Cour d'appel, 27 septembre 2022. 19/04028

CD / MS Numéro 22/03421 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 27/09/2022 Dossier : N° RG 19/04028 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HOPP Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : SARL IMANAHIA C/ SARL LA PIECE DE BOEUF SCI PRADILLON [W] [G] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 21 Juin 2022, devant : Madame DUCHAC, Présidente, magistrate chargée du rapport, et Madame ASSELAIN, Conseillère assistées de Madame DEBON, faisant fonction de greffière, présente à l'appel des causes, Madame DUCHAC, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame ASSELAIN et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame DUCHAC, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame ASSELAIN, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SARL IMANAHIA agissant poursuite et diligences de son liquidateur amiable, Madame [C] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître DECLETY de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : SARL LA PIECE DE BOEUF [Adresse 1] [Localité 4] SCI PRADILLON agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] Représentées et assistées de Maître FROGET, avocat au barreau de BAYONNE Maître [W] [G] [Adresse 3] [Localité 5] Assigné sur appel de la décision en date du 02 DECEMBRE 2019 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE RG numéro : 18/00573 La SARL LA PIECE DE BOEUF exploitait un restaurant à Bayonne dans des locaux appartenant à la SCI PRADILLON. Le 17 février 2017, un compromis de vente a été signé entre la SARL LA PIECE DE BOEUF, propriétaire du fonds de commerce, la SCI PRADILLON, propriétaire des murs, d'une part, venderesses et la SARL IMANAHIA acquéreure, dont le gérant est M. [R] [I], portant, indissociablement sur le fonds de commerce ainsi que sur les biens et droits immobiliers. L'acte authentique devait intervenir au plus tard le 1er avril 2017. Plusieurs conditions suspensives étaient prévues, notamment liées au financement et à l'obtention d'un prêt. L'acte contient également une clause intitulée 'DEPOT DE GARANTIE' suivant laquelle l'acquéreur doit déposer à titre de dépôt de garantie la somme totale de 27.500 €, représentant : - 13.500 € au titre du dépôt de garantie pour la cession du fonds de commerce, - 14.000 € au titre du dépôt de garantie pour la vente de l'immeuble. Ces sommes ont été déposées par la SARL IMANAHIA entre les mains du notaire, Maître [G], notaire à [Localité 5], le 28 février 2017. Par courriers en date du 13 juin 2017 puis 5 janvier 2018 la SARL IMANAHIA écrivait à Maître [W] [G] pour demander la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 27.500 € en indiquant qu'elle n'avait pas pu obtenir de prêts de la part des différents organismes bancaires sollicités. Par actes d'huissier en date des 27 et 28 mars 2018, la SARL IMANAHIA a fait assigner la SARL LA PIECE DE BOEUF, la SCI PRADILLON et Maître [W] [G] devant le tribunal de grande instance de Bayonne, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, aux fins d'obtenir le remboursement des deux dépôts de garantie constitués entre les mains du notaire. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 2 décembre 2019, le tribunal a : - débouté la SARL IMANAHIA de l'intégralité de ses demandes, - dit le dépôt de garantie de 13.500 € doit rester acquis à la SARL LA PIECE DE BOEUF, - condamné en tant que de besoin la SARL IMANAHIA à payer à la SARL LA PIECE DE BOEUF la somme de 13.500 € au titre du dépôt de garantie, - dit que Maître [W] [G], notaire à [Localité 5], devra verser à la SARL LA PIECE DE BOEUF, la somme de 13.500 € séquestrée entre ses mains, - dit le dépôt de garantie de 14.000 € doit rester acquis à la SCI PRADILLON, - condamné en tant que de besoin la SARL IMANAHIA à payer à la SCI PRADILLON la somme de 14.000 € au titre du dépôt de garantie, - dit que Maître [W] [G], notaire à [Localité 5], devra verser à la SCI PRADILLON, la somme de 14.000 € séquestrée entre ses mains, - condamné la SARL IMANAHIA aux entiers dépens, - condamné la SARL IMANAHIA à payer à la SARL LA PIECE DE BOEUF la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL IMANAHIA à payer à la SCI PRADILLON la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SARL IMANAHIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration du 26 décembre 2019, la SARL IMANAHIA a relevé appel du jugement, qu'elle critique en chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières écritures en date du 1er février 2021, la SARL IMANAHIA, appelante, demande à la cour, sur le fondement des articles 1101 et 1304-6 du code civil : - de déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SARL IMANAHIA, - d'infirmer et réformer en toutes ses dispositions le jugement de première instance, - de juger que faute de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de vente du 17 février 2017 dans le délai stipulé, le compromis est caduc et la SARL IMANAHIA a droit au remboursement des deux dépôts de garantie constitués entre les mains de Maître [W] [G], notaire, - de