Cour d'appel, 14 mars 2024. 21/02359

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 MARS 2024 N° RG 21/02359 N° Portalis DBV3-V-B7F-UN5Q AFFAIRE : S.C.I CLAGNY-[Localité 6] ... C/ COMMUNE DE [Localité 7] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2021 par le TJ de VERSAILLES N° chambre : 2 N° RG : 18/07012 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christine POMMEL Me Nadia CHEHAT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. CLAGNY-[Localité 6] RCS 429 919 988 [Adresse 8] [Adresse 8] S.C.I. CLAGNY-[Localité 7] RCS 429 937 295 [Adresse 8] [Adresse 8] Représentant : Me Christine POMMEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 118 Représentant : Me Jérôme GUICHERD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P322 APPELANTES **************** COMMUNE DE [Localité 7] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Me Nadia CHEHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88 Représentant : Me Claire-marie DUBOIS-SPAENLE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Myriam DAHMANE INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président et Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport . Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Florence PERRET, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme FOULON, FAITS ET PROCEDURE : En vertu d'une délibération du conseil municipal du 26 mars 1998 prise afin de permettre l'implantation de sociétés industrielles sur son territoire, la commune de [Localité 7] a décidé la construction sur le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du [Localité 6] d'un bâtiment industriel d'une surface développée de 2 704 mètres carrés environ sur un terrain d'une contenance de 6 000 mètres carrés, correspondant à la parcelle alors cadastrée section [Cadastre 1] (actuellement [Cadastre 3]), et sa location. Par contrat sous seing privé du 6 décembre 2000, la société Dexia Flobail a consenti un crédit-bail à la commune de [Localité 7] portant sur cet ensemble immobilier en vue de permettre le développement d'un hôtel d'entreprises. La remise des biens devait intervenir au plus tard le 31 mars 2001 et la mise en loyers le 1er avril 2001, la durée de la location prévue étant de quinze ans à compter de la mise en loyers. Par deux actes sous seing privé du 6 mars 2001, la commune de [Localité 7] a consenti des contrats de location immobilière, pour une durée de douze années, à : - d'une part, la SCI Clagny-[Localité 7] portant sur un immeuble à vocation industrielle et commerciale d'une surface de 200 mètres carrés environ sur un terrain de 500 mètres carrés environ, - et, d'autre part, la SCI Clagny-[Localité 6] portant sur un immeuble à vocation industrielle et commerciale d'une surface de 2 200 mètres carrés environ sur un terrain de 5 500 mètres carrés environ. Ces actes comportaient une clause de promesse unilatérale de vente, par laquelle la commune promettait aux preneurs de vendre les biens objets des contrats de location à l'issue de ceux-ci. Par deux avenants du 9 juillet 2002, à la suite d'une délibération du conseil municipal du 23 mai 2002, la clause contenant la promesse de vente a été modifiée, la commune s'engageant de manière irrévocable à lever l'option d'achat dont elle bénéficiait aux termes du contrat de crédit-bail et promettant de vendre les biens aux sociétés locataires, qui l'acceptaient et s'engageaient à les acquérir dans les conditions décrites à l'acte. Il était notamment stipulé que : " L'acte définitif devant intervenir dans les 6 mois au maximum de la fin de la convention de sous-location, à défaut de souscription dans le délai prévu, le preneur sera considéré comme renonçant au bénéfice de la promesse consentie et acceptée ". Le prix de vente était fixé à une valeur résiduelle après paiement de la totalité des redevances et des sommes dues au titre du contrat de location immobilière, à savoir : - la somme de 10 000 francs hors taxes, soit 1 544, 50 euros en ce qui concerne la société Clagny-[Localité 7], - la somme de 90 000 francs hors taxes, soit 13 721, 41 euros, en ce qui concerne la société Clagny-[Localité 6]. A ce prix devait s'ajouter la valeur du terrain calculée en fonction de la création nette d'emplois permanents par les sociétés locataires. A la suite d'une délibération du conseil municipal du 12 décembre 2002, deux nouveaux avenants ont porté la durée de location à quinze années entières et consécutives et fixé la date d'entrée en jouissance au 1er décembre 2002, la dernière échéance devant intervenir le 20 novembre 2017 pour le mois de décembre 2017. Par lettre du 20 novembre 2017, le maire de la commune de [Localité 7] a notifié aux sociétés locataires la levée de l'option intervenue en application du contrat de crédit-bail et a sollicité que celles-ci lui adressent une offre d'achat afin de permettre la conclusion dans les meilleurs délais d'un acte de vente définitif. Par lettres recommandées du 29 novembre 2017, les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] ont confirmé leur intention de se porter acquéreurs des biens, indiquant toutes deux qu'il serait payé les sommes de 13 721, 41 euros, en vertu de l'article 11.2 alinéa 2 de l'avenant au contrat du 6 mars 2001 et 0,1524 euros, en application de l'alinéa 4 du même texte, précisant que plus de seize emplois permanents avaient été créés, concernant la société Clagny-[Localité 7], et plus de 100 s'agissant de la société Clagny-[Localité 6]. Par courrier des 7 et 12 décembre 2017, la commune de [Localité 7] a sollicité des justificatifs des emplois créés et a fait état d'un arriéré sur les redevances de location dues par les sociétés locataires, à hauteur de 2 852, 22 euros, concernant la société Clagny-[Localité 7], et de 101 105, 79 euros, concernant la société Clagny-[Localité 6]. Le 8 mars 2018, elle leur faisait délivrer deux commandements de payer, le paiement des sommes réclamées intervenant le 3 avril 2018. Par lettres du 4 mai 2018, la commune de [Localité 7] sollicitait le paiement des indemnités mensuelles d'occupation contractuellement prévues après l'échéance des contrats de location immobilière. Après divers échanges, les parties ne parvenaient pas à un accord, s'opposant notamment sur la justification des " emplois permanents " créés au sens des stipulations contractuelles et la vente n'était pas réitérée. Par deux actes des 2 octobre 2018 et 15 avril 2019, enrôlés distinctement, la société Clagny-[Localité 6] et la société Clagny-[Localité 7] ont assigné la commune de [Localité 7] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins d'obtenir la réitération par acte authentique des promesses de vente consenties à leur profit et le versement de dommages et intérêts. Par ordonnance du 3 juin 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances. Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a : - rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la commune de [Localité 7] et déclaré recevable l'action entreprise par les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7], - débouté les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] de l'intégralité de leurs demandes, - ordonné l'expulsion de la société Clagny-[Localité 6] et de la société Clagny-[Localité 7], et de tous occupants de leur chef, des lieux objets des conventions de location du 6 mars 2001, dans les conditions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Clagny-[Localité 6] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 145 005, 92 euros et la somme mensuelle de 3 756,63 euros à compter du jugement jusqu'à libération effective des lieux, à titre d'indemnité d'occupation, - condamné la société Clagny-[Localité 7] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 12 609, 08 euros et la somme mensuelle de 326, 66 euros à compter du jugement jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation, - condamné in solidum les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] aux dépens, - condamné in solidum les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par acte du 9 avril 2021, les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 6 novembre 2023, de : - déclarer recevables et bien fondées leurs demandes, - infirmer le jugement déféré, - débouter la commune de [Localité 7] de ses demandes, - ordonner la réalisation forcée de la vente du bien immobilier suivant : sur la commune de [Localité 7], un ensemble immobilier situé [Adresse 5], cadastrée section [Cadastre 3] (anciennement [Cadastre 1] puis anciennement [Cadastre 2]), au profit de la société Clagny-[Localité 6] pour une contenance de 5 500 m2 et au profit de la société Clagny-[Localité 7] pour une contenance de 500 m2, - enjoindre à la commune de [Localité 7] de réitérer par acte authentique la vente devenue parfaite dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois sus réclamé, - juger qu'à défaut de réitération dans ce délai et aux conditions de l'acte, l'arrêt tiendra lieu d'acte de vente au profit de la société Clagny-[Localité 6] et de la société Clagny-[Localité 7] et sera publié au service de la publicité foncière, - condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Clagny-[Localité 6] et à la société Clagny-[Localité 7] la somme de 630 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, - condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Clagny-[Localité 6] et à la société Clagny-[Localité 7] la somme de 50 000 euros à chacune à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi, Subsidiairement, - condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Clagny-[Localité 6] la somme de 2 435 198,40 euros TTC sur le fondement de l'enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l'assignation, - condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Clagny-[Localité 7] la somme de 211 678,20 euros TTC sur le fondement de l'enrichissement sans cause, avec intérêts au taux légal capitalisé à compter de l'assignation, En tout état de cause, - condamner la commune de [Localité 7] à verser à la société Clagny-[Localité 6] et à la société Clagny [Localité 7] la somme de 25 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la commune de [Localité 7] aux dépens en ce compris les frais de publication. Par dernières écritures du 29 décembre 2022, la commune de [Localité 7] prie la cour de: - la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il : o déboute la société Clagny-[Localité 6] et la société Clagny-[Localité 7] de l'intégralité de leurs demandes, o ordonne l'expulsion de la société Clagny-[Localité 6] et de la société Clagny-[Localité 7], o dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, o condamne la société Clagny-[Localité 6] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 145 005,92 euros et la somme mensuelle de 3 756,63 euros à compter du présent jugement jusqu' la libération effective des lieux, au titre des indemnités d'occupation, o condamne la société Clagny-[Localité 7] payer la commune de [Localité 7] la somme de 12 609,08 euros et la somme mensuelle de 326,66 euros compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux, au titre des indemnités d'occupation, o condamne in solidum la société Clagny-[Localité 6] et la société Clagny-[Localité 7] aux dépens, o condamne in solidum la société Clagny-[Localité 6] et la société Clagny-[Localité 7] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, o ordonne l'exécution provisoire du jugement, Et statuant à nouveau, - débouter la société Clagny-[Localité 6] et la société Clagny-[Localité 7] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner chacune des sociétés Clagny-[Localité 6] et société Clagny-[Localité 7] à verser la somme de 10 000 euros à la commune de [Localité 7] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de l'instance, - assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire. La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, le pourvoi en cassation n'ayant pas d'effet suspensif, la demande tendant à voir assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire apparaît sans objet. Sur la qualification de la promesse et la réalisation forcée de la vente Pour rejeter la demande de réalisation forcée de la vente, formée par les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7], le tribunal a qualifié la promesse de promesse synallagmatique de vente et considéré que par une stipulation contraire à la règle selon laquelle la promesse de vente vaut vente, les parties avaient entendu retarder la formation de la vente à la conclusion d'un acte définitif de vente qui, de fait, n'est pas intervenu. Les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] font valoir que le tribunal a violé l'article 16 du code de procédure civile en ne permettant pas aux parties de s'expliquer contradictoirement sur ce moyen relevé d'office, qu'il a en outre dénaturé le contrat en ajoutant une condition non stipulée par les parties, à savoir la réitération de l'acte authentique dans le délai de 6 mois comme condition de formation de la vente et qu'il a, ce faisant, donné effet à une condition potestative. Elles estiment que " l'acte manifeste seulement l'intention des parties de ne transférer la propriété de l'immeuble qu'à compter de la signature de l'acte authentique de réalisation de la vente dans un certain délai ". La commune de [Localité 7] répond qu'elle avait soulevé le moyen pris de la caducité de la promesse à l'expiration du délai de 6 mois et que l'interprétation des clauses contractuelles a fait l'objet d'un débat contradictoire. Elle considère que les parties ont, d'un commun accord, sanctionné l'absence de réitération de la vente par acte authentique par une renonciation du preneur au bénéfice de la promesse et donc par la caducité de celle-ci, ce qui démontre qu'il ne peut s'agir que d'une condition de validité de la vente qui n'encourt pas la nullité pour potestativité. Sur ce, Aux termes de l'article 12, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il doit, par ailleurs, en application de l'article 16 du même code, faire observer et observer lui-même, en toutes circonstances, le principe de la contradiction. Toutefois le juge n'est pas tenu de soumettre son initiative à la discussion des parties lorsqu'il se borne à donner leur qualification aux faits et actes litigieux, dès lors que la qualification recherchée ne trouve son assise matérielle dans aucun fait qui ait à être réexaminé et apprécié de façon nouvelle (cf. Civ. 1ère, 7 juill. 1981, n° 80-14.533). En l'espèce, il est constant que l'objet principal du litige soumis au tribunal comme à la cour tient à l'interprétation à donner à l'article 11 intitulé " promesse de vente " de l'avenant au contrat de location immobilière en date du 6 mars 2001, souscrit par les parties, et dont dépend le sort de la demande tendant à la réalisation forcée de la vente. C'est, dès lors, sans méconnaître les limites de son office que le tribunal, appelé à qualifier la promesse pour en tirer les conséquences discutées par les parties, a qualifié l'acte litigieux de promesse de vente ne valant pas vente, étant observé que cette qualification est désormais explicitement soumise à la discussion des parties devant la cour. Le moyen tiré de la violation de l'article 16 du code de procédure civile, qui n'est au demeurant accompagné d'aucune demande tendant à l'annulation du jugement, sera écarté pour ces motifs. A cet égard, l'article 1589 du code civil, aux termes duquel la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, est supplétif de volonté, en sorte que comme l'a relevé à bon droit le tribunal, les parties peuvent ériger la réitération de la vente en élément constitutif de leur consentement et donc en condition de formation de la vente. En l'espèce, alors que les parties avaient inclus dans leurs contrats de location un article 11 intitulé " promesse unilatérale de vente " conférant aux preneuses à bail un droit d'option leur permettant de former la vente sur leur seule initiative à l'issue de la période de location, les contrats initiaux ont fait l'objet d'avenants, rédigés en des termes identiques pour les deux sociétés, visant notamment à remplacer l'article 11 du contrat par un article 11 intitulé " promesse de vente " rédigé en ces termes : " A l'issue du contrat de crédit-bail souscrit entre le crédit bailleur et la commune de [Localité 7], cette dernière s'engage de manière irrévocable à lever l'option d'achat aux termes de la convention. Postérieurement à cette levée et alors qu'elle sera propriétaire des lieux affectés par la convention du 6 mars 2001 et le présent avenant, la commune promet au preneur qui l'accepte, de lui vendre à l'issue de la convention de sous-location, la totalité des biens immobiliers sus désignés. Le preneur, comme il a été sus-indiqué, accepte la faculté qui lui est offerte et prend l'engagement d'acquérir dans les conditions qui sont ci-après rapportées. L'acte définitif devant intervenir dans les 6 mois au maximum de la fin de la convention de sous-location, à défaut de souscription dans le délai prévu, le preneur sera considéré comme renonçant au bénéfice de la promesse consentie et acceptée ". Les appelantes versent aux débats les attestations de Mme [N] et de M. [M], respectivement maire de [Localité 7] et adjoint au maire au moment de la souscription des avenants, qui contiennent la même affirmation suivante : " je confirme que l'acte authentique qui devait être signé au bout de 15 ans ne visait pas à retarder la formation de la vente, ni ne constituait une condition de formation de la vente. Il y avait accord sur le prix et la chose lors de la signature de la promesse de vente ". Bien que ces témoignages émanent des personnes directement impliquées dans la conclusion des conventions litigieuses, et ayant agi pour le compte de la commune de [Localité 7], l'interprétation qu'ils renferment n'a pas force de loi à la différence des stipulations contractuelles, et ne sauraient donc faire obstacle à la recherche de la commune intention des parties à partir des termes employés par elles dans le contrat, comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. S'il n'est pas douteux que la clause litigieuse postule la promesse ferme de vendre et d'acquérir, elle contient néanmoins la précision que si un " acte définitif " de vente n'était pas souscrit dans les 6 mois après la fin de la convention de sous-location, le preneur serait considéré comme " renonçant " au " bénéfice de la promesse ". Or, la " renonciation " au " bénéfice de la promesse ", soit l'abdication du droit de se prévaloir de l'engagement de vendre que renferme cette dernière, est incompatible avec l'idée, propre aux promesses de vente valant vente, que la date de signature de l'acte authentique est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter. En outre, il n'est pas prévu de simplement reporter le transfert de propriété au moment de la signature de l'acte authentique, mais de conclure, à terme, un " acte définitif ", qualificatif dont il s'infère que jusqu'à cette date le contrat ne pouvait s'apparenter à une vente ferme et définitive dont seuls les effets utiles auraient été soumis à la réalisation d'une condition ou à la survenance d'un terme. L'acte litigieux renferme ainsi l'obligation des parties de conclure une vente à venir, mais non l'obligation de transférer la propriété d'une vente d'ores et déjà conclue. L'obligation est en outre affectée d'un double terme : un terme suspensif, d'une part, en ce que l'exigibilité de l'obligation de conclure la vente est différée à la fin de la convention de sous-location ; un terme extinctif, d'autre part, en ce que les parties - a minima le bailleur - sont déliées de leur engagement à l'expiration d'un délai de 6 mois. C'est donc au vu d'une appréciation exacte de la cause et des droits des parties que le tribunal, après avoir restitué à l'acte litigieux sa qualification exacte en a déduit que les bénéficiaires de la promesse synallagmatique de vente ne pouvaient exiger la réalisation forcée de la vente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] de leurs demandes tendant à voir enjoindre, sous astreinte, à la commune de [Localité 7] de réitérer par acte authentique les promesses de vente, et de leurs demandes subséquentes. Sur l'inexécution de la promesse de vente Les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] exposent qu'elles ont constamment réitéré leur volonté d'acquérir, mais que, de mauvaise foi, la commune de [Localité 7] a invoqué des prétextes fallacieux pour refuser de signer. Elles précisent avoir payé, in fine, toutes les redevances contractuellement dues au 31 décembre 2017, et avoir justifié des emplois créés visés dans les stipulations contractuelles. Elles ajoutent que si la commune de [Localité 7] avait réellement voulu signer l'acte et appliquer le contrat, elle aurait proposé un prix de vente partant du postulat qu'aucun emploi n'a été créé. Elles estiment que la commune de [Localité 7] doit être tenue responsable de leurs préjudices consistant en des pertes de loyers. La commune de [Localité 7] fait valoir que la réitération de la promesse de vente et l'accord sur le prix demeuraient tous deux expressément subordonnés à deux conditions, qui n'ont pas été tenues par les SCI, à savoir, d'une part, le paiement de la totalité des redevances et des sommes quelconques telles qu'elles sont prévues dans le contrat de location immobilière, d'autre part, la création nette d'emplois permanents. Elle estime, en conséquence, que les SCI se sont elles-mêmes placées en situation d'inexécution fautive et ajoute qu'il n'est pas rapporté la preuve de préjudices indemnisables. Sur ce, Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent loi à ceux qui les ont faites. L'article 1147 du même code prévoit, en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution, que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Ainsi quoique non constitutive d'une promesse de vente valant vente sous condition, la promesse litigieuse n'en demeure pas moins un avant-contrat ayant force obligatoire, en sorte que comme l'a justement relevé le tribunal, si l'une des parties refuse de signer l'acte définitif, l'autre ne peut l'y contraindre, mais peut engager sa responsabilité. Si l'absence de réitération lui est imputable à faute, l'une des parties peut ainsi être tenue de verser à l'autre des dommages et intérêts. Etant observé, en l'espèce, que le 20 novembre 2017, soit avant la " fin de la convention de sous-location ", fixée par l'avenant n° 2 au 30 décembre 2017 (compte tenu de la dernière redevance due), la commune de [Localité 7] a sollicité des SCI qu'elles formulent des offres d'achat, la faute éventuelle de l'une ou l'autre des parties doit s'apprécier à l'aune des stipulations contractuelles prévoyant les conditions dans lesquelles les actes définitifs de vente devaient intervenir. A cet égard, l'article 11.2 du contrat de location, tel qu'amendé par l'avenant n° 2 est ainsi rédigé au profit de chaque société : " La vente aura lieu sous les conditions ordinaires et de droit, moyennant un prix dénommé valeur résiduelle. Après paiement de la totalité des redevances et sommes quelconques telles qu'elles sont prévues dans le contrat de location immobilière, le prix de cession des biens immobiliers à la fin de la douzième année sera égal à [13 721, 41 euros pour la SCI Clagny-[Localité 6] - 1 524,50 euros pour la SCI Clagny-[Localité 7]]. A ce prix s'ajoutera éventuellement la valeur du terrain calculée comme suit en fonction de la création nette d'emplois permanents : [ + 278 9811, 70 euros pour la SCI Clagny-[Localité 6] - 25 916, 33 euros pour la SCI Clagny-[Localité 7]] si la SCI ou les entreprises occupant l'ensemble immobilier crée 0 emploi permanent complémentaire, une réduction de ce montant de [ 21 342, 86 euros pour la SCI Cagny-[Localité 6] - 12 958, 17 euros pour la SCI Clagny-[Localité 7]] sera réalisée par emploi permanent créé si la SCI ou les entreprises occupant le site crée [ 12 emplois permanents pour la SCI Clagny-[Localité 6] - 1 emploi permanent pour la SCI Clagny-[Localité 7]]. Si 13 emplois permanents sont créés, la réduction à compter du 13ème emploi sera de 1 franc, soit 0,1524 euro. Par création d'emplois, les parties signataires entendent les emplois créés tant par les SCI que par les entreprises qui la constituent ou qui occupent le site en vertu d'un titre de sous-location régulier consenti par ladite SCI ". Il résulte de cette stipulation que le prix dénommé " valeur résiduelle " est déterminé d'une part, par le " prix de cession des biens immobiliers ", d'autre part, éventuellement, par la " valeur du terrain ", selon des exigences distinctes. Ainsi, tout d'abord, le " prix de cession " se limite à la somme mentionnée dans la promesse, dans la mesure seulement où les preneurs se sont acquittés de " la totalité des redevances et sommes quelconques telles qu'elles sont prévues dans le contrat de location immobilière ". Or, il ressort des pièces versées aux débats que si les SCI ont régularisé leur situation locative le 3 avril 2018, à la suite des commandements de payer que leur a adressés la commune de [Localité 7], elles n'ont en revanche jamais réglé les indemnités d'occupation dues à compter de l'expiration des conventions de sous-location, selon le motif erroné exposé par leur gérant dans son courrier du 26 avril 2018, qu'elles auraient acquis la propriété des lieux loués, alors que le transfert de propriété était dans tous les cas conditionné à la réitération de la vente par acte authentique. Ensuite, la valeur des terrains est déterminée en fonction du nombre d'emplois permanents créés. Dans son courrier du 29 novembre 2017, le gérant des SCI a proposé un prix calculé en application de la décote la plus large, puisqu'il se prévalait de 16 emplois permanents pour le compte de la SCI Clagny-[Localité 7] et de plus de 100 emplois permanents pour le compte de la SCI Clagny-[Localité 6]. Toutefois, malgré les pièces versées aux débats - notamment les registres du personnel des sociétés Sofmat et Manusec - il n'est pas justifié de ce que le gérant des SCI aurait communiqué en temps utile, soit avant le 30 juin 2018, les justificatifs des emplois créés, et ce, malgré les demandes répétées de la commune de [Localité 7], selon courriers des 7 décembre 2017 et 4 mai 2018. A cet égard, le courrier du 12 avril 2018, invoqué par les appelantes, mentionne l'existence de justificatifs " ci-joint " mais ne donne aucune indication sur la nature de ces justificatifs, de sorte que même en admettant qu'il n'y ait pas lieu d'entendre par " emploi permanent " un emploi à durée indéterminée, la cour n'est pas mise en position de savoir quels justificatifs ont été soumis à l'appréciation de la commune de [Localité 7]. S'il est parfaitement exact qu'en considération du premier avenant qui a substitué une promesse synallagmatique à la promesse unilatérale de vente initialement souscrite, la commune de [Localité 7] aurait elle-même pu proposer un prix de vente, quoique supérieur à celui proposé par le gérant des