Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 23/07137

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/07137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD2 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 25 mars 2024 DEMANDERESSES Madame [V] [W], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Camille LIENARD-LEANDRI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 386 Madame [I] [W], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Camille LIENARD-LEANDRI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 386 DÉFENDEURS Madame [M] [B] [J], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN, demeurant [Adresse 3] Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 février 2024, mise à disposition le 25 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 25 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD2 Par acte d'huissier du 4 août 2023, Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) et Madame [I] [W] (ès qualité de nu-propriétaire) ont fait citer Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] devant ce tribunal afin d'obtenir : - la validation du congé pour vendre délivré le 11 octobre 2022 pour le 21 mai 2023 minuit, - la résiliation du bail et l'expulsion de Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] et des occupants de leur chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d’un serrurier, - dire que les meubles seront placés dans un garde-meubles, - la condamnation solidaire de Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] au paiement de la somme de 5753 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et accessoires au jour de la fin du bail soit le 21 mai 2023, - la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme d’un montant mensuel de 1131 euros au principal et 175 euros par mois de charges, outre indexation annuelle conformément au loyer initial, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs - la condamnation solidaire de Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de signification du congé pour vente délivré et de la délivrance de l’assignation. L’affaire appelée à l’audience du 9 octobre 2023 a fait l’objet d’un renvoi pour être appelée et retenue à l’audience du 5 février 2024. A l'audience, Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) et Madame [I] [W] (ès qualité de nu-propriétaire), représentées par leur conseil, réitèrent leurs demandes aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réponse, portant la demande en paiement à la somme 5673 euros au 5 février 2024 et contestant sa responsabilité au titre de la dégradation de l’appartement. Madame [M], [B] [J], représentée par son Avocat demande aux termes de ses conclusions de : - débouter Madame [V] [W] et Madame [I] [W] de l’ensemble de leurs demandes, - lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux dans l’attente de trouver un logement, - ordonner la suspension des effets du congé pour vendre pendant cette durée, - condamner Madame [V] [W] et Madame [I] [W] à lui payer la somme de 9000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice; à titre subsidiaire, - ordonner la compensation des créances, - condamner Madame [V] [W] et Madame [I] [W] à lui payer a somme de 3247 euros en réparation de son préjudice, après compensation avec le montant des loyers et charges impayées, au demeurant non justifié par la demanderesse; - condamner Madame [V] [W] et Madame [I] [W] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de la procédure. Décision du 25 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD2 Monsieur [Y] [R], cité par remise de l’acte à l’étude du Commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté. Pour un plus ample informé des moyens, fins et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. L'affaire est mise en délibéré au 25 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 07/08/2023). L’action est donc recevable. Sur les dégradations et la demande de dommages et intérêts: L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de : - remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il sera précisé que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains définit le logement décent comme un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En vertu de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Enfin, conformément à l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’ils lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits qu’elle allègue. Il n’est pas contesté par la partie bailleresse que le logement fasse l’objet de dégradations du fait de dégâts des eaux. Madame [M], [B] [J] justifie d’un mail en date du 27 août 2019 (pièce 1) semblant lui être envoyé par une dénommée [M] [B] [Z] et adressé en copie aux bailleresses et au Syndic SECRI GESTION ([F] [N]) indiquant notamment que “les pompiers sont intervenus ce midi appelés par la gardienne (après accord du Syndic). Ils ont résolu le problème de refoulement des eaux dans ma cuisine (sinistre déclaré dès jeudi matin parès mon retour de vacances la veille à 23H)....pour ma part les dégâts sont les meubles de cuisine qui par le poids de l’eau absorbée ont cédé ...le plus gros dommage visible à ce jour est le parquet flottant... qui est imbibé d’eau et donc chaque latte a gonflé en faisant des petits pics à chaque jointure. Cela concerne toute l’entrée et quelques 5-6 lattes du salon. L’eau a fait cloquer la peinture mais pour cela nous attendrons quelques semaines pour le constat définitif.... je n’ai qu”un meuble d’entrée petit banc amish en bois qui est endommagé sur chacun de ses pieds. La MAIF souhaite recevoir les documents attenans à l’intervention de ce matin.... Madame [J] [R] [M] [B].” Si ce document justifie d’un dégât des eaux survenu en 2019, il ne justife nullement d’une demande faite au bailleur d’y remédier. Elle verse une lettre simple de réclamation et de demande d’indemnistaion (en pièce 2) en date du 28 juillet 2022 auquel il a été répondu le 10 novembre 2022 par le Conseil des bailleresses (pièce 11 des requérantes). Elle ne produit aucun élément de nature à justifier de l’étendue des dommages actuels, de leur durée, ni de son préjudice pour lequel elle demande indemnisation. De son côté, la partie requérante produit en pièce 6 au titre de l’estimation du bien, des photos ne montrant pas de dommages actuels apparents. Elle justifie en pièce 9 d’un devis de travaux en date de juillet 2022 avec une livraison en septembre 2022 et le paiement d’un acompte de 2900 euros le 21 juillet 2022 par chèque. Elle produit en pièce 10 une mise en demeure d’avoir à faciliter les travaux nécessaires en date du 21 juillet 2022. Décision du 25 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD2 Elle répond par le courrier demise en demeure de son Conseil en date du 10 novembre 2022, que l’absence de réalisation des travaux est due principalement à son refus d’intervention de l’entreprise à son domicile, et que depuis, elle a accepté la reprise des travaux du 21 au 23 septembre 2022 mais qu’à nouveau, par son opposition, l’entreprise MEBTP ne peut plus accéder à son appartement. Il ressort de ses éléments que Madame [M], [B] [J] a bien subi des nuisances du fait de dégradations suite à un dégât des eaux, mais que par son comportement d’opposition, la locataire n’a pas permis l’accès à l’appartement nécessaire à la réfection requise de celui-ci, malgré les démarches entreprises en ce sens dont la partie bailleresse justifie. Il convient dès lors de débouter Madame [M], [B] [J] de sa demande de condamnation de Madame [V] [W] et Madame [I] [W] à lui payer la somme de 9000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Sur la validation du congé : Par acte sous seing privé du 8 mai 2014, à effet au 22 mai 2014, les époux [W] ont donné à bail à Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R], un appartement sis [Adresse 1] pour une durée de trois ans, comportant une clause résolutoire. Depuis le 1er mai 2018, le loyer réévalué est de 1131 euros et des charges à hauteur de 170 euros par mois. Madame [V] [W] précise que depuis cette mise en location, son mari est décédé et qu’elle a régularisé une donation de la nue-propriété à sa fille,Madame [I] [W] et que toutes deux en accord, souhatient vendre cet appartement. Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du bail du 8 mai 2014, lequel prend effet le 22 mai 2014 - du congé délivré le 11 octobre 2022, soit dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail le 21 mai 2023 à minuit, outre l’estimation du prix, ce congé étant motivé par l'intention de vendre le bien,il apparaît que la demande est recevable et bien fondée. En effet le congé a été délivré dans les formes aux locataires par Madame [V] [W], et les délais requis par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il n'a fait l'objet d'aucune contestation. L'offre de vente n'a pas été acceptée par les locataires. Le congé du 11 octobre 2022 sera donc validé, avec effet à la fin du bail soit le 21 mai 2023 à minuit. Il en résulte que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 21 mai 2023 à minuit et leur expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux, dans les termes du dispositifde la présente décision. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à la somme d’un montant mensuel de 1131 euros au principal et 175 euros par mois de charges, outre indexation annuelle conformément au loyer initial, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, et de les condamner solidairement à la payer à Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière). Sur les délais pour quitter les lieux : Vu les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [M], [B] [J] sollicite des délais pour quitter les lieux sans toutefois chiffrer ces délais, souhaitant qu’ils soient les plus larges possibles. Madame [M], [B] [J] justifie d’une situation économique précaire et a fait une demande de logement social, à ce jour, n’ayant pas de solution de relogement. Cependant, les locataires ont déjà bénéficié de plus de 9 moispour quitter les lieux. De leur côté, Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) et Madame [I] [W] (ès qualité de nu-propriétaire) doivent également faire face à des charges auxquelles qu’il leur est nécessairement difficile d’assumer sans la vente de leur bien. En conséquence, un délai de quatre mois sera accordé aux locataires pour quitter les lieux, dans les termes du dispositif. Sur la dette locative : Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) demande la condamnation des locataires au paiement de la somme de 5673 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 5 février 2024. Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer cette somme justifée à Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière). Sur l'article 700 du code de procédure civile : l’équité commande de ne pas condamner Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens : Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] en tant que partie perdante, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût de la délivrance de l’assignation, mais non compris le coût du congé pour vendre relevant de la seule décision du bailleur et non nécessaire à la présente procédure. Sur l'exécution provisoire : l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. Décision du 25 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07137 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XD2 PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : DÉCLARE recevable l’action de Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) et Madame [I] [W] (ès qualité de nu-propriétaire); DÉBOUTE Madame [M], [B] [J] de sa demande de condamnation de Madame [V] [W] et Madame [I] [W] à lui payer la somme de 9000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice; DÉCLARE le congé pour vendre délivré le 11 octobre 2022 valide; CONSTATE que le bail conclu le 8 mai 2014, à effet au 22 mai 2014 entre les époux [W] et Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) portant sur les locaux situés [Adresse 1], a pris fin le 21 mai 2023 à minuit; AUTORISE Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] à quitter les lieux au plus tard quatre mois après la présente décision, soit au plus tard le 25 juillet 2024 à minuit; A l’issue de ce délai, Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à défaut par Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] à payer à Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière), à compter du 22 mai 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant mensuel de 1131 euros au principal et 175 euros par mois de charges, outre indexation annuelle conformément au loyer initial, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, CONDAMNE solidairement Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] à payer à Madame [V] [W] (ès qualité d’usufruitière) la somme de 5673 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 5 juillet 2024; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes; DIT n’y avoir lieu de condamner Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] en application de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE solidairement Madame [M], [B] [J] et Monsieur [Y] [R] aux dépens,en ce compris le coût de la délivrance de l’assignation, mais non compris le coût du congé pour vendre ; RAPPELLE que la présente décision est d’exécution provisoire. Ainsi jugé publiquement, mis à disposition au greffe ce jour et signé par Nous, Juge et le Greffier. Fait et jugé à Paris le 25 mars 2024 LE GREFFIERLE JUGE