Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 23/00529

RE F E R E N° Du 21 mai 2024 N° RG 23/00529 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KODN 30B c par le RPVA le à Me Jean-marie BERTHELOT, Me Lionel HEBERT - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Jean-marie BERTHELOT, Expédition délivrée le: à Me Lionel HEBERT Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEURS AU REFERE: Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean-marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me LE STANG Elodie, avocat au barreau de Rennes, Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Jean-marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me LE STANG Elodie, avocat au barreau de Rennes, DEFENDEUR AU REFERE: S.A.R.L. PREF, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 13 mars 2024, ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 21 mai 2024, date prorogé à celle indiquée à l’issue des débats VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSÉ DU LITIGE La société à responsabilité limitée (SARL) Pref est preneur à bail commercial d'un local situé [Adresse 1] (35), propriété de M. et Mme [V] et [B] [R]. Elle y exerce l'activité de pizzeria, vente de pizzas à emporter et épicerie fine. Par acte d'huissier du 10 mai 2023, les bailleurs, M. et Mme [R], ont fait commandement à leur preneur d'avoir à leur justifier d'une assurance contre les risques locatifs, de remettre les lieux dans leur état initial et de se conformer à leur destination, le tout sous peine d'acquisition de la clause résolutoire. Par un nouvel acte d’huissier du 06 juillet suivant, les bailleurs ont ensuite fait assigner leur preneur, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion des lieux précités pour défaut de production d'une attestation d'assurance et de leur remise en état ainsi que pour exercice d'une activité contrevenant à la destination contractuelle desdits lieux. Par ordonnance du 11 octobre 2023, la juridiction a enjoint aux parties de comparaître personnellement devant un médiateur, estimant souhaitable et possible la résolution amiable de leur différent. Par message électronique du 08 décembre suivant, les bailleurs, par la voie de leur avocat, ont indiqué ne pas vouloir entrer en médiation au motif que cette mesure ne leur paraissait « pas adaptée à cette affaire ». Lors de l'audience sur renvoi et utile du 13 mars 2024, les parties, représentées par avocat, se sont référées à leurs conclusions. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et de leurs moyens et prétentions, il est renvoyé à ces écritures. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire L'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Si l'absence de contestation sérieuse n'est pas requise par cette disposition, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble ou sur son caractère manifestement illicite ne peut que conduire le juge des référés à refuser de prescrire la ou les mesures sollicitées pour y mettre fin (Civ. 2ème 21 juillet 1986 n° 84-15.397). L'article L 145-41, alinéa 1er, du code de commerce prévoit que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». L'article 1104 du code civil dispose par ailleurs que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ». Il résulte de ces dispositions que l'application d'une clause résolutoire suppose une mise en demeure préalable qui en rappelle les termes, le constat de l'existence d'une violation d'une obligation expressément prévue au bail (Civ. 3ème 18 mai 1988 n° 87-11.669 Bull. n°94) conditionnant la mise en œuvre de la clause et contemporain à la délivrance de la mise en demeure d'avoir à y mettre fin ainsi que la persistance, à l'issue du délai d'un mois, de l'infraction reprochée. Si l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire s'impose au juge lorsqu'il constate la réunion des conditions sus-énoncées et sans qu'il puisse apprécier la gravité du manquement (Civ. 3ème 20 juillet 1989 n° 88-13.856 Bull. n°172), pour autant, la mise en œuvre de ladite clause n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi (Civ. 3ème 27 mai 1987 n° 85-18.076 Bull. n°108). Ainsi, doivent être écartés les effets d'une mise en demeure qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ce que doit vérifier le juge lorsqu'il en est saisi (Civ. 3ème 1er décembre 2016 n°15-25.884). M. et Mme [R] sollicitent le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et l'expulsion de leur preneur au motif, en premier lieu, qu'il exerce dans les lieux une activité non autorisée de restauration sur place. Cette demande peut être examinée par la juridiction dans la mesure où il résulte d'un état d'endettement, daté du 16 février 2024 (pièce bailleurs n°16), que le fonds de commerce de la SARL Pref n'est grevé d'aucune inscription. Cette société ne conteste pas exercer une activité de pizzeria à emporter et sur place mais soutient que les parties se sont accordées, au moyen d'un procès-verbal dressé le 21 octobre 2021 par la commission départementale de conciliation, sur l'ajout au bail les liant de l'activité de pizzeria. Figure effectivement sur ce procès-verbal signé par les parties, dressé par et en présence de connaisseurs du droit des baux commerciaux, l'ajout de façon manuscrite aux mentions préimprimées concernant la destination initialement convenue au bail, à savoir une activité de vente de pizzas à emporter et d'épicerie italienne, du mot « pizzeria » (pièce bailleurs n°2). L'affirmation des bailleurs, selon laquelle une modification de la destination des lieux ne peut que résulter d'une « mention expresse » (page 6), dépourvue de fondement juridique et entachée d'une erreur de droit, en ce que l'accord du bailleur peut être tacite, pour peu qu'il puisse se déduire d'un acte positif et non ambigu (Civ. 3ème 02 Juillet 1974 n° 72-12.301 Bull. n° 275) est dès lors inopérante. Leur seconde affirmation ensuite, aux termes de laquelle le procès-verbal établi par la commission de conciliation serait entaché d'une « erreur matérielle » (ibid), n'est pas circonstanciée et elle est dès lors non fondée. M. et Mme [R] ajoutent, enfin, que la mention manuscrite litigieuse est « parfaitement équivoque et insuffisamment claire » (ibid), soutenant ainsi, implicitement mais nécessairement, qu'elle requiert interprétation. Or, tranche une contestation sérieuse le juge des référés qui interprète un contrat (Civ. 1ère 04 juillet 2006 n° 05-11.591 Bull. n° 337). Il en résulte que l'activité de pizzeria exercée dans les lieux par la SARL Pref est peut être illicite, mais elle ne l'est pas de façon manifeste, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur les prétentions des bailleurs formées au titre d'une violation de la destination prévue au bail. Les bailleurs invoquent, en second lieu, l'installation par leur preneur, dans le cadre de son activité de restauration sur place, d'une hotte, sans leur autorisation et donc en contravention avec le bail. La SARL Pref répond que sa nouvelle activité de pizzeria, autorisée par ses bailleurs, a effectivement nécessité l'installation d'une hotte d'extraction des fumées. Elle indique avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, dans lequel se trouve le local litigieux et à laquelle ses bailleurs ont nécessairement été convoqués. Elle affirme qu'à aucun moment, alors, ses bailleurs ne se sont opposés à cette installation et elle soutient que dès lors, ses bailleurs lui ont fait commandement, sous le bénéfice de la clause résolutoire, de procéder à l'enlèvement de cet équipement de mauvaise foi. Elle ajoute qu'en outre, ces derniers ne rapportent pas la preuve que cette installation a concerné les parties privatives de son local. Le preneur justifie avoir été autorisé, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2021, à laquelle ses bailleurs n'ont pas participé, avoir été autorisé à procéder aux travaux suscités (sa pièce n°2). M. et Mme [R], avisés de la réalisation envisagée par le preneur desdits travaux par la réception de la convocation à cette assemblée générale, ne s'expliquent pas : - sur leur absence à cette assemblée générale ; - sur leur absence de réaction à la suite du vote des copropriétaires autorisant les travaux et ce, jusqu'à la délivrance de leur premier commandement, le 30 novembre 2022, à la SARL Da Carméla, laquelle a ensuite cédé son fonds de commerce à la SARL Pref ; - et, surtout, sur le ou les motifs les ayant conduit à ne pas évoquer le caractère illicite selon eux, au regard du bail, de ces travaux devant la commission de conciliation des baux commerciaux lors de sa réunion du 27 octobre 2021. Il en résulte que la contestation que leur oppose leur preneur, pour s'opposer au constat de la résiliation du bail, en ce que le juge du fond est susceptible de retenir que le commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré de mauvaise foi, est sérieuse. Il n'y a donc pas lieu, non plus, à référé sur les prétentions des bailleurs formées au titre de travaux réalisés sans leur autorisation. Sur la demande de provisions L' article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le juge des référés peut, NDR) accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». S'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur à prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1ère 04 novembre 1987 n° 86-14.379 Bull. n°282). M. et Mme [R] sollicitent la condamnation de leur preneur à leur payer, par provision, la somme de 1 313,76 € au titre des charges et impôt de l'année 2022 ainsi que celle de 398 €, laquelle correspond au montant de la taxe foncière due pour l'année 2023. La SARL Pref répond que ses bailleurs ont reçu des provisions sur charges à hauteur de 1433,58€, incluant celles réglées par son cédant, la SARL Da Carméla, à hauteur de 1 000 € au titre des huit premiers mois de l'année 2022, de sorte qu'elle est à jour de son obligation de ce chef pour ladite année. Elle ajoute que la demande se heurte, de toute façon, à une contestation sérieuse, en ce que le décompte de charges versé aux débats par ses bailleurs n'est pas conforme aux dispositions de l'article R 135-5 du code de commerce. Elle ne conteste pas, enfin, devoir la seconde somme et qu'elle s'engage à régler, tout en sollicitant le débouté de ses bailleurs. Les bailleurs n'ont pas répliqué quant à la conformité du bail aux dispositions du code de commerce relatives aux charges. S'ils versent aux débats un extrait de leur compte de copropriété édité pour l'année 2022 (leur pièce n°13), leur imputant une somme de 1 376,35 € au titre des charges générales de l'immeuble et de la consommation d'eau et dont ils sollicitent le paiement provisionnel par leur preneur, ils ne produisent, par contre, ni l'inventaire, ni le récapitulatif prévus par l'article L 145-40-2 du code de commerce, s'agissant pourtant d'un bail renouvelé le 1er novembre 2021 et donc soumis à ces dispositions. La contestation formée par leur preneur, au titre des charges de l'année 2022, est dès lors sérieuse. La SARL Pref s'étant acquittée de provisions sur charges, bien que non stipulées au bail (pièce bailleurs n°1, page 6) à hauteur d'un montant supérieur à celui de la taxe foncière, le surplus de la demande formée de ce chef est dès lors également sérieusement contestable. Il n'y a, en conséquence, pas lieu à référé sur cette demande de provision. La SARL Pref ne contestant, par contre, ni le principe, ni le quantum de son obligation au titre de la taxe foncière due pour l'année 2023, elle sera condamnée par provision à payer de ce chef la somme de 398 €. Sur les demandes accessoires L'article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés « statue sur les dépens ». Toutes succombantes, les parties conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles respectifs (Ass. plén. 29 avril 2022 n°18-18-542 et 18-21.814 publiés au Bulletin). DISPOSITIF La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe : DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ; CONDAMNE la SARL Pref à payer à M. et Mme [V] et [B] [R] la somme de 398 € (trois cent quatre-vingt-dix-huit euros) à titre de provision, à valoir sur le remboursement de la taxe foncière due au titre de l'année 2023 ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande en paiement d'une somme à titre de provision, formée par M. et Mme [V] et [B] [R] ; LAISSE aux parties la charge de leurs dépens et frais irrépétibles respectifs ; REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire. La greffière Le juge des référés