Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/03708

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 24/11/2022 **** N° de MINUTE : 22/1008 N° RG 21/03708 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TXGC Jugement (N° 20/000761) rendu le 12 Mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTS Madame [C] [X] épouse [Y] née le 10 Juillet 1992 à Maroc de nationalité Marocaine [Adresse 1] [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021006693 du 24/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) Monsieur [N] [Y] né le 15 Juin 1970 à [Localité 3] Maroc de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentés par Me Anne Fougeray, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021006694 du 24/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI Cavnard prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Alain Cockenpot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022 **** Par acte sous seing privé du 3 février 2017 à effet du 4 février 2017, l'indivision [P] représentée par Mme et M. [F] [P] et M. [T] [P], a donné à bail à Mme [C] [X] épouse [Y] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant le versement d'un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 250 euros outre une provision sur charges de 30 euros par mois. Par acte séparé du même jour, M. [N] [Y] s'est constitué caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, des engagements de la locataire. Par acte authentique du 12 octobre 2018, la société civile immobilière Cavnard est devenue propriétaire de l'immeuble loué. Par acte d'huissier en date du 21 février 2020, dénoncé à M. [N] [Y] en date du 6 mars 2020, la société Cavnard a fait délivrer un commandement à Mme [C] [X] épouse [Y] de payer la somme de 2493, 25 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du 1er février 2020, outre les frais de poursuite (155,48 euros), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier en date du 13 octobre 2020 notifié au Préfet le 15 octobre 2020, la société Cavnard a fait assigner Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Douai en vue de constater l'acquisition de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner, en conséquence l'expulsion de Mme [C] [X] épouse [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, de condamner solidairement Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 4 813, 06 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 9 octobre 2020 assortie des intérêts de retard au taux légal au visa de l'article 1231-6 du code civil, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fournie lors des débats, de condamner solidairement Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 289,69 euros correspondant au dernier terme de loyer, jusqu'au départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et assortie des intérêts de retard au taux légal au visa de l'article 1231-7 du code civil, de condamner solidairement Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir au visa de l'article 1231-7 du code civil, condamner in solidum Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [I] [Y] en sa qualité de caution solidaire au paiement des entiers dépens au visa de l'article 696 du code de procédure civile. Suivant jugement contradictoire en date du 12 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a : - débouté Mme [C] [X] épouse [Y] de ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur, et en dommages et intérêt au titre du préjudice moral, - déclaré recevable la demande en résiliation de plein droit du contrat de bail, - constaté que le bail conclu le 3 février 2017 avec effet au 4 février 2017 entre l'indivision [P] aux droits de laquelle vient la société Cavnard d'une part et Mme [C] [X] épouse [Y] d'autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] est résilié depuis le 4 août 2020, - condamné Mme [C] [X] épouse [Y], solidairement avec M. [N] [Y] en a qualité de caution solidaire à payer à la société Cavnard la somme de 6 262,52 euros (six mille deux cent soixante-deux euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation au 4 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté Mme [C] [X] épouse [Y] de sa demande reconventionnelle en des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, - condamné Mme [C] [X] épouse [Y] à quitter les lieux loués clans le respect du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants du même code, - dit qu'à défaut pour Mme [C] [X] épouse [Y] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupant de son chef avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier, - condamné Mme [C] [X] épouse [Y] solidairement avec M. [N] [Y] en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société Cavnard une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charge, soit à la somme mensuelle de 290,21 euros (deux cent quatre-vingt-dix euros et vingt et un centimes), à ce jour révisable selon les modalités contractuelles en ce compris la provision mensuelle sur charges (30 euros, trente euros) susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, - condamné Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] à payer à la société Cavnard la somme de 50 (cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - condamné Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] aux entiers dépens de l'instance. Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SCI Cavnard a constitué avocat en date du 7 septembre 2021. Par leurs dernières conclusions en date du 6 octobre 2021, Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] demandent à la cour de : - recevoir Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] en leurs appels, - les dire bien fondés, - prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Cavnard, - condamner la SCI Cavnard à régler à Mme [C] [X] épouse [Y] la somme de 8 000 euros au titre des dommages intérêts dus en réparation de son préjudice moral, - juger que Mme [C] [Y] était fondée à suspendre les paiements des loyers à compter du mois de mars 2020, - débouter la SCI Cavnard de toute demande de paiement des loyers ou indemnité d'occupation échus à compter du mois de mars 2020, - octroyer à Mme [C] [Y] les plus larges délais de paiement, - débouter la SCI Cavnard de toute demande plus ample ou contraire aux présentes, - condamner la SCI Cavnard à régler à Mme [C] [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Cavnard aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par ses dernières conclusions en date du 28 décembre 2021, la SCI Cavnard demande à la cour de : - juger sans objet la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, Subsidiairement : - débouter Mme et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, En conséquence : - confirmer le jugement prononcé le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Douai, - condamner Mme et M. [Y] solidairement à payer à la société Cavnard la somme de 8293,99 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de reprise du logement, outre la somme de 945,29 euros au titre des frais et dépens engagés pour la reprise du logement, - condamner solidairement Mme et M. [Y] à payer à la société Cavnard la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la demande de résiliation judiciaire du bail présentée par les locataires Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 1224 du même code, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que 'La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice' et l'article 1227 du code civil rappelle que 'La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice'. En l'espèce, Mme [Y] expose qu'en mars 2020, alors que des travaux de peinture étaient en cours dans les parties communes de l'immeuble, le propriétaire a procédé au changement des serrures de son appartement, procédant ainsi à son expulsion de fait. Elle sollicite le prononcé de la résiluation du bail aux torts exclusifs du bailleur. Toutefois, à l'instar du premier juge, la cour relève que Mme [Y], sur qui repose la charge de la preuve de l'existence d'une faute du bailleur, ne produit aucun justificatif au soutien de ses allégations alors même que la SCI Cavnard produit aux débats un courrier de l'Immobilière du Douaisis, gestionnaire de l'immeuble, en date du 16 février 2021, indiquant qu''aucun changement de serrure sur porte d'entrée n'a eu lieu sur l'appartement de Mme [Y] et que, ni la locataire, ni son garant ne nous ont contactés pour éviter un quelconque problème de serrure'. Ainsi, en l'absence de tout élément de preuve produit par Mme [Y] en cause d'appel, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande à ce titre ainsi que sa demande indemnitaire accessoire en réparation de son préjudice moral. Sur la résiliation du bail Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail présentée par le bailleur Alors que la demande de Mme [Y] tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur est rejetée, force est de constater que l'appelante ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution prévue par les dispositions de l'article 1219 du code civil permettant de justifier le défaut de paiement des loyers à compter du mois de mars 2020. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré par acte d'huissier de justice en date du 21 février 2020 et que le délai de deux mois expirait le 3 août 2020 sans que les causes du commandement n'aient été régularisées de sorte que le bail est résilié depuis le 4 août 2020 et que l'expulsion de Mme [Y], devenue occupante sans droit ni titre, doit être ordonnée si elle ne quitte pas spontanèment les lieux. Sur la dette locative En cause d'appel, la SCI Cavnard justifie de sa créance au titre des charges locatives et indemnités d'occupation pour un montant de 8 293,99 euros au 25 octobre 2021, date de la reprise du logement. Alors que la régularité de l'acte de cautionnement n'est pas remise en cause par M. [Y], M. Et Mme [Y] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la SCI Cavnard. Sur la demande en délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Mme [Y] sollicite l'octroi des plus larges délais de paiement et précise percevoir des ressources de la Caisse d'Allocations familiales pour un montant mensuel de 668,66 euros et être hébergée à titre gratuit, avec son fils, par des membres de sa famille. Alors qu'en cause d'appel, la SCI Cavnard actualise le montant de la dette locative à la somme de 8 293,99 euros au 25 octobre 2021, date de la reprise du logement, l'importance de la dette locative ne permet pas d'envisager son apurement dans le délai maximal de trois ans prévu par la loi alors que le premier juge a justement relevé que Mme [Y] ne justifie d'aucun réglement depuis le 6 mai 2019. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement, la décision entreprise étant confirmée sur ce point. Sur les autres demandes Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. M. et Mme [Y] succombant dans leur recours en supporteront les dépens comprenant les frais exposés au titre de la reprise du logement qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M et Mme [Y] à payer à la SCI Cavnard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a: - condamné solidairement Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI Cavnard la somme de 6 262,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 4 mars 2021, terme du mois de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à libération effective deslieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du jugement, Statuant à nouveau sur ce point, Condamne solidairement Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y], en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI Cavnard la somme de 8 293,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 25 octobre 2021, date de la reprise des lieux. Y ajoutant, Condamne Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] à payer à la SCI Cavnard la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [C] [X] épouse [Y] et M. [N] [Y] aux dépens d'appel comprenant les frais de reprise du logement, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président [A] [V]