SCI, cette carence ne peut être considérée comme fautive, dès lors que la réitération des promesses de vente a été proposée à l'initiative de la commune et que seules les SCI étaient en mesure de justifier du prix dégressif auquel elles pouvaient prétendre compte tenu du nombre de création d'emplois permanents dont elles pouvaient justifier. En définitive, alors que la promesse mettait à la charge des parties une obligation de moyens, les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] ne démontrent pas que l'absence de réitération des ventes litigieuses procède du comportement fautif de la commune de [Localité 7]. Pour ces motifs, ajoutés à ceux du premier juge et que la cour adopte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7]. Sur l'enrichissement sans cause Les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] expliquent avoir versé, au total, un montant de 2 435 198, 40 euros pour la première, un montant de 211 678,20 euros pour la seconde, dans le seul but de devenir ensuite propriétaires des terrains, qu'à défaut les SCI se trouvent appauvries à hauteur de ces sommes, tandis que la commune de [Localité 7] s'est enrichie d'un terrain qu'elle n'a pas payé, puisque les sommes ont directement été versées à la banque Dexia en lieu et place de la commune de [Localité 7] dans le cadre du contrat de crédit-bail. La commune de [Localité 7], qui ne répond pas, est réputée s'en rapporter à justice sur ce point. Sur ce, Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Sur le fondement de l'article 1371 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, relatif aux quasi-contrats, la Cour de cassation a érigé en principe général du droit la règle selon laquelle " nul ne peut s'enrichir injustement aux dépens d'autrui " et dégagé les règles prétoriennes de l'enrichissement sans cause. A cet égard, outre le caractère subsidiaire de cette action, qui suppose que celle-ci ne puisse être diligentée que lorsque l'appauvri ne dispose d'aucune autre action naissant d'un contrat pour obtenir ce qui lui est dû, il ressort de l'interprétation donnée par la Cour de cassation aux dispositions de l'article précité que l'enrichissement a une cause légitime quand il trouve sa source dans un acte juridique, même passé entre l'enrichi et un tiers. Or, l'enrichissement dont se prévalent les sociétés appelantes trouvent leur origine dans le contrat de crédit-bail souscrit par la commune de [Localité 7], crédit-preneur, et la société Dexia, crédit-bailleur, compte tenu de la promesse de vente consentie à la commune. En outre, l'appauvrissement invoqué par les SCI a trait aux redevances payées en application des conventions de sous-location signées avec la commune, dont elles ont nécessairement tiré profit, puisque ces contrats avaient pour objet la mise à disposition temporaire de l'utilité des terrains et bâtiments loués. Etant observé par ailleurs que les appelantes ne chiffrent pas le surcoût qu'a représenté la stipulation de promesses de vente dans de tels contrats, aucun appauvrissement n'apparait établi. Pour ces motifs, les demandes formées par les appelantes, au surplus nouvelles en cause d'appel, seront rejetées. Sur la fin des contrats de location et ses conséquences En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des SCI et de tous occupants de leur chef et les ont condamnées au règlement de diverses sommes au titre d'indemnités d'occupation. L'expulsion étant justifiée par l'expiration des conventions de location immobilières, et le préjudice moral allégué résultant de l'expulsion à laquelle il a été procédé dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement déféré et confirmé, les appelantes seront déboutées de ce chef de demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] succombant seront condamnées aux dépens de l'instance d'appel, en application de l'article 694 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs, en application de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner les appelantes à indemniser l'intimée des frais irrépétibles qu'elle a exposés, dans la limite toutefois de 3 000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Rejette les demandes des sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7], Condamne in solidum les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] aux dépens de l'instance d'appel, Condamne in solidum les sociétés Clagny-[Localité 6] et Clagny-[Localité 7] à régler à la commune de [Localité 7] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,