Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/09067

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 07 MAI 2024 (n° , 13 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09067 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHU2G et N° RG 23/09265 Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2018 -Tribunal de Grande Instance de Creteil - RG n° 16/06228 Arrêt du 30 mars 2021 - Cour d'appel de Paris - Chambre 4-13 Arrêt du 08 février 2023 de la Cour de cassation APPELANTE DANS LE DOSSIER RG 23/09067 ET INTIMEE DANS LE DOSSIER RG 23/09265 : S.C.P. [H] [U] anciennement dénommée la SCP SFEZ COHEN ADDAD [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 INTIMEE DANS LE DOSSIER RG 23/09067 ET APPELANTE DANS LE DOSSIER RG 23/9265 : S.C.I. J2E [Adresse 1] [Localité 7] Représentée par Me Karine COHEN de l'AARPI ARKARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P418 INTIMES DANS LES DOSSIERS RG 23/09067 ET RG 23/09265 : Monsieur [A] [J] [Adresse 3] [Localité 8] Représenté par Me Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS Madame [R] [J] [Adresse 3] [Localité 8] Représentée par Me Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 1037 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Anne-Ga'l BLANC, Conseillère Mme Dorothée DIBIE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** La société civile immobilière J2E était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4], constitué de quatre lots situés aux deuxième et troisième étages, d'une surface totale (corrigée) de 38 mètres carrés, décrits comme suit : - le lot 305 : dans le bâtiment D, escalier C, 2ème étage, porte gauche, un logement comprenant une salle de séjour sur cour, une cuisine, d'une surface de 19,80 m², - le lot 306 : dans le bâtiment D, escalier C, 3ème étage, porte gauche, un grenier, - le lot 307 : dans le bâtiment D, escalier C, 3ème étage, porte 'droite droite', une chambre sur cour, d'une surface de 6 m², - le lot 308 : dans le bâtiment D, escalier C, 3ème étage, porte droite, un grenier. Une partie de cet ensemble immobilier avait été donnée à bail par le précédent propriétaire selon contrat du 1er janvier 1974 consenti à M. [C], et portant sur les locaux ainsi désignés : '2ème étage gauche : une pièce, une cuisine, et au 3ème étage une pièce, d'une surface corrigée de 38 m²'. Par acte authentique en date du 23 septembre 2011 réitérant une promesse de vente du 8 juin 2011, les deux ayant été reçus par M. [H] [U], notaire exerçant au sein de la société civile professionnelle [U] Cohen Addad, la SCI J2E a vendu cet ensemble immobilier à M. [A] [J] et son épouse, Mme [R] [Z] [P], pour un prix de 70 000 euros. L'acte mentionne en page 6 que la partie louée correspond au lot n°305 et en page 7 que le bien est loué à Mme [C] en vertu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948. L'engagement de location du 1er janvier 1974, annexé à la promesse de vente, a été notifié à chacun des acquéreurs par le notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 9 juin 2011. Par actes délivrés les 27 et 29 juin 2016, les époux [J], soutenant qu'ils n'ont pas pu entrer en possession du lot n°307 occupé par Mme [W] [C] alors que l'acte authentique de vente mentionnait que le bien était libre d'occupation hormis le lot 305, ont fait assigner la SCI J2E et la SCP [U] Cohen Addad, notaires, devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir engager leur responsabilité sur le fondement des articles 1604 et 1382 anciens du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause. Par jugement du 26 avril 2018, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné in solidum la SCI J2E et la SCP [U] Cohen Addad à payer aux époux [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, - dit que dans leurs rapports entre elles, la SCP Sfez Cohen Addad sera responsable à hauteur de 40% et la SCI J2E à hauteur de 60%, - condamné in solidum la SCI J2E et la SCP [U] Cohen Addad à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCI J2E et la SCP [U] Cohen Addad aux dépens dont distraction au profit de la SCP Marie - Saint-Germain Denis, avocats, - rejeté toutes les autres demandes, - ordonné l'exécution provisoire. Sur appel de la SCI J2E, la cour d'appel de Paris, par arrêt rendu le 30 mars 2021, a : - infirmé le jugement en toutes ses dispositions, - débouté les époux [J] de l'intégralité de leurs demandes, - dit que la restitution des sommes versées en application du jugement est de droit, - condamné les époux [J] à payer à la SCI J2E et la SCP Sfez Cohen Addad, chacune, une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les époux [J] aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Par arrêt rendu le 8 février 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions au motif que pour exclure tout lien de causalité entre les fautes du vendeur et du notaire et le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs, l'arrêt retient que ceux-ci ont échoué à établir que, dûment informés de la mention erronée de la situation locative du bien vendu retranscrite à l'acte en contradiction avec le bail y annexé, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions différentes, alors que le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs ne résultait pas de la conclusion du contrat mais de son exécution non conforme aux stipulations de l'acte de vente. Par déclarations au greffe en date des 16 et 17 mai 2023, la SCP [H] [U], anciennement dénommée [H] Cohen Addad, puis la SCI J2E ont saisi la cour d'appel de Paris désignée comme cour de renvoi. Les procédures ont été enregistrées sous les RG n°23/09067 et n°23/09265. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 janvier 2024, la SCP [H] Sfez demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions, - ordonner la jonction de cette instance avec celle portant le n° de RG 23/09265, - infirmer le jugement en qu'il a retenu la responsabilité de l'office notarial, - juger que les époux [J] ne justifient pas d'un lien de causalité entre la faute qu'ils reprochent au notaire et le préjudice qu'ils prétendent avoir subi, - débouter les époux [J] de l'intégralité de leurs demandes et les condamner à lui restituer les sommes qu'ils ont perçues en première instance, - sans reconnaissance de responsabilité et dans l'hypothèse où la cour prononcerait une condamnation à son encontre, condamner la SCI J2E à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. en tout état de cause, - débouter la SCI J2E de sa demande en garantie, - condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hautecloque en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 5 février 2024, la SCI J2E demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée, - ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant la cour d'appel sous le n° RG 23/09067, - infirmer le jugement en ce qu'il : *l'a condamnée in solidum avec la SCP [U] Cohen Addad à payer aux époux [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, * dit que dans leurs rapports entre elles la SCP Sfez Cohen Addad sera responsable à hauteur de 40% et elle à hauteur de 60%, * l'a condamnée in solidum avec la SCP [U] Cohen Addad à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, - juger que les époux [J] ont été valablement informés avant la vente de la situation locative consistant en l'occupation de deux lots par la locataire du bien immobilier qu'ils ont acquis par la visite préalable des lieux et par la remise du contrat de location qui a été annexé à la minute de la promesse signée par-devant notaire, - juger que les époux [J] ont été valablement informés avant la vente de la situation locative consistant en l'occupation de deux lots par la locataire du bien immobilier qu'ils ont acquis par la notification de la promesse signée ainsi que ses annexes par le notaire, par courrier recommandé avec avis de réception du 9 juin 2011, - dire que les époux [J] n'ont émis aucune réserve lors de la prise de possession des quatre lots constituant le bien immobilier qu'ils ont acquis, - juger que l'ensemble des demandes indemnitaires des époux [J] sont mal fondées et au surplus non justifiées, - juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance à l'égard des époux [J], - juger que le préjudice des époux [J] est inexistant et imprévisible, - juges qu'il n'existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et le prétendu préjudice des époux [J], - juger qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la suppression de passages qualifiés de tendancieux et injurieux par les époux [J] figurant en pages 7,10,11 et 12 de ses écritures, en conséquence, - débouter les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes, - juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance à l'égard des époux [J], - juger que l'acte de vente rédigé par le notaire contient une erreur matérielle dans la désignation des lots occupés au regard du contrat de bail qu'elle a remis et annexé à tous les actes notariés rédigés, - juger que la SCP [U] Cohen Addad était tenue de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte de vente du 23 septembre 2011 qu'elle a rédigé au regard du contrat de bail remis et annexé aux actes notariés rédigés, - condamner la SCP [U] Cohen Addad à réparer seule le préjudice subi par les époux [J], - condamner toute partie qui succombera au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Karine Cohen en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 1er février 2024, M. [A] [J] et Mme [R] [Z] [P] épouse [J] demandent à la cour de : - ordonner la jonction des instances enrôlées sous les n°RG 23/09067 et 23/09265, - ordonner la suppression des passages tendancieux et injurieux figurant aux écritures de la SCI J2E, - confirmer le jugement du 26 avril 2018 en toutes ses dispositions, en conséquence, - débouter la société J2E et la SCP [U] Cohen Addad de l'ensemble de leurs demandes, - condamner in solidum la SCI J2E et la SCP Sfez, Cohen, Addad à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices subis, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner in solidum la SCI J2E et la SCP [U] Cohen Addad à leur payer une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI J2E en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Marie-Saint Germain, Denis, avocat. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2024. SUR CE, 1- Sur la jonction Les deux saisines, enrôlées sous les numéros de RG 23/09067 et 23/09265, étant relatives à la même décision, il convient d'en ordonner la jonction. 2-Sur la suppression de passages dans les conclusions de la SCI J2E Les époux [J] 's'étonnent' de la teneur de certains paragraphes des conclusions du vendeur, qu'ils citent, imputant à M. [J] des faits pénalement répréhensibles alors qu'aucune pièce n'est de nature à démontrer la réalité des accusations qui sont attentatoires à l'honneur ou la considération de M. [J] et qui ne sont pas justifiées par le droit de se défendre en justice ou une quelconque condamnation pénale La SCI J2E fait valoir qu'elle n'a fait que reprendre des passages de conclusions ou de décisions versées aux débats et que la liberté d'expression de l'avocat ne peut être l'objet de restrictions que dans des cas exceptionnels. L'article 41 de la loi du 29 juillet 1981 prévoient que : 'Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts'. Les époux [J] sollicitent la suppression des paragraphes suivants, précisés seulement dans le corps de leurs écritures, : - 'Malgré les pressions exercées à l'encontre de leur locataire, les époux [J], qui n'ont pas réussi à l'expulser se sont retournés contre la SCI J2E, société venderesse, par pur opportunisme.' -'La SCI J2E a même découvert à la lecture des pièces versées aux débats par les époux [J] que Monsieur [J] avait fait preuve d'agissements de harcèlement moral à l'égard de la locataire dès la prise de possession des lieux et qu'il avait été condamné par la Cour d'appel de Paris à lui verser des dommages intérêts en réparation de son préjudice moral du fait « de ces intrusions dans son logement, des pressions qu'elle a subi pour qu'elle quitte les lieux y compris de la part du conseil des époux [J], comme le démontre la lettre comminatoire qu'il lui a adressé le 6 mars 2012 et du refus d'encaissement des loyers» outre la réparation des portes qu'il a défoncées, puisque cette dernière déclare qu'elle « est traumatisée par le harcèlement que lui fait vivre M. [J] et par la procédure qu'il a engagé, qu'il a vidé le contenu de la chambre du 3 ème étage le 26 novembre 2011, a défoncé la porte de son logement, ce qui l'a conduite à déposer une déclaration de main courante auprès des services de police. (page 4 de l'arrêt)'. Ces paragraphes, qui reprennent pour l'essentiel les termes de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 26 mai 2015, qui a débouté les époux [J] de leur demande tendant à voir expulser leur locataire et qui les a condamnés à lui payer différentes sommes en réparation des préjudices matériel et moral subis de leurs faits, ne sont ni injurieux ni outrageants ou diffamatoires. Il n'y a pas lieu, par conséquent, d'ordonner la suppression de ces paragraphes des conclusions de la SCI. 3-Sur les fautes Sur la faute du vendeur Le tribunal a jugé que la SCI J2E, vendeur, a manqué à son obligation de délivrance en ce que : - tant la promesse que l'acte authentique de vente du 23 septembre 2011 indiquent que le lot n°305 fait l'objet d'une location, alors que c'est également le cas pour le lot n°307, dont les époux [J] ont découvert qu'il était occupé par Mme [C] quand cette dernière a décidé de cadenasser la porte au cours de l'année 2012, - le fait que le bail a été transmis aux époux [J] ne suffit pas à établir que ceux-ci avaient pleinement connaissance de ce que le lot n°307 était également loué, alors même que les deux actes notariés énonçaient le contraire et qu'il n'est pas précisé dans ce contrat la localisation de la pièce du 3ème étage objet du bail, - la SCI J2E, tenue à une obligation de résultat, engage sa responsabilité à défaut d'établir que son inexécution proviendrait d'une cause étrangère, et ne peut se prévaloir de la réception du bien sans réserve, alors que le défaut de conformité relève du droit commun de la vente et doit être invoqué dans le délai de prescription, et ce d'autant plus qu'aucune occupation apparente n'est établie, les locaux étant, avant d'être cadenassés, libres d'accès et encombrés par des gravats. La SCI J2E conteste tout manquement à ses obligations d'information et de délivrance conforme soutenant que : - les époux [J], qui n'ont émis aucune réserve durant près de quatre ans à compter du transfert de propriété du bien et sa réception sont mal fondés à invoquer un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, quand bien même leur action ne serait pas prescrite, - ce n'est que le 22 mai 2015, soit postérieurement à l'échec des procédures diligentées à l'encontre de la locataire, que les époux [J] ont fait valoir un prétendu dol pour solliciter le versement de dommages et intérêts, - l'occupation des lots n°305 et n°307 par le même locataire depuis 37 ans était un défaut décelable par un acquéreur profane sans compétence spécifique d'autant que les époux [J] étaient parfaitement informés de l'occupation de ce lot pour avoir visité le bien avant la signature de la promesse de vente et par la remise du contrat de location, - l'occupation apparente par la locataire du lot n°307 est établie, - la mauvaise foi des époux [J] est caractérisée au regard de la procédure initiée à l'encontre de la locataire en ce qu'ils ont été condamnés à réparer les préjudices matériel et moral constitués des pressions qu'elle a subies pour quitter les lieux et des intrusions dans son logement, - les époux [J] présents à l'acte ont expressément reconnu que le contrat de bail du 2 janvier 1974, annexé à la promesse de vente, leur avait bien été remis et avoir connaissance de l'intégralité de ses stipulations et n'ont lors de cette vente manifesté aucune difficulté de compréhension de la langue française, étant observé qu'ils prétendent désormais ni parler ni écrire le français alors qu'ils ont été en mesure de solliciter un prêt et que M. [J] a été désigné président de séance à l'assemblée générale du 8 novembre 2011, - les époux [J], qui ne s'inscrivent pas en faux à l'encontre de l'acte notarié du 8 juin 2011 et de celui du 23 septembre 2022, ne démontrent pas qu'ils n'ont pas eu connaissance du bail locatif du 2 janvier 1974 avant la vente définitive, - les documents annexés à la promesse de vente, remis aux acquéreurs, auxquels l'acte de vente renvoie expressément, font état de la location des lots n°305 et 307 correspondants au logement situé au 2e étage, porte gauche, et à la pièce située au 3e étage, sans indication expresse que cette chambre se situerait à gauche, comme tente de le faire croire abusivement les époux [J], - le courrier du 22 mai 2015 des époux [J], dans lequel ils ne mentionnent que l'omission dans l'acte authentique de 'certaines informations d'une importance particulière' est l'aveu même qu'elle ne leur a jamais caché l'occupation du lot 307 dont la précision a seulement été omise par le notaire lors de la rédaction de l'acte, ce qui n'engage pas sa responsabilité de vendeur. Les époux [J] soutiennent que : - le vendeur a manqué à son obligation de délivrance en ce que l'acte authentique de vente précise que seul le lot n°305, situé au 2e étage, était vendu occupé, tous les autres lots étant cédés libres d'occupation, alors que le lot n°307 correspondant à une chambre sur cour située au 3e étage était également occupé par une locataire et, ce jusqu'en août 2018, - ils ont été privés pendant près de 7 ans de la jouissance du lot n°307, - s'ils ont formellement reconnu être en possession du contrat de location, ils n'ont pas compris cette mention figurant dans l'acte authentique de bail puisqu'ils ne parlent ni n'écrivent le français, - le bail comporte des mentions contradictoires avec l'acte de vente puisque le premier indique que le locataire occupe une pièce au 3ème étage gauche alors que le locataire occupait le lot 307, au 3ème étage, désigné à l'acte authentique comme 'une chambre sur cour au 3ème étage, porte droite, droite', - c'est aux termes d'une lettre du conseil de la locataire en date du 17 janvier 2012 qu'ils ont compris qu'elle occupait le lot n°307 en vertu du bail du 2 janvier 1974, - au moment de la signature de la promesse de vente ils n'ont pas dénoncé auprès du vendeur la non-délivrance conforme du lot n°307 puisqu'ils croyaient que ce lot était effectivement libre d'occupation et qu'il n'y avait pas d'occupation apparente du lot n°307, ni au moment de la signature de la promesse de vente, ni au moment de la signature de l'acte authentique, - l'action en responsabilité engagée à l'encontre du vendeur reste recevable cinq ans après la vente, - ils ont engagé de longues procédures judiciaires à l'encontre de la locataire afin d'obtenir la résiliation du bail, espérant par ces actions récupérer la libre disposition de leur bien et éviter un lourd contentieux à l'encontre du vendeur et du notaire, - il n'y a pas lieu à inscrire quelque faux que ce soit dès lors qu'il n'est pas contesté que le bail était annexé à l'acte, - leur absence de compréhension et de maîtrise de la langue française au jour de l'acquisition n'est qu'une circonstance aggravante car même à supposer qu'ils parlaient et/ou lisaient correctement le français cela ne changerait rien à la démonstration du manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, - la visite des lieux antérieurement à la conclusion des actes est inopérante, aucune pièce versée aux débats ne démontrant qu'ils ont alors constaté que le lot n°307 était occupé par la locataire, ce lot étant garni de matériels usagés tel que confirmé par la locataire dans sa main courante déposée le 2 octobre 2012, indiquant qu'elle se servait de la chambre comme grenier, - les documents locatifs contractuels visés, annexés à l'acte authentique et qui leur ont été notifiés, ne permettent pas d'établir qu'ils ont été informés des caractéristiques exactes du bien vendu, - la production d'un certificat de mesurage du lot 307, objet de la vente, est tout aussi inopérante à établir qu'il était donné à bail, - la réception du bien sans réserve n'est pas démontrée, - le délai ouvert aux acquéreurs pour agir doit être considéré comme étant raisonnable au vu des actions exercées entre temps à l'égard de la locataire, et, en tout état de cause, dans le délai de prescription de droit commun. Selon l'article 1604 du code civil dans sa version applicable aux faits, "La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur". Le vendeur est tenu à une obligation de délivrance de la chose vendue conforme aux caractéristiques convenues. Tant la promesse de vente notifiée aux époux [J] le 9 juin 2011 que l'acte authentique mentionnent, au paragraphe "Propriété jouissance" que le bien vendu est libre de toute occupation hormis "la partie louée (lot 305)", alors que le lot 307 était également loué. La circonstance que les acquéreurs aient visité les lieux antérieurement à la conclusion des actes de vente est inopérante, aucune pièce versée aux débats ne démontrant qu'ils ont alors constaté que le lot 307 était occupé par la locataire, ceux-ci faisant valoir qu'il était garni de matériels usagés et la locataire ayant confirmé, dans sa main courante déposée le 2 octobre 2012, qu'elle se servait de la chambre du troisième étage comme grenier. Les documents locatifs contractuels visés et annexés à l'acte authentique et notifiés aux acquéreurs, ce qu'ils ne contestent pas, soit l'engagement de location du 2 janvier 1974 mentionnant : "2ème étage gauche : une pièce, cuisine 3ème " : une pièce", ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception relative au décompte du prix du loyer adressée le 1er janvier 1974 au locataire "Bâtiment fond cour, 2e étage gauche et 3e étage", ne suffisent pas à établir que les acquéreurs ont été informés des caractéristiques exactes du bien vendu, quel que soit leur niveau de compréhension de la langue française. Le lot n°307, non mentionné à l'acte comme étant loué, n'est en effet pas indiqué dans ces documents, ni parfaitement identifiable, dès lors qu'il est décrit dans les actes de vente comme étant situé au 3ème étage, porte droite, et constitué d'une chambre sur cour, que le bail ne mentionne pas sa localisation exacte et que la locataire en faisait un usage de grenier lors de la visite des lieux. La production d'un certificat de mesurage du lot 307, objet de la vente, est tout aussi inopérante à établir qu'il était donné à bail. Il n'est démontré aucune occupation apparente au moment de la livraison, intervenue le 23 septembre 2011, dès lors qu'il ressort de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 26 mai 2015 que les acquéreurs ont prétendu avoir découvert la situation locative exacte de l'immeuble en janvier 2012 lorsqu'ils ont voulu vider le lot 307, tandis que la locataire a soutenu qu'ils avaient "vidé le contenu de sa chambre du 3ème étage le 26 novembre 2011", et a déposé une plainte le 4 janvier 2012 puis une main courante le 2 octobre 2012 pour signaler que les propriétaires avaient fait changer la porte de la chambre du troisième étage dont elle se servait de grenier. Ils ne peut donc pas être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir émis de réserve lors de la réception du bien vendu. Quand bien même les acquéreurs se sont manifestés auprès du vendeur plus de quatre ans après la vente, avant d'engager une action à son encontre, ce délai pour agir doit être considéré comme étant raisonnable au vu des actions exercées entre temps à l'égard de la locataire et dans le délai de la prescription de droit commun. Par ailleurs, aucun aveu de l'absence de responsabilité du vendeur ne ressort du courrier de mise en demeure que les époux [J] lui ont adressé le 22 mai 2015 en alléguant un dol affectant la vente. Enfin, la SCI J2E n'allègue ni ne démontre l'existence d'une cause étrangère justifiant le défaut de délivrance conforme. Il s'ensuit que le bien vendu n'étant pas conforme à ses caractéristiques mentionnées à l'acte, le vendeur a manqué à son obligation de délivrance ainsi que l'ont retenu avec exactitude les premiers juges. Sur la responsabilité du notaire Le tribunal, rappelant que le notaire a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il rédige et commet une faute en omettant de demander aux vendeurs des précisions sur l'occupation de l'appartement vendu, a jugé que la SCP [U] Cohen-Addad a commis une faute en ne s'assurant pas, au regard des dispositions du bail qui portait sur deux locaux situés aux 2ème et 3ème étages, que le bien loué correspondait au seul lot n°305. La SCP [H] [U] conteste toute faute de sa part dès lors que : - les biens ont été présentés par le vendeur aux acquéreurs qui les ont visités avant de s'engager de sorte que soit le vendeur n'a pas délivré une information complète sur la situation du bien et a engagé sa responsabilité soit les époux [J] tentent de tirer profit de la situation alors qu'ils avaient parfaitement connaissance de la consistance des biens vendus et de leurs modalités d'occupation, - la copie du bail a été annexée à la promesse de vente qui a été notifiée avec ses annexes aux époux [J] le 9 juin 2011 dès lors c'est à tort que ceux-ci prétendent que le bail leur aurait été remis postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente, - la promesse de vente visait au rang des locaux donnés à bail non seulement une pièce et une cuisine au 2e étage mais également une pièce située au 3e étage, - les époux [J] avaient en conséquence, tout loisir de vérifier les conditions d'occupation du bien au vu du bail en leur possession et de la visite effectuée sur place, - contrairement à ce qu'ils prétendent, les époux [J] parlent et comprennent parfaitement le français, ceux-ci ayant comparu devant le notaire par deux fois sans que ne soit détecté un quelconque problème de compréhension, - la SCI J2E ne l'a jamais alerté ni émis une quelconque objection sur la rédaction relative à la jouissance du bien, afin de préciser que non seulement le lot n°305 était occupé mais également le lot n°307, se gardant bien ainsi d'apporter une précision sur l'occupation des lieux, - le notaire n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux, objet de la vente et n'a pas plus l'obligation de se rendre sur place pour vérifier si l'accord des parties porte bien sur le lot vendu tel qu'il existe matériellement, - le débat qui les a opposés à leur locataire montre qu'ils ne lui ont jamais fait grief d'occuper à tort le lot 307, - les époux [J] ne lui ont jamais précisé qu'ils souhaitaient habiter les lieux après avoir réuni l'ensemble des lots. Les époux [J] font valoir que : - il existait une contradiction entre l'engagement de location et les stipulations de l'acte authentique démontrant que le notaire n'a pas procédé aux vérifications qui s'imposaient, et que l'efficacité de l'acte n'était pas assurée, - face à des contractants étrangers dont les difficultés à comprendre la langue française sont démontrées, le notaire devait veiller à leur bonne compréhension du périmètre de la vente et de la nature des lots acquis, - en retranscrivant à l'acte authentique une situation locative du bien vendu erronée et en contradiction avec les éléments annexés audit acte, sans interroger le vendeur, ni attirer l'attention des parties sur cette discordance et la portée de leur engagement contractuel, le notaire a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil, - outre qu'il n'est pas établi qu'ils aient eu connaissance de la situation locative exacte du bien vendu à la signature de l'acte, la disposition d'informations par une partie à l'acte ne dispense pas le notaire de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte, de son obligation d'information et son devoir de conseil envers les parties quant à la nature et portée de leur engagement, - le silence du vendeur, alors que le notaire était à même de vérifier et de déceler l'erreur dans le descriptif de la situation locative du bien vendu au vu de ses éléments annexés à l'acte, est impropre à écarter sa responsabilité. En application des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable aux faits, le notaire rédacteur d'acte, tenu à une obligation d'information et à un devoir de conseil, doit assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige et informer les parties sur la portée de leurs engagements. Les actes de vente ne mentionnent, au titre de la propriété/jouissance du bien vendu, qu'un lot loué, le n°305, le surplus des lots étant libres d'occupation, alors qu'il ressort des documents locatifs annexés à l'acte authentique que le bail porte également sur un second lot, constitué d'une pièce située au 3ème étage. En retranscrivant à l'acte authentique une situation locative du bien vendu erronée et en contradiction avec les éléments annexés audit acte, sans interroger le vendeur ni attirer l'attention des parties sur cette discordance et la portée de leur engagement contractuel, le notaire a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil. Outre le fait qu'il n'est pas établi que les acquéreurs aient eu connaissance de la situation locative exacte du bien vendu à la signature de l'acte, la disposition d'informations par une partie à l'acte ne dispense pas le notaire de son obligation de s'assurer de l'efficacité de l'acte, de son obligation d'information et son devoir de conseil envers les parties quant à la nature et portée de leur engagement. Le silence du vendeur, alors que le notaire était à même d'éviter et de déceler l'erreur dans le descriptif de la situation locative du bien vendu au vu des éléments annexés à l'acte, est impropre à écarter sa responsabilité. La tardiveté des acquéreurs à agir envers le notaire est également inopérante dès lors que l'action a été exercée dans le délai de prescription de droit commun. C'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la faute du notaire était caractérisée. Sur le préjudice et le lien de causalité Le tribunal a jugé que le préjudice des époux [J] est incontestable, et révélé par les procédures diligentées par eux à l'encontre de la locataire pour tenter de récupérer l'entière disposition de leur bien, en vain. La SCI J2E soutient : - en premier lieu, que le préjudice est inexistant en ce que les époux [J] ne démontrent ni leur intention de réunir puis d'occuper les trois lots du troisième étage pour y habiter, ni en avoir informé le vendeur et le notaire ni que ce projet serait entré dans le champ contractuel et qu'il était un élément déterminant pour eux, ni qu'ils auraient obtenu les autorisations nécessaires de la copropriété pour changer la destination des lots qui ne peuvent pas être qualifiés de logement décent susceptible de permettre l'installation d'une famille de quatre personnes, - il importe peu que la locataire occupe un ou deux lots car les trois lots du troisième étage n'ont jamais été cédés pour être habités et ne pouvaient l'être puisqu'ils ne constituaient pas un logement sans autorisation et changement de destination préalable ni travaux, de sorte que les époux [J] ne sauraient alléguer une prétendue privation de jouissance, - en tout état de cause, aucun détail, ni justificatif n'est fourni par les époux [J] pour démontrer ou permettre d'évaluer le quantum de leur prétendu préjudice subi pendant 7 ans, - le tribunal a été trompé par les manoeuvres des époux [J] qui n'ont réalisé qu'un investissement financier, - les procédures diligentées par les époux [J] à l'encontre de leur locataire ne visaient qu'à l'expulsion de celle-ci dans le but de récupérer à moindre frais le lot 305, - seule une éventuelle perte de chance aurait pu être alléguée par les époux [J] qui ne démontrent pas pour autant qu'ils ont obtenu les autorisations nécessaires de la copropriété pour transformer des greniers en logement décent, ni qu'ils disposaient des fonds pour réaliser les travaux de mise aux normes, - en deuxième lieu, que le préjudice était imprévisible en ce que le projet d'habitation n'était ni prévisible ni réalisable, les époux [J] ne pouvant légitimement faire croire qu'ils entendaient habiter à quatre dans une pièce de 6 m² loi Carrez, sans aucun point d'eau, sans cuisine, sans WC et avec une seule fenêtre, - les époux [J] ne démontrent pas qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient su que le lot 307 était loué par la locataire conformément au contrat de location, - elle a été informée de ce que les époux [J] ont finalement trouvé un accord avec la locataire qui a quitté les lieux, permettant à ces derniers de récupérer les lots 305 et 307, de sorte qu'aucun préjudice ne peut être allégué, - en troisième lieu, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué, lequel résulte de l'erreur matérielle commise par le notaire, - la perte locative liée au lot 307 ne pourrait correspondre qu'à 17,30 euros par mois, - le loyer mensuel du studio occupé par les époux [J] n'est pas de 500 euros mais de 260 euros outre 25 euros de charges. La SCP [H] [U] expose que : - il n'existe pas de lien de causalité entre la faute reprochée et le prétendu préjudice en ce que la négociation a été faite directement entre les parties sans aucun intermédiaire, - les époux [J] étaient parfaitement au courant des modalités d'occupation des lieux et n'ont pas cherché à reprendre possession des locaux jusqu'au conflit locatif qui a abouti à la libération des lieux, - la SCI J2E, qui connaissait parfaitement les locaux et leur mode d'occupation, n'a pas fait procéder à la rectification de l'acte et a contribué à y maintenir une information incomplète, - l'action en résiliation du bail des époux [J] était manifestement mal fondée, en tous les cas, aucune justifiée par une occupation indue du lot n°307, qui n'est jamais entrée dans le débat, - les époux [J] étaient parfaitement conscients qu'ils ne pouvaient réunir les quatre lots et y habiter tant que le bien était loué sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, raison pour laquelle ils ont décidé d'attendre, - les époux [J] ne justifient ni que les locaux du troisième étage réunis seraient susceptibles d'être habitées par une famille de quatre personnes ni que l'indemnité locative mensuelle pourrait être évaluée à 700 euros, - ils ne justifient pas plus qu'ils aient été à même d'effectuer des travaux dans les lieux et de les occuper tant que le logement du deuxième étage n'avait pas été libéré par la locataire, - ils ne peuvent prétendre qu'à une perte de chance d'avoir pu renoncer à la vente ou d'avoir acquis dans des conditions plus avantageuses mais sont dans l'incapacité d'établir qu'informés de la situation locative du lot litigieux ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis dans des conditions plus avantageuses, - elle n'a jamais été informée de leur volonté d'occuper les lots du troisième étage, - les époux [J] n'ont subi aucun préjudice en lien avec le reproche fait au notaire. Les époux [J] prétendent que : - en raison des fautes commises, ils ont été privés de la jouissance du lot n°307 alors que leur projet était de réunir les trois lots 306, 307 et 308, qui comportent une surface au sol de 45 m², - leur projet techniquement réalisable et consistant à habiter les lieux acquis a pu se faire suite au départ de la locataire en août 2018, étant précisé qu'il s'agit toujours de leur domicile, - le souhait d'habiter un logement acheté ne peut être qualifié d'imprévisible, - rien ne vient justifier l'existence d'une obligation d'information imputable aux acquéreurs, - ils ont été contraints de vivre dans un studio de 10 m², loué dans le 11ème arrondissement, pour un loyer mensuel de 520 euros, dont la vétusté et la non-conformité a donné lieu à un long contentieux qui a accru leur préjudice et confirmé la nécessité d'acheter un bien dans lequel vivre plus dignement, - qu'à ce loyer se sont rajoutés les frais inhérents à leur acquisition, soit le crédit immobilier et les taxes foncières et d'habitation associées aux lots dont ils n'avaient pas la jouissance. Le préjudice subi par les époux [J] consiste en l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés d'user et de jouir du lot n°307, vendu comme libre de toute occupation, du fait de la présence de la locataire entre l'acquisition du 23 septembre 2011 et le départ de celle-ci en août 2018. Il ne peut être utilement soutenu que ce préjudice serait imprévisible ou inexistant alors qu'au moment de l'acquisition ils logeaient avec leurs deux filles dans un studio de l'ordre de 11m² situé à [Localité 9], au [Adresse 5], selon le procès-verbal de constat établi le 22 juillet 2014, et que les lots acquis leur permettaient une fois réunis de profiter d'une surface au sol de l'ordre de 45 m². Le litige avec la locataire des lots 305 et 307, qui a abouti à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 mai 2015, montre qu'ils ont tenté de prendre possession du lot 307 en le vidant des gravats qui s'y trouvaient dès le 26 novembre 2011 et que le conseil de la locataire leur a écrit le 17 janvier suivant afin de faire respecter les droits de celle-ci, de sorte qu'ils n'ont pas pu jouir du lot 307 avant le départ de celle-ci. Les photographies reproduites dans leurs conclusions établissent qu'ils ont obtenu les autorisations de la copropriété, à les supposer nécessaires, pour transformer les greniers en logement, qu'ils disposaient des fonds pour réaliser les travaux de mise aux normes et qu'ils y habitent, l'adresse figurant sur leurs conclusions. Il importe peu qu'ils n'aient pas informé le vendeur ou le notaire de leur intention de réunir les trois lots du troisième étage pour y habiter, aucune obligation d'information en ce sens n'étant à leur charge. Ils ressort des pièces produites (ordonnance de référé du 29 mai 2017, contrat de location daté du 1er janvier 2011, arrêt du 9 novembre 2023) que les époux [J] étaient redevables, pour le logement qu'ils occupaient au [Adresse 5], d'un loyer fixé en 2006 à 260 euros outre 25 euros de charges, lequel aurait été porté à 500 euros, outre 20 euros de charges, à compter du 1er janvier 2011. En raison de l'impossibilité dans laquelle ils se sont trouvés de réunir les trois lots pour y habiter, ils ont été contraints de supporter, pendant une période supérieure à celle nécessaire à la seule réalisation des travaux, tout à la fois le montant de ce loyer et le remboursement du prêt immobilier souscrit (537,29 euros). Ainsi, les fautes commises tant par le vendeur que par le notaire sont à l'origine du préjudice de jouissance supporté par les époux [J], et au regard des éléments ci-dessus exposés justement évalué par les premiers juges à la somme de 20 000 euros. Le jugement est par conséquent confirmé de ce chef. Sur les demandes de garantie Le tribunal a retenu que si la faute du notaire est établie, celle du vendeur, la SCI J2E l'est tout autant dans la mesure où celle-ci ne pouvait pas ignorer les conditions du bail et où elle était en mesure de donner des informations au notaire instrumentaire sur ce point et a estimé que dans leur rapport entre elles, la SCP [U] Cohen Addad devait garantir la SCI J2E à hauteur de 40% des condamnations prononcées, la seconde étant jugée responsable à hauteur de 60% du préjudice subi. La SCI J2E prétend que : - elle a remis au notaire le bail locatif du 2 janvier 1974, - le notaire qui l'a annexé à la promesse de vente rédigée par ses soins était en conséquence parfaitement informé lors de la rédaction de l'acte que l'ensemble immobilier était constitué de quatre lots, de l'existence d'un locataire sous la loi de 1948, que le locataire occupait les lieux sur deux étages et que deux lots étaient occupés par le locataire, - le contrat de location ne mentionnant pas de numéro de lots, il appartenait au notaire de vérifier la correspondance des numéros de lots avec le contrat de location annexé aux actes notariés qu'ils a rédigés, - c'est la seule erreur du notaire qui a contribué au prétendu préjudice des époux [J] d'autant qu'il n'a pas posé de questions minimales aux parties à l'acte afin de connaître leurs intentions, - sa responsabilité ne peut être engagée de manière solidaire avec le notaire qui doit répondre seul du préjudice allégué. La SCP [H] [U] répond que : - la SCI J2E ne peut lui reprocher de ne pas avoir visé dans les clauses relatives à l'occupation des locaux, le lot n°307, correspondant à une chambre située au 3e étage porte droite, alors qu'elle connaissait parfaitement la configuration physique des locaux et leur mode d'occupation en sa qualité de propriétaire vendeur et pour être en possession de l'engagement de location consenti par un précédent propriétaire, - la venderesse devait faire procéder à la rectification de l'acte afin que soit visés les deux lots occupés par la locataire, - la SCI J2E a contribué à maintenir à l'acte une information incomplète, alors qu'elle se devait de préciser l'exacte étendue des droits locatifs. La SCI J2E, qui ne pouvait pas ignorer les conditions du bail et qui soit n'a pas donné sur ce point les informations utiles au notaire soit n'a pas relu l'acte avec suffisamment d'attention pour relever ce qu'elle qualifie d'erreur matérielle, a commis une faute, qui comme le manquement du notaire à ses obligations de s'assurer de l'efficacité de l'acte et d'information et à son devoir de conseil, a contribué au préjudice subi par les acquéreurs, de sorte qu'il convient de la condamner à garantir le notaire à hauteur de 40% des condamnations prononcées, elle-même étant reconnue responsable à hauteur de 60%, en confirmation du jugement. PAR CES MOTIFS : La cour, Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les numéros de RG 23/09067 et 23/09265, sous le premier de ces numéros, Déboute M. [A] [J] et Mme [R] [Z] [P] épouse [J] de leur demande de suppression de certains passages dans les conclusions de la SCI J2E, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Condamne in solidum la SCP [H] [U] et la SCI J2E aux dépens avec droit de recouvrement au profit de la SCP Marie-Saint Germain Denis, avocat, pour les frais dont elle aurait fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum la SCP [H] [U] et la SCI J2E à payer à M. [A] [J] et Mme [R] [Z] [P] épouse [J] la somme de 5 000 euros. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE