Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/01609

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01609 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDWU ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MARS 2024 MINUTE N° 24/00702 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CENTRE D’ACTIVITE D’[Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G0655 ET : LA SOCIETE INTERFACE RESEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Théodore JEAN-BAPTISTE de l’AARPI JBBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 1393 ********************* EXPOSE DU LITIGE Le 1er janvier 2017, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] a donné à bail commercial à la SASU INTERFACE RESEAUX un local M28 situé dans une cour, [Adresse 3]. Lors de l'assemblée extraordinaire tenue le 19 mars 2018, a été prise la décision de transférer le siège social de la SASU INTERFACE RESEAUX d'[Localité 4] au [Adresse 1]). Suivant exploit du 10 août 2023, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] a fait délivrer à la SASU INTERFACE RESEAUX un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 25 septembre 2023, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] a fait assigner la SASU INTERFACE RESEAUX pour obtenir : le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l'expulsion de la SASU INTERFACE RESEAUX et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation de la SASU INTERFACE RESEAUX à lui verser:la somme de 14.233,13 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux légal ;une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros ;la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la SASU INTERFACE RESEAUX aux entiers dépens et frais de l'instance. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 février 2024 et la décision mise en délibéré au 29 mars 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Elle indique que le présent litige ne soulève aucune contestation sérieuse dès lors que la prescription quinquennale est applicable et que la provision sollicitée représente des loyers impayés. Elle soutient qu'aucun arrêté préfectoral n'a été pris à son encontre et que celui du 19 juillet 2021 produit par la société défenderesse concerne un autre bailleur et donc des locaux différents des locaux litigieux. Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SASU INTERFACE RESEAUX, représentée par son conseil, demande au juge des référés de dire n'y avoir lieu à référé et ainsi débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes, outre de déclarer le bail résolu depuis le 23 décembre 2017 et, à titre subsidiaire, de déclarer la prescription des sommes demandées, et condamner le bailleur à lui verser 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Elle soutient notamment que : elle a été contrainte de quitter les lieux loués dès le mois de décembre 2017 dès lors qu'il s'agit d'un squat précisant que le local commercial a fait l'objet d'une procédure d'expulsion pour insalubrité et location illégale ;la gestion locative était réalisée par un tiers ;en tout état de cause l'action du bailleur au titre de la provision des loyers est irrecevable car prescrite. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription de l'action en paiement Conformément aux dispositions de l'article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre [du bail commercial] se prescrivent par deux ans. Par ailleurs aux termes des dispositions de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. C'est ainsi que la prescription biennale s'applique aux actions nées du statut des baux commerciaux et non pas aux actions en paiement des loyers et charges soumises à la prescription quinquennale. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 10 août 2023. Par suite, la prescription ne touche que les loyers antérieurs au 10 août 2018. Sur la validité du contrat La SASU INTERFACE RESEAUX soutient n'avoir aucune dette de loyer à l'égard de la société bailleresse dès lors qu'elle aurait quittée le local au mois de décembre 2017. Pour apporter la preuve de ses allégations, elle produit en pièce 4 une copie écran aux termes de laquelle il est fait état de vider un local sans autre précision. Ce document ne peut valoir preuve d'un congé. De la même manière, la production du procès-verbal de l'assemblée extraordinaire tenue le 19 mars 2018 aux termes de laquelle a été prise la décision de transférer le siège social de la SASU INTERFACE RESEAUX d'[Localité 4] au [Adresse 1]) est insuffisante pour apporter la preuve d'un congé. Tel est également le cas de l'état des lieux d'entrée au [Adresse 1]) établie le 22 juin 2020, étant précisé que si on suit la thèse de la société défenderesse, le transfert de siège n'aurait donc pas eu lieu en ni au mois de décembre 2017 ni au cours de l'année 2018, mais seulement le 22 juin 2020. Enfin, le témoignage de [G] [X] aux termes duquel celle-ci atteste que la société défenderesse a déménagé depuis décembre 2017 constitue un commencement de preuve par écrit lequel doit donc être corroboré par d'autres éléments de preuve et qui, en tout état de cause, ne concerne que l'établissement de l'éventuel départ de la société défenderesse mais pas la réalité du congé qu'elle devait donner par courrier recommandé. En revanche, il résulte de l'arrêté préfectoral établi le 19 juillet 2021 qu'afin de faire cesser la situation d'insalubrité dans les locaux des bâtiments de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], son propriétaire est tenu de réaliser dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté diverses mesures de nature à faire cesser la mise à disposition des locaux à des fins d'habitation et de supprimer les équipements sanitaires et cuisines qui ont été ajoutées suite à l'usage de ces locaux en tant qu'habitation au départ des occupants actuels. Comme le souligne la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4], elle n'est pas mentionnée en qualité de propriétaire dans l'arrêté précité puisque sont désignés la SARL SIP et Monsieur [J] [M]. Cependant, l'arrêté vise tous les locaux à l'adresse du [Adresse 3]. Par ailleurs, il est relevé que depuis la signature du bail le 1er janvier 2017, la société demanderesse ne rapporte pas la preuve d'avoir alerté son locataire de sa défaillance. Pour ces raisons, il paraît établi, avec l'évidence requise au juge des référés, qu'à la date de l'arrêté précité soit le 19 juillet 2021, tous les locaux de l'ensemble immobilier n'étaient plus occupés par les locataires titulaires de baux commerciaux mais par 79 ou 81 adultes et 3 enfants comme cela est indiqué par le préfet. Enfin, il ressort du constat d'huissier établi le 16 février 2024 versé par la société défenderesse que les locaux litigieux paraissent particulièrement vétustes et totalement inexploités, laissant penser qu'ils sont inoccupés depuis fort longtemps. Ces éléments constituent une contestation sérieuse qui ne permet pas au juge des référés de statuer sur les demandes de la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4]. En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé et les parties seront renvoyés à mieux se pourvoir. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamnée aux dépens, la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] sera également condamnée à indemniser la SASU INTERFACE RESEAUX au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ; CONDAMNONS la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] à verser à la SASU INTERFACE RESEAUX la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SCI CENTRE D'ACTIVITES D'[Localité 4] aux dépens; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 MARS 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN