Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Florence GOMES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Baudouin HOCHART Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KVM N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. d’ HLM RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279 DÉFENDEUR Monsieur [W] [Z] [K], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Florence GOMES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN314 COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KVM EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 14 septembre 1972, LOGIS TRANSPORT, désormais dénommée la SA D’HLM RATP HABITAT, a donné à bail à Monsieur [W] [K] un appartement à usage d’habitation avec parking accessoire situé au [Adresse 2], pour un loyer annuel de 6387,30 francs, outre des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM RATP HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3710,53 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2021 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 janvier 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, la SA D’HLM RATP HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [W] [K] à lui payer la somme de 3710,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2022, 901,08 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 janvier 2022 au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [W] [K] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA D’HLM RATP HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 janvier 2022, et ce pendant plus de six semaines. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 décembre 2023. A cette audience, la SA D’HLM RATP HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4291,88 euros au 1er décembre 2023. Elle a indiqué que le paiement des loyers courants était repris. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par le défendeur. Monsieur [W] [K] a été représenté à l’audience utile et a reconnu le montant de la dette locative, sauf à exposer qu’il a effectué des versements depuis le 1er décembre 2023. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 60 euros par mois en règlement de l'arriéré. La demanderesse a été autorisée à communiquer un décompte actualisé au plus tard au 18 décembre 2023, pour connaître du niveau réel de sa créance locative. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que la SA D’HLM RATP HABITAT n’a pas produit de décompte actualisé au 18 décmebre 2023. Par ailleurs, le locataire a spontanément adressé une note en délibéré le 15 décembre 2023 pour justifier de l’émission d’un chèque. Néanmoins, la pièce produite ne justifie pas que le locataire ait réellement versé ladite somme au bailleur et que celui-ci ait encaissé le chèque. Il sera toutefois indiqué dans le dispositif de la décision que les sommes éventuellement versées par le locataire depuis le dernier décompte sernt déduites des sommes dues. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA D’HLM RATP HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 septembre 1972 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 janvier 2022, pour la somme en principal de 3710,53 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2022. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [W] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM RATP HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [K] reste lui devoir la somme de 4291,88 euros à la date du 1er décembre 2023. Les frais de poursuite d’un montant de 178,36 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Monsieur [W] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4113,52 euros (4291,88-178,36), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3710,53 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA D’HLM RATP HABITAT démontre que Monsieur [W] [K] a repris le paiement des loyers courants, ce que les parties ont admis à l’audience, et comme il ressort d’ailleurs de l’examen du dernier décompte. Il effectue aussi des versements supplémentaires de 60 euros, ce qui témoigne d’une volonté d’apurer progressivement sa dette. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [W] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et auxquelles consent le bailleur. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 1972 entre la SA D’HLM RATP HABITAT et Monsieur [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation avec parking accessoire situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 mars 2022 ; CONDAMNE Monsieur [W] [K] à verser à la SA D’HLM RATP HABITAT la somme de 4113,52 euros (décompte arrêté au 1er décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 3710,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISE Monsieur [W] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM RATP HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [W] [K] soit condamné à verser à la SA D’HLM RATP HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 2 décembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA D’HLM RATP HABITAT ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [W] [K] à verser à la SA D’HLM RATP HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection