Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/00906

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /22 DU 16 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00906 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EX66 Décision déférée à la Cour : jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 18/11325, en date du 3 mars 2021, APPELANTE : SA d'Habitation à Loyer Modéré 3F GRAND EST prise en la personne de son représentant légal pour ce domicili 8 Rue Adolphe Seyboth - 67000 STRASBOURG inscrite au registre du commerce et de l'industrie de STRASBOURG sous le numéro 498 273 556 Représentée par Me François JAQUET de la SCP TERTIO AVOCATS, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : Madame [O] [W] née le 17 Avril 1952 à NANCY, demeurant 18 avenue Gambetta - Résidence Gambetta - 54340 POMPEY Représentée par Me Catherine BERNEZ de l'AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007073 du 19/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Mai 2022, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, Madame Nathalie ABEL, Conseillère, qui a fait le rapport, Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Juin 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 mars 2013, la société anonyme HLM Est Habitat Construction, aux droits de laquelle vient la société anonyme Immobilière 3F Grand Est, a donné à bail à Mme [O] [W] un local à usage d'habitation situé 18 avenue Gambetta à Pompey. Par acte d'huissier du 27 juin 2018, Mme [W] a assigné la société Immobilière 3F Grand Est devant le tribunal d'instance de Nancy aux fins de la voir condamnée sous astreinte à procéder à des travaux pour remédier aux désordres affectant les parties communes du bien loué outre des dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance. Par jugement contradictoire du 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a : - enjoint à la société Immobilière 3F Grand Est de remédier aux désordres affectant les escaliers et communs de la résidence Gambetta, 18 avenue Gambetta, 54340 Pompey par la pose d'une couverture et ce, afin d'éviter que les escaliers ne soient exposés aux pluies, - enjoint à la société Immobilière 3F Grand Est de nettoyer les escaliers communs de la résidence Gambetta et remettre ceux-ci en état d'entretien normal au niveau des murs et du sol, - dit que faute pour la société Immobilière 3F Grand Est d'avoir entamé les travaux auxquels elle a été enjointe ci-dessus dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, elle sera redevable à l'égard de Mme [W], passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par mois de retard pour chacun des travaux, à savoir 50 euros par mois en l'absence d'opérations de nettoyage et 50 euros par mois en l'absence de travaux de couverture, - dit que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois, - dit qu'à l'issue du délai de six mois, il appartiendra à Mme [W] de saisir le juge de l'exécution afin de solliciter la liquidation de l'astreinte provisoire et la fixation de l'astreinte définitive, - débouté Mme [W] de sa demande d'injonction relative à un volet roulant, - condamné la société Immobilière 3F Grand Est à verser à Mme [W] la somme de 3 550 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du défaut de délivrance d'un logement décent ne comportant pas de risque pour la sécurité sur la période du 27 novembre 2014 au 4 novembre 2020, - débouté Mme [W] de sa prétention tendant à l'allocation de dommages et intérêts pour la période postérieure au 4 novembre 2020, - condamné la société Immobilière 3F Grand Est aux entiers dépens comprenant les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Immobilière 3F Grand Est à verser à Mme [W] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté les prétentions pour le surplus. Par déclaration enregistrée le 8 avril 2021, la société Immobilière 3F Grand Est a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. Par ordonnance de référé du 7 octobre 2021, l'exécution provisoire assortissant le jugement du 3 mars 2021 a été arrêtée et la société Immobilière 3F Grand Est a été condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 17 février 2022, la société Immobilière 3F Grand Est demande à la cour de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il : - lui a enjoint de remédier aux désordres affectant les escaliers et communs de la résidence Gambetta, 18 avenue Gambetta, 54340 Pompey par la pose d'une couverture et ce, afin d'éviter que les escaliers ne soient exposés aux pluies, - lui a enjoint de nettoyer les escaliers communs de la résidence Gambetta et remettre ceux-ci en état d'entretien normal au niveau des murs et du sol, - dit que faute pour elle d'avoir entamé les travaux auxquels elle a été enjointe dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, elle sera redevable à l'égard de Mme [W], passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par mois de retard pour chacun des travaux, à savoir 50 euros par mois en l'absence d'opérations de nettoyage et 50 euros par mois en l'absence de travaux de couverture, - dit que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois, - dit qu'à l'issue du délai de six mois, il appartiendra à Mme [W] de saisir le juge de l'exécution afin de solliciter la liquidation de l'astreinte provisoire et la fixation de l'astreinte définitive, - l'a condamnée à verser à Mme [W] la somme de 3 550 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison du défaut de délivrance d'un logement décent ne comportant pas de risque pour la sécurité sur la période du 27 novembre 2014 au 4 novembre 2020 - l'a condamnée aux entiers dépens comprenant les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, - l'a condamnée à lui verser à la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - rejeté la demande de condamnation de Mme [W] à lui verser une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Statuant à nouveau, - débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes mal fondées, - la condamner à payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, A titre très subsidiaire, pour le cas où la cour confirmerait l'injonction de pose d'une couverture et ce, afin d'éviter que les escaliers ne soient exposés aux pluies, - infirmer le jugement en ce qu'il a fixé une astreinte, - dire que le délai pour entamer les travaux ne pourra être inférieur à 6 mois. Par conclusions déposées le 25 janvier 2022, Mme [W] demande à la cour de : - rejeter l'appel de la société Immobilière 3F Grand Est, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Y ajouter, - condamner la société Immobilière 3F Grand Est au paiement d'une somme supplémentaire de 650 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi à compter du 5 novembre 2020 jusqu'au 4 octobre 2021, - condamner la société Immobilière 3F Grand Est au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Immobilière 3F Grand Est au paiement des entiers dépens, - débouter la société Immobilière 3F Grand Est de toutes demandes plus amples ou contraires. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2022. MOTIFS  Il convient à titre liminaire de relever que Mme [W] ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande relative à un volet roulant. Il convient dès lors de confirmer le jugement de ce chef. Sur l'existence de désordres affectant les parties communes Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est en outre obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur l'absence de couverture au-dessus des escaliers communs Le premier juge a, conformément à la demande de Mme [W], enjoint sous astreinte à la société Immobilière 3F Grand Est de poser une couverture au-dessus des escaliers afin d'éviter qu'ils ne soient exposés aux pluies, en considérant que l'absence de cette couverture constituait un manquement de la bailleresse à son obligation d'assurer une jouissance paisible à Mme [W]. La société Immobilière 3F Grand Est sollicite l'infirmation du jugement en faisant valoir que la construcion respecte l'ensemble des dispositions législatives et réglementaires concernant la délivrance d'un logement décent et permet d'assurer à la locataire la jouissance paisible de son logement. Mme [W] se plaint de l'absence de couverture des cages d'escaliers des communs, qui entraîne la présence d'eau dans les escaliers en cas de pluie, causant un risque de chute, notamment en cas de verglas, ainsi que l'apparition de mousses et moisissures. À l'appui de ses prétentions, elle verse aux débats : - les réclamations en ce sens adressées à la société Immobilière 3F Grand Est, notamment par courrier du 27 novembre 2014 puis par l'association Consommation, Logement et Cadre de Vie par courrier du 3 juin 2015 ; - des photographies, non datées, faisant apparaître des escaliers et sols mouillés ainsi que la présence de mousse verte sur des portions de murs ; - des attestations de certains occupants de la résidence (comportant quatre étages) mentionnant la présence d'eau de pluie dans les escaliers et une absence d'entretien. La société Immobilière 3F Grand Est ne conteste pas la présence d'eau en cas de pluie en faisant valoir qu'elle est normale en raison du caractère ouvert des communs, ce qui résulte d'un choix architectural respectueux de la réglementation et notamment de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 énumérant les caractéristiques d'un logement décent. Il est constant que les escaliers communs de la résidence située 18, rue Gambetta à Pompey, ne disposent pas de couverture en partie haute, ce qui résulte d'un choix architectural délibéré pour cette construction édifiée en 2013, date depuis laquelle Mme [W] y est d'ailleurs locataire, et qui se retrouve sur d'autres immeubles datant de cette période. Cette configuration architecturale, qui ne contrevient à aucune disposition législative ou réglementaire, a nécessairement pour conséquence que les escaliers extérieurs sont mouillés lorsqu'il pleut, situation comparable à ce qui se produit pour toute résidence donnant sur un trottoir ou ayant plus généralement un chemin d'accès non couvert. Cette situation ne porte pas en soi atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires, la société Immobilière 3F Grand Est justifiant de surcroît du salage régulier de la résidence en période hivernale. Mme [W] ne conteste par ailleurs pas les constatations de M. [N], architecte expert près la cour d'appel de Nancy, qui mentionne dans un avis du 30 avril 