Cour d'appel, 14 février 2024. 21/11793

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 FEVRIER 2024 N° 2024/ 080 N° RG 21/11793 N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5KS [N] [G] [J] [I] épouse [G] [L] [B] Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES BALUSTRES C/ [Z] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile JACQUEMET Me Maylis-Marie SECHIARI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 24 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/01911. APPELANTS Monsieur [N] [G] né le 01 Août 1952 à [Localité 4] (55), demeurant [Adresse 1] Madame [J] [I] épouse [G] née le 14 Décembre 1966 à [Localité 3] (54), demeurant [Adresse 1] Madame [L] [B] née le 25 Avril 1979 à [Localité 7] (06), demeurant [Adresse 1] Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET CLARUS, dont le siège social se situe [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 1] représentés par Me Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [Z] [U] exerçant sous l'enseigne Cabinet [U]. agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5] représenté par Me Maylis-Marie SECHIARI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE La résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1]), est une petite copropriété dont les fonctions de syndic ont été exercées pendant près de 25 ans par Monsieur [Z] [U], exerçant à titre individuel sous l'enseigne CABINET [U]. Monsieur [R] [W] a acquis en 1990 un lot constitué d'un appartement en rez-de-chaussée, détaché de la partie du bâtiment élevée sur plusieurs étages, qui s'est trouvé progressivement affecté par des lézardes traversantes. Suivant ordonnance de référé rendue le 5 septembre 2008, il a obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires. L'expert [A] [D] a déposé son rapport le 4 novembre 2010, concluant que le lot du requérant était affecté de désordres structurels graves imputables à un vice majeur de construction, évoluant depuis plus de quinze ans et affectant les murs porteurs, la dalle basse ainsi que la couverture, et préconisant des travaux de réparation évalués à 29.343 euros TTC. En lecture de ce rapport, Monsieur [W] a saisi le 23 février 2011 le tribunal de grande instance de Nice, qui, par jugement rendu le 29 novembre 2013 assorti de l'exécution provisoire, a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux prescrits par l'expert dans les trois mois suivant la signification de sa décision, sous peine d'une astreinte provisoire courant pour une période de six mois, ainsi qu'à verser aux héritiers du requérant, décédé en cours de procédure, la somme de 6.798,42 euros au titre du coût de la remise en état des parties privatives et celle de 23.600 euros en réparation du préjudice de jouissance. Sur l'appel interjeté par le syndicat, la cour de céans a rendu deux arrêts les 19 février et 13 mai 2015 confirmant ledit jugement, sauf quant au montant de l'indemnité allouée au titre du préjudice de jouissance, qu'elle a fixée à la somme de 8.500 euros pour la période échue jusqu'au 1er janvier 2019 et à celle de 29.600 euros pour la période postérieure. Le 12 octobre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux préconisés par l'expert, lesquels ont été réceptionnés le 1er avril 2016 s'agissant du gros-oeuvre et le 30 octobre 2016 s'agissant des travaux résiduels d'étanchéité de la toiture. Le 4 février 2016, l'assemblée a refusé de renouveler le mandat de syndic de Monsieur [U] et a désigné le cabinet CLARIUS pour exercer désormais ces fonctions. Le 9 novembre 2016, l'assemblée a autorisé le nouveau syndic à agir en justice contre M. [U] afin de rechercher sa responsabilité dans le cadre de la gestion du sinistre. Suivant jugement rendu le 6 mars 2017, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte provisoire à la somme de 27.000 euros et rejeté la demande de fixation d'une nouvelle astreinte. Par exploit du 11 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [Z] [U] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice pour l'entendre condamner à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts. Plusieurs copropriétaires sont intervenus volontairement à cette instance afin de réclamer l'indemnisation de leurs préjudices personnels. Le défendeur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action. Subsidiairement, il a conclu au rejet des demandes en l'absence de démonstration d'une faute. Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice, considérant que le point de départ du délai pour agir se situait à la date du prononcé des arrêts de la cour d'appel des 19 février et 13 mai 2015, a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires, des époux [G] et de Madame [L] [B], mais irrecevables celles des époux [P] formées par conclusions d'intervention volontaire du 30 octobre 2020. Sur le fond, le premier juge a cependant débouté les requérants, aux motifs que les travaux ne présentaient pas un caractère urgent au sens de l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, que l'assemblée générale des copropriétaires était parfaitement informée de l'existence du sinistre ainsi que de l'évolution de la procédure judiciaire, et qu'elle avait donné quitus au syndic de sa gestion en toute connaissance de cause. Le syndicat a été condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, les époux [G] et Madame [L] [B] ont interjeté appel de cette décision par déclaration conjointe enregistrée le 2 août 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 15 février 2022, les appelants reprochent à l'ancien syndic d'avoir manqué aux obligations mises à sa charge par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation et à son entretien, notamment en s'abstenant de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble, puis d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales une résolution autorisant l'exécution des travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Ils lui font également grief d'avoir failli à son devoir de conseil en omettant d'informer les copropriétaires sur les risques encourus du fait de la carence du syndicat, et d'avoir entraîné la copropriété dans un contentieux judiciaire voué à l'échec, en faisant notamment appel du jugement rendu le 29 novembre 2013 sans mandat exprès de leur part. Ils soutiennent d'autre part que le quitus donné au syndic ne décharge sa responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale avait connaissance et était à même d'apprécier la portée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le syndicat des copropriétaires fonde son action sur les articles 1991 et 1992 du code civil régissant la responsabilité contractuelle du mandataire, tandis que les époux [G] et Madame [B] invoquent une faute quasi-délictuelle leur ayant causé un préjudice personnel, à la fois moral et financier. Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, mais de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner Monsieur [Z] [U] à payer : - au syndicat des copropriétaires, la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, - aux époux [G], la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, - à Madame [L] [B], la somme de 7.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, - outre leurs entiers dépens, distraits au profit de leur conseil en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions notifiées le 22 décembre 2021, Monsieur [Z] [U] réitère en premier lieu la fin de non-recevoir invoquée devant le premier juge, considérant que le point de départ du délai pour agir se situait au plus tard au 29 décembre 2010, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires avait eu communication du rapport d'expertise de Monsieur [D]. Subsidiairement, il fait valoir : - qu'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble aurait été inutile, le vice de construction étant toujours exclu des garanties d'une police multirisques, - qu'aucun des copropriétaires n'avait sollicité l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales tenues antérieurement au 12 octobre 2015 d'une résolution en faveur de la réalisation des travaux, qu'ils ne voulaient pas en réalité voir financer par le syndicat, alors même qu'ils étaient régulièrement tenus informés de l'évolution du litige, - que ces travaux ne présentaient pas un caractère urgent au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lui imposant d'agir de sa propre initiative, - qu'il n'avait pas besoin d'un mandat spécial pour interjeter appel, - que le quitus de sa gestion a été voté en toute connaissance de cause, - et que les époux [G] et Madame [B] ne justifient pas d'un préjudice personnel distinct de celui invoqué par le syndicat. Il demande principalement à la cour d'infirmer le jugement déféré en déclarant irrecevables comme prescrites l'ensemble des prétentions formées à son encontre. Subsidiairement, il conclut à la confirmation de la décision en ce qu'elle a débouté les demandeurs au fond, et réclame en sus à l'encontre de chacun d'entre eux paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2023. DISCUSSION Sur la fin de non -recevoir : En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Lorsque l'action tend à la réparation d'un dommage, le délai pour agir court à compter de la manifestation de celui-ci. Le dommage résultant d'une condamnation en justice ne se manifeste qu'à compter du jour où celle-ci est passée en force de chose jugée. En conséquence, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré qu'en l'espèce le point de départ du délai pour agir se situait à la date du prononcé des arrêts de la cour d'appel des 19 février et 13 mai 2015, et déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires formées par assignation du 11 avril 2017, celles des époux [G] formées par conclusions d'intervention volontaire du 8 janvier 2018, et celles de Madame [L] [B] formées par conclusions du 3 octobre 2019. Sur la responsabilité de l'ancien syndic : Suivant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a le devoir d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a considéré que les travaux prescrits par l'expert judiciaire ne présentaient pas un caractère urgent, alors que le rapport déposé par ce dernier le 4 novembre 2010 concluait que le lot de Monsieur [W] était affecté de désordres structurels graves imputables à un vice majeur de construction, évoluant depuis plus de quinze ans et affectant les murs porteurs, la dalle basse ainsi que la couverture. Il résulte cependant des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats que le syndic ne disposait pas des fonds nécessaires pour financer lesdits travaux, les copropriétaires ayant refusé à de nombreuses reprises de constituer une provision spéciale pour faire face aux dépenses d'entretien ou de conservation des parties communes (cf les résolutions n° 17 du 4 janvier 2008 et n° 18 du 6 mars 2009, du 30 octobre 2009, du 29 décembre 2010, du 14 mars 2012 et du 4 septembre 2013), et le principe de la création d'un fonds de travaux n'ayant finalement été adopté que le 7 janvier 2015, soit quelques mois seulement avant le prononcé des arrêts de la cour d'appel. D'autre part, l'intimé fait justement valoir qu'une déclaration de sinistre auprès de l'assureur n'aurait été d'aucune utilité puisque, s'agissant d'un vice de construction, seule était mobilisable la garantie décennale, largement expirée puisque l'expert précise que l'immeuble a été édifié 'dans les années cinquante'. Il ressort également de la lecture des procès-verbaux d'assemblée générale que les copropriétaires, pourtant régulièrement informés du sinistre, des conclusions alarmantes du rapport d'expertise et de l'évolution de la procédure judiciaire, n'ont jamais interpellé le syndic sur la nécessité de remédier aux désordres, hormis à l'occasion de l'assemblée du 11 janvier 2006 lors de laquelle ils lui avaient simplement demandé de faire établir un devis pour le 'rebouchage des fissures', alors que cette solution était manifestement insuffisante, et il ne saurait être soutenu à cet égard qu'ils ignoraient les risques encourus du fait de la carence du syndicat. Il ne saurait davantage être fait grief au syndic d'avoir interjeté appel du jugement rendu le 29 novembre 2013 sans mandat exprès de la part des copropriétaires, alors qu'une autorisation spéciale n'était pas juridiquement nécessaire pour ce faire et que cette voie de recours s'inscrivait dans la logique de la position défendue dès l'origine par le syndicat. Il apparaît ainsi que c'est en toute connaissance de cause que l'assemblée générale a donné chaque année quitus au syndic de sa gestion, et ce jusqu'au 30 juin 2014, emportant renonciation à critiquer l'exécution de son mandat. Ce n'est que le 12 octobre 2015, soit après que les décisions de justice soient passées en force de chose jugée, que les copropriétaires ont voté l'exécution des travaux, et la résolution n°7 du 4 février 2016, refusant de donner quitus à Monsieur [U] pour sa dernière année de gestion, n'est pas de nature à remettre en cause les décisions précédemment adoptées. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat, les époux [G] et Madame [B] des fins de leur action. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT