Cour d'appel, 13 février 2024. 23/00975

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 13 février 2024 N° RG 23/00975 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GAQW -LB- Arrêt n° S.A. ASSEMBLIA / [N] [U] [W], [I] [C] épouse [U] [W] Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 01 Juin 2023, enregistrée sous le n° 22/00723 Arrêt rendu le MARDI TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : S.A. ASSEMBLIA venant aux droits de LOGIDOME [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU JEAN-LOUIS - RADIGON EMILIE - CHERRIER-VENNAT MARINE TTE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : M. [N] [U] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-63113-2023-00802 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD) et Mme [I] [C] épouse [U] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-63113-2023-00803 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD) [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Maître Pierre SABY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND INTIMES DÉBATS : A l'audience publique du 11 décembre 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous-seing privé en date du 21 janvier 2020, à effet au 29 janvier 2020, l'Office public de l'habitat de [Localité 4] Auvergne Métropole, Logidôme, a donné à bail à M. [W] [U] et Mme [I] [C] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 574,07 euros, provision sur charges comprise. Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2022, la SA Assemblia, venant aux droits de la société Logidôme, dénonçant le comportement violent de M. [U] à l'égard d'autres locataires de l'immeuble et d'employés du bailleur, outre le défaut de paiement du loyer depuis le mois d'août 2022, a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand Mme [C] et M. [U] pour obtenir notamment le prononcé de la résiliation du bail et des mesures en découlant. Par jugement du 27 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a : -Débouté la société Assemblia de ses demandes ; -Condamné la société Assemblia aux dépens. La société Assemblia a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée au greffe de la cour d'appel 19 juin 2023. Vu les conclusions en date du 14 novembre et 23 aux termes desquelles la société Assemblia demande à la cour de : -Réformer le jugement entrepris ; -Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes ; -Prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil ; -Ordonner l'expulsion immédiate de M. et Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -Condamner M. et Mme [U] au paiement d'une somme de 59,23 euros ; -Condamner M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à 600 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux ; -Condamner les mêmes à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les conclusions en date du 21 novembre 2023 aux termes desquelles M. [U] et Mme [C] demandent à la cour de : -Confirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection le 1er juin 2023 ; Y ajoutant, -Condamner Assemblia à leur payer la somme de 2000 euros à titre de justes dommages et intérêts ; -Débouter la société Assemblia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la même aux dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION : -Sur la demande de résiliation du bail : Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Aux termes des articles 1728 du code civil, et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu notamment d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. En application de l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. L'obligation du locataire d'user paisiblement des locaux loués est spécifiquement reprise dans le contrat de bail, dont l'article 7 stipule que le locataire devra user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui a été donnée au bail et qu'il s'interdit tout comportement pouvant nuire à la tranquillité des autres habitants et s'engage au respect des prescriptions du règlement intérieur qui lui a été remis, et dont l'article 8 rappelle que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués. Il est constant que la situation invoquée au soutien de la demande de résiliation du bail doit être appréciée au jour où le juge statue et qu'il appartient en outre à celui-ci d'apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier cette résiliation. Le bailleur, tenu d'assurer la jouissance paisible des lieux à l'ensemble des locataires, peut se prévaloir d'actes de violence commis par un preneur à l'égard d'autres occupants de l'immeuble, si les faits se sont déroulés dans les lieux donnés à bail. Par ailleurs, les violences exercées à l'encontre du bailleur lui-même ou de ses préposés constituent un motif justifiant la résiliation du bail, quand bien même les faits se seraient produits à l'extérieur des lieux loués, un tel comportement caractérisant un manquement faisant obstacle à la poursuite de la relation contractuelle dans un climat de confiance et de bonne foi. En l'espèce, la société Assemblia expose que M. [U] a commis des actes de violence d'une part à l'égard d'un autre locataire, d'autre part à l'égard du personnel de l'organisme de gestion. Elle verse aux débats : -Le compte rendu de la réclamation enregistrée par ses services le 18 octobre 2021 dont il ressort que M. [U], pour dénoncer des problèmes de voisinage (nuisances sonores, dégradations'), a téléphoné à l'accueil de l'organisme de gestion, tenant des propos violents, menaçant de « planter » les locataires à l'origine de ces troubles de voisinage, indiquant qu'il allait « rentrer chez lui avec un couteau plein de sang » ; -Le compte rendu de la réclamation enregistrée par ses services le 20 octobre 2021 mentionnant la plainte de M. [E] [S], locataire au sein de l'immeuble, pour avoir été agressé physiquement par M. [U]; -Le procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police de [Localité 5] en date du 19 octobre 2021 de M. [E] [K] à l'encontre de M. [U] pour violences physiques, le plaignant expliquant que M. [U], qui lui reprochait le bruit causé par une fête organisée la veille, l'avait agressé dans le couloir de l'immeuble, l'attrapant par le col de sa veste en cuir, le plaquant à deux reprises contre la porte de son appartement et lui portant un coup de tête, proférant en outre des menaces à son encontre ; -Le procès-verbal de dépôt de plainte en date du 18 juillet 2022 du responsable du pôle accueil de la société Assemblia expliquant que, le même jour, M. [U] avait commis des violences envers le personnel de la société dans ces circonstances : M. [U] s'était présenté au service pour se plaindre de n'avoir plus accès au jardin près de l'immeuble, avait bloqué la porte des bureaux pour empêcher les membres du personnel de sortir, avait proféré des insultes et des menaces, en ces termes « ferme ta gueule sinon je t'éclate , je vais passer au-dessus de la banque pour vous défoncer, je vais faire les bureaux un à un et je vais tarter tous ceux qui sont sur mon passage ». Le plaignant explique avoir dû parlementer avec M. [U] pendant plus d'une heure et demie, durant laquelle les employés n'ont pu quitter les lieux pour sortir déjeuner, et avoir dû en définitive appeler les services de police. Selon le plaignant, M. [U] avait alors à nouveau proféré des menaces, en ces termes: « vous êtes vraiment cons vous auriez jamais dû faire ça, je vais revenir et vous allez voir ». L'auteur de la plainte indique que c'est seulement après l'intervention de la police que M. [U] a quitté les lieux ; -Le procès-verbal de dépôt de plainte en date du 18 juillet 2022 de la personne responsable de secteur au sein de la société Assemblia, avertie des faits par ses collègues, présent sur les lieux seulement après l'arrivée des services de police. Celui-ci explique dans sa déposition que la société est étrangère à décision de fermeture de l'espace vert près de l'immeuble, prise par la copropriété en raison de la présence de squatters ; -Les témoignages de la conseillère accueil et du responsable du service entretien et maintenance de la société Assemblia, présents dans le service le 18 juillet 2022, qui confirment la réalité de la scène de violence survenue le 18 juillet 2022 dans les locaux de la société ; -Le courrier adressé le 21 juillet 2022 par la société Assemblia à M. [U] l'informant des raisons de la fermeture de l'espace vert de la résidence et l'avisant de sa décision de solliciter la résiliation judiciaire du bail en raison des injures et menaces proférées envers le personnel de la société. M. [U] ne conteste pas la réalité de son comportement violent à l'égard du personnel de la société Assemblia, mais justifie son attitude par le fait qu'alors qu'il était venu réclamer de simples explications sur les raisons de la fermeture de l'accès au jardin, il avait dû attendre plus d'une heure et demie avec ses enfants pour apprendre en définitive que son interlocuteur refusait de le recevoir, au motif qu'il devait partir déjeuner, et qu'il allait appeler la police, d'où selon l'intimé « une certaine exaspération bien compréhensible » (sic). M. [U] dénonce encore dans ses écritures l'inertie de la société Assemblia face aux nombreuses nuisances causées par certains locataires de l'immeuble. Le premier juge a considéré que les actes commis par M. [U] à l'égard de membres du personnel de la société Assemblia, qu'il avait insultés, menacés et contraints à rester dans les locaux, étaient « inadmissibles », et relevé que, s'il était compréhensible que M. [U] ait cherché à obtenir des explications sur les raisons de la fermeture de l'accès au jardin dont ses enfants avaient pu profiter jusqu'alors, cette situation ne justifiait pas un tel comportement. Toutefois, le premier juge, en considérant pour autant que le trouble causé par M. [U] ne pouvait être analysé comme « un manquement aux obligations contractuelles au sens littéral du terme », a commis une erreur d'appréciation alors que les violences exercées à l'encontre des employés du bailleur constituent bien un manquement aux obligations résultant du contrat de bail. Il sera relevé en outre que, contrairement à ce que mentionne la juridiction de première instance, la société Assemblia n'a pas tardé à donner des explications à M. [U] sur les raisons de la fermeture du jardin, puisqu'elle lui a adressé à ce sujet un courrier le 21 juillet 2022, et non pas le 28 mars 2023. Par ailleurs, s'agissant des faits ayant justifié la plainte d'un autre locataire de l'immeuble, en l'occurrence M. [E] [S], si celui-ci a reconnu lors de son audition avoir organisé une fête à son domicile et n'avoir pas pris de précautions particulières pour en informer les voisins et les préserver du bruit, cette situation ne permet pas d'excuser que M. [U] ait considéré devoir résoudre ce conflit de voisinage par le recours à la violence. Il apparaît ainsi que M. [U] a manqué à ses obligations contractuelles envers le bailleur, et que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, étant observé qu'il ne résulte pas des pièces communiquées que M. [U] ait pris conscience de la gravité des faits commis et qu'il ait cherché à rassurer le bailleur sur sa volonté de faire preuve à l'avenir d'un comportement permettant la poursuite des relations dans des conditions sereines. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté la société Assemblia de ses demandes. Il sera ainsi fait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la société Assemblia ainsi qu'aux demandes qui en découlent s'agissant de l'expulsion des locataires et de la fixation d'une indemnité d'occupation, sauf à fixer celle-ci à la somme de 574,07 euros par mois correspondant au montant du loyer actuel augmenté des charges. -Sur la demande en paiement du solde du loyer : Il ressort des éléments communiqués, en particulier de l'attestation de la société Assemblia elle-même, produite en pièce numéro 8 par l'intimé, que si celui-ci était au moment de l'assignation débiteur de sommes envers le bailleur au titre du loyer, dont il avait suspendu le paiement en considérant que le bailleur ne remplissait pas ses obligations, l'arriéré locatif était apuré à la date du 31 octobre 2023 . La société Assemblia sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement. -Sur la demande indemnitaire présentée par les appelants : Compte tenu de la solution apportée litige, M. [W] [U] et Mme [I] [C], qui ne démontrent pas que la société Assemblia ait commis à leur égard une faute à l'origine d'un préjudice, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Assemblia aux dépens. M. [W] [U] et Mme [I] [C] supporteront les dépens de première instance et d'appel et seront condamnés à payer à la société Assemblia la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Infirme le jugement et statuant à nouveau, -Prononce la résiliation du bail conclu le 21 janvier 2020 entre M. [W] [U] et Mme [I] [C] d'une part et l'Office public de l'habitat de [Localité 4] Auvergne Métropole, Logidôme, aux droits duquel vient la SA Assemblia, d'autre part ; - Ordonne, faute de départ volontaire des locataires, l'expulsion de M. [W] [U] et Mme [I] [C], ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -Condamne M. [W] [U] et Mme [I] [C] à payer à la SA Assemblia la somme mensuelle de 574,07 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ; -Déboute la SA Assemblia de sa demande en paiement de la somme de 59,23 euros au titre du solde des loyers ; - Déboute M. [W] [U] et Mme [I] [C] de leur demande de dommages et intérêts ; -Condamne M. [W] [U] et Mme [I] [C] aux dépens de première instance et d'appel ; -Condamne M. [W] [U] et Mme [I] [C] à payer à la société Assemblia la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président