Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/07675

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [R] [M] à : Monsieur [E] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie BOUTIERE-ARNAUD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07675 - N° Portalis 352J-W-B7H-C245K N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. HABITAT SOCIAL FRANCAIS [Adresse 1] représentée par Me Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS Monsieur [R] [M] [Adresse 2] comparant Monsieur [E] [V] [Adresse 2] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07675 - N° Portalis 352J-W-B7H-C245K Exposé du litige Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2010, la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d’habitation à Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 635,69 euros et d’une provision pour charges de 65,50 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 541,71 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] le 25 mai 2023. Par assignations du 3 août 2023, la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] sous astreinte de 50 € par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 682,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 5 décembre 2023, la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 décembre 2023, s'élève désormais à 1 708,94 euros, incluant l’échéance de novembre 2023. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 20 euros, en plus du loyer courant. Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2541,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2023. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 décembre 2023, Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] lui devaient la somme de 1 708,94 euros. Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 855,12 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2010 entre la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d’une part, et Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 juillet 2023, CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 1 708,94 euros (mille sept cent huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07675 - N° Portalis 352J-W-B7H-C245K SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juillet 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] à payer à la société L'HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Madame [R] [M] et Monsieur [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 mai 2023 et celui des assignations du 3 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge