36 m², - réduire la perte de chance alléguée par Mme [N] à de plus justes proportions, - dire et juger qu'elle pourra opposer aux parties ses franchises et plafonds contractuels tels que prévus aux pages 4 et 5 des conditions particulières, et notamment la franchise prévue au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle à hauteur de 10 % de l'indemnité due, avec un minimum de 450 € et un maximum de 1.000 € et déduire lesdites franchises des condamnations qui seront prononcées à son encontre, - dire et juger que les frais irrépétibles et les dépens seront pris en charge par les parties définitivement condamnées au prorata de leur implication dans l'entier sinistre et qu'il sera fait droit au recours des uns et des autres dans ces proportions. MOTIFS DE L'ARRÊT À titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l'article 371 du code de procédure civile, l'instance n'est pas interrompue si le décès de l'une des parties intervient après l'ouverture des débats. Au cas particulier, Mme [N] est décédée le [Date décès 1] 2022, soit le lendemain de l'audience de plaidoirie au fond qui s'est tenue le 22 novembre 2022. La présente décision doit être rendue à son égard. Par ailleurs, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de "constater", "dire" ou "dire et juger" qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder. 1) Sur la recevabilité de l'appel incident de Mme [N] et de l'Acap 2 La sarl Tovima soutient que le rejet de l'exception de forclusion de l'action en réduction proportionnelle du prix est définitif à l'égard de Mme [N] qui, ayant interjeté appel incident de ce rejet, n'en aurait toutefois pas sollicité l'infirmation dans ses conclusions d'intimée, la cour d'appel ne se trouvant de ce fait saisie d'aucune prétention à cet égard. Néanmoins, dans ses conclusions n° 1 remises au greffe et notifiées par le RPVA le 4 mai 2022, Mme [N] a sollicité de la cour d'appel de " réformer le jugement entrepris " et, au 1er rang des chefs de jugement critiqués, a sollicité que soit " constaté que l'action en diminution proportionnelle de prix introduite par la société Tovima sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est forclose ". L'emploi de l'expression " réformer le jugement entrepris " constitue bien une demande d'infirmation du jugement de première instance. En conséquence, l'appel incident de Mme [N] visant à réformer le jugement du chef du rejet de l'exception de la forclusion de l'action principale est recevable. 1) Sur la forclusion de l'action en restitution proportionnelle du prix de vente Mme [N] soutient que l'appel interjeté par elle-même contre l'ordonnance de référé du 19 janvier 2017 ne portait que sur le rejet de la mise en cause du notaire et non sur le prononcé d'une expertise judiciaire, que dès lors le litige dans son versant concernant ladite expertise en mesurage sollicitée par la sarl Tovima a trouvé sa solution définitive dans l'ordonnance y ayant fait droit, la sarl Tovima n'ayant accompli aucun acte interruptif du délai de forclusion pendant l'instance d'appel et se trouvant forclose à la date de son assignation en réduction de prix introduite par assignation du 18 juillet 2018. Maître [A] et le Gan Assurances concluent également à l'acquisition de la forclusion, estimant que l'ordonnance de référé du 19 janvier 2017 a éteint l'instance au sens de l'article 2242 dans son objet relatif à l'expertise et que l'appel a constitué une nouvelle instance ayant pour objet la seule mise hors de cause du notaire. La sarl Tovima soutient que ce délai a été interrompu jusqu'au prononcé de l'arrêt d'appel du 19 décembre 2017 de sorte que son assignation du 18 juillet 2018 n'est pas tardive. En droit, en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique à peine de déchéance. Ce délai est un délai préfix de forclusion et non de prescription et il n'est pas susceptible de suspension. Il est de jurisprudence constante qu'au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2241 du code civil que la citation en référé interrompt la prescription ainsi que les délais pour agir. L'article 2242 du code civil précise que l'effet interruptif de prescription résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance, soit jusqu'à ce que le litige ait trouvé sa solution. Ainsi, l'interruption de prescription résultant de l'assignation subsiste tant que la décision n'est pas devenue définitive, ce qui équivaut à l'extinction de l'instance. En cas d'appel, l'effet interruptif, qui s'étend à toutes les parties, ne prend fin qu'à la date de la signification de l'arrêt d'appel. Plus précisément, dans le cas d'un appel d'une ordonnance de référé ayant concomitamment ordonné une expertise judiciaire et mis hors de cause un tiers, l'effet interruptif de l'appel interjeté contre le rejet de la mise en cause se prolonge à l'égard de tous jusqu'à l'arrêt qui statue définitivement sur ce chef de décision, lequel arrêt fixe définitivement celles des parties au contradictoire desquelles les opérations seront conduites par l'expert qui peut alors débuter celles-ci. Au cas particulier, l'arrêt de la cour d'appel de Rennes ayant statué sur le rejet de la mise en cause du notaire a été rendu le 19 décembre 2017, en infirmant l'ordonnance de référé de sorte que les opérations d'expertise devaient dès lors être conduites au contradictoire dudit notaire. Cet arrêt ' dont la date de signification n'est pas précisée ' a éteint l'instance au sens de l'article 2242 du code civil. L'assignation en réduction proportionnelle du prix intentée par la sarl Tovima par voie d'assignation du 18 juillet 2018 se situe bien dans le délai d'un an à compter de cette date du 19 décembre 2017 et n'est donc pas forclose. Le jugement sera confirmé sur ce point. 