Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/01835

AFFAIRE : N° RG 21/01835 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GY55   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 17 Mai 2021 RG n° 20/01031 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 30 MARS 2023 APPELANTE : Madame [Z] [F] née le [Date naissance 5] 1984 à [Localité 6] ([Localité 6]) [Adresse 1] [Localité 3] représentée et assistée de Me Ophélie MINOT, avocat au barreau de CAEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 141180022021005496 du 16/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6]) INTIMEE : Madame [T] [W] [Adresse 2] [Localité 4] représentée et assistée de Me Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021005534 du 30/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6]) DEBATS : A l'audience publique du 23 janvier 2023, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 30 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé du 25 janvier 2017, Mme [Z] [F] a loué à Mme [T] [W] un logement à usage d'habitation, sis [Adresse 1] (14). Un état des lieux d'entrée a été dressé le jour même. Par courrier recommandé du 25 juillet 2019, Mme [F] a fait délivrer à Mme [W] un congé pour reprise. Les clés du logement ont été restituées le 11 novembre 2019 et un état des lieux de sortie était dressé, par constat d'huissier, le 28 novembre 2019. Suivant exploit d'huissier délivré le 23 mars 2020, à personne, Mme [W] a fait assigner Mme [F] en justice afin de solliciter, à titre principal, la restitution du dépôt de garantie avec majoration et des dommages et intérêts. Par jugement en date du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a : - condamné Mme [F] à verser à Mme [W] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour le préjudice subi à la suite de l'irrégularité du congé ; - condamné Mme [F] à verser à Mme [W] la somme de 570 euros au titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; - condamné Mme [W] à payer à Mme [F] la somme de 89,26 euros au titre de la moitié du coût du constat d'huissier ; - débouté Mme [W] de sa demande au titre de la majoration des sommes dues ; - débouté Mme [F] de sa demande au titre des réparations locatives ; - condamné Mme [F] à verser à Mme [W] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [F] au paiement des dépens. Par déclaration du 24 juin 2021, Mme [F] a fait appel du jugement. Dans ses dernières conclusions du 1er décembre 2022, elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de : - débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [W] à payer à Mme [F] les sommes suivantes : - la somme de 2 783,17 euros en réparation des désordres constatés dont il conviendra de déduire le dépôt de garantie à hauteur de 570 euros ; - la somme de 178,53 euros au titre du remboursement du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie ; - la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, le tout portant intérêts au taux égal à compter de la signification du jugement à intervenir. Dans ses dernières conclusions du 27 décembre 2022, Mme [W] demande à la cour de débouter Mme [F] de ses demandes, de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a condamnée à payer à Mme [F] la somme de 89,26 euros au titre de la moitié du coût du constat d'huissier et l'a déboutée de sa demande au titre de la majoration des sommes dues. Elle demande à la cour, statuant de nouveau, de condamner Mme [F] à lui verser la somme de 1.026 euros au titre de la majoration de 10% pour chaque période de retard constatée dans la restitution du dépôt de garantie et de condamner Mme [F] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du dommage tant matériel que moral, En tout état de cause et additant au jugement, elle sollicite la condamnation de Mme [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 janvier 2023. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra. SUR CE, LA COUR - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice consécutif à la délivrance du congé En matière de baux d'habitation, le bailleur qui souhaite reprendre son logement, pour les causes spécifiques précisées à l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (reprise pour vendre, pour occuper, ou pour un motif légitime et sérieux), doit délivrer un congé à son locataire au moins six mois avant l'arrivée du terme du contrat. A défaut d'avoir respecté ce délai de préavis, le contrat de bail est tacitement renouvelé pour une période de trois ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989 précitée) et le congé délivré est nul. En l'espèce, il n'est pas discuté que le congé pour reprise du logement par le bailleur a été notifié à Mme [W] par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 juillet 2019 mais présenté le 27 juillet 2019. Le délai de 6 mois courait donc à partir de cette date du 27 juillet 2019 pour se terminer le 27 janvier 2020 soit postérieurement au renouvellement du bail intervenu le 25 janvier 2020. Il en résulte que la bail s'est trouvé renouvelé et que le congé délivré est nul. Toutefois, il y a lieu de relever que Mme [W] a adressé un courrier à Mme [F] par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2019 faisant valoir que le congé était nul et que le bail était renouvelé. Mme [W] précise dans ce courrier qu'elle cherche un logement mais que la recherche est difficile étant sans emploi. Par courrier du 16 octobre 2019, Mme [W] a avisé Mme [F] de ce qu'elle quittait le logement le 11 novembre 2019. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que Mme [W] ne justifiait pas d'une pression de la part de Mme [F] pour qu'elle quitte le logement et les pièces communiquées en cause d'appel, notamment les échanges de mails entre Mme [W] et Mme [F], ne sont pas de nature à remettre en cause cette analyse. Il ressort de ces éléments que Mme [W] savait que le bail était renouvelé, qu'elle ne justifie aucunement avoir subi des pression de la part de Mme [F] pour quitter les lieux et qu'elle a décidé de partir en novembre 2019. Il en résulte que le congé délivré par la bailleresse est resté sans effet. Mme [W] ne justifie d'aucun préjudice ni matériel ni moral du fait de ce départ des lieux loués qu'elle a décidé alors qu'elle savait que le bail était renouvelé et qu'elle pouvait rester dans les lieux. Elle indique qu'elle a cherché un logement plus rapidement car elle était amie avec Mme [F]. A supposer que ce fait soit établi, il ne peut en tout état de cause s'analyser comme une contrainte morale de déménager imposée à Mme [W] et lui ayant causé un préjudice. Le jugement déféré sera donc infirmé et Mme [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. - Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des lieux Mme [F] limite sa demande en cause d'appel aux réparations des fissures dans le bac de douche et sollicite à ce titre la somme de 2783,17 euros. Les parties ont réalisé un état des lieux d'entrée le 25 janvier 2017 qui fait état d'une salle de bain en bon état général précisant l'existence d'une 'douche avec faïence'. Les clés ont été rendues le 11 novembre 2019 sans état des lieux de sortie. La bailleresse a fait réaliser un procès-verbal de constat d'huissier le 28 novembre 2019. Il résulte de ce constat que le receveur de douche émaillé blanc 'comporte des fêlures visibles à proximité de la grille d'évacuation'. Mme [W] conteste être à l'origine de cette dégradation. Il résulte de ce constat que Mme [F] avait entreposé ses meubles dans le logement. Elle a récupéré les clés dès le 11 novembre 2019 et a eu accès au logement à partir de cette date sans qu'aucun état des lieux de sortie n'ait été réalisé. Il sera relevé qu'il résulte de l'attestation de Mme [D], communiquée par Mme [F], qu'il y a eu des travaux dans l'appartement de Mme [F] 'au moins jusqu'à fin novembre'. L'attestation de Mme [S] en date du 17 juin 2020, qui ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, et précise que cette dernière était 'présente le 11novembre 2019, lors de l'état des lieux de sortie de Mlle [Z] [F]', qu'elle a aidé à décharger quelques meubles mais qu'il n'a pu être 'procédé à un aménagement au vu de l'état de l'appartement rendu par la locataire (bac à douche fêlé, trou dans le grillage, état de saleté...)', n'est pas suffisamment probante pour établir la réalité de l'existence de fêlures avant le départ de la locataire des lieux. De la même manière les photographies que Mme [F] indique être issues de son téléphone portable avec une date du 11 novembre 2019 à 15H05 sont sujettes à caution dans la mesure où elles émanent de Mme [F] elle-même, qu'elles n'ont pas été produites lors de la première instance et que dans un message du 11 novembre 2019 à 18h47, envoyé après la restitution des clès, Mme [F] réclame à Mme [W] la clé de la boîte aux lettres mais ne formule aucune remarque sur le receveur de douche. Au vu de ces éléments et du délai écoulé entre la reprise du logement par Mme [F] et la réalisation de l'état des lieux, des travaux ayant de surcroît eu lieu dans l'appartement jusqu'à la fin novembre 2019 selon l'attestation communiquée par Mme [F] elle-même, il n'est pas possible d'affirmer que les fêlures ont été faites par la locataire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F]. Sur la restitution du dépôt de garantie Il résulte des dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.' En l'espèce, Mme [F] a conservé le dépôt de garantie alors qu'un litige opposait les parties sur la remise en état des lieux loués et alors que le juge des contentieux de la protection a été saisi dès le 23 mars 2020. C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a relevé qu'il n'y avait pas lieu à application de la majoration de 10%. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] à la restitution du dépôt de garantie et a débouté Mme [W] de sa demande de majoration. Sur le coût du constat d'huissier Selon l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a mis à la charge de Mme [W] la moitié du coût du constat d'huissier du 28 novembre 2019 qui a été rendu nécessaire par le refus de Mme [W] de signer l'état des lieux de sortie amiable du 11 novembre 2019. Sur les demandes accessoires Il n'apparaît pas inéquitable que chacune de parties supporte ses frais irrépétibles. Les dispositions du jugement relatives aux frais de procédure seront infirmées et chacune des parties sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, les dépens seront supportés par moitié par chacune d'elles. Le jugement sera infirmé en ce sens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe; Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer à Mme [W] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer à Mme [W] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur la condamnation aux dépens ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement ; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [W] ; Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens de première instance et d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties ; LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY