Tribunal judiciaire, 04 septembre 2025. 25/01550

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] NAC: 5AA N° RG 25/01550 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UDM5 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 04 Septembre 2025 S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège C/ [O] [B] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 04 Septembre 2025 à SCP LARRAT Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [O] [B], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par contrat du 25/06/2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [B] [O] l'appartement [Adresse 3], situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 613.42 euros et une provision sur charges mensuelle de 66.25 euros. Le 13/02/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [B] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26/10/2023. Par acte de commissaire de justice en date du 07/05/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 4075,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement, - d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09/05/2025. A l’audience du 22/07/2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5591.49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juin 2025 comprise. Elle indique que la locataire a donné congés avec effet au 30 mai 2025 mais n’a pas quitté les lieux et que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet mais maintient donc sa demande d’expulsion sur le fondement de l’occupation sans droit ni titre. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 07/05/2025, Madame [B] [O] n'est ni présente ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04 septembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 09/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26/10/2023 (accusé de réception le 21/11/2023), situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire Il y a lieu de constater le désistement de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de résiliation de bail. 3. Sur l’expulsion L’article 834 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés peut ordonner “dans tous les cas d’urgence, [...] toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse”. L’article 835 dudit code permet également au juge des référés “même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1ère, 14 décembre 2016, n°15-21.597 et 15-24.610). L'occupation sans droit ni titre de l’immeuble d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1 (Civ. 3ème, 20 janvier 2010, n°08-16.088). L'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Le délai de préavis est toutefois d'un mois pour le locataire ayant perdu son emploi. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Madame [B] [O] a délivré congé pour le 30 mai 2025, par lettre recommandée reçue en date du 30 avril 2025. Elle a demandé à bénéficier d’un préavis réduit à un mois, en raison de la perte de son emploi. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a accepté celui-ci au 30 mai 2025. Madame [B] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 mai 2025. Son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 18/07/2025 démontrant que Madame [B] [O] reste devoir la somme de 5591.49 euros, mensualité de juin 2025 comprise. Madame [B] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5591.49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13/02/2025 sur la somme de 1787.94 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Madame [B] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 15/07/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 30 mai 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [B] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de résiliation de bail ; CONSTATONS que le congé du 29 avril 2025, reçu le 30 avril 2025, délivré par Madame [B] [O] concernant l'appartement [Adresse 3], situé [Adresse 3] a pris effet à la date du 30 mai 2025; CONSTATONS que Madame [B] [O] est occupante sans droit ni titre de l'appartement [Adresse 3], situé [Adresse 3] depuis le 30 mai 2025; ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 5591.49 euros (décompte arrêté au 18/07/2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13/02/2025 sur la somme de 1787.94 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNONS Madame [B] [O] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Madame [B] [O] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière Le juge