condamner en conséquence Maître [W] [G], notaire, à remettre entre les mains de la SARL IMANAHIA les sommes de 14.000 € et 13.500 € déposées entre ses mains, soit au total une somme de 27.500 € et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - de condamner la SARL LA PIECE DE BOEUF à payer la somme de 13.500 € outre intérêts entre les mains de la SARL IMANAHIA, - de condamner la SCI PRADILLON à payer la somme de 14.000 € outre intérêts entre les mains de la SARL IMANAHIA, - de condamner la SARL LA PIECE DE BOEUF à payer la somme de 10.000€ en vertu de l'article 1240 du code civil à la SARL IMANAHIA à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de condamner la SCI PRADILLON à payer la somme de 10.000 € en vertu de l'article 1240 du code civil à la SARL IMANAHIA à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de condamner la SARL LA PIECE DE BOEUF et la SCI PRADILLON aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Longin-Mariol, sur son affirmation de droit, - de condamner la SARL LA PIECE DE BOEUF et la SCI PRADILLON à une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL IMANAHIA, - de rejeter toutes demandes et prétentions contraires de la part des SCI PRADILLON et SARL LA PIECE DE BOEUF et les débouter de leur appel incident et de la totalité de leurs demandes et prétentions formulées à l'encontre de la SARL IMANAHIA. Par conclusions déposées le 2 novembre 2020, la SCI PRADILLON et la SARL LA PIECE DE BOEUF, intimées, demandent à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1304-3 du code civil : - de confirmer en toutes ses dispositions (sauf frais irrépétibles) le jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE du 2 décembre 2019, - de débouter la SARL IMANAHIA de toutes ses demandes fins et conclusions, - de dire que le dépôt de garantie de 13.500 € est acquis à la SARL LA PIECE DE BOEUF, - de condamner, en tant que de besoin, la SARL IMANAHIA à payer à la SARL LA PIECE DE BOEUF la somme de 13.500 € au titre du dépôt de garantie, - de donner acte à Maître [W] [G] de ce qu'il a versé à la SARL LA PIECE DE BOEUF la somme de 13.500 € séquestrée entre ses mains, - de dire que le dépôt de garantie de 14.000 € est acquis à la SCI PRADILLON, - de condamner, en tant que de besoin, la SARL IMANAHIA à payer à la SCI PRADILLON la somme de 14.000 € au titre du dépôt de garantie, - de donner acte à Maître [W] [G] de ce qu'il a versé à la SCI PRADILLON la somme de 14.000 € séquestrée entre ses mains, - de condamner la SARL IMANAHIA à payer la somme de 3.500 € à la SARL LA PIECE DE BOEUF, et la même somme de 3.500 € à la SCI PRADILLON, par application de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner la SARL IMANAHIA aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2022 et l'affaire, appelée à être plaidée à l'audience du 21 juin 2022 a été mise en délibéré. MOTIFS Sur la restitution des dépôts de garantie Suivant l'article 1304 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il appartient à l'acquéreur en faveur de qui est stipulée la condition suspensive d'obtention d'un financement de rapporter la preuve de ce qu'il a sollicité un prêt dans les délais convenus, répondant aux caractéristiques prévues à la promesse de vente. A défaut, en application des dispositions de la promesse de vente, le dépôt de garantie reste acquis aux vendeurs. Quant aux modalités de la condition suspensive, le compromis de vente mentionne que l'acquéreur déclare qu'il propose de solliciter des prêts qui répondent aux caractéristiques suivantes : - fonds de commerce : 225.000 € sur 7 ans, taux d'intérêt maximum hors assurance 3 %. - immeuble : 290.000 € sur 15 ans, taux d'intérêt maximum hors assurance 3,5 %. L'acte précise que l'acquéreur s'engage à effectuer toutes les démarches nécessaires et à déposer le dossier d'emprunt dans un délai de 15 jours de la date du compromis (soit avant le 5 mars 2017) et à justifier de ce dépôt à première demande du vendeur, qui faute de justification pourra faire constater par simple procès-verbal la caducité de l'accord. Le premier juge a débouté la SARL IMANAHIA de sa demande et dit que les dépôts de garantie sont acquis aux vendeurs, au motif que les documents produits par l'acquéreure ne justifient pas de ce qu'elle a présenté des demandes de prêts conformes aux conditions de la promesse de vente. La SARL IMANAHIA soutient que les pièces qu'elle produit devant la cour témoignent de ce qu'elle a déposé dans les délais des demandes de prêts correspondant aux prescriptions du compromis, que dès lors la non réalisation des conditions suspensives n'est pas de son fait et entraîne la caducité du compromis ainsi que l'obligation pour les vendeurs de restituer les dépôts de garantie. Les SARL LA PIECE DE BOEUF et SCI PRADILLON soutiennent notamment que les demandes de prêts n'ont été déposées dans le délai contractuellement arrêté par les parties ou qu'elles ne correspondent pas aux stipulations contractuelles. * demandes auprès de la Caisse d'Epargne Aquitaine Poitou Charentes : Par courrier du 8 février 2018, cette banque atteste ne pas avoir donné de suite favorable aux demandes destinée à financer le fonds de commerce et les murs du restaurant 'la pièce de boeuf', à savoir : - 160.000 € sur 7 ans par la SARL IMANAHIA représentée par M. [R] [I] - 280.000 € sur 15 ans par la SCI GUREKIN représentée par M. [R] [I]. Cette attestation ne précise pas le taux d'intérêt des prêts sollicités dont les montants ne correspondent pas aux termes de la promesse. Par un second courrier du 24 juillet 2018, la même banque atteste que M. [R] [I] a effectué le 19 février 2017 une demande de financement de 225.000 € pour l'acquisition du fonds de commerce, ainsi qu'une demande à hauteur de 290.000 € pour l'acquisition de l'immeuble. Cette attestation ne mentionne pas le taux d'intérêt des prêts sollicités. * demandes auprès de la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique : Par courrier du 8 février 2018 cette banque atteste avoir refusé des demandes de crédits formées le 12 mai 2017, d'un montant de 160.000 € pour le fonds de commerce et de 280.000 € pour les murs. Cette attestation ne précise pas le taux d'intérêt des prêts sollicités dont les montants ne correspondent pas aux termes de la promesse. De plus, la demande a été formée au-delà de la date du 5 mars 2017 contractuellement prévue. * demandes auprès de la BNP PARIBAS : Le courrier de la BNP PARIBAS adressé le 15 mars 2017 à M. [D], négociateur pour le compte de la SARL IMANAHIA, fait état de ce qu'aucune suite n'a été donnée à une demande de financement, sans plus de prévision quant aux caractéristiques des prêts sollicités. Devant la cour, la SARL IMANAHIA produit un courrier en date du 8 février 2020, par lequel cette banque atteste que le financement était recherché à hauteur de 250.000 € sur 7 ans pour le fonds de commerce et de 290.000 € sur 15 ans pour les murs, et qu'ils ont été refusés. Si ce second courrier porte bien sur les montants et durées prévues au compromis de vente, le taux d'intérêts n'est pas mentionné, pas plus que la date à laquelle la demande de prêt a été formée. La SARL IMANAHIA ne justifie donc pas que sa démarche auprès de la BNP correspondait aux conditions prévues à la promesse de vente. * demandes auprès du Crédit Agricole : L'attestation de cette banque en date du 11 mai 2017 ne donne aucune précision quant aux caractéristiques du prêt sollicité et ne fait état que d'une demande relative à l'achat du fonds de commerce. Devant la cour, la SARL IMANAHIA produit une attestation, non datée, suivant laquelle la banque a émis le 28 mars 2017 un refus aux demandes de financement présentées par M. [R] [I] à hauteur de 160.000 € sur 7 ans au taux de 1,08 % pour le fonds de commerce et de 285.000 € sur 15 ans au taux de 1,75 % pour les murs. Ces montants ne correspondent pas aux termes de la promesse de vente. * demandes auprès du CIC [Localité 5] : Par deux courriers du 16 mai 2017, le CIC refuse à M. [R] [I] chacune de ses demandes de prêt, présentées le 17 janvier 2017 à hauteur de 166.000 € sur 7 ans pour le fonds de commerce et de 281.000 € sur 15 ans pour l'immeuble. Ces montants ne correspondent pas aux termes de la promesse de vente et le taux d'intérêt n'est pas précisé. Devant la cour, la SARL IMANAHIA produit deux lettres en date du 12 février 2020, suivant lesquelles, M. [R] [I] a sollicité cette banque, le 22 février 2017 en vue d'un prêt de 225.000 € sur 7 ans pour l'achat du fonds de commerce ainsi que d'un prêt de 290.000 € sur 15 ans pour l'achat de l'immeuble. Ces documents ne précisent pas le taux d'intérêt qui était demandé, de sorte qu'il n'est pas établi que la demande a été formée conformément aux termes du compromis de vente. Enfin, l'attestation de M. [D], négociateur, n'apporte pas d'élément supplémentaire puisqu'il ne précise pas les caractéristiques des demandes qu'il a déposées. Il résulte de l'analyse de ces documents que la SARL IMANAHIA ne justifie pas avoir déposé ou fait déposer des demandes de financements dans le délai contractuellement prévu, soit avant le 5 mars 2017 et aux conditions de montant, durée, taux d'intérêts énoncées à la promesse de vente. Dès lors, en application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et des termes de la convention des parties, la condition suspensive doit être réputée accomplie. Le dépôt de garantie est donc acquis aux vendeurs. La décision dont appel sera confirmée. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées par la SARL IMANAHIA pour résistance abusive. Sur les demandes annexes La SARL IMANAHIA supportera les dépens. Au regard de l'équité, elle sera condamnée à payer à chacune des intimées la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes allouées par le premier juge étant en outre confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme la décision déférée, Condamne la SARL IMANAHIA à payer à la SCI PRADILLON et à la SARL LA PIECE DE BOEUF la somme de 2.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL IMANAHIA aux dépens, dont distraction au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE, Carole DEBONCaroline DUCHAC