Cour d'appel, 23 juin 2022. 19/09000

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-2 ARRÊT AU FOND DU 23 JUIN 2022 N° 2022/387 Rôle N° RG 19/09000 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEL6Y [W] [C] C/ SCP JP. LOUIS & A. [H] Syndicat des copropriétaires ASL LA MAISON DES PERES SARL LA VIOLETTE PROMOTION Organisme CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES Copie exécutoire délivrée le : à : Me François-philippe DE CASALTA-BRAVO Me Stéphane MÖLLER Me Mary CASTALDO Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Tribunal de Commerce de Manosque en date du 24 Mai 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2019000673. APPELANT Monsieur [W] [C] né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] représenté par Me François-philippe DE CASALTA-BRAVO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES SCP JP. LOUIS & A. [H] Société Civile Professionnelle de Mandataires Judiciaires, mandat conduit par Me [E] [H], es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL LA VIOLETTE PROMOTION, désignée à cette fonction selon jugement du Tribunal de Commerce de MANOSQUE en date du 7 août 2012, et selon ordonnance de remplacement en date du 27 décembre 2012, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Stéphane MÖLLER de la SELARL SELARL D'AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE Syndicat des copropriétaires ASL LA MAISON DES PERES dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège représentée par Me Mary CASTALDO de la SELARL CABINET CASTALDO ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE SARL LA VIOLETTE PROMOTION dont le siège social est sis [Adresse 9] prise en la personne de son liquidateur, défaillante LE CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES Pôle de recouvrement de Digne les Bains, ès qualité de créancier, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 11 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre, Magistrat rapporteur Madame Muriel VASSAIL, Conseiller Madame Agnès VADROT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022, Signé par Madame Michèle LIS-SCHAAL, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte notarié en date du 26 juillet 2007, la SARL VIOLETTE PROMOTION a acquis pour le prix de 100 000 euros un ensemble immobilier d'un lot de copropriété, comprenant un terrain de 874 m2 ainsi que 23/1000èmes du sol et des parties communes de l'immeuble préexistant sur l'unité foncière concernée. La copropriété située [Adresse 7] est dénommée la MAISON DES PERES et a pour présidente du conseil syndical Mme [U] [Z]. Aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires réunie le 15 juin 2009, la SARL VIOLETTE PROMOTION a reçu l'autorisation pour construire un immeuble de 2 étages, avec 2 niveaux de sous-sols, le tout subdivisé en 30 lots numérotés de 19 à 48 considérés dans leur état futur à construire. Suite à des difficultés financières, le tribunal de commerce de Manosque, par jugement du 29 mai 2012, a ouvert une procédure de redressement judiciaire puis de liquidation judiciaire le 7 août 2012 de la SARL VIOLETTE PROMOTION, dont le gérant est M. [C]. La SCP JP. Louis & A. [H] a été désignée liquidateur, aux lieu et place de Me [E] [H]. En raison de ces difficultés, la construction n'a jamais été réalisée. Selon le courriel du 24 janvier 2018 de M. [S], technicien missionné par Me [H], le terrain serait devenu inconstructible et est totalement enclavé dans la copropriété existante « la maison des Pères », sa valeur si elle existe reste hypothétique et subordonnée à la peur des copropriétaires de voir celui-ci, dans le cadre d'une vente aux enchères publiques, tomber entre les mains d'un « malfaisant ». Dans le cadre de la liquidation, le syndicat des copropriétaires de la MAISON DES PERES, par l'intermédiaire de sa présidente, a formulé, le 28 avril 2018, une offre d'acquisition du lot dans son ensemble pour la somme de 15 000 €, étant précisé que le terrain constituera une fois l'acquisition faite une partie commune de la copropriété. Par requête en date du 10 avril 2019, la SCP JP. Louis & A. [H] a saisi le juge commissaire du tribunal de commerce de Manosque en charge de la liquidation judiciaire de la SARL VIOLETTE PROMOTION aux fins de voir constater que la construction envisagée n'a jamais été réalisée et d'ordonner la vente de gré à gré des lots en question dans leur état futur à construire au syndicat des copropriétaires de la MAISON DES PERES au prix de 15 000 €. Par ordonnance en date du 24 mai 2019, le juge commissaire saisi a fait droit à cette demande. Par déclaration en date du 4 juin 2019, M. [W] [C] a interjeté appel de cette décision. Il a intimé la SCP LOUIS & [H], le syndicat des copropriétaires La maison des Pères, la société La VIOLETTE PROMOTION et l'organisme Centre des Finances Publiques. Par conclusions notifiées par le RPVA du 2 septembre 2019, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, M. [W] [C] au visa de l'article L 642-19 du code de commerce conclut : Juger que le prix de cession de 15 000 euros des lots visés dans l'ordonnance entreprise n'est pas un prix réel et sérieux au regard de la véritable valeur de ce bien immobilier ; Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Condamner les intimés à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; Condamner les intimés aux entiers dépens. Il explique que le lot n°7 est constructible et est situé dans le centre historique de [Localité 8]. Il conteste donc le prix de cession qui soit être un prix réel et non dérisoire comme l'a jugé la Cour de Cassation dans son arrêt du 28 septembre 2004. Il appartient au juge-commissaire de s'assurer que le prix proposé correspond bien à la valeur marchande et effective du bien. Il expose que les parcelles constructibles de superficie équivalentes sur la commune se vendent dix fois plus chers. Il évoque vouloir produire une évaluation immobilière. Par conclusions notifiées par le RPVA du 27 septembre 2019, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, la SCP LOUIS&[H] mandat conduit par Me [E] [H] es qualité de liquidateur judiciaire de la société LA VIOLETTE PROMOTION, conclut : Confirmer l'ordonnance entreprise, Dans l'hypothèse de la production par l'appelant d'éléments objectifs sur une valorisation supérieure du bien, réformer l'ordonnance ayant autorisé la vente de gré à gré au prix de 15 000 euros et ordonner la vente aux enchères du bien sur la mise à prix qu'il plaira à la Cour de fixer ; Débouter M. [C] de ses demandes de condamnation à son encontre, Condamner M. [C] aux entiers dépens. Elle explique que Me [L] a été désigné par ordonnance du juge commissaire du 20/11/2012 aux fins d'effectuer une analyse descriptive et évaluative des biens immobiliers appartenant à la société VIOLETTE PROMOTION. Il a rendu un rapport le 27 novembre 2015. Ce rapport ne répond pas à la valorisation de l'actif, car Me [L] indique avoir rencontré des difficultés pour rétablir les 24 n° ordres des hypothèques. Me [H] a alors missionné M. [S], expert immobilier, le 2 août 2017. Elle soutient que de l'analyse de M. [S], la parcelle ne peut être comparée à un terrain constructible situé sur la commune de [Localité 8]. Elle rappelle que les biens vendus sont des droits à construire. Elle ajoute n'avoir reçu aucune autre proposition. Elle relève que M. [C] ne produit aucune autre offre concurrente. Par conclusions notifiées par le RPVA du 14 novembre 2019, auxquelles il est fait référence pour plus ample exposé des motifs, le Syndicat de copropriétaires LA MAISON DES PERES au visa de l'article L 642-19 du code de commerce conclut à a confirmation de l'ordonnance entreprise, à la condamnation de M. [C] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens. Elle soutient que le prix n'est pas dérisoire si on tient compte que l'assiette de la copropriété est située dans une zone où les constructions sont très réglementées par le PLU et qu'il ne s'agit pas de la vente d'un terrain nu mais de la vente de 30 lots dans leur état futur à construire. En outre selon le courriel du 4 novembre 2018 de Me [T] notaire à [Localité 8], la parcelle n'est plus susceptible à ce jour de faire l'objet de quelconques constructions ou extension. L'organisme Centre des Finances Publiques a été assigné à personne habilitée le 29 août 2019. Il n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. SUR CE : Attendu que l'article L 642-19 du code de commerce dispose : « Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur. (') » Attendu que l'appelant conteste le prix retenu par le juge-commissaire l'estimant non réel et dérisoire, qu' il appuie son argumentation sur la comparaison avec le prix d'autres parcelles qui seraient situées dans le même secteur au centre de [Localité 8], mais attendu qu'il résulte de l'avis de M. [S], expert immobilier mandaté par Me [H] es qualité, que le terrain serait devenu inconstructible et est totalement enclavé dans la copropriété existante « la maison des Pères », que cet avis est corroboré par le courriel du 4 novembre 2019 de Me [T] notaire à [Localité 8], selon lequel la parcelle, après sa rencontre avec Mme [N] du service de l'urbanisme de la Mairie de [Localité 8], n'est plus susceptible à ce jour de faire l'objet de quelconques constructions ou extension, qu'il convient en outre de préciser que le prix ne correspond pas à la vente du terrain nu mais à la vente de 30 lots dans leur état futur à construire, qu'ainsi les exemples produits par M. [C] ne sont pas comparables, que l'appelant n'a produit aucune offre concurrente et n'a pas rapporté la preuve de ses allégations, que le prix retenu n'est donc pas dérisoire et correspond à la localisation de la parcelle, à sa quasi inconstructibilité et à la forme juridique de la vente, qu'en conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise rendue dans le respect des dispositions de l'article L 642-19 du code de commerce ; Attendu que l'équité impose de condamner M. [C] à payer au Syndicat des copropriétaires LA MAISON DES PERES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; PAR CES MOTIFS ; La Cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise, Condamne M. [C] à payer au Syndicat des copropriétaires LA MAISON DES PERES la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; Le condamne aux entiers dépens. LA GREFFIERELA PRESIDENTE