Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/01080

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 9] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] N° RG 23/01080 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPUC Minute : 24/00075 S.A. PIERRES ET LUMIERES Représentant : Me [G] [D] (Mandataire) C/ Madame [E] [J] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mars 2024 DEMANDEUR : S.A. PIERRES ET LUMIERES [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Marie-Charlotte ROSSI (Mandataire) DÉFENDEUR : Madame [E] [J] [Adresse 3] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 22 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2024, par Madame [E] [I], en qualité de Juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 17 août 2020, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [E] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 386,19 euros outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 172,64 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Madame [E] [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2023, soit la somme de 3 990,29 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [E] [J] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 22 janvier 2024, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, régulièrement représentée par Madame [G] [D] munie d’un pouvoir spécial, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 375,61 euros, selon décompte en date du 19 janvier 2024. Elle a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Madame [E] [J] bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 mars 2024. Par courrier du 15 janvier 2024 reçu au greffe le 23 janvier 2024, Madame [E] [J] a demandé un échéancier de paiement. Son courrier ayant été reçu postérieurement à l’audience, il n’a pas été soumis au débat contradictoire et il n’a pu en être tenu compte. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 30 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 17 août 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 3 172,64 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2023. En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour la locataire d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et de le solliciter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail. Madame [E] [J] étant sans droit ni titre depuis le 14 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [E] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Madame [E] [J] reste lui devoir la somme de 4 375,61 euros (en ce exclus les frais de poursuite) à la date du 19 janvier 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Madame [E] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4 375,61 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 172,64 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [E] [J] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 20 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la demande de délais de paiement Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Cependant, l'absence par Madame [E] [J] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience au regard du décompte actualisé produit par le bailleur empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement. Sur les demandes accessoires Madame [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification, et de l’assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2020 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Madame [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 août 2023 ; Ordonnons en conséquence à Madame [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Disons qu’à défaut pour Madame [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Condamnons Madame [E] [J] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme provisionnelle de 4 375,61 euros (décompte arrêté au 19 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 3 172,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Rappelons que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; Condamnons Madame [E] [J] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 588,44 euros), à compter du 20 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ; Condamnons Madame [E] [J] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [E] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification, et de l’assignation ; Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection