Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Elie SULTAN
Me Jean-louis GRANATA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sabrina BOUAOU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 25/05537 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB2P
N° MINUTE :
4
JUGEMENT
rendu le 28 janvier 2026
DEMANDERESSE
S.C.I. S.S.A.M.G, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sabrina BOUAOU, avocat au barreau d’ESSONNE,
DÉFENDEURS
Madame [P] [U], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro N75056202520117 du 14/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-louis GRANATA, avocat au barreau de MEAUX,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2025
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 28 janvier 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05537 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAB2P
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé conclu le 23 novembre 2019, la S.C.I. S.S.A.M.G. a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [U] sur des locaux situés au [Adresse 6], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel à la date de prise d'effet du contrat de 1050 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.
Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 26250 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [U] par voie électronique le 6 février 2025.
Se prévalant d'un engagement de caution souscrit par M. [Y] [E] aux termes du contrat de location, le commandement de payer lui a été dénoncé par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 mai 2025, la S.C.I. S.S.A.M.G. a fait assigner Mme [P] [U] et M. [Y] [E] en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion immédiate de Mme [P] [U] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire de Mme [P] [U] et M. [Y] [E] au paiement des sommes suivantes, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 30450 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025 terme de mai 2025 inclus,
- une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer actuel et des charges jusqu'à complète libération des lieux,
- 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 septembre 2025 où elle a été renvoyée à l'audience du 21 novembre 2025 avec fixation d'un calendrier de procédure.
A l'audience, la S.C.I. S.S.A.M.G., représentée par son conseil, indique se désister de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de M. [Y] [E] et maintient l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [P] [U] dans les termes de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 36750 euros arrêté au terme de novembre 2025 inclus. Elle soutient que la locataire a cessé tout règlement depuis le mois de janvier 2023 et que la dette ne cesse de s'accroître depuis cette date. Elle fait valoir que le bailleur a déjà accordé de larges délais à la locataire sans qu'elle ne reprenne pour autant le paiement de son loyer. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement ou pour quitter les lieux ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare par ailleurs qu'un dégât des eaux affecte l'appartement de la défenderesse qui a des incidences sur les logements situés aux étages inférieurs et que celle-ci refuse l'accès à son logement et ne répond pas aux sollicitations du bailleur. Elle sollicite enfin que M. [Y] [E] soit débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Représentés par leur conseil, Mme [P] [U] sollicite les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire à titre principal. A titre subsidiaire, elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Elle déclare avoir rencontré des difficultés financières et précise disposer actuellement d'un emploi. M. [Y] [E] prend acte du désistement de la S.C.I. S.S.A.M.G. et maintient sa demande de condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera constaté que la S.C.I. S.S.A.M.G. se désiste de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [Y] [E].
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La S.C.I. S.S.A.M.G. justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 23 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 5 février 2025, pour la somme en principal de 26250 euros, hors coût de l'acte.
Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.
Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun règlement n'étant intervenu dans ce délai, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2025.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [P] [U] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Selon le décompte produit au jour de l'audience, cette dernière n'a acquitté aucun loyer depuis le mois de janvier 2023, ce malgré la délivrance d'abord d'un commandement de payer, puis d'une assignation. Si elle explique avoir rencontré des difficultés financières sans autre précision, elle ne produit pour autant aucun élément permettant d'expliquer la cessation totale du paiement de son loyer depuis plus de deux ans.
Dès lors, les conditions imposées par l'article susvisé ne sont pas réunies pour faire droit à sa demande de délais de paiement, auxquels la bailleresse s'est, de plus, opposée.
Par conséquent, la demande de suspension de la clause résolutoire, conditionnée par l'octroi de délais de paiement, ne saurait non plus être accueillie.
Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I. S.S.A.M.G. à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Il n'y a dès lors pas lieu à ce stade, d'autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu'il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [P] [U] ne verse aucune somme en règlement de son loyer depuis le mois de janvier 2023 sans s'expliquer sur les difficultés financières qu'elle allègue, ce alors que la dette locative a atteint un montant de 36750 euros.
Elle ne justifie en outre aucunement d'une situation particulière justifiant l'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux, étant relevé qu'elle a d'ores et déjà bénéficié de larges délais et qu'elle bénéficiera en outre des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, qui n'ont pas été écartés.
Elle ne justifie par ailleurs d'aucunes diligences en vue de son relogement.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux qui seraient, compte-tenu de ce qui précède, particulièrement dommageables pour la bailleresse en l'absence de toute perspective de paiement durant ces délais.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.
En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [P] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la S.C.I. S.S.A.M.G. verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date de l'audience, soit le 21 novembre 2025, Mme [P] [U] lui devait la somme de 36750 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, terme de novembre 2025 inclus.
Mme [P] [U] ne conteste ni le principe ni le quantum de cette dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.
Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.
Mme [P] [U] sera par ailleurs condamnée à verser à la S.C.I. S.S.A.M.G. une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. S.S.A.M.G. ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [P] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et de l'assignation du 22 mai 2025.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce il y a lieu de condamner Mme [P] [U] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.
M. [Y] [E] sera en revanche débouté de sa demande à ce titre.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la S.C.I. S.S.A.M.G. se désiste de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [Y] [E] ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 23 novembre 2019 entre la S.C.I. S.S.A.M.G. d'une part, et Mme [P] [U] d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 5] face, à [Localité 8] est résilié depuis le 6 avril 2025 ;
DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;
ORDONNE à Mme [P] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 4], escalier R, 2ème porte face, à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;
DEBOUTE Mme [P] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à la S.C.I. S.S.A.M.G. la somme de 36750 euros (trente-six mille sept cent cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 21 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;
CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à la S.C.I. S.S.A.M.G. une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du mois de décembre 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DEBOUTE la S.C.I. S.S.A.M.G. du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [P] [U] à payer à la S.C.I. S.S.A.M.G., la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [P] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et de l'assignation du 22 mai 2025 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge des contentieux de la protection
