Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 22/01002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 08 Août 2025 Dossier N° RG 22/01002 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLDF Minute n° : 2025/218 AFFAIRE : [Y] [W], [A] [C] [G] épouse [W] C/ [T] [M] veuve [O], [K] [O], [U] [O] épouse [D] JUGEMENT DU 08 Août 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine [D], Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 14 Mars 2025 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, prorogé au 08 Août 2025 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître [Z] [P] Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [Y] [W] Madame [A] [C] [G] épouse [W] demeurants [Adresse 8] représentés par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE D’UNE PART ; DÉFENDEURS : Madame [T] [M] veuve [O] Monsieur [K] [O] demeurants [Adresse 1] Madame [U] [O] épouse [D] demeurant [Adresse 3] représentés par Maître Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE D’AUTRE PART ; ****************** FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte d’huissier délivré le 28 janvier 2022, les époux [W] faisaient assigner les consorts [O] sur le fondement des articles 1103 et suivants,1589 et suivants du Code civil. Les demandeurs exposaient que les consorts [O], propriétaires d’un bien à [Localité 7], cadastré section AH [Cadastre 4], constituant le lot n° 28 du lotissement « [Adresse 6] », avaient confié mandat de vente en date du 12 mars 2021 à la SARL [Adresse 5], laquelle avait délégué le mandat à la SARL Europe Immo Consulting. Le bien devait être vendu 1 350 000 € net vendeur. Les époux [W] avaient visité le bien par l’intermédiaire de l’agence et avaient souhaité se porter acquéreurs. Le 1er octobre 2021 les consorts [O] s’engageaient à leur réserver le bien, à ne plus le faire visiter, et ne plus accepter d’offre d’achat jusqu’à la signature du compromis au plus tard le 31 décembre 2021. Le prix de 1 350 000 € net vendeur avec commission d’agence de 65 000 € TTC à la charge des acquéreurs était accepté par les deux parties. Les époux [W] contresignaient l’acceptation de l’offre le jour même. Ils avaient obtenu le financement intégral de l’opération immobilière dès le 25 août 2021 de sorte qu’aucune condition suspensive n’était prévue. Par courrier en date du 6 janvier 2021 adressé au notaire des défendeurs, les consorts [O] revenaient sur leur engagement contractuel, entendant se prévaloir de la caducité de l’offre, faute d’avoir rédigé le compromis avant le 31 décembre 2021. Le conseil des demandeurs les priait de revoir leur position. En l’absence de réponse, ceux-ci demandaient au tribunal de juger parfaite la vente du 1er octobre 2021, le jugement à intervenir valant vente et devant être publié à la conservation des hypothèques, de condamner les consorts [O] à leur verser la somme de 150 000 € pour résistance abusive, outre 15 000 € en application du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil. Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025 ils demandaient au tribunal de constater que les consorts [O] avaient refusé de leur vendre leur bien, et de les condamner à leur verser la somme de 150 000 € à titre de dommages-intérêts outre 15 000 € de frais irrépétibles. En réponse aux arguments des défendeurs selon lesquels notamment ils ne souhaitaient plus vendre car une partie des constructions avait été édifiée sans permis, ils observaient que cela ne justifiait pas une rétractation des vendeurs. Les demandeurs avaient renoncé à la vente forcée, s’étaient portés acquéreurs d’un autre bien quelques mois plus tard, mais maintenaient leurs demandes indemnitaires et accessoires. Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, les consorts [O] rappelaient que l’agence immobilière avait rédigé un document en date du 1er octobre 2021 en trois exemplaires, par lequel ils réservaient leur bien aux époux [W], s’engageaient à ne plus le faire visiter et à ne plus accepter d’offre d’achat jusqu’à la signature du compromis au plus tard le 31 décembre 2021, et actaient l’accord sur le prix avait soit 1 350 000 € net vendeur et commissions d’agence de 65 000 € TTC à la charge des acquéreurs. Cette offre était valable jusqu’au 31 décembre 2021. Les parties avaient continué d’échanger sans qu’un compromis ne soit régularisé avant le terme indiqué. Par courrier en date du 6 janvier 2022 le conseil des concluants informait le notaire des époux [W] que ses clients entendaient se prévaloir de la caducité du document établi le 1er octobre 2021. Les concluants soutenaient que la vente n’était pas parfaite faute d’identification précise des acquéreurs, du bien, des modalités de paiement du prix, de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs, qui s’était révélée par les échanges postérieurs au 1er octobre 2021 et par le projet de compromis établi par leur notaire. Il était précisé au pied du document signé le 1er octobre 2021 que le compromis devait être signé au plus tard le 31 décembre 2021 ce qui écartait toute intention commune des parties de réitérer la vente par acte authentique à cette date. A titre subsidiaire, les concluants soutenaient qu’à supposer que l’acte du 1er octobre 2021 constituât une promesse de vente, celle-ci serait en toute hypothèse caduque au 31 décembre 2021. À titre subsidiaire les concluants observaient que les demandeurs ne démontraient aucun préjudice. La facture au titre de l’expertise avant achat établie le 20 octobre 2021 était au nom de la société Europimmo Consulting et non des consorts [W]. Les factures des sociétés Morphose et Viken, non traduites en français ne mentionnaient aucune prestation. Quant aux frais de séjour et de location de véhicules entre le 1er et le 16 juillet 2021 ils n’avaient pas été exposés pour visiter le bien. Les demandeurs n’apportaient pas la démonstration d’un préjudice moral. Les concluants observaient qu’ils avaient acquis un autre bien quatre mois plus tard. Ils demandaient en conséquence le rejet de l’intégralité des prétentions des demandeurs. Les concluants sollicitaient que l’exécution provisoire soit écartée dans l’hypothèse où il y serait fait droit, et que ceux-ci soient condamnés solidairement à leur verser la somme de 5000 € de frais irrépétibles et à régler les dépens. Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La clôture était fixée à la date du 20 février 2025 par ordonnance en date du 16 septembre 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur le document en date du 1er octobre 2021 L’article 1582 du Code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous-seing-privé. Selon l’article 1583, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Selon l’article 1589, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Le document daté du 1er octobre 2021, à l’adresse de «Mr and Mrs [W] », à l’en-tête de : « Mr [O] [K] Mme [O] [L] Mme [O] [U], [Adresse 2] » mentionne que les soussignés, « à compter de ce jour », - réservent leur villa aux époux [W] - ne font plus visiter le bien, n’acceptent plus d’offre d’achat jusqu’à la signature du compromis au plus tard le 31 décembre 2021 - se sont accordés avec les acquéreurs sur le prix de 1 350 000 € net vendeur outre commission d’agence de 65 000 € TTC à la charge des acquéreurs et que leur offre est valable jusqu’au 31 décembre 2021. Une promesse de vente doit notamment mentionner l’identité complète des parties, leurs dates et lieux de naissance, leurs régimes matrimoniaux, l’identité de leurs conjoints, ainsi que l’identité du bien, sa numérotation au cadastre, et l’origine de propriété. Ces éléments sont destinés à permettre aux parties et au notaire instrumentaire de procéder aux vérifications utiles à la bonne fin de la vente : capacité des parties, disponibilité du bien, état des charges et servitudes. Ils font défaut en l’espèce. La promesse de vente doit fixer la durée de la promesse. Si des conditions suspensives sont stipulées, la durée de la promesse doit être suffisante pour permettre leur réalisation. Les modalités de levée de la promesse doivent être précisées : courrier RAR, courrier simple, acte extrajudiciaire, avec ou sans versement du prix. Il résulte de ce document que les vendeurs se sont engagés à immobiliser le bien jusqu’au 31 décembre 2021. À cette date un compromis devait être signé. Aucune modalité de levée de la promesse n’étant précisée, les vendeurs ont laissé aux acquéreurs toute latitude pour manifester leur volonté de poursuivre la vente, pourvu qu’un compromis de vente puisse être signé avant le 31 décembre 2021. La lettre de leur conseil au notaire, en date du 6 janvier 2022, précise que les consorts [O] souhaitaient vendre rapidement. Le conseil des époux [W] fait état de leurs multiples relances pour parfaire la vente, et de tentatives des consorts [O] pour la freiner. Aucune pièce n’est néanmoins produite en ce sens. Les consorts [O] produisent le projet d’acte notarié contenant promesse de vente établi à leur demande en 2021 par leur notaire avec la participation du notaire des époux [W]. Ce projet précisait qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente, consentie pour une durée expirant à une date non déterminée s’agissant d’un projet, avec possibilité de prorogation. Le projet prévoyait les modalités de réalisation de la promesse, soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai susvisé, et les conséquences de la carence fautive de l’une ou l’autre des parties. En l’absence de levée d’option de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire serait déchu du bénéfice de la promesse de vente sans autre mise en demeure du promettant qui disposerait alors librement du bien. En cas de levée d’option dans le délai accompagné du paiement du prix et des frais, mais sans signature de l’acte de vente dans le délai de 15 jours, il appartiendrait à la partie la plus diligente de mettre l’autre en demeure de comparaître en l’étude du notaire. La force exécutoire de la promesse était rappelée, ainsi que le prix, les honoraires de négociation, l’indemnité d’immobilisation, pour un montant de 135 000 €. Étaient prévus des conditions suspensives de droit commun et des conditions suspensives particulières : obtention d’un certificat d’urbanisme informatif, obtention de prêt par le bénéficiaire pour un montant de 1 400 000 € remboursable en 28 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 1, 70 % l’an hors assurance. Cette condition suspensive devait être réalisée au plus tard dans les 60 jours à compter de la signature de la promesse de vente. Ce projet de promesse unilatérale de vente, qui devait lui-même être suivi d’un acte authentique de vente, démontre que le document signé le 1er octobre 2021 ne contenait qu’un engagement des consorts [O] d’immobiliser le bien jusqu’au 31 décembre 2021, et un accord de principe des parties sur le prix du bien et le montant des honoraires, mais une promesse de vente valant vente. Faute pour les acquéreurs de caractériser la mauvaise foi des vendeurs par des manœuvres destinées à empêcher la conclusion de la vente, ils ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. Au surplus il est mentionné au projet d’acte notarié que Monsieur [W] exerce la profession de promoteur immobilier. La signification de la durée de la validité de l’engagement des vendeurs n’a pu lui échapper. Or il ne produit aucune pièce ni même n’allègue avoir sollicité des vendeurs une prorogation de la date butoir du 31 décembre 2021. La circonstance qu’ait été reçue dans la comptabilité du notaire la somme de 135 000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation le 17 janvier 2022, postérieurement à la réception par le notaire des acquéreurs du courrier du conseil des vendeurs en date du 6 janvier 2022, notifiant la caducité de l’offre, est inopérante, l’engagement des vendeurs ayant expiré le 31 décembre 2021. Les époux [W] n’établissent pas, par ailleurs, que les frais importants exposés l’aient été en vue de l’acquisition du bien des consorts [O], en dehors de l’expertise diligentée par M. [H]. Ces frais relèvent en toutes hypothèses de choix de gestion dont la responsabilité ne saurait incomber aux défendeurs. Les époux [W] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. » Les dépens seront supportés par les époux [W]. Sur l’article 700 du code de procédure civile Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. Les époux [W] seront condamnés à verser aux consorts [O] la somme de 5000 € à ce titre. Sur la demande relative à l’exécution provisoire Selon le principe posé par l’article 514 nouveau du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Il n’y a pas lieu en l’espèce à écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : Déboute Monsieur [Y] [W] et Madame [A] [C] née [G] épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes, Condamne solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [A] [C] née [G] épouse [W] aux dépens de l’instance, Condamne solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [A] [C] née [G] épouse [W] à verser à Madame [U] [O] épouse [D], Monsieur [K] [O] et Madame [L] [M] veuve [O] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus. Le greffier, Le président,