Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 21/03797

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 21/03797 N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 N° MINUTE : Assignation du : 23 Février 2021 JUGEMENT rendu le 20 Février 2024 DEMANDERESSE La société BAC 48 [Adresse 3] [Localité 9] Représentée par Maître Serge BOUGANIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0106 DÉFENDERESSES Madame [T] [E] épouse [J] [Adresse 2] [Localité 9] Madame [N] [E] [Adresse 4] [Localité 11] Toutes les deux représentées par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392 PARTIE INTERVENANTE S.C.I. O’CLER [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0007 Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, Greffière. DÉBATS A l’audience du 22 Novembre 2023, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 Février 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Madame [G] [S] veuve [E] est décédée le 15 mars 2020, laissant pour lui succéder ses deux filles, Madame [T] [E] épouse [J] et Madame [N] [E]. De son vivant, Madame [G] [E] était propriétaire des lots n°1 (local commercial) et 7 (cave) d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 12] . Le 26 octobre 2020, Monsieur [C] [V], gérant de la société BAC 48 propriétaire de l’immeuble mitoyen, a adressé à Madame [L] [P], employée du commerce exploité par Madame [G] [E], une lettre d’intention contenant une offre d’achat du local commercial au prix de 350 000 euros sans condition suspensive de prêt. Le 26 novembre 2020, Monsieur [V] a transmis par mail à Madame [T] [E] une nouvelle offre d’achat au prix de 610 000 euros. Le 30 novembre 2020 à 9H46, Madame [T] [E] a fait part de son accord et proposé à Monsieur [V] que leurs notaires respectifs se mettent en lien. Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 Le même jour à 17H32, Madame [T] [E] a informé Monsieur [V] que sa sœur [N] [E] avait une autre proposition à 725 000 euros. Par acte notarié du 11 février 2021, la société civile immobilière O’CLER a signé avec les consorts [E] une promesse d’achat au prix de 725 000 euros payable comptant le jour de la réalisation prévue au plus tard le 30 juin 3021. Soutenant qu’un accord sur la chose et sur le prix était intervenu, la société BAC 48 a fait assigner par exploits du 23 février 2021, Mesdames [T] et [N] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir déclarer la vente parfaite. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 septembre 2022, la société BAC 48 demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1172 alinéa 2,1341-2, 1382, 1582 et 1583 du Code civil, de : Constater la vente en pleine propriété par Mesdames [J] et [E] au prix de 610.000 euros bruts au profit de la SCI BAC 48 des biens ci-après mentionnés : Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 12] [Adresse 6] Figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface AN [Cadastre 1] 69 centiares Le(s) lot(s) de copropriété suivant(s) : • Un local à usage commercial de 43m² situé au rdc de l’immeuble (Lot n°1) • Une cave (Lot n°7) • Le tout représentant 180 millièmes de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] Dire que le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation des biens vendus ; Ordonner aux défenderesses de délivrer le bien vendu à la SCI BAC 48, Condamner Mme. [T] [E] [J] et Mme. [N] [E], solidairement, à payer à la SCI BAC 48 les intérêts au taux légal sur la somme immobilisée de 658.000 euros, soit la somme de 27.407,23 euros à parfaire en cours d’instance, Condamner Mme. [T] [E] [J] et Mme. [N] [E], solidairement, à payer à la SCI BAC 48 une somme de 5.000 euros nets par mois à compter du 1 er janvier 2021, soit la somme provisionnelle de 75.000 euros à parfaire en cours d’instance ; Débouter les défenderesses de leurs demandes, fins et prétentions, Dire et Juger que la promesse signée entre Mme. [T] [E] [J], Mme. [N] [E] et la SCI O’CLER est nulle et de nul effet, à tout le moins inopposable à la SCI BAC 48 qui demeure fondée à poursuivre le respect de ses droits, A tout le moins et subsidiairement, Dire et Juger que la promesse signée entre Mme. [T] [E] [J], Mme. [N] [E] et la SCI O’CLER est caduque rétroactivement au 30 juin 2021, Débouter la SCI O’CLER de ses demandes, fins et prétentions, Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 Condamner la SCI O’CLER à payer à la SCI BAC 48 la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la faute commise par collusion frauduleuse avec les venderesses et en tout état de cause pour son maintien dans la procédure alors qu’elle est sans droits ni titre, Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, Condamner Madame [J] et Madame [E], conjointement et solidairement, à payer à la SCI BAC 48 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, Condamner la SCI O’CLER à payer à la SCI BAC 48 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, Condamner Madame [J] et Madame [E], conjointement et solidairement, à payer à la SCI BAC 48 les entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2022, Mesdames [T] et [N] [E] demandent au tribunal de : Débouter la SCI BAC 48 de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI BAC 48 à payer à Madame [T] [J] et Madame [N] [E] la somme globale de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour action abusive Condamner la SCI BAC 48 à payer à Madame [T] [J] et Madame [N] [E] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner la SCI BAC 48 en tous les dépens Par conclusions d’intervention volontaire signifiées par voie électronique le 6 avril 2022, la société civile immobilière O’CLER demande au tribunal, au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile, de : DECLARER recevable et bien fondée la demande en intervention volontaire de la SCI O’CLER, CONSTATER que cette dernière est acquéreuse de bonne foi aux termes de la promesse de vente notariée qui lui a été consentie le 11 février 2021 par les Consorts [E], CONSTATER que la société BAC 48 n’a procédé à aucune formalité de publicité au service de la publicité foncière, de l’offre du 30 novembre 2020 dont elle se prévaut pour prétendre à un accord sur la chose et le prix, En conséquence, DECLARER irrecevable et inopposable à la SCI O’CLER la procédure diligentée par la société BAC 48, En toutes hypothèses, DEBOUTER la société BAC 48 de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent, Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 La CONDAMNER à payer à la SCI O’CLER la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Subsidiairement, et si par impossible le Tribunal devait faire droit à la demande de vente judiciaire forcée au profit de la société BAC 48, DONNER ACTE à la SCI O’CLER de ce qu’elle se réserve de solliciter dans ce cas de légitimes dommages et intérêts à l’encontre des Consorts [E]. CONDAMNER la société BAC 48 aux entiers dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs. L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2022 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur les demandes de vente parfaite et nullité de la promesse de vente du 11 février 2021 Au soutien de ses demandes, la société BAC 48 expose que : son offre d’achat émise le 26 novembre 2020 du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12] composé d’un local commercial et d’une cave au prix de 610 000 euros a fait l’objet le 30 novembre 2020 d’une acceptation sans réserve de la part de Madame [T] [E] et de sa sœur [N] [E],la rencontre des consentements a été formulée par écrit au moyen de courriels dont les termes ne souffrent aucune équivoque ; Si Madame [T] [E] a été son seul interlocuteur durant les négociations, sa soeur était en copie de tous les échanges et n’a manifesté aucune opposition, de sorte qu’il y avait un mandat apparent et que la contestation ultérieure n’est qu’une posture d’opportunité ; Elle n’est pas un professionnel de l’immobilier ni son gérant qui est un chef d’entreprise promouvant le savoir-faire français ;le prix proposé est très largement supérieur à la valeur vénale du bien mais permet d’élargir sa surface de vente ; l’accord unanime des parties est confirmé par l’échange intervenu entre leurs notaires respectifs ; Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 la promesse de vente signée avec la société 0’CLERC est donc nulle comme résultant d’une collusion frauduleuse dès lors qu’elle était parfaitement informée de la transaction intervenue par les notaires instrumentaires qui étaient en copie de tous les courriels ;cette promesse est à tout le moins caduque, faute d’avoir été réitérée dans le délai maximal de 30 jours prévu dans l’acte du 11 février 2021. En défense, les consorts [E] opposent que : l’acquéreur savait parfaitement que le bien appartenait à deux sœurs, et ce dès sa première offre du 26 octobre 2020 visant « ses filles héritières » ;la mise en copie des courriels à Madame [N] [E] est insuffisante à justifier son accord, aucun élément n’établissant que Madame [T] [E] avait un mandat pour la représenter ;le rejet de l’offre par [N] [E] a été porté à la connaissance Monsieur [V] par sa sœur [T] [E] le 30 novembre 2020, soit le jour même ;le nom de la SCI BAC n’est pas mentionné dans les échanges du 30 novembre 2020, Monsieur [V] écrivant sous l’entête « ELIE BLEU » La société civile immobilière O’CLER fait valoir que : elle est acquéreur de bonne foi et n’avait pas connaissance de l’existence d’une autre offre antérieure lorsqu’elle s’est portée acquéreur, aucune réserve à ce sujet n’ayant été portée lors de la signature de la promesse de vente notariée le 11 février 2021, et la société BAC 48 n’ayant procédé à aucune publication au service de la publicité foncière.La présente procédure lui est donc inopposable et justifie le débouté de l’ensemble des demandes formées par la société BAC 48 à son encontre. Sur ce, L’article 1113 du code civil énonce : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. » En application de l’article 1114 du code civil, « l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. » Aux termes de l’article 1583 du code civil, « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Ces dernières dispositions sont de nature supplétive et n’empêchent pas l’une quelconque des parties de subordonner la formation de la vente à un accord sur d’autres éléments, notamment sur la conclusion de diverses conditions suspensives, sur des clauses restrictives de garanties ou encore sur des modalités de versement du prix. En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que la société BAC 48 représentée par son gérant, Monsieur [C] [V], a adressé le 26 octobre 2020 à Madame [P] la lettre suivante : « Je vous écris spontanément en qualité de propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5]. Nous venons d’y installer une boutique « ELIE BLEU ». En discutant avec l’exploitant voisin du [Adresse 6], j’ai appris que la propriétaire de ce bien était décédée et que ses filles, héritières, envisageaient de mettre le bien en vente. ELIE BLEU étant désireuse de disposer de quelques mètres de vitrine supplémentaire, nous estimons qu’il s’agit certainement d’une opportunité pouvant satisfaire les intérêts des uns et des autres. J’ai appris que le local était valorisé pour un prix de 350 000 euros. Ce faisant, je souhaite formuler à l’attention des ayants-droits de la propriétaire décédée, une offre d’achat en pleine propriété du bien commercial situé au rez-de-chaussée au prix de 350 000 euros sans condition suspensive de prêt bancaire. Je vous remercie vivement de porter cette offre à leur connaissance et de me faire un retour pour que nous puissions, si elles le souhaitent, formaliser un accord dans les meilleurs délais… » Le 26 novembre 2020, Monsieur [V] a envoyé à Madame [T] [E] épouse [Z] le courriel suivant : « Chère [T], Je fais suite à notre agréable conversation téléphonique et vous transmets une offre de prix pour la boutique. Dans l’attente de votre retour … » Avec, en pièce jointe, un courrier daté du 26 novembre 2020 par lequel Monsieur [V] indiquait : « Je fais suite à notre agréable entretien téléphonique et vous réitère mon souhait d’acquérir en pleine propriété les murs commerciaux du local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 6] à [Localité 12]. En effet, en qualité de propriétaire de l’immeuble [Adresse 5], j’y ai très récemment installé la boutique ELIE BLEU et souhaiterais élargir cet espace en acquérant votre bien d’une superficie annoncée de 43 m² (hors cave). Vous m’avez indiqué avoir reçu des offres concurrentes et avez évoqué une offre à 600 000 euros. Décision du 20 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/03797 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7R7 Afin d’être mieux disant, mais tenant compte également de la conjoncture actuelle difficile, je suis prêt à vous proposer un prix définitif de 610 000 euros sans condition suspensive de prêt bancaire. Toutefois cette proposition suppose qu’il s’agisse d’une vente définitive en pleine propriété, sans existence de contentieux susceptibles d’altérer la parfaite jouissance des lieux lors de leur acquisition. Mon offre est aussi formulée en espérant un prompt retour de votre part, avec l’espoir de formaliser la vente dans les délais les plus courts. Dans l’espoir que nous puissions avancer sur ces bases… ». Par courriel du 30 novembre 2020 à 9h46, Madame [T] [E] a répondu : « Bonjour [C], C’est OK pour la [Adresse 13], comment voulez-vous procéder ? J’ai une notaire géniale je peux vous transmettre ses coordonnées et le ou la votre se met en lien avec elle… » En réplique, et par courriel du 30 novembre 2020 à 11h58, Monsieur [C] [V] a indiqué : «…Je souhaite en effet que vous me transmettiez les coordonnées de votre notaire. Je vais appeler le mien pour qu’ils se mettent en contact et que nous avancions rapidement et sereinement sur le sujet. » Dans l’attente de vos nouvelles, je prépare de mon côté les éléments nécessaires à la réalisation de cet achat. » Les parties échangeaient alors les coordonnées de leurs notaires respectifs afin d’organiser un rendez-vous pour la signature de la promesse de vente. Toutefois, et par mail du 30 novembre 20020 à 17h32, Madame [T] [E] a écrit : « Cher [C], J’ai essayé de vous joindre mais vous étiez occupé. Ma sœur m’a appelée, elle a une proposition à 725 000 euros provenant d’une agence foncière qui veut faire des bureaux paysagers, c’est quand même beaucoup de sous en plus …désolée, si cela ne marchait pas, je reviens vers vous bien sûr . » La lecture des échanges ci-dessus rapportés montre que la société BAC 48 a manifesté son intention d’acquérir le bien situé [Adresse 8] appartenant en indivision à Mesdames [T] et [N] [E], transmettant successivement deux offres d’achat les 26 octobre 2020 et 26 novembre 2020. S’il n’est pas contestable que Madame [T] [E] a indiqué dans son mail du 30 novembre 2020 «C’est OK pour la [Adresse 13], comment voulez-vous procéder ? J’ai une notaire géniale je peux vous transmettre ses coordonnées et le ou la votre se met en lien avec elle… » la rédaction de ce courriel, de même que la réponse apportée par Monsieur [V] indiquant «…Je souhaite en effet que vous me transmettiez les coordonnées de votre notaire. Je vais appeler le mien pour qu’ils se mettent en contact et que nous avancions rapidement et sereinement sur le sujet.Dans l’attente de vos nouvelles, je prépare de mon côté les éléments nécessaires à la réalisation de cet achat. » démontrent que les deux parties souhaitaient confier à leurs notaires le soin de formaliser leur accord et d’organiser les conditions de la vente dans le cadre de la signature d’une promesse de vente, étant rappelé que les notaires ont également pour mission de vérifier un certain nombre d’informations (données cadastrales, hypothèques, titres de propriété, règlement de copropriété …). Par suite, aucune rencontre des volontés n’était encore intervenue à ce stade permettant de caractériser une vente parfaite au sens des articles 1114 et 1583 du code civil, les parties étant toujours en pourparlers et s’étant seulement mises d’accord pour enclencher un processus devant aboutir à la signature de la promesse. Au surplus, et contrairement aux allégations de la demanderesse, la réponse donnée par Madame [T] [E] à la proposition d’achat de la société BAC 48 ne pouvait engager Madame [N] [E], coindivisaire dont l’accord était indispensable, cet accord ne pouvant se déduire du fait qu’elle était en copie des mails échangés avec sa sœur, en l’absence de toute démonstration d’un mandat apparent. Il s’ensuit que la demande de la société BAC 48 tendant à voir déclarer la vente parfaite des lots numéros 1 et 7 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 12] sera rejetée, de même que ses demandes subséquentes en délivrance du bien et condamnation solidaire de Mesdames [E] à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme immobilisée de 658.000 euros, ainsi que la somme de 5.000 euros nets par mois à compter du 1 er janvier 2021. Pour les motifs qui précèdent, aucune collusion frauduleuse ne saurait être reprochée à la société O’CLER à l’occasion de la signature le 11 février 2021 avec les consorts [E] de sa promesse d’achat du bien. La société BAC 48 sera en conséquence déboutée de ses demandes en nullité, inopposabilité ou caducité de la promesse. Sur les demandes de dommages intérêts : La société BAC 48 sollicite la condamnation de la société O’CLER à lui verser la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la collusion frauduleuse avec les venderesses et en tout état de cause pour son maintien dans la procédure alors qu’elle est sans droits ni titre. Mesdames [T] et [N] [E] demandent la condamnation de la société BAC 48 à leur régler la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. La société O’CLER sollicite la condamnation de la société BAC 48 à lui verser la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts pour le retard important dans la réalisation de sa vente qui devait intervenir au plus tard le 30 juin 2021 et dont elle avait d’ores et déjà assuré le financement. Sur ce, L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, et comme rappelé plus haut, la société BAC 48 n’établit aucune faute, et en particulier aucune collusion frauduleuse, commise par la société O’CLER, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts . Aucune faute ne saurait par ailleurs être reprochée à la société BAC 48 à l’occasion de la présente procédure, la demanderesse ayant simplement exercé son droit d’ester en justice, de sorte que les demandes en dommages intérêts formées par les consorts [E] et la société O’CLER seront également rejetées. Sur les demandes accessoires La société BAC 48 qui succombe, sera condamnée aux dépens. La société BAC 48 sera également condamnée à payer aux consorts [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée sa demande de ce chef. La société O’CLER, intervenue volontairement aux débats, sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort REJETTE la demande de la société BAC 48 tendant à voir déclarer parfaite la vente des lots numéros 1 et 7 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 12], et toutes ses demandes subséquentes en délivrance du bien, paiement des intérêts et somme de 5 000 euros par mois, REJETTE les demandes en nullité, inopposabilité et caducité de la promesse de vente du 11 février 2021, DÉBOUTE la société BAC 48 sa demande de dommages et intérêts, DÉBOUTE Mesdames [T] et [N] [E] de leur demande de dommages et intérêts, DÉBOUTE la société O’CLER de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la société BAC 48 à payer à Mesdames [T] et [N] [E] a somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société BAC 48 aux dépens, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 20 Février 2024 La Greffière La Présidente Adélie LERESTIF Catherine LECLERCQ RUMEAU