Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/01689

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 19/05/2022 **** N° de MINUTE : 22/554 N° RG 21/01689 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQX4 Jugement (N° 20/000840) rendu le 11 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Lille APPELANTE Madame [M] [E] née le 08 avril 1953 à [Localité 6] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [U] [P] né le 11 mai 1941 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [Y] [R] épouse [P] née le 23 février 1944 à [Localité 8] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Guy Foutry, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 08 mars 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022 après prorogation du délibéré en date du 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2006, M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] ont donné à bail à Mme [M] [E] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 900 euros. Mme [M] [E] a donné son préavis pour mettre fin au bail suivant lettre en date du 24 juillet 2019. Un constat de sortie des lieux a été dressé contradictoirement par huissier de justice à la date du 18 novembre 2019. Par assignation du 25 février 2020, M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] ont fait assigner Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de la voir condamner à leur verser, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 11 571, 94 euros TTC au titre des réparations des dégradations locatives, la somme de 127,45 euros au titre de la moitié des frais de constat des lieux de sortie et celle de 1 200 euros au titre des frais de procédure outre les dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 11 janvier 2021, auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure et des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection a : - condamné Mme [M] [E] à payer à M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] la somme de 11 571, 94 euros (onze mille cinq cent soixante et onze euros et quatre vingt quatorze centimes) en réparation des dégradations locatives, - dit que le montant du dépôt de garantie a été déduit de cette somme et ne peut donc plus faire l'objet d'une demande de restitution par Mme [M] [E], - rejeté la demande de délais de paiement, - condamné Mme [M] [E] à verser à M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] la somme de 750 euros (sept cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [M] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 22 mars 2021, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] ont constitué avocat le 6 avril 2021. Par ses dernières conclusions en date du 22 juin 2021, Mme [M] [E] demande à la cour de : - dire bien appelé, mal jugé, - réformer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a condamné Mme [M] [E] à payer à M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] la somme de 11 571, 94 euros (onze mille cinq cent soixante et onze euros et quatre-vingt quatorze centimes) en réparation des dégradations locatives, dit que le montant du dépôt de garantie a été déduit de cette somme et ne peut donc plus faire l'objet d'une demande de restitution par Mme [M] [E], rejeté la demande de délais de paiement et condamné Mme [M] [E] à verser à M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] la somme de 750 euros (sept cent euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau : - condamner M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] à restituer le dépôt de garantie versé par Mme [M] [E] soit la somme de 1 800 euros, - condamner M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] à payer à Mme [M] [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers frais et dépens. Par leurs dernières conclusions en date du 21 septembre 2021, M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] demandent à la cour de : A titre principal : - déclarer irrecevables les demandes et contestations présentées pour la première fois en cause d'appel par Mme [E] alors qu'elle ne sollicitait devant le tribunal judiciaire de Lille que des délais de paiement et ce par application de l'article 564 du code de procédure civile notamment, - confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lille dans toutes ses dispositions, A titre subsidiaire : - débouter Mme [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, celle-ci ne rapportant pas la preuve d'une cause exonératoire à la présomption de responsabilité des dégradations locatives dont elle doit répondre, - confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lille dans toutes ses dispositions, En tout état de cause : - condamner Mme [E] à payer à M. et Mme [P] une indemnité procédurale en cause d'appel s'élevant à 2500 euros outre les entiers dépens d'appel. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Les époux [P] soulèvent à titre principal l'irrecevabilité des demandes de Mme [E] au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Ils font valoir à cet égard que Mme [E] a seulement sollicité devant le premier juge des délais de paiement sans jamais contester les sommes réclamées par ses anciens bailleurs au titre de la réparation des dégradations locatives. Toutefois, force est de constater que Mme [E] ne fait valoir aucune demande en cause d'appel en principal et se borne à défendre sur l'action en dommages et intérêts exercée par les époux [P] en faisant valoir des moyens qui n'avaient pas été soulevés en première instance. Dès lors, le principe de la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel n'a pas lieu de s'appliquer en la présente espèce. Le fait que Mme [E] n'ait sollicité que des délais de paiement en première instance ne vaut pas pour le surplus reconnaissance expresse de la réalité de sa dette et du quantum de cette dernière et ne lui interdit pas de soulever en cause d'appel des moyens pour la contester. Il convient dès lors pour cette cour d'écarter le moyen tiré d'une irrecevabilité des demandes de Mme [E] et de dire qu'il convient d'examiner l'ensemble des moyens de défense soulevées par la partie appelante. Sur le bien-fondé de l'appel : Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L' article 1730 précise que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur celui-ci doit rendre la chose telle qu'il a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il résulte de ces articles que le locataire doit user des lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux sauf à établir notamment l'existence d'une cause étrangère et prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. Il sera précisé à titre liminaire que la réclamation des époux [P] en première instance et la condamnation prononcée par le premier juge à hauteur de la somme de 13371,94 euros (dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 1800 euros) correspond aux postes suivants : -à hauteur de la somme de 6 809,95 euros TTC au remplacement de la chaudière au fioul ; -à hauteur de la somme de 2 767,34 euros TTC au remplacement partiel des toilettes du rez-de-chaussée, au remplacement de trois radiateurs sèche-serviettes et d'un robinet thermostatique ; -à hauteur de la somme de 1 115 euros TTC à la réfection des trois portes extérieures dégradées par les grattements de chiens ; -à hauteur de la somme de 2 508 euros TTC à la réfection des planchers dégradés situés à l'étage; -à hauteur de la somme de 171,65 euros TTC au remplacement de deux globes extérieurs cassés, des ampoules qui ne fonctionnaient plus, les piles d'un détecteur de fumée non remplacées, la sangle d'un volet roulant cassé et le remplacement des serrures d'un volet faute de clefs. Sur la chaudière et sur le remplacement des radiateurs : Il résulte de l'examen du constat d'entrée dans les lieux qu'une chaudière à fuel de Dietrich était présente lors de l'entrée dans les lieux de la locataire. Le simple fait qu'il soit mentionné dans ce constat que la chaudière s'est arrêtée lors de sa mise en route ne permet aucunement de conclure que cette chaudière n'était pas en état de marche pendant le cours du bail. Force est de constater en effet que Mme [E] sur une longue durée du bail n'a jamais fait une quelconque réclamation auprès de ses bailleurs concernant le fonctionnement de la chaudière. Au demeurant, Mme [E] qui s'est exprimée auprès de l'huissier de justice lors de l'établissement du constat de sortie et n'a nullement prétendu que la chaudière n'aurait pas été en mesure de fonctionner pendant le cours du bail. Il résulte en outre des éléments de la cause que les bailleurs ont fait intervenir un chauffagiste dans l'immeuble donné à bail peu de temps après l'entrée dans les lieux de la locataire pour faire des réparations concernant les installations sanitaires et de chauffage, la société Fidon Sanitaire étant ainsi intervenue le 2 novembre 2006 et encore le 31 décembre 2006 pour la réparation du cumulus électrique. Il est bien évident que si la chaudière avait été hors d'état de fonctionner, le chauffagiste serait intervenu pour procéder aux réparations nécessaires. Par ailleurs, lors de la visite de l'agent immobilier en charge de la gestion immobilière de l'immeuble en 2012 , ce dernier a constaté que Mme [E] se refusait à mettre la chaudière au fuel en fonctionnement et assurait le chauffage de l'immeuble grâce à des chauffages d'appoint au pétrole, il a fait observer à la locataire, dans une lettre en date du 8 décembre 2012, qu'il convenait de faire cesser cette situation, les chauffages d'appoint dégageant de la condensation et entraînant des phénomènes d'humidité dans l'immeuble. Mme [E] n'a cependant pas répondu à cette lettre et n'a nullement soutenu que cette situation aurait été la conséquence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance concernant la fourniture d'un système de chauffage en état de marche. Lors du constat des lieux du 18 novembre 2019, Mme [E] a reconnu que l'entretien de la chaudière n'avait pas été effectué , ce qui correspond à un manquement indiscutable à ses obligations de locataire alors que le contrat de location lui imposait d'une part de faire nettoyer à ses frais au moins une fois par an tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central, etc ) et de souscrire un contrat d'entretien auprès d'un établissement de son choix pour assurer le fonctionnement et l'entretien du ou des générateurs de chauffage et de production d'eau chaude lorsqu'il s'agit d'installations d'eau chaude. Très rapidement après ce constat, un chauffagiste est intervenu dans l'immeuble lequel a établi le 5 décembre 2019 un diagnostic mentionnant que l'état de la chaudière provient de son défaut d'entretien et de sa non-utilisation pendant un grand laps de temps et que par ailleurs l'état de 3 radiateurs séche-serviettes venait d'une non-circulation de l'eau dans l'installation, d'un manque de chauffage et d'une condensation excessive dans l'air ambiant à cause de l'installation de chauffages d'appoint dégageant beaucoup de vapeur d'eau et qu'en ce qui concernait l'état du reste de l'installation de chauffage, il convenait d'attendre la remise en route de l'installation complète pour établir des conclusions. Au regard de cette note, les propriétaires ont fait établir un constat d'huissier plus précis en ce qui concerne l'état de la chaudière . Il résulte de ce constat établi par Maître [W] [V] le 15 janvier 2020 que la chaudière est ouverte et que les deux parties (conduit et corps de chauffe) présentent ce qui semble être un amas de suie ou de magma de combustion. A la suite de ce constat, les propriétaires ont effectivement fait procéder à des travaux de remplacement de la chaudière, la pièce produite de ce chef n'étant pas un simple devis mais une facture en date du 18 février 2020, le montant du coût assumé étant de 6809,95 euros TTC; Contrairement à ce qui est soutenu la réfection du tubage ne correspond pas à une prestation excédant le simple coût de la remise en état dès lors qu'il a fallu adapter l'ancien conduit à la nouvelle chaudière installée. Au final, la cour considère que le vieillissement anticipé de la chaudière est bien lié à un manquement de la locataire à son obligation contractuelle d'assurer un entretien de cette dernière, pour laquelle certes il n'est pas établi qu'elle était neuve lors de l'entrée dans les lieux de la locataire alors que le bail a par ailleurs duré 13 années. Tenant compte de ces différents éléments , la cour retiendra à la charge de l'ex-locataire une somme correspondant à 70 % de la facture de remplacement de chaudière établie par la société Maison du chauffage soit une somme de 6809,95 euros x 70/100 et donc de 4 766,95 euros. De la même façon, il sera mis à la charge de l'ancienne locataire à hauteur de 70 % le remplacement des trois radiateurs qui ont été remplacés en raison d'un mauvais usage de l'installation de chauffage. Sur la demande au titre de la réfection du plancher de l'étage : Il est effectif que le parquet du premier étage avait été décrit comme étant en bon état dans le constat d'entrée dans les lieux. Force est de constater cependant qu'à l'examen du constat de sortie des lieux et du constat du 15 janvier 2020 que ce n'est que pour ce qui concerne la salle de bains qu'il a pu être constaté que le plancher lasuré était hors d'état d'usage (constat du 18 novembre 2019) ou que le plancher était totalement vermoulu au droit du lavabo (constat du 15 janvier 2020) ce qui excède le résultat d'un usage normal de la chose même sur une durée de 13 années. Pour le reste , il est simplement indiqué dans le constat du 18 novembre 2019 que le parquet est usager ce qui en soi n'établit pas la réalité d'une véritable dégradation qui serait imputable à la locataire , aucun élément ne venant établir que le parquet était à l'état neuf lors de l'entrée dans les lieux de cette dernière et le bail ayant duré 13 années. En conséquence, la cour estime qu'il n'est pas justifié d'allouer aux bailleurs une somme correspondant à des travaux de réfection consistant en ponçage de tout le plancher de l'étage avec fourniture et pose d'une huile de protection en 2 couches sur une surface de 60 m2 pour un montant de 2508 euros TTC (suivant devis de l'entreprise Thap) et que la surface servant de base à la demande d'indemnisation doit être limitée à 10 m2 ce qui ramène la limite de l'indemnisation à allouer à la somme de 2508 / 6 = 418 euros TTC. Tenant compte par ailleurs d'un coefficient de vétusté, la cour ramènera l'indemnisation à 200 euros, étant par ailleurs rappelé qu'il n'est pas nécessaire que le bailleur ait produit une facture pour demander une indemnisation, étant précisé par aillers que le devis reste soumis à l'appréciation de la cour. Sur la remise en peinture des trois portes : Il est certain que le constat d'entrée dans les lieux et les photographies par ailleurs produites par les propriétaires font apparaître que plusieurs portes présentent des griffures de chiens. Du reste, Mme [E] ne conteste pas que les peintures des trois portes en cause aient pu être griffées par ses chiens . Néanmoins , la durée de vie de peintures ne saurait être considérée comme excédant huit années, en tout cas certainement pas 10 années. Dès lors qu'en l'espèce, le bail a duré 13 années, qu'il n'est pas prétendu que les griffures de chiens auraient porté atteinte au bâti de la porte, le devis de réfection produit ne faisant état que de travaux habituels de réfection de peintures, à savoir le ponçage suivi de la pose de plusieurs couches (devis Ethap ) , la cour estime que les époux [P] ne peuvent demander le coût de la réfection des peintures sur ce point. Il y a lieu d'observer d'ailleurs que les quelques photographies produites font apparaître que la peinture s'est détachée à certains endroits, et que l'état des portes en cause résulte manifestement principalement des effets de la vétusté, indépendamment des griffures de chiens. Il convient dès lors de rejeter la demande de ce chef. Sur la demande au titre des radiateurs et du remplacement du bloc WC (facture Maison du Chauffage n° 46283 du 18 février 2020): Il a d'ores et déjà indiqué plus haut que 70 % du montant du remplacement des radiateurs sèche-serviettes serait mis à la charge de la locataire soit une somme de 2535,4 x 0,7 = 1774,78 euros. Il résulte par ailleurs du constat de sortie des lieux que le réservoir des toilettes n'est plus raccordée et que la chasse d'eau ne fonctionne plus. En l'absence d'une explication précise de Mme [E] sur ce point , il convient de faire droit à la demande des époux [P] la somme de 231,94 euros Il est donc alloué au total la somme de 1774,78 + 231,94 = 2006,72 euros. Sur les autres demandes : Au vu de la comparaison de l'état d'entrée et de l'état de sortie des lieux, des factures produites, la cour estime qu'il peut être fait droit aux réclamations des époux [P] concernant le remplacement de deux globes extérieurs cassés, des ampoules qui ne fonctionnaient plus, les piles d'un détecteur de fumée non remplacées, et le remplacement des serrures d'un volet faute de clefs à l'exception du remplacement d'une sangle de volet cassé. Il convient dès lors pour la cour d'allouer aux époux [P] la seule somme de 150 euros au lieu des 171,65 euros réclamés. Au final, il est alloué aux bailleurs la somme de 4 766,95 + 200 + 2 006,72 + 150 = 7 123,67 euros En conséquence, la cour, réformant sur le quantum de la condamnation prononcée au titre des dégradations locatives, condamnera Mme [E], après déduction du montant du dépôt de garantie de 1800 euros, au paiement de la somme de 5323,67 euros. Dès lors que la demande principale est en partie fondée, il convient de confirmer le sort des dépens de première instance et de condamner Mme [E] aux dépens d'appel. La cour allouera enfin aux époux [P] une indemnité globale au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel dont le montant est repris au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Statuant dans les limites de l'appel, Réformant le jugement entrepris du chef du quantum de la condamnation de Mme [M] [E] au titre des dégradations locatives et statuant à nouveau , Condamne Mme [M] [E] à payer M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] la somme de 5323,67 euros en réparation des dégradations locatives, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie ; Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens de première instance ; Condamne Mme [M] [E] aux dépens d'appel ; Condamne Mme [M] [E] à payer M. [U] [P] et Mme [Y] [R] épouse [P] une indemnité globale de 1400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour la procédure de première instance et d'appel, se substituant à celle fixée par le premier juge. Le GreffierLe Président F. DufosséV. Dellelis