3) Sur la réduction proportionnelle du coût d'acquisition La sarl Tovima poursuit contre la venderesse Mme [N], le notaire instrumentaire maître [A] et le Gan Assurances assureur de la sarl Ouest Expertises, ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire, l'indemnisation de ses préjudices nés d'une part, d'un prix de vente surestimé eu égard à la superficie réelle du bien et d'autre part, de frais liés à cette surestimation (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais financiers liés à l'emprunt, frais d'assurance). 3.1) Sur la réduction du prix de vente L'action en réduction du prix de vente d'un lot de copropriété est régie, à l'exclusion de tout autre fondement, par l'article 46 de la loi de 1965 d'ordre public. La diminution de prix, qui ne peut être demandée qu'au vendeur, est caractérisée indépendamment de la connaissance par l'acquéreur du métrage réel lors de la vente et le succès de la prétention de ce dernier n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice. La diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit.  En l'espèce, il résulte des pièces produites que : - l'acte notarié du 14 août 2015 mentionne une surface de 89,06 m² pour le lot n° 5 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant les pièces du rez-de-chaussée, hors les deux caves constituant les lots n° 3 et 4 situées au sous-sol et à usage de bureau ou réserve, - le certificat de superficie du 21 décembre 2010 retient une surface de 74,06 m² pour les mêmes pièces du rez-de-chaussée et 15 m² pour le sous-sol, soit un total de 89,06 m², - l'expertise du 14 juin 2018, dont il convient de souligner que la teneur n'est pas contestée, fixe à 60,70 m² la surface du rez-de-chaussée et à 15,3 m² la superficie du bureau en sous-sol non comprise une superficie de 1,8 m² du fait d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Il s'ensuit pour le lot n° 5, hors la prise en compte des caves, une différence de 28,36 m², soit plus d'un vingtième de la surface portée à l'acte de vente. Mme [N] soutient que ces caves ne sont accessibles que depuis le local commercial du rez-de-chaussée par un escalier, que le certificat de mesurage montre clairement que c'est la surface de tous les lots vendus qui a été déclarée, que l'acte notarié est affecté d'une erreur matérielle de retranscription de son contenu à l'égard duquel la sarl Tovima n'a pu se méprendre et que ces caves doivent donc être prises en considération pour calculer l'écart entre la surface réelle et la surface déclarée. Toutefois, l'expert mentionne dans son descriptif des lieux en page 9 de son rapport que la pièce aménagée en bureau (deux caves réunies) se situant au sous-sol est certes accessible par un escalier qui se situe dans la cuisine mais ouvre également sur le dégagement commun des caves. Par ailleurs, ainsi que l'a justement souligné le premier juge, s'il peut être admis qu'une pièce aménagée en sous-sol soit prise en compte au titre de la surface Carrez, tel n'a pas été le cas en l'espèce puisque l'acte de vente ne vise, au titre de la superficie "loi Carrez", que le lot n° 5, lequel ne comporte pas les caves mais est pourtant expressément et sans ambiguïté chiffré à 89,06 m² de superficie. Or, la réglementation visant à garantir les surfaces vendues est d'ordre public et doit recevoir une application stricte qui ne saurait être contournée par le recours à la notion d'erreur matérielle, sauf à la vider de sa substance. Enfin, l'acquisition du fonds de commerce le 27 novembre 2014 par la sarl Tovima et sa prise de possession des lieux à compter du 1er décembre 2014 sont inopérantes à contrarier son droit à réduction proportionnelle du prix. Dès lors, la différence de superficie à retenir au sens de l'article 46 de la loi de 1965 s'élève bien à 28,36 m². Le lot n° 5 correspond à un prix ventilé de 248.480 €, soit 2.790,03 € / m² (248.480 € / 89,06 m²). La différence de prix s'établit donc à 79.125,23 € (2.790,03 € x 28,36 m²) arrondi à 79125 €. Mme [N] doit être condamnée à verser à la sarl Tovima la somme de 79.125 € au titre de la réduction proportionnelle de prix. Le jugement sera confirmé sur ce point. 