Tribunal judiciaire, 05 septembre 2025. 24/00832

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025 N° RG 24/00832 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E4AN Nac :5AA Minute: Jugement du : 05 septembre 2025 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ Monsieur [G] [Z] DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Anne BAUDIER, avocat au barreau D’AUBE DEFENDEUR Monsieur [G] [Z] [Adresse 3] [Localité 1] comparant en personne * * * * * * * * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue. RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 9 février 2023, la SCI MADE a donné à bail à M. [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] 10000 [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 380 €, outre 15 euros de provision sur charges. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [G] [Z] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE, par un contrat en date du 4 février 2023 signé entre la SCI MADE et la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Des loyers étant demeurés impayés,la SCI MADe a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 15 décembre 2023. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 12 janvier 2024 visant la clause résolutoire. La CCAPEX a été saisie le 15 janvier 2024. Par acte du 25 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner M. [G] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Une erreur étant survenue sur l’heure de l’audience, une seconde assignation a été signifiée à M. [G] [Z] , le 11 avril 2024. Suite à de nouveaux impayés régularisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par quittance subrogative en date du 29 février 2024, du 17 février 2025 et du 16 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est de nouveau subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire. A l’audience du 16 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de prononcer la résiliation du bail d’habitation. En tout état de cause, la société ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de : condamner M. [G] [Z] au paiement de l’arriéré locatif, actualisé à la somme de 5530 euros, en principal, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 790euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;condamner M. [G] [Z] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de M. [G] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner M. [G] [Z] au paiement d'une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [G] [Z] aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire. Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, les causes du commandement de payer n'ayant pas été désintéressées. Le demandeur rapporte de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l'audience. Il s’oppose totalement à l’octroi de délais de paiement, en précisant n’avoir pas eu de réglements depuis longtemps. En réponse, M. [G] [Z] - comparant en personne - demande au tribunal de lui octroyer des délais de paiement. Au soutien de cette demande, il reconnaît le montant de la dette, expliquant avoir connu des difficultés financières suite à une erreur de la préfecture de l’[Localité 6] concernant son titre de séjour. Il souhaite rester dans le logement et pense retrouver un emploi dès la possesssion de son titre de séjour.. Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 5 septembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.. I. SUR LA RESILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige. Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige. L’action est donc recevable. - sur la qualité à agir Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans. Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 4 février 2023 entre elle et la SCI Made ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 15 décembre 2023, le 29 février 2024 , le 17 février 2025 et le 16 avril 2025. Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI Made, bailleur. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". ; Le bail conclu le 9 février 2023 contient une clause résolutoire (article X.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 janvier 2024, pour la somme en principal de 790 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 13 mars 2024. Le contrat de bail est donc résilié au 13 mars 2024 et , M. [G] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de, M. [G] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de, M. [G] [Z] . II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. M. [G] [Z] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période à compter du 13 mars 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit deux décomptes. Un décompte démontrant que M. [G] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5530 euros à la date du 6 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois d’ avril 2025 incluse. Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5530 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 790 euros à compter du commandement de payer (12 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. M. [G] [Z] sera également condamné au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation pour a période courant du 7 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 7 juillet 2023 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.". En l'espèce, M. [G] [Z] sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette tout en se maintenant dans les lieux. Cependant, il ne rapporte pas la preuve de la reprise du paiement de son loyer courant et n’apporte pas de garanties suffisantes pour s'acquitter d'une mensualité en plus du paiement du loyer et des charges mensuelles. Il s’ensuit que la demande de délais de paiement de M. [G] [Z] sera rejetée. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [G] [Z] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX et l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [G] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2023 entre la SCI Made et M. [G] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à 10000 TROYES, sont réunies à la date du 13 mars 2023; CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5530 euros (CINQ MILLE CINQ CENT TRENTE EUROS), selon décompte arrêté au 6 mai 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés incluant l'échéance du mois d’avril 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 790 euros à compter du 12 janvier 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ; DEBOUTE M. [G] [Z] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; ORDONNE, en conséquence, à M. [G] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [G] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNE M. [G] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Le greffier, Le Président,