2021 qu'il a pu constater que : - des bandes antidérapantes de coridons sont collées sur les nez des marches afin d'éviter tout risque de chute ; - des bandes de « tôle larmée » sont collées sur les paliers afin de respecter la réglementation relative à la sécurité ; - les marches et paliers sont parfaitement horizontaux ce qui permet une absence de stagnation d'eau. Il en résulte que l'absence de couverture en partie haute des escaliers communs ne constitue pas un manquement de la bailleresse à son obligation de fournir au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé et à la sécurité. Les demandes de condamnation sous astreinte de la société Immobilière 3F Grand Est à poser une couverture et d'indemnisation formée à ce titre par Mme [W] ne pourront dès lors qu'être rejetées. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ces chefs. Sur l'entretien des escaliers Le premier juge a, conformément à la demande de Mme [W], enjoint sous astreinte à la société Immobilière 3F Grand Est de nettoyer les escaliers communs de la résidence. Il ressort des photographies versées aux débats que le ruissellement des eaux de pluie génère des salissures, sous forme de mousse, mais uniquement sur les parois verticales (murs) et non sur les sols des escaliers communs. Cette situation ne présente aucun risque pour la sécurité ou la santé des résidents mais elle est inesthétique et relève de l'obligation d'entretien pesant sur la bailleur aux termes de l'article 6 précité. Pour justifier du respect de son obligation d'entretien et notamment de nettoyage de ces murs, la société Immobilière 3F Grand Est verse aux débats : - une commande d'entretien du 17 août 2016 mentionnant un nettoyage à haute pression des escaliers ; - une facture du 31 août 2018 pour un lavage haute pression des façades et sols des coursives ; - une facture du 17 juillet 2020 mentionnant un nettoyage des murs des cages d'escaliers de la résidence ; - des photographies, dont il n'est pas contesté par Mme [W] qu'elles ont été prises en avril 2021, qui établissent l'absence de toute mousse ou moisissure sur les murs ; - une 'fiche de surveillance du patrimoine' datée d'août 2021 remplie mensuellement par un chargé de maintenance et détaillant précisément l'état de tous les espaces et équipements de la résidence ; - les fiches de contrôle établies avec le prestataire de nettoyage d'août à décembre 2021. Tant les photographies non-datées produites par Mme [W] que les attestations faisant état de mousse et moisissures, sans précision de date, sont insuffisantes pour remettre en cause les éléments objectifs apportés par la société Immobilière 3F Grand Est desquels il ressort qu'elle a satisfait à son obligation de nettoyer notamment les murs des cages d'escaliers, en en supprimant la mousse, pour les années 2016, 2018, 2020 et 2021, date depuis laquelle il n'est pas démontré que les murs comporteraient à nouveau de la mousse, de telle sorte que ne pourra qu'être rejetée la demande de Mme [W] tendant à voir condamner sous astreinte la société Immobilière 3F Grand Est à nettoyer les escaliers communs de la résidence et les remettre en état d'entretien normal au niveau des murs et des sols. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef. En revanche, les attestations et photos produites par Mme [W] sont suffisantes pour établir la présence des mousses pour les quatre années (2014, 2015, 2017 et 2019) au cours desquelles il n'est pas justifié de façon certaine par la société Immobilière 3F Grand Est qu'un nettoyage des escaliers communs a été entrepris. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a alloué à ce titre une somme de 50 euros par an, soit une somme totale de 200 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant pour Mme [W] de la présence de mousse sur les murs des escaliers communs. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de l'issue de ce litige, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens tant de première instance que d' appel. L'équité commande par ailleurs de dire n'y avoir pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. Le jugement sera dès lors infirmé de ces chefs. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [O] [W] de ses demandes : - d'injonction relative à un volet roulant ; - de dommages et intérêts pour la période postérieure au 4 novembre 2020 ; INFIRME le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant ; DÉBOUTE Mme [O] [W] de l'ensemble de ses demandes à l'exception de celle relative à l'indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de la présence de mousse sur les murs des escaliers communs pour les années 2014, 2015, 2017 et 2019 ; En conséquence, condamne la société Immobilière 3F Grand Est à payer à Mme [O] [W] une somme de 200 € (deux cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance résultant de la présence de mousse sur les murs des escaliers communs pour les années 2014, 2015, 2017 et 2019 ; REJETTE les demandes formées tant par la société Immobilière 3F Grand Est que par Mme [O] [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens (Mme [O] [W] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale). Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en huit pages.