3.2) Sur la restitution des accessoires au prix de vente L'indemnisation prévue par l'article 46 de la loi de 1965 à la charge du vendeur est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation. Il est ainsi jugé que l'action engagée au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur la restitution d'une partie du prix et ne constitue pas une action indemnitaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que frais notariés et droits d'enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant. Néanmoins, la réparation de préjudices distincts de la restitution du prix peut être demandée au vendeur dans les conditions du droit commun de la responsabilité contractuelle ou délictuelle. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, aucune faute ne peut être reprochée à Mme [N] de nature à engager sa responsabilité contractuelle ou délictuelle de droit commun. Les demandes de la sarl Tovima au titre des frais accessoires au prix de vente (droits d'enregistrement, émoluments du notaire, frais financiers liés à l'emprunt, frais d'assurance) ne peuvent en conséquence prospérer à son encontre. La sarl Tovima n'en disconvient pas puisqu'elle n'a en effet articulé aucune démonstration d'un manquement contractuel ou délictuel à l'encontre de Mme [N] au soutien de cette demande de condamnation à réparer les préjudices accessoires. Le jugement sera confirmé sur ce point. 4) Sur la responsabilité du mesureur et du notaire 4.1) La perte de chance du vendeur de vendre au même prix une surface moindre La réduction du prix et la restitution de la différence correspondent à une réduction de surface et ne constituent pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie du vendeur contre le notaire ou le mesureur. Les professionnels dont la faute a contribué à ce que l'acte de vente mentionne une mesure de superficie erronée sont donc tenus, non de restituer la différence proportionnelle de prix à l'acquéreur ou de garantir le vendeur de cette restitution, mais de réparer le préjudice subi par le vendeur résultant d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Les juges du fond apprécient souverainement l'étendue du préjudice, à la condition toutefois que l'évaluation qu'ils en font ne se confonde pas avec le montant de la restitution partielle du prix. Le mesureur est tenu à une obligation de résultat de sorte que la faute est constituée au simple constat d'un écart entre la mesure effectuée et la surface réelle. Ainsi que ci-dessus rappelé, cet écart est établi. En effet, l'expertise a mis en évidence une erreur de mesure de 13,36 m² de la part du cabinet Ouest Expertises s'agissant du lot n° 5 dont il a fixé la superficie à 74,06 m² alors qu'elle mesure 60,70 m². Quant au notaire, il est tenu d'assurer l'efficacité de son acte et, s'agissant de la superficie à retenir en application de la loi Carrez, il doit, ainsi que l'a mentionné le premier juge, analyser correctement le certificat de mesurage dont il dispose et en solliciter un nouveau en cas d'anomalie apparente et in fine attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure. Au cas particulier, maître [A] s'est référé à l'acte de vente au certificat de mesurage "surface habitable" dit de la "loi Boutin" du 21 décembre 2010 et non au certificat de mesurage dit "Loi Carrez" du 23 décembre 2010, dont il disposait néanmoins, pour retenir au titre de la superficie "Loi Carrez", les deux certificats ayant repris les mêmes mesures, une superficie totale de 89,06 m² pour le lot n° 5 constitué des pièces du rez-de-chaussée. Si, ainsi qu'il a l'a été relevé par l'expert judiciaire et retenu par le premier juge, ces deux certificats ne reprenaient pas la désignation et la numérotation des lots, ils visaient néanmoins la destination exacte de chacune des pièces ainsi leur localisation au rez-de-chaussée ou au sous-sol, de sorte que, rapproché de la désignation des lots, il était aisé d'en extraire une superficie pour le lot n° 5 constitué des seules pièces du rez-de-chaussée, à l'exclusion des pièces du sous-sol, lequel rez-de-chaussée, à s'en tenir aux mentions du mesureur, totalisaient 74,06 m², non comprises les 15 m² de la surface du sous-sol, et non 89,06 m². Les fautes respectives de la sarl Ouest Expertises et de maître [A] sont établies, chacune ayant concouru à ce que l'acte de vente comporte une superficie erronée pour le lot n° 5, à l'origine d'une perte de chance pour Mme [N] de vendre son bien au même prix sans erreur de superficie. Le préjudice résultant de cette perte de chance ne peut correspondre à la partie du prix restitué, qui est une charge incombant au seul vendeur. Toutefois, ainsi que l'indique la sarl Tovima dans ses dernières conclusions en page 25, elle aurait tout de même procédé à l'acquisition du bien dès lors que le bien avait été visité et convenait à ses besoins. En cas de mentions exactes quant aux superficies, le prix de vente ne s'en serait donc probablement trouvé diminué que dans une moindre mesure dès lors que le bien vendu hébergeait un salon de coiffure dont la commercialité et l'emplacement étaient par ailleurs susceptibles d'influer favorablement, c'est-à-dire dans le sens du vendeur, sur le prix de vente. Mme [N] a dès lors perdu une chance importante de vendre au même prix sans erreur, chance que le tribunal a justement évaluée à 95 %. La sa Gan Assurances, assureur de la sarl Ouest Expertises, et maître [A] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à Mme [N] la somme de 79.125 € x 95 %, soit 75.168,75 € en réparation de son préjudice de perte de chance. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation en garantie en lieu et place d'une condamnation au titre de la perte de chance. 4.2) Les frais liés au surcoût de l'acquisition La sarl Tovima entend enfin obtenir la condamnation in solidum de maître [A], notaire, et du Gan Assurances, assureur de la sarl Ouest Expertises, depuis lors liquidée, à l'indemniser du prorata des frais et taxes d'acquisition indument payés sur la partie erronée du prix, à savoir : - préjudice complémentaire sur les droits d'enregistrement : 4.595 € - préjudice complémentaire sur les émoluments du notaire : 1.012 € - préjudice sur les frais financier liés à l'emprunt : 7.568 € - préjudice sur les frais d'assurance liés à l'emprunt : 903 € Or, il a été jugé que par application littérale de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, une demande de restitution des frais afférents au surplus indu du prix de vente n'est pas recevable, ce qui concerne tous les frais exposés par l'acquéreur : frais de notaire, frais fiscaux, autres frais (coût du certificat de mesurage payé par l'acquéreur, frais de consultation, etc'). La demande de la sarl Tovima sera rejetée de ce chef, et le jugement confirmé sur ce point. Il sera ajouté que dès lors que l'action en réduction du prix n'entre pas dans les cas de restitution prohibés par l'article 1961 du code général des impôts, et qu'elle est, par ailleurs, susceptible de modifier l'assiette des droits de mutation perçus sur l'acte de vente, elle permet, en cas de succès, de déposer une demande en restitution de la fraction des droits afférente à la diminution de prix effectivement obtenue. 5) Sur les recours en garantie Le Gan Assurances estime que la faute de maître [A] est manifeste. Maître [A] estime quant à lui que la faute du cabinet Ouest Expertises est prédominante. Ceci étant, le mesureur a commis une erreur de 13,36 m² et maître [A] de 15 m², les deux erreurs cumulées ayant abouti à une réduction du prix à hauteur de la somme de 79125,23 €. Il est certain, ainsi que le soutiennent opportunément les parties, qu'une meilleure désignation des lots dans les certificats de mesurage de 2010, tant pour la surface habitable "Loi Boutin" que pour la surface "Loi Carrez" aurait permis d'éviter toute erreur de même que la sollicitation par le notaire d'un nouveau mesurage en 2015 pour les besoins de la vente en cours aurait permis de s'assurer de la superficie actuelle et exacte de chacun des lots du bien à vendre. Considérant les manquements commis, et non seulement le nombre de mètres carrés erronés attribués à chacun, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que chacune des fautes des professionnels a concouru à part égale au dommage, soit à concurrence de 50 % de chacun. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la sa Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertises et maître [A] à se garantir réciproquement selon un partage de responsabilité par moitié. Enfin, le Gan Assurances est fondé à se prévaloir à l'encontre de tous de la franchise prévue aux conditions particulières du contrat d'assurance souscrit par la sarl Ouest Expertises, égale à 10 % du montant des indemnités avec un minimum de 250 € et un maximum de 1.000 €. 6) Sur les dépens et les frais irrépétibles Succombant, Mme [N], le Gan Assurances et maître [A] supporteront in solidum la charge des dépens d'appel. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance comprenant ceux de l'instance en référé ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner Mme [N], le Gan Assurances et maître [A] à payer à la sarl Tovima la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposées par elle dans la présente instance d'appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Le jugement de première instance sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de Mme [N], le Gan Assurances et maître [A] de ce chef seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable l'appel incident de Mme [N] visant à réformer le jugement du chef du rejet de l'exception de la forclusion de l'action principale, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 14 décembre 2021 sauf en ce qu'il a : - condamné in solidum maître [A] et la sa Gan Assurances en qualité d'assureur de la sarl Ouest Expertises de la condamnation de Mme [N] dans la limite de 95 %, Statuant à nouveau, Condamne la sa Gan Assurances, assureur de la sarl Ouest Expertises, et maître [S] [A] in solidum à payer à Mme [C] [N] la somme de 75.168,75 € en réparation du préjudice de perte de chance. Condamne Mme [C] [N], le Gan Assurances et maître [S] [A] in solidum aux dépens d'appel, Condamne Mme [C] [N], le Gan Assurances et maître [S] [A] à payer à la sarl Tovima la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, Rejette le surplus des demandes. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 15