Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/04553

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 15/05/2024 à : Me Mehdi BERBAGUI Copie exécutoire délivrée le : 15/05/2024 à : Me Olivier David ELBAZ Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/04553 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6V4 N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le mercredi 15 mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivier David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C183 Madame [W] [L] épouse [N], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Olivier David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C183 DÉFENDEUR Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Mehdi BERBAGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1090 COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 15 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/04553 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6V4 EXPOSE DES MOTIFS Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2013, M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] ont donné à bail à M. [H] [D] une pièce avec kitchenette meublée située [Adresse 1] (5ème étage, bâtiment C, porte G) pour une durée de trois mois reconductibles tacitement et moyennant un loyer mensuel de 460 euros outre un forfait pour charges de 40 euros. Par courrier recommandé en date du 31 juillet 2022, M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] ont délivré à M. [H] [D] un congé pour vente avec un préavis de 6 mois. Puis par courrier recommandé du 19 octobre 2022, ils ont adressé à M. [H] [D] une mise en demeure de régler la somme de 1 000 euros correspondant à deux mois d’arriéré de loyer. M. [H] [D] s’est alors engagé par courrier du 6 novembre 2022 à régler selon un échéancier de 200 euros par mois l’arriéré de 1 500 euros et à quitter le logement en mars 2023. Faute d’exécution de l’engagement et ce malgré une mise en demeure adressée le 27 février 2023, M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] ont fait assigner M. [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, au dernier état des demandes et sous bénéfice de l’exécution provisoire : - la validation du congé pour vente en date du 31 juillet 2022 à effet au 4 février 2023, - l’expulsion de M. [H] [D], devenu occupant sans droit ni titre, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - qu’il soit statué sur le sort des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, - la condamnation de M. [H] [D] à leur régler : * 2 571,43 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges pour la période du 1er septembre 2020 au 4 février 2023, * 514,29 euros à titre de clause pénale, * 1 000 euros par mois charges comprises, ou subsidiairement 500 euros, à titre d’indemnité d’occupation et à compter du 5 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, soit un total de 12 857,14 euros (subsidiairement 6 428,57 euros) mensualité de mars 2024 incluse, - la condamnation de M. [H] [D] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Ils concluent également par voie de conclusions visées par le greffier et reprises à l’audience de renvoi du 1er mars 2024 au débouté des demandes de M. [H] [D]. A l’appui de leurs prétentions, ils produisent le bail, le congé pour vente et les correspondances avec le défendeur entre le 19 octobre 2022 et le 27 février 2023. A l’audience du 1er mars 2024, M. [H] [D] représenté par un avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle a déposé des conclusions visées par le greffier et reprises à l’audience dans lesquelles il sollicite du juge de céans le débouté des demandeurs et à défaut le prononcé d’un sursis à statuer le temps d’examen de la demande de logement social ou l’octroi d’un moratoire pour libérer les lieux voire très subsidiairement rechercher un accord transactionnel équitable sous l’égide du tribunal. Il expose que le logement qu’il occupe est d’une surface de 9 m², qu’il lui a été remis nu de tout meuble et que les services sociaux de la Ville de Paris ont constaté un fort taux d’humidité à l’intérieur, le froid qui y règne et la grande vétusté des murs ; qu’il occupe ainsi un logement insalubre caractérisant une violation par le bailleur de ses obligations lui causant un trouble de jouissance. Il indique avoir fait une demande de logement social auprès des services de la Ville de Paris et que dans le cas d’une expulsion il serait sans possibilité de se loger. En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés. Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de sursis à statuer M. [H] [D] qui fonde sa demande de sursis à statuer sur le temps d’examen de sa demande de logement social, produit pour tout justificatif une demande d’informations faite le 2 mai 2023 par la CAF ayant trait à l’étude de ses droits sans qu’il soit possible de lier ce document à une demande de logement social en cours d’examen. La demande sera donc rejetée. Sur la validation du congé En l'espèce, le bail meublé consenti le 2 mai 2013 à M. [H] [D] pour une durée de trois mois, sera requalifié en contrat de location vide, à défaut pour M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] de produire un inventaire d’entrée dans les lieux attestant de la fourniture de meubles contestée par ailleurs par le défendeur. En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du Code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Le bail requalifié a ainsi été tacitement reconduit le 2 mai 2016 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 2 mai 2022 pour expirer le 2 mai 2025 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur délivré le 31 juillet 2022, et réceptionné par M. [H] [D] le 4 août 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Si le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué et mentionne le prix demandé, il ne comporte aucune description précise des lieux, n’est pas signé des bailleurs, porte la date du 22 mars 2006 et ne reproduit pas les cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Cette accumulation de motifs de nullité a nécessairement fait grief à M. [H] [D] qui ne pouvait prendre la mesure du congé qui lui était adressé. Il convient en conséquence de déclarer nul le congé pour vente adressé par M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] à M. [H] [D] par courrier recommandé reçu le 4 août 2022 et de les débouter de leurs demandes subséquentes notamment en termes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de M. [H] [D]. La demande de délai pour quitter les lieux formés par M. [H] [D] devient donc sans objet. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif En l'espèce, il n’est pas contesté du défendeur que les loyers ne sont plus payés depuis le 1er septembre 2022 soit depuis 18 mois, échéance de mars 2024 incluse. En conséquence, sur la base d’une somme mensuellement due de 500 euros par mois, il convient de condamner M. [H] [D] à verser à M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] la somme de 9 000 euros au titre de l’arriéré locatif. Sur la clause pénale Le contrat de location prévoit expressément une clause pénale en cas d’impayés, dont il est demandé l’application aux faits de l’espèce. Il sera néanmoins rappelé que toute clause pénale est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] seront par conséquent déboutés de leur demande. Sur la demande de M. [H] [D] aux fins de rechercher un accord transactionnel sous l’égide du tribunal A défaut de volonté manifeste des demandeurs de s’engager dans une démarche de conciliation, la demande de M. [H] [D] sera rejetée. Sur le trouble de jouissance M. [H] [D] qui procède par voie d’affirmation n’apporte aucun justificatif de l’état du logement et ne formule aucune demande au titre de la réparation du trouble de jouissance Sur les demandes accessoires Chacune des parties succombant en ses demandes conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés. L’équité ne commande pas de condamner M. [H] [D] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, REQUALIFIE en contrat de location vide le bail consenti le 2 mai 2013 à M. [H] [D] pour le logement situé [Adresse 1]) ; DECLARE nul le congé délivré par M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] à M. [H] [D] le 31 juillet 2022 ; CONDAMNE M. [H] [D] à verser à M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] la somme de 9 000 euros (mensualité de mars 2024 incluse), correspondant à l'arriéré de loyers et charges dû depuis le 1er septembre 2022, échéance de mars 2024 incluse ; DEBOUTE M. [S] [N] et Mme [W] [L] épouse [N] du surplus de leurs demandes ; DEBOUTE M. [H] [D] de l’ensemble de ses demandes ; LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens qu’elle a engagés ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection