Cour d'appel, 05 mars 2024. 22/04546

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 5 MARS 2024 N° RG 22/04546 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJZP AFFAIRE : M. [M] [W] C/ Société ADOMA Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Novembre 2021 par le Tribunal de proximité de DREUX N° RG : 11-21-0179 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 05/03/24 à : Me Caroline VARELA Me Séverine CEPRIKA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [M] [W] né le 21 Septembre 1991 à [Localité 6] de nationalité Française Chez Mme [X] - [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Maître Caroline VARELA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 282 - N° du dossier 2022.06 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001840 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Société ADOMA Ayant son siège [Adresse 4] [Localité 5] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 Représentant : Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1231 - INTIMEE **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Novembre 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 7 septembre 2017, la société Adoma a mis à disposition de M. [W] une chambre D°105, dans un logement-foyer sis [Adresse 2] à[Localité 6]), moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 387,11 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2021, M. [W] a assigné la société Adoma devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire et juger que le logement loué par M. [W] est insalubre, - dire et juger que le loyer de M. [W] sera réduit de moitié rétroactivement entre mars 2018 et août 2019, - ordonner le remboursernent par la société Adoma du trop-perçu de loyers en raison de cette réduction rétroactive soit une somme de 3096, 88 euros, - condamner la société Adoma à rembourser les loyers payés à compter de l'impossibilité pour M. [W] de jouir du logement, soit depuis août 2019, - condamner la société Adoma à allouer à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la privation d'une jouissance normale des lieux, - condamner à la société Adoma à verser à M. [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 30 novembre 2021, le tribunal de proximité de Dreux a : - débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Adoma, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 7 septembre 2017 entre la société Adoma et M. [W] concernant le logement n°D105, sis [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunis à la date du 27 septembre 2021, - ordonné en conséquence à M. [W] de libérer les lieux et de restituer les clés, dès la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de ses occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné M. [W] à verser à la société Adoma la somme de 1 209,80 euros (décompte arrêté au 25 août 2021), - condamné M. [W] à payer à la société Adoma une indemnité mensuelle d'occupation équivalant à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires, telles qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 27 septembre 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - condamné M. [W] à verser à la société Adoma la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [W] aux dépens, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2022, M. [W] a relevé appel de ce jugement. M. [W] a été expulsé de son logement le 26 octobre 2022. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 octobre 2023, M. [W], appelant, demande à la cour de : - recevoir en ses conclusions M. [W] et l'y dire recevable et bien fondé, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : - juger que le logement loué par M. [W] est insalubre, - juger que le loyer de M. [W] sera réduit de moitié rétroactivement entre mars 2018 et août 2019, - ordonner le remboursement par la société Adoma à M. [W] du trop-perçu de loyers en raison de cette réduction rétroactive, soit une somme de 3 096,88 euros, - condamner la société Adoma, à rembourser les loyers payés à compter de l'impossibilité pour M. [W] de jouir du logement, depuis août 2019 jusqu'au 26 octobre 2022, soit la somme de 10 325,30 euros, - juger que le contrat de résidence a été résilié aux torts de la société Adoma, - condamner la société Adoma à allouer à M. [W] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la privation d'une jouissance normale des lieux, - débouter la société Adoma de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société Adoma aux entiers dépens de première instance et d'appel, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A titre subsidiaire - fixer le montant de la dette à 565, 06 euros afin de prendre en compte les paiements intervenus le 9 février 2023, - condamner la société Adoma aux entiers dépens de première instance et d'appel, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 octobre 2023, la société Adoma, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : - déclarer les conclusions de la société Adoma recevables et biens fondées, - déclarer que l'adresse de domicile déclaré par M. [W] se situe chez Mademoiselle [X] [V] au [Adresse 1] à [Localité 7] en vue de la signification de la décision à intervenir, - infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a condamné M. [W] à payer la somme de 1209,81 euros, Statuant à nouveau : - condamner M. [W] à verser à la société Adoma la somme de 839,32 euros pour la période arrêtée au 26 octobre 2022, selon décompte du 20 septembre 2023, - débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus, - condamner M. [W] à verser à la société Adoma la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] aux entiers dépens d'instance avec distraction au profit de Me Laurence Lemoine selon l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour rappelle, à titre liminaire, que le contrat de résidence conclu le 7 septembre 2017 entre M. [W] et la société Adoma est régi par les articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l' habitation et n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, à l'exception toutefois du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1. I) Sur l'insalubrité du logement de M. [W] et les conséquences qu'elle emporte Moyens des parties M. [W] soutient, comme en première instance, qu'il était dans l'impossibilité d'utiliser sa douche, ' l'écoulement de l'eau de la douche n'étant pas proportionné' et occasionnant des dégâts des eaux. Il expose à la cour avoir été contraint de se laver au robinet et fait valoir que, contrairement à ce que soutient la société Adoma, la douche n'a pas été réparée, ainsi qu'il en justifie par la production d'un rapport d'expertise. M. [W] dénonce également la présence, dans la chambre qu'il occupait, de punaises de lit, de cafards et d'amiante. Invoquant l'exception d'inexécution, M. [W] sollicite le remboursement total des loyers acquittés depuis le mois d'août 2019 et de frais de commissaire de justice, pour un total de 10 325, 30 euros, en faisant valoir qu'il a dû quitter son logement, le 23 août 2019, à cause de la prolifération des punaises de lit et des cafards, et qu'il a ainsi été privé de la jouissance de son logement à compter de cette date. Il sollicite, en outre, le remboursement de la moitié des loyers pour la période de mars 2018 à août 2019, pour un total de 3096, 88 euros, outre l'indemnisation de son préjudice de jouissance, à hauteur de la somme de 5 000 euros et la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de la société Adoma. La bailleresse intimée de rétorquer que l'insalubrité du logement n'est nullement démontrée comme l'a constaté le premier juge, dès lors que : - elle a fait intervenir des entreprises pour résoudre le problème d'évacuation signalé par M. [W], et l'évacuation de la douche a été remplacée intégralement le 5 septembre 2018, - M. [W] a reconnu ne pas utiliser sa douche 'normalement' , la durée étant de 20 à 30 minutes, avec les robinets ouverts au maximum, - les problèmes liés à la présence de nuisibles ont été traités dans les meilleurs délais : intervention de deux sociétés et remplacement complet de la literie du logement de M. [W] en témoignent, - M. [W] a quitté les lieux à compter du mois d'août 2019 et a mis le logement à compter de cette date à disposition de tiers contre rétribution. Réponse de la cour En application de l'article 6, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable du 19 août 2015 au 25 novembre 2018 et donc à la présente instance, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'. Pour justifier de l'insalubrité du logement mis à sa disposition, M. [W] verse aux débats : - deux articles de presse du journal l'Echo républicain des 21 novembre 2019 et 26 octobre 2020 faisant état de la présence de punaises de lit et de cafards dans la résidence Adoma de [Localité 6], de l'insalubrité des lieux et du désarroi de certains résidents, - un rapport de visite de la maison de l'habitat de [Localité 6] mentionnant la présence de moisissures sur le mur de la trame technique dans la chambre, la présence de punaises de lit dans la chambre et les parties communes, et mentionne ' le locataire indique la présence d'écoulement d'eau sur le sol souple, au niveau du raccordement d'évacuation des eaux usées, lors de l'utilisation de la douche', - un courrier adressé le 7 janvier 2020 par la maison de l'habitat à la société Adoma lui demandant de se conformer aux prescriptions du règlement sanitaire départemental d'Eure-et-Loir, qui ne sont pas, en l'espèce, respectées, - un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 janvier 2022 dans lequel le commissaire instrumentaire a pu constater la présence de nombreux cafards vivants en plusieurs endroits, des taches noires sur la housse du matelas caractérisant la présence de punaises de lit, un problème de pente au niveau du tuyau d'évacuation de la douche, une fuite visible sur le siphon du lavabo, - un rapport d'expertise amiable non contradictoire du 24 janvier 2022, faisant état de la présence d'amiante dans quatre des échantillons prélevés, - un document qualifié d'expertise et signé par un dénommé [N], se disant expert en bâtiment pour la société 3 i Expertise Bâtiment, intervenu à la demande de M. [W] et n'ayant pas de caractère contradictoire, indiquant, en substance, que : la facture adressée par la société Ka ne permet pas de constater que les travaux réalisés concernent bien le logement occupé par M. [W], que des doutes peuvent être émis sur la réalisation de ces travaux, qui ne sont pas conformes aux règles de l'art - flexible d'évacuation à contre-pente, coude constituant le point bas de l'évacuation - . Le prétendu 'expert' relève une montée en charge rapide de l'eau dans le bac à douche se traduisant par une hauteur d'un centimètre en moins d'une minute à cause du défaut de pente positive de l'évacuation des eaux usées, un défaut de fonctionnement du robinet d'eau froide de la douche et une fuite sur le siphon du lavabo, la présence de cafards, un défaut d'évacuation de l'eau dans la douche, l'eau étant très lente à s'évacuer, aucun signe, enfin, indiquant le remplacement de la gaine technique par la société FPRS Maillard. La société Adoma ne justifie pas, à hauteur de cour, de la réalisation de travaux dans la chambre qu'occupait M. [W]. Il convient de rappeler que l' obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650). C'est en vain que M. [W] sollicite le remboursement de l'intégralité des redevances acquittées depuis le mois d'août 2019 jusqu'au 26 octobre 2022. En effet, le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi. Mais il lui faut alors démontrer que l'inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer ou la redevance. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail. En l'espèce, il n'est pas démontré que M. [W] a été contraint de quitter les lieux en raison de la présence de nuisibles, même si la société Adoma procède également par affirmations lorsqu'elle soutient que M. [W] n'aurait quitté son logement que pour le mettre à disposition de tiers contre une rétribution. Il n'est pas davantage établi que le logement, nonobstant les désordres qui l'affectaient, était inhabitable. Par suite, M. [W] sera débouté de sa demande de remboursement de la totalité des redevances acquittées à compter du mois d'août 2019 jusqu'à la date de son expulsion. Pour autant, la présence de nuisibles dans la chambre et le dysfonctionnement du système d'évacuation de la douche caractérisent des manquements de la société Adoma à son obligation d'assurer à M. [W] une jouissance paisible des lieux. Toutefois, les demandes indemnitaires de M. [W] - remboursement de la moitié des loyers sur la période de mars 2018 à août 2019 pour un montant de 3 096, 98 euros, outre la somme de 5 000 euros - sont excessives au regard de l'intensité et de la durée du trouble qu'il a subi. C'est pourquoi le préjudice de jouissance de M. [W] jusqu'à son départ des lieux en août 2019, sera réparé intégralement réparé, compte tenu de la durée et de l'intensité du trouble, par la condamnation de la société Adoma à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts. II) Sur la résiliation judiciaire du contrat de résidence Il résulte de l'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation, que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 [logement-foyer] doit respecter le règlement intérieur de l'établissement et que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur. Selon l'article R. 633-3 du même code, le propriétaire ou le gestionnaire doit en ce cas respecter un délai de préavis d'un mois ; l'alinéa III de cet article précise les conditions de forme de la résiliation : "III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception". L'article R.633-3 du même code prévoit que : "II.Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. (...) III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis. La mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire." L'article 11 du contrat de résidence signé par M. [W] prévoit que le contrat peut être résilié en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au titre du contrat et que cette résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. La société Adoma justifiant avoir notifié, par lettre recommandée dont M. [W] a accusé réception le 27 juillet 2021, une mise en demeure d'avoir à régler un arriéré de 957, 24 euros représentant une somme supérieure à deux fois le montant de la redevance mensuelle, la résiliation est acquise à compter du 27 août 2021, sans que le trouble de jouissance de M. [W] soit de nature à faire obstacle à cette résiliation, l'exception d'inexécution ne pouvant être valablement invoquée en l'espèce, comme il a été dit ci-avant, l'inhabitabilité des locaux n'étant pas démontrée. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion du résident, le jugement étant infirmé en sur la date d'acquisition de la clause résolutoire. M. [W] sera par suite débouté de sa demande visant à ce que le contrat soit résilié aux torts exclusifs de la société Adoma. III) Sur le montant de l'arriéré de redevance Moyens des parties La société Adoma sollicite la condamnation de M. [W] à lui payer une somme de 839,32 euros. M. [W] conteste le décompte produit par la société Adoma en faisant valoir qu'il s'est acquitté d'une somme qui n'est pas de 2 052, 78 euros comme indiqué dans le décompte de la société Adoma, mais de 2 327, 04 euros, si bien que l'arriéré de redevance s'élève à 565, 06 euros. Réponse de la cour M. [W] justifie s'être acquitté le 9 février 2023 de la somme de 2 327, 04 euros ; les frais de commissaire de justice prélevés sur cette somme ne constituant pas une dette de redevance, l'appelant est bien fondé à soutenir que la totalité de la somme acquittée doit être imputée sur le montant restant dû. L'arriéré de redevance s'établit par suite et comme le soutient à bon droit M. [W], à la somme de 565, 06 euros. IV) Sur les demandes accessoires M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel, et les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, seront confirmées. Le présent arrêt n'étant susceptible que d'un pourvoi non suspensif, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire, comme le sollicite M. [W]. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant : - débouté M. [M] [W] de son préjudice de jouissance, - condamné M. [M] [W] à payer à la société Adoma une somme de 1 209,80 euros, - constaté la résiliation du contrat de résidence au 27 septembre 2021 et condamné M. [M] [W] à payer une indemnité d'occupation à compter de cette date ; Statuant à nouveau des chefs infirmés Constate la résiliation du contrat de résidence conclu le 7 septembre 2017 entre M. [M] [W] et la société Adoma au 27 août 2021 ; Condamne M. [M] [W] à payer à la société Adoma à compter du 27 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux intervenue par l'expulsion de M. [M] [W] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant de la redevance, augmentée des charges et prestations obligatoires, qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat ; Condamne la société Adoma à payer à M. [M] [W] une somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Déboute M. [M] [W] du surplus de sa demande en paiement au titre de son préjudice de jouissance et de ses autres demandes ; Condamne M. [M] [W] à payer à la société Adoma une somme de 565, 06 euros ; Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [M] [W] à payer à la société Adoma une indemnité de 1 400 euros ; Condamne M. [M] [W] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l'aide juridictionnelle et à celles de l'article 699 du code de procédure civile par Me Laurence Lemoine, avocat en ayant fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,