Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/01834

ARRÊT N°177 N° RG 22/01834 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GS6S [S] [V] C/ [F] [W] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 14 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 mai 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES APPELANTS : Monsieur [O] [S] né le 11 Novembre 1969 à [Localité 5] (87) [Adresse 1] [Localité 3] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Serge CALLEGARI de la SELARL CABINET JURIDIQUE LALANDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES Madame [H] [V] née le 16 Juin 1987 à [Localité 7] (17) [Adresse 1] [Localité 3] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Serge CALLEGARI de la SELARL CABINET JURIDIQUE LALANDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES INTIMÉS : Madame [U] [F] épouse [W] née le 30 Octobre 1944 à [Localité 6] (CHINE) [Adresse 4] [Localité 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Maïa MEUNIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT Monsieur [Z] [W] né le 10 Juillet 1943 à [Adresse 4] [Localité 2] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Maïa MEUNIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Les époux [W] ont vendu aux consorts [S]-[V] une propriété située à [Localité 3] (Charente maritime) selon acte de vente du 3 mai 2019 pour un prix de 520 000 euros. Les acquéreurs ont requis un huissier de justice aux fins de constat le 15 juillet 2020, déclaré un sinistre dégât des eaux à leur assureur, la société Axa le 31 juillet 2020. Des pluies abondantes sont de nouveau tombées le 13 août 2020. L' assureur habitation a mandaté le cabinet Polyexpert aux fins d'expertise. Il a constaté le 16 novembre 2020 des traces d' infiltrations d'eaux pluviales à travers la couverture, l'endommagement des aménagements intérieurs. Il estimait alors le total des dommages à la somme de 4632 euros. Par courrier du 25 novembre 2020, le conseil des acquéreurs a écrit aux vendeurs, leur a demandé de régler la somme de 109 713 euros correspondant aux travaux nécessaires pour remédier aux vices cachés affectant l'immeuble vendu. Par courrier du 10 décembre 2020, le conseil des vendeurs répondait que ses clients contestaient les infiltrations prétendues, les fuites de la piscine, rappelait que la vente était antérieure de 18 mois. Par assignation du 10 mars 2021, les consorts [S]-[V] ont assigné les époux [W] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de -les voir condamner à leur restituer partie du prix de vente à hauteur de 105 814 euros -à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux frais avancés des vendeurs. Ils ont fondé leur action sur les articles 1641 et 1644 du code civil. Les époux [W] ont conclu au débouté. Par jugement du 6 mai 2022 , le tribunal judiciaire de Saintes a débouté les consorts [S]-[V] de leurs demandes, les a condamnés aux dépens. Le premier juge a notamment retenu que : L'immeuble comprend 3 chambres avec salle d'eau, 2 chambres avec salle de bain. - Toiture Le constat d'huissier du 15 juillet 2020 mentionne la rénovation de la couverture en cours au dessus de la partie chambre , la présence d'un échafaudage au fond de la piscine donnant sur 3 façades. La réfection du couvert est en cours. Les traces d'infiltration constatées par l' huissier de justice se trouvent précisément dans les chambres et la salle d'eau attenante qui sont objet des travaux de réfection. Il ne peut être exclu que les infiltrations soient survenues à l'occasion de la pose-dépose de la couverture. L' antériorité des désordres à la vente n'est pas démontrée. L' huissier de justice a constaté des traces de salpêtre et de moisissures. Leur localisation en partie basse exclut un lien causal avec la toiture. Ces traces établissent des désordres anciens et apparents lors de la vente. Les tuiles cassées ne caractérisent pas un défaut d'étanchéité dès lors que l' étanchéité est assurée par les plaques d'everite. Des vices cachés antérieurs affectant la toiture ne sont pas démontrés. - Piscine Le caractère fuyard de la piscine n'est pas avéré. Un vice de nature à compromettre son usage ne l'est pas plus. -L'expertise ne saurait suppléer la carence d'une partie. LA COUR Vu l'appel en date du 19 juillet 2022 interjeté par les consorts [S]-[V] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 4 octobre 2022, les consorts [S]-[V] ont présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1641 et 1644 du code civil -Infirmer le jugement en toutes ses dispositions Statuant de nouveau -à titre principal -Condamner les époux [W] à leur restituer une partie du prix de vente de l'immeuble -Les condamner à leur verser les sommes de 105 814 euros .4000 euros à titre d'indemnité de procédure -à titre subsidiaire -Ordonner une expertise -fixer la consignation et dire que la provision sera avancée par les vendeurs A l'appui de leurs prétentions, les consorts [S]-[V] soutiennent en substance que : - sur la toiture La couverture est constituée de plaques d'everite ondulées recouvertes de tuiles. Le constat d'huissier du 15 juillet 2020 démontre un mauvais état intérieur, de nombreuses traces d'infiltrations. Les intempéries du 13 août 2020 sont postérieures au sinistre. Le tribunal a fait une mauvaise lecture des pièces. Ils ont dû faire rapidement des travaux sur la toiture du fait des fuites. Ils ont refait partie de la toiture (150 m2 ), ont suspendu les travaux quand ils ont appris que leurs vendeurs connaissaient l'état de la toiture. Les fuites ne sont pas limitées aux parties rénovées. Elles existaient avant. Des désordres existent non seulement en partie basse, mais en hauteur. Le constat d' huissier ne démontre pas que les désordres étaient apparents à la date de la vente. -L' entreprise FL Couverture (M. [L]) est intervenue en mars 2019 après le compromis de vente, avant la réitération de la vente . Elle avait indiqué aux vendeurs que la toiture était hors d'usage. Ils avaient mis l'immeuble en vente, n'avaient pas souhaité faire des travaux d'envergure. -Les plaques d'everite étaient en très mauvais état. -Mme [Y] atteste les 6 août 2020, 7 octobre 2021 avoir constaté à plusieurs reprises par temps de pluie de l'eau sur le parquet des chambres provenant de la toiture. Elle a épongé le sol des chambres, des toilettes de l'entrée. M. [I] atteste le 3 août 2020 que la couverture nécessite une réfection complète pour une parfaite imperméabilité: arêtiers et faîtage dégradés, tuiles et plaques sous tuiles endommagées, zinguerie pour traitement des eaux pluviales non étanche. -Le 10 octobre 2020, il attestait avoir informé les époux [W] de l'état de la toiture de leur ancienne maison, à savoir qu'une réfection complète était à prévoir. - sur la piscine Ils ont fait vider la piscine pour réaliser les travaux de la toiture, ont compris qu'elle fuyait. Selon Mme [A], les skimmers sont fendus, présentent de nombreuses fissures. L'inspection réalisée par la société Locamex de juin 2022 confirme l'existence d'une fuite sur le circuit skimmer. La consommation d'eau est anormale. Les fuites existent depuis juin 2016. Les vendeurs ne pouvaient l'ignorer. - Les vendeurs étaient parfaitement informés de la nécessité des travaux. -Le coût des réparations s'élève selon devis à 105 814 euros ( 79 157,95 + 26 656,50 euros). -Subsidiairement, ils réitèrent leur demande d' expertise aux frais des vendeurs. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 19 décembre 2022 , les époux [W] ont présenté les demandes suivantes : Vu les explications ci-avant et les pièces produites à l'appui des présentes conclusions ; -CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris, ET y ajoutant, -CONDAMNER les Appelants à verser aux époux [W] une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, ainsi qu'à une indemnité supplémentaire de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; -LES CONDAMNER aux entiers dépens de la procédure d'appel A l'appui de leurs prétentions, les époux [W] soutiennent en substance que : -L' acte prévoit une clause de non-garantie des vices apparents et cachés. -sur la toiture Le constat du 15 juillet 2020 ne décrit pas des infiltrations, mais des traces, des auréoles apparentes. Leur ancienneté est inconnue. Avant le constat, des tiers sont intervenus sur la couverture. Le cabinet Poyexpert a indiqué le 17 novembre 2020 que la couverture avait été refaite partiellement à neuf courant août 2020. Elle a pu être endommagée lors des intempéries du 13 août 2020. -Le mauvais état des tuiles était apparent.La toiture est visible d'en bas, est facilement accessible. Il s'agit d'une maison de plein pied. -Les acquéreurs devaient entretenir la toiture. -Ils faisaient nettoyer chaque année. Ils produisent une facture du 12 mars 2019 établie par la société [L] FL Couverture (1144 euros nettoyage complet d'une toiture de 35 m2, dépose et pose zinc de noue). -Les attestations produites émanent de personnes qui n'ont jamais travaillé pour leur compte , sont imprécises. -L' emplacement des désordres correspond aux travaux qui ont été réalisés par les acquéreurs. -Les professionnels qui prétendent les avoir avertis de la vétusté de la toiture, de la nécessité de réfection n'indiquent pas avoir constaté des infiltrations, n'ont jamais établi de devis. Ils sont partiaux, espèrent se voir confier les travaux. -M. [I] [R] a réalisé plusieurs interventions sur la toiture après la vente. -sur les skimmers de la piscine, les fuites, la surconsommation d'eau Ils ont toujours eu deux compteurs, n'ont jamais eu connaissance de fuite. Le devis produit n'établit pas une fuite avant la vente. Il est probable que la coque a été déformée et dégradée quand la piscine a été vidée. La société [I] avait installé l'échafaudage dans la piscine. -La procédure est abusive, justifie des dommages et intérêts. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2023 SUR CE - sur la demande de restitution du prix L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1644 du code civil dispose : Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix , ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Selon l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. L'article 1648 dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Les consorts [S]-[V] soutiennent que l'immeuble acheté est affecté de vices cachés concernant la toiture et la piscine, vices qui étaient connus des vendeurs. Les époux [W] contestent les vices allégués qu'il s'agisse de la toiture comme de la piscine, assurent n'avoir jamais souffert de fuites, estiment non probants les éléments de preuve produits. a) la toiture Les acquéreurs se prévalent : -du constat d'huissier de justice du 15 juillet 2020 qui décrit de nombreuses traces d'infiltrations -des dires de la société [I], société qui leur a indiqué avoir averti les vendeurs qu'une réfection complète de la toiture était à prévoir, a attesté en ce sens le 10 octobre 2020 -des dires de l'entreprise FL Couverture qui leur a indiqué avoir averti les vendeurs que leur toiture était hors d'usage, a attesté le 1er juin 2022 que les vendeurs qui avaient mis leur maison en vente n'entendaient pas faire des travaux supplémentaires. Des travaux partiels ont été entrepris par les acquéreurs sur la toiture. Ces derniers assurent que les fuites ne sont pas limitées aux parties de la toiture qu'ils ont rénovées, qu'elles existaient avant les travaux de rénovation. Ils concèdent néanmoins que des fuites peuvent être en lien avec les travaux qu'ils ont fait réaliser. L'huissier de justice constate le 15 juillet 2020 un mauvais état intérieur, des traces d'infiltrations. Le constat a été réalisé plus de 14 mois après la vente, ne permet évidemment pas de déterminer la cause des infiltrations, l'ancienneté des traces d'infiltrations. Des sinistres sont intervenus les 31 juillet,13 août 2020, ont justifié des déclarations de sinistre ,une expertise dégât des eaux (accedit du 16 novembre 2020 et proposition d'indemnisation de 3228, 80 euros). L'entreprise FL Couverture a réalisé des travaux facturés le 12 mars 2019 pour un montant de 1144 euros. Elle atteste avoir averti les vendeurs mais ne justifie pas avoir émis des réserves, avoir proposé, conseillé, recommandé des travaux plus conséquents que ceux qu'elle a réalisés. Les éléments produits sont tous unilatéraux. Ils ne démontrent pas que l'usure de la toiture était cachée à la date de la vente. Il n'est pas soutenu que les vendeurs ont laissé croire à leurs acquéreurs que la toiture avait été rénovée. La cause, l'origine des désordres constatés courant 2020 et donc l'existence du vice antérieurement à la transaction ne sont pas démontrés par les appelants. b) la piscine Les acquéreurs se prévalent -du diagnostic établi par la société Locamex en juin 2022 qui confirme l'existence d'une fuite sur le circuit skimmer, -de l'analyse de Mme [A] selon laquelle les skimmers sont fendus, présentent de nombreuses fissures, -de l'opinion de M. [J] qui indique avoir remarqué pendant les travaux que les skimmers fuyaient sous la terrasse, -de l'opinion de M. [K] selon lequel la piscine a été grossièrement réparée. -du constat que la piscine se vidait, d' une consommation d'eau anormale. Les vendeurs estiment que la piscine a été dégradée lorsqu'elle a été vidée, rappellent que l'échafaudage a été installé dans la piscine. Les acquéreurs soutiennent avoir découvert la fuite lorsqu'ils ont fait vider la piscine afin de réaliser les travaux de toiture. Cette assertion se concilie mal avec le témoignage de la femme de ménage qui atteste le 1er juillet 2022 avoir dû remettre de l'eau dans la piscine à deux reprises à quelques jours d'intervalle, sans préciser au demeurant la date à laquelle elle a rempli la piscine. Les consorts [S]-[V] établissent que le circuit du skimmer est cassé, non qu'il l'était à la date de la vente. Les éléments produits au soutien d'une augmentation de la consommation d'eau font état d'une augmentation nette entre 2019 et 2020, puis 2021. Au regard de la date de la vente ( 3 mai 2019), il n'est absolument pas démontré que la fuite du ou des skimmer(s) existait avant le transfert de propriété. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que les conditions de la garantie des vices cachés n'étaient pas réunies. - sur la demande d'expertise Les consorts [S]-[V] ont choisi d'assigner leurs vendeurs au fond sans aucune expertise amiable ou judiciaire alors que la situation était objectivement complexe puisque les désordres intervenaient en cours de chantier et alors que des pluies importantes s'étaient abattues sur l'immeuble. La demande d'expertise réitérée à titre subsidiaire en appel est sans utilité au regard de sa tardiveté. Le jugement sera confirmé de ce chef. - sur la demande d'indemnité pour procédure abusive L'action exercée par les acquéreurs n'est pas fautive. La confirmation du jugement qui les a déboutés n'établit pas plus une faute de leur part. Les intimés seront donc déboutés de leur demande d'indemnisation. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants. Il est équitable de les condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort - confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : - déboute les époux [W] de leur demande d'indemnisation pour procédure abusive - déboute les parties de leurs autres demandes - condamne les consorts [S]-[V] aux dépens d'appel - condamne les consorts [S]-[V] à payer aux époux [W] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,