Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/03138

AB/SB Numéro 24/02114 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 25/06/2024 Dossier : N° RG 23/03138 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWKU Nature affaire : Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur Affaire : [O] [X] [F], [W] [D] [U] [I] épouse [X] [F] C/ [C] [T], [R] [G], S.A.R.L. BERTIMMO 'VIVALDI IMMOBILIER' Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 09 Avril 2024, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [O] [X] [F] né le 19 Août 1958 à [Localité 9] (Portugal) de nationalité Portugaise [Adresse 7] [Localité 8] Madame [W] [D] [U] [I] épouse [X] [F] née le 19 Novembre 1958 à [Localité 11] (Portugal) de nationalité Portugaise [Adresse 7] [Localité 8] Représentés et assistés de Maître BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocat au barreau de TARBES INTIMES : Monsieur [C] [T] né le 04 Mai 1957 à [Localité 12] (64) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Madame [R] [G] née le 02 Avril 1933 à [Localité 10] (64) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Maître TRICART, avocat au barreau de TARBES et assistés de Maître ATHANAZE, de la SELARL J. ATHANAZE, avocat au barreau de PERIGUEUX S.A.R.L. BERTIMMO 'VIVALDI IMMOBILIER' représentée par son gérant, Monsieur [B] [S], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 8] Représentée par Maître DUBES de la SELARL RIVET DUBES LOMBARD, avocat au barreau de PAU et assistée de Maître COTTIN, de la SCP COTTIN-SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE sur appel de la décision en date du 31 OCTOBRE 2023 rendue par le PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 23/00157 EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte authentique en date du 21 juin 2021, Monsieur [O] [X] [F] et son épouse, Madame [W] [U] [I], ont acquis de Madame [R] [G] veuve [T], usufruitière, et Monsieur [C] [T], nu propriétaire, pour le prix de 171 500 euros, une maison d'habitation sise à Vic-En-Bigorre (65), par l'intermédiaire de l'agence immobilière SARLU Bertimmo, exerçant sous l'enseigne Vivaldi Immobilier - Vic Immobilier Conseil. Préalablement à la vente, un diagnostic technique a été établi par la SAS CECA Diagnostics Immobiliers. Du fait de la survenance de désordres affectant la maison, les époux [X] [F] ont fait réaliser une expertise amiable confiée au cabinet Polyexpert Construction, qui a déposé son rapport le 18 octobre 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, les époux [X] [F] ont fait assigner les consorts [T], la SAS CECA Diagnostics Immobiliers et la SARLU Bertimmo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir notamment ordonner l'organisation d'une expertise judiciaire. Par ordonnance du 31 octobre 2023, le juge des référés a : - ordonné une mesure d'expertise, et commis pour y procéder M. [K] [V], [Adresse 1], avec pour mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tout sachant et s'être fait communiquer l'ensemble des documents, pièces utiles, de : - se faire communiquer l'ensemble des documents et pièces utiles afin d'éclairer sa mission, - se rendre sur les lieux du litige, après avoir convoqué les parties et leur conseil, - examiner le désordre relatif au système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage, susceptible d'être à l'origine d'une ancienne inondation du sous-sol, - en déterminer les causes et en préciser les conséquences, - dire si l'éventuel désordre constaté relève d'un défaut d'entretien ou de toute autre cause éventuelle, - déterminer les moyens propres à remédier aux désordres et chiffrer le coût des travaux de remise en état, - estimer la durée des travaux nécessaires, - faire toutes constatations ou entendre tous sachants, - plus généralement donner au tribunal tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités, - donner tous les éléments au tribunal permettant de chiffrer le préjudice subis par les demandeurs ; - dit que l'expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l'avance de la rémunération ; l'expert précisera en son rapport l'identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l'exécution, - dit qu'après la première réunion d'expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l'expert devra donner son avis sur la nécessité d'appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d'être engagée dans la survenance des désordres constatés, - dit qu'après la première réunion d'expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l'expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d'expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire, - dit que l'expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d'un mois pour formuler des observations ; passé ce délai, l'expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l'appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises, - dit que l'expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l'avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l'affaire sera rappelée à l'expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises, - dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises, - fixe hormis le cas où ils bénéficieraient de l'aide juridictionnelle, à la somme de 3 000 euros, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à consigner à la régie du tribunal judiciaire par les époux [X] [F] dans le délai maximum d'un mois à compter de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l'expert, - dit que les opérations d'expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, - dit que le dépôt par l'expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d'en établir la réception en les avisant de ce qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour faire part à l'expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération, - mis hors de cause la SAS CECA Diagnostics Immobiliers, - condamné les époux [X] [F] à payer à la SAS CECA Diagnostics Immobiliers la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les époux [X] [F], M. [T], Mme [G], et la SARLU Bertimmo de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens à la charge des époux [X] [F]. Pour motiver sa décision, le juge a retenu : - que le désordre relatif au défaut de fonctionnement de la chaudière bois est établi par le rapport d'expertise amiable, et le diagnostic de performance énergétique, de sorte que la question de savoir si les vendeurs ou l'agence immobilière ont communiqué de fausses informations ne relève pas d'une mission d'expertise judiciaire, - que le désordre concernant le système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage relève d'investigations techniques et constitue un motif légitime de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire, - qu'il n'existe aucun élément de nature à constituer un motif légitime d'ordonner une expertise judiciaire s'agissant du décollement des peintures en façade, des infiltrations de la terrasse, de l'encombrement du réseau d'évacuation des eaux usées et de l'absence de siphon sur l'évacuation de la douche, soit que ces dommages n'aient pas été constatés, soit qu'ils soient visibles, ne nuisent pas à la solidité, ne génèrent aucune impropriété à destination de l'ouvrage et soient inhérents au mode constructif, de sorte que toute action future à ce titre est manifestement vouée à l'échec. Les époux [X] [F] ont relevé appel par déclaration du 30 novembre 2023, critiquant l'ordonnance en ce qu'elle a : - limité la mission de l'expert à examiner le désordre relatif au système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage, susceptible d'être à l'origine d'une ancienne inondation du sous-sol, - débouté les époux [X] [F] de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens à la charge des époux [X] [F]. Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour le 12 décembre 2023, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 12 février 2024 auxquelles il est expressément fait référence, les époux [X] [F], appelants, entendent voir la cour infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a : - limité la mission de l'expert à examiner le désordre relatif au système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage, susceptible d'être à l'origine d'une ancienne inondation du sous-sol, - débouté les époux [X] [F] de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mis les dépens à la charge des époux [X] [F], Et, statuant à nouveau, - compléter la mission donnée à l'expert judiciaire par ordonnance du 31 octobre 2023: 1. d'examiner les désordres/désagréments subis par la terrasse concernant l'immeuble situé [Adresse 7] acquis par les époux [X] [F] et les décrire, 2. en déterminer les causes et en préciser les conséquences, 3. déterminer les moyens propres à remédier aux désordres et chiffrer le coût des travaux de remise en état, 4. estimer la durée des travaux nécessaires, 5. estimer la valeur vénale du bien immobilier appartenant aux époux [X] [F], à la date la plus proche de l'expertise, et la comparer avec la valeur vénale théorique du bien avant l'ensemble de ces désordres, 6. faire toutes constatations ou entendre tous sachants, 7. plus généralement donner au tribunal tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités, 8. donner tous les éléments au tribunal permettant de chiffrer le préjudice subis par les demandeurs, 9. déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai d'au moins 1 mois pour faire valoir leurs observations avant dépôt du rapport définitif, - débouter la SARLU Bertimmo de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions, - condamner les consorts [T], et la SARLU Bertimmo à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, que le désordre lié à l'infiltration du sol de la terrasse est établi par l'expertise amiable faite au contradictoire des parties, et son existence n'est pas contestée par les parties, de sorte que le juge ne pouvait refuser d'ordonner une expertise sur ce point, la question du bien fondé de l'action et du caractère visible et non volontairement caché des désordres relevant uniquement du juge du fond. Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024 auxquelles il est expressément fait référence, la SARLU Bertimmo 'VIVALDI IMMOBILIER', intimée, demande à la cour de confirmer l'ordonnance dans toutes ses dispositions et, en conséquence : - la mettre hors de cause sans frais ni dépens, - condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, si la cour faisait droit à la demande de complément d'expertise relativement aux désordres de la terrasse, - lui donner acte de ses plus expresses réserves quant à sa responsabilité, - mettre à la charge des époux [X] [F] les frais d'expertise à titre provisionnel. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l'article 145 du code de procédure civile : - qu'il résulte du rapport d'expertise amiable que M. [X] [F] était informé du décollement des carreaux de revêtement de sol, que ce désordre était visible au moment de l'achat, et qu'il a déclaré en faire son affaire personnelle, - que ce désordre ne nuit pas à la solidité de l'ouvrage, ne génère aucune impropriété à la destination de l'ouvrage, et est inhérent au mode constructif, de sorte que l'expertise sollicitée sur ce désordre est inutile, toute procédure relative à ce désordre étant vouée à l'échec, ce qu'a au demeurant indiqué l'expert dans son rapport. Par ordonnance du 29 février 2024, la présidente de la première chambre de la cour d'appel de Pau a déclaré irrecevables les conclusions des consorts [T] en date du 13 février 2024. L'affaire a été retenue à l'audience du 9 avril 2024 pour y être plaidée. MOTIFS : L'ordonnance entreprise est définitive en ce qu'elle a prononcé la mise hors de cause de la SAS CECA Diagnostics Bâtiments, ce chef de décision n'étant pas visé par l'appel de M. et Mme [X] [F]. Sur la demande d'extension de la mission d'expertise : M. et Mme [X] [F] sollicitent l'extension de la mission d'expertise ordonnée par la décision entreprise aux désordres subis par la terrasse à raison d'infiltrations, ce qu'a refusé le premier juge en limitant la mission de l'expert désigné à l'examen du désordre relatif au système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage. A l'appui de leur demande, ils produisent le rapport amiable Polyexpert construction établi le 18 octobre 2021, lequel relève les désordres suivants : -De l'humidité en sous-sol, -Des décollements de peintures en façade, -Des infiltrations en vide sanitaire de la terrasse extérieure, -Des encombrements du réseaux d'évacuation des eaux-usées /eaux vannes. -Une absence de siphon sous le receveur de la douche. Ce rapport met en lien le décollement des carreaux de sol de la terrasse avant, avec les infiltrations en sous-face dans le vide sanitaire, liées à l'inondation du sous-sol de la maison. Or cette inondation est elle-même liée au désordre relatif au système d'évacuation des eaux. L'expert chiffre la reprise de ce désordre à 5500 € TTC. Au vu de ces éléments et à ce stade, le juge des référés ne pouvait écarter la demande visant à inclure dans l'expertise le désordre affectant la terrasse au motif que toute action future à ce titre serait manifestement vouée à l'échec ; il appartiendra au juge du fond, en lecture de rapport d'expertise, de qualifier ce désordre (apparent ou non, compromettant la solidité de l'ouvrage ou non) et d'en tirer les conséquences qui s'imposent. La cour estime que M. et Mme [X] [F] ont un intérêt légitime à voir étendre la mesure d'expertise aux désordres affectant la terrasse. En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée sur l'étendue de la mission d'expertise, laquelle sera définie au dispositif du présent arrêt. Elle sera en revanche confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles dans la mesure où l'expertise est ordonnée dans l'intérêt de M. et Mme [X] [F] , et en ce qu'elle a rejeté la demande de mise hors de cause de la SARLU Bertimmo, prématurée à ce stade de la procédure. La SARLU Bertimmo, M. [C] [T] et Mme [R] [G], succombant en appel, seront condamnés in solidum aux dépens exposés devant la cour et à payer à M. et Mme [X] [F] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la SARLU Bertimmo au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté en ce qui concerne le contenu de la mission d'expertise confiée à M. [K] [V], Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant, Dit que la mission confiée à M. [K] [V], après avoir entendu tout sachant et s'être fait communiquer l'ensemble des documents, pièces utiles, est la suivante : '- se faire communiquer l'ensemble des documents et pièces utiles afin d'éclairer sa mission, - se rendre sur les lieux du litige situé [Adresse 7] , après avoir convoqué les parties et leur conseil, - examiner le désordre relatif au système d'évacuation des eaux de ruissellement par le caniveau situé devant la porte du garage, susceptible d'être à l'origine d'une ancienne inondation du sous-sol, - en déterminer les causes et en préciser les conséquences, - dire si l'éventuel désordre constaté relève d'un défaut d'entretien ou de toute autre cause éventuelle, - déterminer les moyens propres à remédier aux désordres et chiffrer le coût des travaux de remise en état, - estimer la durée des travaux nécessaires, - examiner les désordres relatifs à la terrasse concernant l'immeuble litigieux et les décrire, - en déterminer les causes et en préciser les conséquences, - déterminer les moyens propres à remédier aux désordres et chiffrer le coût des travaux de remise en état, - estimer la durée des travaux nécessaires, - estimer la valeur vénale du bien immobilier appartenant aux époux [X] [F], à la date la plus proche de l'expertise, et la comparer avec la valeur vénale théorique du bien avant l'ensemble de ces désordres, - faire toutes constatations ou entendre tous sachants, - plus généralement donner au tribunal tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités, - donner tous les éléments au tribunal permettant de chiffrer le préjudice subis par les demandeurs ', Condamne in solidum la SARLU Bertimmo, M. [C] [T] et Mme [R] [G] à payer à M. [O] [X] [F] et Mme [W] [U] [I] épouse [X] [F] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour, Condamne in solidum la SARLU Bertimmo, M. [C] [T] et Mme [R] [G] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE