Cour d'appel, 05 mars 2024. 23/00546

IRS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 05 Mars 2024 N° RG 23/00546 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HGZC Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état de THONON-LES-BAINS en date du 09 Février 2023 Appelante S.A.R.L. CP [Localité 3], dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocats au barreau d'ANNECY Intimée S.C.I. LUQUI, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 30 Octobre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 novembre 2023 Date de mise à disposition : 05 mars 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Par acte notarié en date du 30 octobre 2016, la société BPI France a consenti à la SCI Luqui un contrat de crédit-bail immobilier en vue de la création d'un ensemble immobilier à usage commercial, sur la commune de [Localité 3]. Par acte sous seing privé du 6 octobre 2017, la SCI Luqui a consenti à la société AGR une promesse de sous-location commerciale d'une cellule en vue de la création d'un fonds de commerce de restauration. Le 3 avril 2018, la SCI Luqui et la société AGR ont dressé un procès-verbal de remise des clés et de mise à disposition des locaux, valant prise d'effet du bail portant sur un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Lors de la réitération du contrat de sous-location le 20 février 2019, la société CP [Localité 3] (Sarl) s'est substituée à la société AGR, laquelle a parallèlement convenu d'un contrat de franchise avec l'enseigne Courtepaille. Par acte d'huissier du 1er octobre 2021, la société CP [Localité 3] a fait assigner la SCI Luqui devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, notamment aux fins d'obtenir la nullité ou la résolution du contrat de sous location outre la restitution des sommes versées au titre du dépôt de garantie et du loyer. La société CP [Localité 3] a saisi en cours d'instance le juge de la mise en état d'une demande incidente aux fins d'expertise. Par ordonnance du 9 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : Par décision non susceptible de recours indépendamment du jugement au fond, - Rejeté la demande d'expertise formée par la société à responsabilité limitée CP [Localité 3] ; En premier ressort, - Condamné la société CP [Localité 3] à payer à la SCI Luqui la somme de 348 423,60 euros à valoir sur le paiement de la dette de loyer, charges et taxes arrêtée au 31 octobre 2022 ; - Condamné la société CP [Localité 3] à payer à la SCI Luqui la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté le surplus des prétentions ; - Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 avril 2023 à 9 heures pour les conclusions au fond de la SCI Luqui ; - Condamné société CP [Localité 3] aux dépens de la procédure de référé. Par déclaration au greffe du 30 mars 2023, la société CP [Localité 3] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 avril 2023 à 9 heures pour les conclusions au fond de la SCI Luqui et condamné la société CP [Localité 3] aux dépens de la procédure de référé. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 24 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société CP [Localité 3], sollicite l'infirmation la décision des seuls chefs critiqués et demande à la cour de : - Infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 9 février 2023 en ce qu'elle a : - Accordé à la SCI Luqui une provision d'un montant de 348 423,60 euros, - Condamné la société CP [Localité 3] à payer à la SCI Luqui la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la société CP [Localité 3] aux dépens de la procédure d'incident ; - Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de Thonon-les-Bains du 9 février 2023 en ce qu'elle a débouté la SCI Luqui de sa demande de dommages-intérêts et de celle tendant au prononcé d'une astreinte ; Statuant à nouveau, - Juger qu'il existe des contestations sérieuses s'opposant à la demande de provision sollicitée par la SCI Luqui ; - Juger irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes présentées par la SCI Luqui en cause d'appel ; - Condamner la SCI Luqui à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la SCI Luqui aux entiers dépens, dont ceux de première instance. Au soutien de ses prétentions, la société CP [Localité 3] fait valoir, en substance, que la SCI Luqui a manqué à son obligation de délivrance conforme, de sorte qu'il existe des contestations sérieuses qui s'opposent au paiement d'une provision. Par dernières écritures en date du 26 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Luqui, sollicite de la cour de : - Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, en date du 9 février 2023, en ce qu'elle a condamné la société CP [Localité 3] à lui payer la somme de 348 423,60 euros, à valoir sur le paiement de la dette de loyers, charges et taxes, arrêtée au 31 octobre 2022, et condamné la société CP [Localité 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure incidente ; - Infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 9 février 2023 en ce qu'elle a rejeté le surplus de ses prétentions ; Et, statuant à nouveau, - Condamner la société CP [Localité 3] à lui payer à titre provisionnel, dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance du juge de la mise en état, et une fois ce délai écoulé, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard chacune des échéances de loyers, charges et taxes qui sont devenues exigibles à compter du 1er novembre 2022, au fur et à mesure de leur exigibilité mensuelle, en application des dispositions du bail ; - Condamner la société CP [Localité 3] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice causé par l'abus de procédure ; Et y ajoutant, pour l'instance d'appel, - Condamner la société CP [Localité 3] à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et condamner la même aux entiers dépens de l'instance d'appel. Au soutien de ses prétentions, la SCI Luqui fait valoir notamment que : * Les loyers et charges sont incontestablement dus par la société CP [Localité 3] à la SCI Luqui, au visa des articles 1103, et 1128 du code civil, ainsi que sur le fondement des articles 1719 et 1728 du même code, même à titre provisionnel ; * La société CP [Localité 3] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que l'environnement commercial dans lequel est situé le local litigieux serait notablement différent de celui espéré lors de la conclusion du contrat ; * La SCI Luqui est redevable, dans l'opération globale du crédit-bail immobilier consenti, des échéances dont elle doit s'acquitter, par trimestre au crédit bailleur, le règlement de ces échéances n'est permis que sous la réserve pour elle d'encaisser, à bonne date, les loyers dus par ses sous-locataires, de sorte que sa trésorerie est mise à mal du fait de la carence de son sous-locataire. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 30 octobre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 28 novembre 2023. Motifs et décision A - Sur la demande de provision En application des dispositions de l'article 789-3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision lorsque l'obligation du payer une somme d'argent n'est pas sérieusement contestable. Ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, une contestation est sérieuse lorsque le moyen de défense invoqué est susceptible d'être accueilli favorablement par le juge du fond et d'entraîner le rejet de la demande en paiement, alors qu'une contestation qui est à l'évidence superficielle ou artificielle n'est pas de nature à faire obstacle à l'octroi de la provision sollicitée. Sur l'environnement commercial prétendument dégradé En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour fait expressément sienne, que le premier juge a retenu que : - La société CP [Localité 3] ne caractérise aucunement que la présence d'un environnement commercial spécifique aurait constitué pour elle un élément déterminant de son consentement, et plus particulièrement une qualité substantielle de l'obligation du locataire principal expressément acceptée par ce dernier. - S'il est mentionné à titre indicatif dans le contrat de sous-location que le contrat de crédit bail prévoit l'édification d'un hôtel-restaurant, aucune clause du contrat ne mentionne que l'exploitation de cet hôtel-restaurant constituerait un élément déterminant du consentement du sous-locataire sans lequel ce dernier n'aurait pas contracté. - Si l'attractivité de la zone est un élément pris en compte par le sous-locataire pour le décider à contracter et discuter des conditions financières du contrat, cette attractivité constitue un simple motif, qui est étranger aux qualités essentielles de la prestation due par le locataire principal et notamment son obligation de délivrer le local objet de la sous-location. - Le risque d'exploitation incombe au sous-locataire et le manque d'attractivité de la zone de chalandise par rapport à ce qui était espéré en fait partie. Par ailleurs, la société CP [Localité 3] ne produit aucune pièce de nature à établir que l'environnement commercial du local litigieux serait notablement différent de celui espéré lors de la conclusion du contrat. Au contraire, le procès-verbal de constat d'huissier produit par la société Luqui montre qu'un hôtel est bien présent dans la zone commerciale ce qui constitue un élément plus favorable pour l'activité de restauration de la société CP [Localité 3] que la présence d'un hôtel-restaurant tel que prévu initialement. Sur l'obligation de délivrance En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que la société Luqui n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en relevant que : - Le procès-verbal de remise des clés et de mise à disposition des locaux établit que ces derniers sont conformes aux plans et descriptifs techniques annexées à la promesse de sous-location et consistant en la réalisation par le locataire principal d'une « coque » de restaurant, les travaux d'aménagement intérieurs étant expressément à la charge du sous-locataire. - Il est fréquent que dans les baux commerciaux portant sur des locaux neufs, les travaux d'aménagement soient mis à la charge du preneur, ce dernier étant plus à même que le bailleur de déterminer les aménagements et équipements nécessaires à l'exploitation du local. - L'obligation de délivrance du locataire principal ne peut donc porter que sur le bien décrit et défini au contrat c'est à dire la coque brute du restaurant. - Il est possible que la société CP [Localité 3] ait sous-évalué le coût des travaux d'aménagement intérieurs, mais cette sous-évaluation ne peut caractériser un manquement du locataire principal à son obligation de délivrance. En tout état de cause, le sous-locataire ne saurait décider de son propre chef de suspendre le paiement des loyers sans y être autorisé préalablement par le juge, et la société CP [Localité 3] ne justifie aucunement qu'elle serait dans l'impossibilité absolue d'exploiter le local loué en raison d'un manquement du locataire principal à ses obligations. Sur la crise sanitaire Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, les fermetures administratives des restaurants décidées par le pouvoir réglementaire au cours des années 2020 et 2021 dans le cadre de la crise sanitaire, ne peuvent constituer ni un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie, ni un cas de force majeure, ni une perte juridique de la chose louée susceptible de justifier le non paiement du loyer par le preneur. Au vu de l'ensemble de ces éléments c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les contestations formées par la société CP [Localité 3] portant sur la validité du contrat, l'exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative des restaurants ou la demande de compensation entre la créance de loyer et la créance invoquée par le sous-locataire au titre du remboursement des frais d'aménagement n'apparaissaient pas sérieuses. La SCI Luqui fait valoir que depuis la décision querellée, le sous -locataire s'est abstenu, d'une part de régler le moindre loyer courant, d'autre part de verser une quelconque somme au titre la provision fixée par l'ordonnance du 9 février 2023. Cependant, en l'absence d'actualisation par la société Luqui de sa demande au titre de la créance de loyers, l'ordonnance qui a condamné la société CP [Localité 3] à lui payer la somme de 348 423,60 euros à valoir sur le paiement de la dette de loyer, charges et taxes arrêtées au 31 octobre 2022, ne peut qu'être confirmée. B - Sur l'appel incident de la société Luqui S'agissant d'une condamnation à paiement et non à une obligation de faire, c'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte, cette dernière ne pouvant garantir le paiement des sommes dues. Enfin, s'agissant d'une condamnation à payer une provision sur des sommes dues, c'est à juste titre titre que le premier juge a rejeté la demande tendant à voir condamner la société CP [Localité 3] aux échéances de loyers postérieures à la décision, étant observé que l'intimée, devant la cour, n'a pas cru devoir actualiser sa créance. C - Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute, et l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu'elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n'est pas établi en l'espèce. L'ordonnance qui a rejeté la demande indemnitaire de la société Luqui sera confirmée. D ' Sur les demandes accessoires La société CP [Localité 3], qui échoue en son appel, est tenue aux dépens exposés devant la cour. L'équité commande de faire application au profit de la société Luqui, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société CP [Localité 3] aux dépens exposés devant la cour, Condamne la société [Localité 3] à payer à la SCI Luqui la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 05 mars 2024 à la SELARL JURISOPHIA SAVOIE la SELARL AC AVOCATS Copie exécutoire délivrée le 05 mars 2024 à la SELARL AC AVOCATS