Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 22/00242

Du 15 février 2024 51G SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/00242 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WI4W [G] [R] C/ [D] [H] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 15/02/2024 Avocats : Me Paul CESSO Me Wilfried MEZIANE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 15 février 2024 JUGE : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDERESSE : Madame [G] [R] née le 17 Août 1950 à [Localité 6] ([Localité 6]) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Paul CESSO (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [D] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Wilfried MEZIANE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. Exposé du litige Par jugement avant-dire droit en date du 23 mai 2023 auquel il convient de se référer pour l’exposé du litige et des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du pôle protection et proximité de Bordeaux a ordonné une mesure d’expertise et sursis à statuer sur les demandes en réparation du préjudice de jouissance, de suspension des loyers, de remboursement des frais avancés et d’annulation du congé, et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 décembre 2023. Par ordonnance en date du 12 décembre 2023, le magistrat chargé du contrôle des expertises a ordonné la caducité de la mesure d’expertise. L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 décembre 2023. Madame [G] [R], représentée, maintient l’intégralité de ses demandes. En défense, Madame [D] [H] conclut au débouté des demandes de Madame [R] et maintient l’intégralité de ses demandes. Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions dont les termes ont été maintenus à l’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de “juger que”. Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à “juger que”, ces demandes portant sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Sur le congé . L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 ( art. 82) prévoit que : “I. -- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ... Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. ... Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. En l’espèce, Madame [H] expose avoir délivré congé à Madame [R] par courrier du 3 décembre 2021 signifié par acte du 17 décembre 2021, mais ne produit pas la lettre de congé, se contentant de se référer à la pièce adverse N°9 qui n’est en réalité que la dernière page de l’acte de signification, soit les modalités de signification à Madame [R]. En l’absence de production de la lettre de congé, qui ne permet pas au tribunal d’en apprécier la régularité en la forme et le bien fondé, il convient d’annuler le congé qui aurait été délivré le 3 décembre 2021 à Madame [R] par acte signifié le 17 décembre 2021. Sur les demandes reconventionnelles liées à l’indécence du logement. En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment: - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; -d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il convient de relever que par jugement en date du 23 mai 2023, une mesure d’expertise avait été ordonnée aux frais avancés de Madame [R] afin de vérifier les désordres existants et la décence du logement. Le juge avait en effet relevé qu’il ressortait du rapport de MPS FORMATION que des éléments étaient considérés comme des désordres importants, notamment l’absence de main courante dans l’escalier, des traces d’humidité ou l’absence de système de ventilation, d’autres comme le “dysfonctionnement des radiateurs ou la présence de rongeurs étaient relevés “aux dires de l’occupante” et n’avaient donc pas pu être constatés. Il est constant que la mesure d’expertise ordonnée a été déclarée caduque, faute de consignation de la provision par Madame [R], alors qu’elle était pourtant demanderesse à la mesure d’expertise. Il convient d’en tirer toutes conséquences et de considérer que Madame [R] ne rapporte pas la preuve de ses allégations et sera déboutée de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles liées à l’indécence du logement. Sur les demandes accessoires. Madame [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens Eu égard à la solution donnée au litige, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la nullité du congé signifié le17 décembre 2021 par Madame [D] [H] à Madame [G] [R]. DEBOUTE Madame [G] [R] de ses demandes reconventionnelles liées à l’indécence du logement. REJETTE le surplus des demandes. DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens. CONSTATE l’exécution provisoire du jugement. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,