Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/03121

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard - CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/03121 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KK3D Jugement du 21 Juin 2024 N° : 24/412 [O] [S] C/ [L] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE 21/06/2024 à Me LEGROS COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me HOURMAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier , lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [O] [S] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, représenté par Maître LEGROS, avocat au barreau de Montpellier, substitué par Maître JACQUEMOUD, avocat au barreau de Rennes ET : DEFENDEUR : Mme [L] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparante et assistée de Maître HOURMAT, avocat au barreau de Rennes (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 35238-2023-003878 du 17/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES) I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2020, M. [O] [S] consentait un bail d'habitation à Mme [L] [I] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 490 € (euros) et d'une provision pour charges de 65 €. Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022, M. [O] [S] délivrait à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.206,42 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, et de justifier de l'occupation du logement. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 26 octobre 2022, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d'ILLE-ET-VILAINE la situation d'impayé de [L] [I]. Par assignation en date du 10 mars 2023, [O] [S] saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion de [L] [I] ; -Condamner [L] [I] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 3.257,72 € d'arriéré locatif, arrêté fin décembre 2022 ; 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 13 mars 2023, l'assignation était notifiée au Préfet d'ILLE-ET-VILAINE, représentant de l'État dans le département. L'enquête sociale en date du 25 mai 2023 diligentée par le département exposait que [L] [I] souffrait de problèmes de santé et se trouvait en arrêt longue maladie avec maintien du salaire jusqu'en mai 2022 mais, n'ayant pas été en mesure de procéder aux démarches pour le renouvellement de ses droits, avait été privée de revenus. L'enquêtrice indiquait que la locataire avait pris contact avec les services sociaux et un avocat pour la mise à jour de ses droits, dont la réactivation à venir devrait lui permettre de reprendre le paiement de son loyer, d'obtenir un versement rétroactif de ses indemnités journalières, de prétendre à un échéancier sur sa dette et d'envisager le soutien d'un FSL. Elle soulignait que son logement constituait pour [L] [I] une sécurité indispensable à la sauvegarde de sa santé psychique et préconisait de lui accorder un temps supplémentaire pour permettre aux démarches en cours d'aboutir. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l'audience du 05 avril 2024, [O] [S] déposait son dossier de plaidoirie. Par conclusions visées par le greffe, [O] [S] maintenait et complétait les demandes de son assignation, à savoir : -Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ; -Ordonner l'expulsion de [L] [I] ; -Condamner [L] [I] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; 9.856,52 € d'arriéré locatif, arrêté au 03 avril 2024 ; 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. -Débouter [L] [I] de ses demandes reconventionnelles, notamment, ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux. En défense, par conclusions adverses, soutenues à l'audience, [L] [I] sollicitait de : -Débouter [O] [S] de sa demande de résiliation du bail ; -Accorder des délais de paiement de 36 mois par mensualités de 260 € ; -Condamner [O] [S] au paiement de 3.000 € de dommages et intérêts pour la reprise illicite du logement ; -Accorder, à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux d'une durée de 12 mois renouvelable ; -Débouter [O] [S] de sa demande d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, [L] [I] relatait être fonctionnaire de l'éducation nationale en arrêt suite à un burn out et avoir été confrontée à des dysfonctionnements de son employeur dans la gestion de sa situation administrative, ayant entraîné une absence de versement de son salaire pendant plusieurs mois et la survenance, en conséquence, de dettes. Elle déplorait n'avoir jamais reçu aucune proposition de solution amiable de la part de son bailleur. La défenderesse reprochait également au requérant d'avoir fait changer les serrures de son logement pendant une de ses absences. [L] [I] précisait avoir repris le paiement de son loyer en décembre 2023, souhaiter conserver son logement et s'engageait à apurer sa dette. Elle sollicitait des délais de paiement et proposait des échéances de remboursement de 273 € par mois pendant 36 mois. En réparation du dommage causé par la reprise illicite du logement par le bailleur, elle demandait une indemnisation, éventuellement à déduire de sa dette locative. Sur sa situation sociale et économique, [L] [I] déclarait vivre seule, percevoir des revenus mensuels de 2.050 € (revenu imposable d'août 2023 : 2.071 €) et s'acquitter d'un loyer de 549,05 € par mois sans droit à APL. Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer a été délivré, le 25 octobre 2022 et la CCAPEX saisie, le 26 octobre 2022, soit, l'un et l'autre, plus de deux mois avant l'assignation. L'assignation a été signifiée, le 10 mars 2023, et une copie transmise à la préfecture d'ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 13 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience au fond. L'enquête sociale a été reçue au greffe avant l'audience de jugement. L'action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux [...] ". En l'espèce, le contrat du 12 novembre 2020 contient une clause résolutoire, reproduite dans le commandement de payer, notifié le 25 octobre 2022, à la locataire, pour un montant de 2.206,42 €. Or, vu l'historique des versements, la dette de loyer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d'apurement du passif n'a été conclu. Dès lors, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 26 décembre 2022. 1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement : Aux termes de l'article 24 de la Loi du 06/07/1989 : " [...] V.- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative [...] ". En l'espèce, la défenderesse sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative et la poursuite du bail, ce à quoi le bailleur s'oppose. Compte tenu des capacités financières du foyer ci-dessus exposées, de la reprise du versement du loyer par le locataire (4 versements supérieurs au loyer), de la proposition raisonnable d'échelonnement de la dette formulée en défense, de la demande de suspension de la clause résolutoire par la défenderesse, du positionnement de la locataire à l'audience, des conclusions de l'enquête sociale et de l'intérêt du bailleur d'obtenir remboursement de sa créance dans un délai satisfaisant, il y a lieu d'accorder à [L] [I] des délais pour rembourser l'arriéré locatif et de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve de respecter le plan d'apurement précisé ci-après. Ainsi, les mensualités fixées en fonctions des revenus et charges des parties et du montant de la dette peuvent, en l'état, être évaluées à une somme minimale de 100 €, à régler en plus du loyer courant. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à la locataire de quitter les lieux, et, pour le cas où le logement ne serait pas libéré spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ". Aux termes de l'article 1103 du Code civil : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ". Aux termes de l'article de l'article 1353 du Code civil : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l'audience à 9.856,52 € et produit, à cet effet, un décompte arrêté au 03 avril 2024 et deux précédents décomptes datant d'octobre et juin 2023, comprenant les loyers, les charges et les taxes d'ordures ménagères. Or, le bailleur n'a fourni aucun justificatif du montant des 3 taxes sur les ordures ménagères réclamées. Ainsi, l'arriéré locatif, déduction faite des 290,41 € correspondant aux taxes sur les ordures ménagères et des frais de procédure, sera estimé à 9.566,11 €. [L] [I] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 9.566,11 € (loyers, charges et indemnités d'occupation au 03 avril 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Néanmoins, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire précédemment évoquée, il convient de différer l'exigibilité de cette dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. En l'état, le plan d'apurement du passif comprendra 36 mensualités fixées à la somme de 100 €, à régler en plus du loyer courant. Le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l'exécution du plan. 2.2. Sur l'indemnité d'occupation pour non-respect du plan d'apurement du passif : En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [L] [I] serait également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, jusqu'à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 449,05 € par mois et sera comptabilisée à compter du 04 avril 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. 2.3 Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts : En l'espèce, la défenderesse sollicite la condamnation au paiement de 3.000 € pour la reprise illicite du logement par le bailleur. Il ressort des éléments de la procédure que [O] [S] a fait procédé au changement des serrures sur procès-verbal de constat d'un commissaire de justice en date du 02 mars 2023 sans utiliser la procédure préalable d'ordonnance sur requête d'un juge et que [L] [I] n'a pu récupérer les clés de son logement que le 10 mars 2023. Certes, la locataire n'avait pas répondu à la mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, mais son nom figurait bien sur la boîte aux lettres et l'acte ne lui a jamais été remis à personne. Par ailleurs, les constatations de l'huissier lors de son intervention du 02 mars 2023 s'avèrent insuffisantes pour conclure à l'abandon du local et s'introduire à l'intérieur sans permission de l'occupante des lieux. En effet, un minimum de diligences aurait été attendu de la part d'un auxiliaire de justice, notamment, par une enquête auprès du voisinage, une tentative d'appel téléphonique à la locataire ou un contact avec son employeur ou les services sociaux et administratifs la suivant. Le changement des serrures et la pénétration dans le domicile de [L] [I] sans son autorisation et en son absence constituent une faute contractuelle ouvrant droit à réparation. Cependant, hormis un éloignement de son domicile de 8 jours, la défenderesse n'a versé aucune pièce justificative d'un préjudice matériel ou moral d'un montant de 3.000 €. Dès lors, seule la privation de jouissance des lieux d'une durée de 8 jours et la violation de domicile pourront être indemnisées. Au vu des circonstances et de la valeur locative du bien, [O] [S] sera condamné au paiement de 1.200 € de dommages et intérêts. 3. Sur les demandes accessoires : Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié. En revanche, le coût de saisine de la CCAPEX (acte non prévu par les textes s'agissant d'un bailleur privé) restera à la charge du demandeur. Par ailleurs, l'équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 12 novembre 2020, entre M. [O] [S], d'une part, et Mme [L] [I], d'autre part, sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 26 décembre 2022 ; CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à M. [O] [S] la somme de 9.566,11 € (neuf mille cinq cent soixante-six euros et onze centimes) d'arriéré locatif arrêté au 03 avril 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les indemnités d'occupation à compter de la date de résiliation jusqu'au jour de l'audience), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; AUTORISE Mme [L] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 € (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [I] ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT, en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 décembre 2022 ; "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; "le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; "Mme [L] [I] sera condamnée à verser à M. [O] [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 449,05 € (quatre cent quarante-neuf euros et cinq centimes) par mois ; DIT que le droit à intérêt pourra être suspendu pendant l'exécution du plan ; CONDAMNE M. [O] [S] à payer à Mme [L] [I] la somme de 1.200 € (mille deux cents euros) de dommages et intérêts, qui pourra, avec l'accord des parties, se compenser avec l'arriéré locatif ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE M. [O] [S] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE les parties, chacune pour moitié, aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 25 octobre 2022 et de l'assignation du 10 mars 2023 et exclusion faite du coût de saisine de la CCAPEX ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,