Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/01317

SB/IC [T] [P] C/ S.A.S. CONFORT IMMOBILIER expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/01317 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FRYT MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 07 septembre 2020, rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 19/00594 APPELANT : Monsieur [T] [O] [G] [P] né le 6 décembre 1947 à BOPPARD domicilié [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE INTIMÉE : S.A.S. CONFORT IMMOBILIER prise en la personne de son représentant en exercice domicilié ès qualité au siège : [Adresse 1] [Localité 2] assistée de Me Lucas MARTIN substituant à l'audience Me Olivier MARTIN, membre de la SELARL MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant, et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 mai 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel WACHTER, Conseiller, et Sophie BAILLY, Conseiller, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Michel WACHTER, Conseiller, Président, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Sophie DUMURGIER, Conseiller, en remplacement du Président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Aux termes d'un contrat de vente d'immeuble sous conditions suspensives en date du 9  avril 2018, M. [P] a vendu à la SAS CONFORT IMMOBILIER un immeuble situé [Adresse 4], moyennant le prix principal de 530 000 euros, la réitération de l'acte authentique étant fixée au 9 févier 2019. Une condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager était érigée au profit de la SAS CONFORT IMMOBILIER laquelle devait obtenir avant le 9 août 2018, le permis d'aménager et de diviser en 6 lots à construire. La SAS CONFORT IMMOBILIER a déposé, le 7 août 2018 sa demande de permis d'aménager, lequel ne lui a été octroyé que le 24 septembre 2018. Le 5 mars 2019, Maître [S] notaire a dressé un procès-verbal de carence. Par acte du 18 juin 2019, M. [T] [P] a assigné la société CONFORT IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de MACON afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : - 53 000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis, - 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il fondait ses demandes sur les articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil et soutenait, d'une part, que la condition suspensive nécessitait que le dépôt du permis d'aménager soit justifié à date du 9 août 2018 ce qui était bien le cas ici et que d'autre part, la société CONFORT IMMOBILIER avait poursuivi la procédure, renonçant ainsi à la condition suspensive, réputée accomplie, si celui qui y avait intérêt en avait empêché l'accomplissement. Il reprochait à la société CONFORT IMMOBILIER d'avoir déposé la demande de permis d'aménager bien trop tardivement. Il sollicitait l'application de la clause pénale d'un montant conforme aux usages de 10% soit 53 000 euros et soutenait que celle-ci était due sans qu'il soit nécessaire de démontrer un préjudice. En réplique, la société CONFORT IMMOBILIER demandait au tribunal : A titre principal, - Dire et juger que la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager n'a pas été levée dans le délai imparti, - Dire et juger que le compromis de vente était dès lors caduc, - Dire et juger que les parties étaient donc libérées des engagements prix aux termes de ce compromis, En conséquence, - Débouter M. [T] [P] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société CONFORT IMMOBILIER, A titre subsidiaire, - Dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente du 9 avril 2018 est manifestement excessive, - Dire et juger que Monsieur [T] [P] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice subi, - Dire et juger que Monsieur [T] [P] a au contraire procédé à la revente de son bien immobilier, dans des conditions identiques à celles prévues aux termes du compromis de vente du 9 avril 2018. En conséquence, - Débouter Monsieur [T] [P] de sa demande au titre de la clause pénale et, à tout le moins, - Réduire fortement le montant de cette clause en raison de son caractère excessif, En tout état de cause, - Condamner Monsieur [T] [P] à payer à la société CONFORT IMMOBILIER la somme 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [T] [P] aux entiers dépens. Elle affirmait que le compromis de vente conclu avait subordonné la réitération de la vente à l'obtention d'un permis d`aménager par la société CONFORT IMMOBILIER avant le 9 août 2018 et faisait valoir que le permis d'aménager avait été obtenu par la société CONFORT IMMOBILIER le 24 septembre 2018, soit hors du délai imparti. Elle en concluait que la condition suspensive n'avait pas pu être levée. Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de MACON a : - Débouté Monsieur [P] de l'intégralité de ses demandes, - Condamné M. [P] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, - Ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 6 novembre 2020, le conseil de M. [P] a interjeté appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 5 janvier 2022, M.[P] demande à la cour d'appel : «Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du Code Civil, Condamner la SAS CONFORT IMMOBILIER au paiement d'une somme de 53 000 euros au profit de Monsieur [P], Dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur le coût de la présente instance et condamner la SAS CONFORT IMMOBILIER aux entiers dépens ainsi qu'à payer aux époux [P] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Suivant conclusions signifiées le 26 janvier 2022, la Société CONFORT IMMOBILIER demande à ce qu'il plaise à la cour de : « Vu les articles 1103 et 1304 du Code civil, Vu l'article 1231-5 du Code civil, Vu l'article 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal, - Juger que la condition suspensive d'obtention d'un permis d'aménager n'a pas été levée dans le délai imparti, - Juger que le compromis de vente conclu entre Monsieur [T] [P], vendeur, et la société CONFORT IMMOBILIER, acquéreur, en date du 9 avril 2018 était dès lors caduc, - Juger que les parties étaient donc libérées des engagements pris aux termes de ce compromis, En conséquence, - Confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de MACON en toutes ses dispositions, - Débouter Monsieur [T] [P] de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, - Juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente du 9 avril 2018 est manifestement excessive, - Juger que Monsieur [T] [P] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice subi, En conséquence, - Débouter Monsieur [T] [P] de sa demande d'indemnité au titre de la clause pénale et, à tout le moins, réduire fortement le montant de cette clause en raison de son caractère excessif, En tout état de cause, - Condamner Monsieur [T] [P] à payer à la société CONFORT IMMOBILIER la somme 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [T] [P] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, dont ceux distraits au profit de Maître Claire GERBAY sur son affirmation de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, - Sur la question de la réalisation de la condition suspensive : Les dispositions légales pertinentes applicables au présent litige sont les suivantes : - article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». - article 1104 du même code : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.  Cette disposition est d'ordre public. » - article 1304-3, alinéa 1er, du code précité : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ». La clause litigieuse est rédigée ainsi qu'il suit : « Il est précisé que l'ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d'un dossier complet de demande de permis d'aménager et ce dans un délai de 4 mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. » Il en résulte que la Sas Confort Immobilier était donc tenue de transmettre à M. [P] un justificatif de dépôt de la demande de permis d'aménager, jusqu'au 09/08/2018. M. [P] critique, pour l'essentiel, le jugement attaqué en ce qu'il a retenu que la condition suspensive se trouvait réputée accomplie, alors que celui-qui y avait intérêt en aurait empêché l'accomplissement, en déposant sa demande de permis d'aménager le 7 août 2018, soit deux jours avant la date butoir. Il soutient en outre, comme en première instance, que plusieurs éléments démontrent le caractère non équivoque de la volonté de la Sas Confort Immobilier quant à la poursuite de l'engagement d'acquérir et au fait qu'elle ne considérait pas son engagement comme caduc, mais en poursuivait l'exécution. Aux éléments précédemment invoqués, il ajoute en cause d'appel : -un courriel adressé par Maître [S], notaire, indiquant qu'il « n'arrive pas à fixer un rendez-vous avec l'acquéreur » ; - des échanges intervenus avec M. [Y] [F]. Il invoque qu'à aucun moment la SAS CONFORT IMMOBILIER n'a revendiqué l'application de la condition suspensive pour mettre fin à la procédure et que notamment le permis d'aménager avait été obtenu et affiché le 24 septembre 2018 et qu'un plan de bornage avait été régularisé avec les riverains. En réplique la SAS CONFORT IMMOBILIER fait valoir que : - aucun échange écrit direct de la part d'un de ses représentants légaux, Messieurs [N] [H] et [M] [J], ou indirect de la part de leur notaire, ne démontre la volonté de réitérer l'acquisition du bien immobilier, - les échanges intervenus avec M. [Y] [F], représentant légal de la société INSPIRE IMMOBILIER, anciennement franchisé CENTURY 21, ne sauraient engager la société Confort Immobilier, alors que M. [F] agissait en qualité de représentant légal de l'agence immobilière titulaire d'un mandat de vente donné par le vendeur. Ainsi que le relève le premier juge par des motifs pertinents et suffisants, que la cour ne peut qu'adopter, les stipulations contractuelles litigieuses, adoptées par les deux parties co-contractantes, prévoyaient un délai de quatre mois à compter du jour de la convention pour effectuer les diligences auprès de l'administration compétente aux fins de déposer le permis d'aménager. S'il est exact que le dépôt du dossier auprès de l'autorité est intervenu deux jours avant la fin du délai de quatre mois, contractuellement fixé, il n'est cependant pas établi une faute quelconque, caractérisée à l'égard de la société Confort Immobilier, laquelle s'est conformée aux règles définies par les parties. De la même manière, la cour ne peut qu'observer, à l'instar du premier juge, que la condition suspensive litigieuse pouvait trouver à s'appliquer, nonobstant le fait que la société Confort Immobilier ait poursuivi diverses actions après avoir déposé la demande de permis d'aménager, telles que l'intervention d'un géomètre-expert ou la consultation des riverains en vue des opérations de bornage. En effet, ces initiatives prises par la société Confort Immobilier ne traduisent pas la volonté non équivoque de vouloir poursuivre l'acquisition du bien immobilier. Pas davantage, les éléments communiqués à hauteur d'appel par M. [T] [P], soit le courriel du notaire Me [S] indiquant qu'il ne parvient pas à obtenir un rendez-vous avec l'acquéreur, ou encore les échanges avec M. [Y] [F], « négociateur du contrat », ne viennent prouver cette volonté non équivoque de la société Confort Immobilier de vouloir poursuivre l'acquisition du bien. En conséquence, c'est à bon escient et par une exacte application des dispositions légales applicables que le premier juge a pu retenir, d'une part, que la condition suspensive, prévue contractuellement selon les détails voulus par les parties au contrat, n'était pas levée et d'autre part, que la preuve de la volonté non équivoque de la société Confort Immobilier de poursuivre l'acquisition du bien immobilier n'était pas rapportée. Le jugement attaqué mérite pleine confirmation, en tous points. - Sur les mesures accessoires : L'équité commande de condamner M. [T] [P] à payer la somme de 1 500 euros à la société Confort Immobilier sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [T] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - Condamne M. [T] [P] à payer la somme de 1 500 euros à la société Confort Immobilier sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne M. [T] [P] aux dépens d'appel. Le Greffier,Le Conseiller, en l'absence du Président empêché,