Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/02113

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 31 MAI 2022 N° RG 21/02113 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNHO AFFAIRE : Mme [R] [L] C/ Mme [O] [C] épouse [T] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VANVES N° RG : 11-20-0092 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/05/22 à : Me Céline BORREL Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [R] [L] [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Maître Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 - N° du dossier 202151 - Représentant : Maître Anne JOURNAULT, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE APPELANTE **************** Madame [O] [C] épouse [T] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2165777 - Représentant : Maître Jean-louis RADIGON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1691 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 1998, Madame [O] [T], née [C] a donné en location à Madame [R] [L] un logement situé [Adresse 3] (92). Par acte d'huissier en date du 17 juin 2019, Mme [T] a fait délivrer à Mme [L] un congé aux fins de reprise pour habitation personnelle à effet du 31 janvier 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 4 février 2020, Mme [T] a assigné Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation du congé, - l'expulsion de Mme [L] et celle de tous les occupants de son chef, - le transport et la séquestration du mobilier, - la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 4 434,37 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 20 % outre les charges jusqu'à la complète libération des lieux, - la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - le versement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a : - validé le congé délivré à Mme [L] le 17 juin 2019 par Mme [T] pour le logement situé [Adresse 3] (92) à effet du 31 janvier 2020, - constaté que Mme [L] avait occupé les lieux sans droit ni titre depuis cette date jusqu'au 25 février 2020, - condamné Mme [L] à payer à Mme [T] la somme de 5 240,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2020, - condamné Mme [L] à payer à Mme [T] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [T] du surplus de ses demandes, - condamné Mme [L] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2021, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 janvier 2022, elle demande à la cour de : - juger que l'assignation est irrégulière et n'a pas valablement saisi le tribunal, - en conséquence, annuler le jugement, - à titre subsidiaire : - juger les demandes de Mme [T] irrecevables, - en conséquence, réformer le jugement, - débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont irrecevables, - à titre très subsidiaire : - juger que Mme [T] ne prouve pas sa créance, - en conséquence, réformer le jugement et débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles ne sont pas fondées, - en tout état de cause : - juger irrecevable car nouvelle en cause d'appel la demande de condamnation à son encontre au paiement des frais de remise en état du logement, - réformer le jugement, - débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes y compris incidentes, - condamner Mme [T] à lui régler la somme de 6 788, 89 euros en restitution des sommes indûment saisies, - condamner Mme [T], au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à lui régler la somme 2 960, 57 euros en restitution du dépôt de garantie dû au 1er février 2022, - condamner Mme [T], au visa des articles 1104 et 1240 du code civil, à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du bail et procédure abusive, - condamner Mme [T] à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 septembre 2022, Mme [T] demande à la cour de : - à titre principal, débouter Mme [L] de son appel, - en conséquence, confirmer le jugement du 28 janvier 2021 en toutes ses dispositions, - y ajoutant, condamner Mme [L] à lui payer la somme de 8 791 euros au titre des frais de remise en état de l'appartement, - en toute hypothèse : - condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [L] aux dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 février 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera observé que si Mme [L] conteste dans le cadre de sa déclaration d'appel la validité du congé, celui-ci n'est plus remis en cause dans le cadre de ses écritures d'appel. Sur la nullité de la signification de l'assignation Mme [L] soutient qu'elle n'a jamais reçu l'assignation qui lui a été délivrée à l'adresse du logement alors même qu'elle avait signalé à la bailleresse sa nouvelle adresse, en sorte que l'assignation est nulle. Mme [T] fait valoir qu'elle a fait signifier l'assignation à la seule adresse portée à sa connaissance, soulignant que le courrier que Mme [L] prétend avoir adressé est en lettre simple, en sorte qu'elle échoue à démontrer son envoi. Sur ce, L'article 654 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que la signification d'un acte doit être faite à personne. L'article 656 du code de procédure civile précise que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. En l'espèce, l'assignation querellée n'est pas produite. Pour autant le jugement mentionne que ladite assignation a été signifiée à étude, soit à l'adresse du logement loué, Mme [L] reprochant exclusivement la signification à cette adresse soutenant avoir informé sa bailleresse de sa nouvelle adresse. Toutefois, force est de constater que la lettre simple qu'elle produit pour justifier de l'information du changement d'adresse, en présence d'une contestation, est insuffisante à apporter cette preuve. De la même façon, la seconde lettre qu'elle produit, cette fois en recommandé, datée du 28 janvier 2020, n'a été présentée et réceptionnée que le 19 février 2020, soit postérieurement à l'assignation, outre que la mention de sa nouvelle adresse n'y figure pas. Dès lors, c'est régulièrement que Mme [L] a signifié l'assignation à l'adresse de sa locataire, soit dans les lieux loués. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'annulation de l'assignation et subséquemment du jugement déféré. Sur la recevabilité des demandes Mme [L], sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile, soutient que les demandes de Mme [T] sont irrecevables faute d'avoir saisi préalablement le conciliateur en vue d'une issue amiable au différend les opposant. Mme [T] réplique que le texte invoqué n'est pas applicable en l'espèce compte tenu de la nature du litige et de son montant supérieur à 5 000 euros. Sur ce, L'article 750-1 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code l'organisation judiciaire. En l'espèce, la demande principale tendant à voir valider le congé étant une demande indéterminée et ne constituant pas une des demandes mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 précités, les dispositions susvisées n'ont pas vocation à s'appliquer en sorte qu'aucune irrecevabilité à ce titre n'est justifiée. Sur le montant de la créance * Les loyers Mme [L] soutient que c'est à Mme [T] de prouver sa créance et que le décompte qu'elle a produit devant le premier juge, qu'elle a établi elle-même, ne peut suffire de preuve en dehors d'éléments extérieurs, faisant valoir qu'elle a régulièrement payé son loyer et que le bail a été résilié non pas pour défaut de paiement mais pour reprise, de sorte qu'il convient de réformer le jugement sur ce point. Mme [T] réplique que les loyers et charges qu'elle réclame n'ont jamais été réglés par Mme [L] et que c'est à cette dernière d'en justifier. Sur ce, L'article 1315 du code civil devenu l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, Mme [T] par la communication de son bail et de son décompte produit les éléments suffisants à justifier de sa créance. De son côté, Mme [L] doit, contrairement à ce qu'elle indique, justifier le paiement des sommes réclamées. Or, elle indique avoir réglé le loyer soit par chèque soit par virement, et de fait, ne démontre pas avoir réglé l'intégralité des loyers réclamés en produisant le seul décompte de ses virements. Il en ressort que Mme [L] est bien redevable de la somme 3 224 euros (806 euros x 5 soit les mois de mars 2017, juillet 2019, novembre 2019, janvier et février 2020) + 694,83 euros (mois de février prorata temporis 806/29 x 25, compte tenu de la réception des clés le 25 février 2020), soit la somme totale de 3 918,83 euros. Le jugement sera uniquement infirmé sur le montant des sommes dues au titre des loyers et indemnités d'occupation. * Les charges Mme [L] conteste devoir les sommes réclamées au titre des ordures ménagères et entretien de la chaudière soutenant que faute de régularisation des charges, les sommes ne sont pas dues. Mme [T] sur ce point poursuit la confirmation du jugement sollicitant le montant des frais d'entretien de la chaudière pour les années 2017 à 2019 et la taxe d'ordures ménagères pour les années 2016 à 2018. Sur ce, Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable. En l'espèce, pour justifier les charges, Mme [T] se borne à produire ses avis d'imposition et les factures d'entretien de la chaudière. Or, force est de constater que Mme [T] ne produit aucun relevé des charges récupérables, de sorte qu'elle ne permet pas de savoir si la provision pour charge ne suffirait pas à couvrir les frais supplémentaires réclamés, étant au demeurant observé que le bail prévoit que le contrat d'entretien de la chaudière est inclus dans la provision pour charges. Les charges n'ayant pas été justifiées selon les dispositions précitées, Mme [T] doit être déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande au titre des réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie * Sur la recevabilité de la demande de Mme [T] Mme [L] soutient que la demande de Mme [T] au titre des réparations locatives est nouvelle et donc irrecevable en cause d'appel. Mme [T] n'a pas répondu pas sur ce point. Sur ce, En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, l'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Il convient de dire qu'en l'espèce la demande de Mme [T] au titre des réparations locatives est liée au contrat de bail et à la demande de congé, en sorte qu'elle en est l'accessoire et qu'il y a lieu de la déclarer recevable. * Sur les réparations Mme [L] soutient que l'appartement était déjà en état d'usage lorsqu'elle est entrée et qu'étant restée près de 20 ans dans les lieux, les réparations ne doivent pas être mises à sa charge. Mme [T] de son côté réplique que l'état des lieux d'entrée fait état d'un appartement en bon état général et que lorsqu'elle l'a récupéré celui-ci était dans un état très dégradé, soulignant que l'état des lieux de sortie n'a pu être effectué du fait de l'appelante. Sur ce, En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultant de l'usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d'un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux atteints après des années d'occupation. Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d'un écoulement du temps assez long. L'usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d'occupation. Cependant, le preneur n'est fondé à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien qui lui seraient imputables dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée, s'il relève quelques fissures au plafond de la cuisine et la présence de trous dans toutes les pièces induisant nécessairement que l'état de l'appartement n'était pas neuf, il est mentionné un bon état d'entretien général. Il n'y a pas d'état des lieux de sortie contradictoire qui permettrait une comparaison compte tenu de l'absence de Mme [L] qui n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Cet élément ne dispense toutefois pas la bailleresse de prouver que les réparations dont elle réclame le remboursement résultent d'un défaut d'entretien. Or, si les quelques photographies qu'elle produit, qui sont difficilement exploitables en l'absence de vue d'ensemble, démontrent certes que le papier peint est décollé par endroits, ou que la peinture craquelle, après 20 ans d'occupation, la cause des dégradations résulte des effets normaux de la vétusté et de l'usure, étant observé que le devis que Mme [T] produit conforte cet élément s'agissant de travaux de peinture pour une remise à neuf dont elle aurait en tout état de cause dû supporter la charge après un tel temps d'occupation. Il convient en conséquence de dire que l'état du logement loué lors du départ de la locataire est conforme à ce qui pouvait être attendu compte tenu de l'état du bien lors de l'entrée dans les lieux et de l'usure normale liée à une occupation de plus de 20 ans (entre le 28 janvier 1999 et le 19 février 2020). La demande à ce titre de Mme [T] est dès lors rejetée. * Sur le dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Mme [L] a versé la somme de 1 280,57 euros (8 400 francs) au titre du montant du dépôt de garantie lors de la conclusion du bail. Ainsi qu'il a été vu ci-avant, lors du départ du logement, la locataire restait redevable de loyers à hauteur de la somme de 3 752,06 euros. En conséquence, à la date du 19 avril 2020, soit deux mois après la remise des clés, Mme [T] était bien fondée à conserver l'intégralité du montant du dépôt de garantie, lequel doit se déduire des sommes dues, en sorte que Mme [L] reste redevable de la somme de 2 638,26 euros (3 918,83 euros ' 1 280,57 euros). Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [L] Mme [L] sollicite la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et invoque à ce titre tout à la fois l'attitude déloyale de Mme [T] qui connaissait son adresse et qui l'a assignée à son ancienne adresse, entraînant la saisie de ses comptes, outre l'absence de diligences de Mme [T] pendant la durée du bail qui a refusé d'intervenir alors qu'elle se trouvait confrontée à des fissures importantes et que le bailleur est tenu notamment d'une obligation de sécurité. Mme [T] rétorque que sa demande est injustifiée outre que la saisie-attribution a été le seul moyen de recouvrer sa créance. Sur ce, Mme [L] sollicite la condamnation de Mme [T] tout à la fois pour saisie abusive et pour absence de diligences. Toutefois, outre que la demande de dommages et intérêts pour saisie abusive relèverait du juge de l'exécution, en application de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [L] ne justifie pas du préjudice de jouissance qu'elle invoque, qui paraît de pure opportunité, et fait suite aux demandes en paiement des loyers réclamés par Mme [T]. La demande à ce titre rejetée. Sur les demandes accessoires Mme [L] qui succombe principalement sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles qui le demande, et à verser la somme de 800 euros à Mme [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt rendu contradictoirement par mise à disposition au greffe, Dit n'y avoir lieu d'annuler la signification de l'assignation du 4 février 2020, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la créance due par Mme [L] à Mme [T] au titre loyers, charges et indemnités d'occupation, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne Mme [L] à verser à Mme [T] la somme de 2 638,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2020, dépôt de garantie déduit, Dit la demande de Mme [T] au titre des réparations locatives recevable, Déboute Mme [T] de sa demande au titre des réparations locatives Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [L] aux dépens d'appel avec application au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne Mme [L] à payer à Mme [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,