Texte intégral
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 01 Février 2024
N° RG 21/01685 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GY3O
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'ANNEMASSE en date du 12 Juillet 2021, RG 21/00374
Appelante
Mme [J] [G], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
Mme [E] [R] [B] [U] épouse [X]
née le 04 Mai 1948 à [Localité 4]
et
M. [H] [Y] [X]
né le 27 Août 1946 à [Localité 4],
demeurant ensemble [Adresse 1]
Représentés par Me Clémentine ROBERT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Catia BARBOSA-RIBEIRO, avocat plaidant au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 14 novembre 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, M. [H] [X] et Mme [E] [U] épouse [X] ayant pour mandataire l'agence Century 21 ont donné en location à Mme [J] [G] un appartement de type 2 porte B5 avec cuisine équipée et cave n°4, les biens étant situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 2].
Le bail conclu pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, stipule le paiement d'un loyer mensuel de 900 euros, outre provision sur charges de 50 euros, le loyer et les charges étant payables mensuellement et d'avance, le premier jour du mois.
Par acte du 9 décembre 2020, les époux [X] ont fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer les loyers, la mettant en demeure d'avoir à leur régler la somme en principal de 4 244,44 euros au titre des loyers dus au 1er décembre 2020.
Faute de paiement spontané, par acte du 13 avril 2021, les époux [X] ont fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers et charges impayées.
Mme [G] n'a pas comparu devant le tribunal.
Par jugement réputé contradictoire du 12 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Annemasse a :
déclaré recevable l'action des époux [X],
constaté la résiliation de plein droit au 9 février 2021 du contrat de location relatif à l'appartement de type 2 porte B5 avec cuisine équipée et cave n°4, les biens étant situés dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 2], par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
déclaré Mme [G] occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 10 février 2021,
ordonné à Mme [G] de libérer les locaux qu'elle occupe de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification du jugement,
ordonné, à défaut de libérer les lieux dans les conditions ci-dessus, de procéder à l'expulsion de Mme [G] et à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution,
condamné Mme [G] à payer aux époux [X] une indemnité mensuelle d'occupation de 1 061,11 euros, conformément au montant du loyer et de ses accessoires qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du 10 février 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés en mains propres au bailleur ou par l'expulsion,
condamné Mme [G] à payer aux époux [X] la somme de 10 442,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2021, mois de juin 2021 inclus et frais de contentieux déduits, outre intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2021, date de l'assignation, sur la somme de 6 434,26 euros et à compter du jugement pour le surplus,
rejeté la demande de majoration de 10 % des sommes dues et la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clauses pénales,
dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département,
condamné Mme [G] à payer aux époux [X] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire qui est de droit,
condamné Mme [G] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2020 pour un montant de 85,87 euros ainsi que les frais d'assignation et de dénonciation à la préfecture, à l'exclusion de tous autres frais de recouvrement engagés antérieurement à la décision.
Par déclaration du 13 août 2021, Mme [J] [G] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnance du 20 septembre 2022, la Première présidente de la cour d'appel de Chambéry a arrêté l'exécution provisoire du jugement rendu le 12 juillet 2021 par le tribunal de proximité d'Annemasse.
Par ordonnance du 10 novembre 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par les intimés, a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire.
Par conclusions notifiées le 26 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, Mme [J] [G] demande en dernier lieu à la cour de :
la dire et juger recevable et bien fondée en son appel et, y faisant droit,
infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et statuant à nouveau,
dire et juger n'y avoir lieu à résiliation du bail et à l'expulsion de la concluante,
constater qu'elle s'engage à régler à bref délai l'arriéré locatif en plus des loyers courants,
débouter les époux [X] de toutes leurs demandes fins et conclusions,
les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant sera recouvré par Me Forquin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 27 mai 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [H] [X] et Mme [E] [U], épouse [X] demandent en dernier lieu à la cour de :
Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, à l'exception du rejet de la demande au titre de l'application des clauses pénales (majoration de 10% des sommes dues et conservation du dépôt de garantie),
Et statuant à nouveau,
déclarer recevable et bien-fondé les époux [X],
débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat liant les parties au 9 février 2021 et la résiliation du bail d'habitation dont s'agit à cette date,
constater l'occupation sans droit ni titre par Mme [G] du logement situé [Adresse 3], depuis le 9 février 2021, et appartenant aux époux [X],
déclarer Mme [G] occupante sans droit ni titre,
ordonner l'expulsion de Mme [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique,
ordonner Mme [G] de quitter les lieux,
dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 code des procédures civiles d'exécution,
condamner Mme [G] à payer aux époux [X] la somme de 10 922,51 euros suivant décompte arrêté au 4 mai 2022, à parfaire à l'audience, majorée de 10 % conformément à la clause pénale stipulée au bail, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamner Mme [G] à payer aux époux [X], une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 1 066,94 euros charges mensuelles comprises, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire (9 février 2021) et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux et remise des clefs,
juger que le dépôt de garantie de 900 euros demeure définitivement acquis aux époux [X] conformément à la clause «dépôt de garantie» stipulée au bail à titre de clause pénale,
condamner Mme [G] à payer aux époux [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par les propriétaires en application de l'article 1231-1 du code civil,
condamner Mme [G] à payer 2 000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Mme [G] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de la signification de l'assignation et de sa dénonce au préfet ainsi que de la signification de la décision à intervenir et du commandement de quitter.
L'affaire a été clôturée à la date du 11 septembre 2023 et renvoyée à l'audience du 14 novembre 2023, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 1er février 2023.
La cour a sollicité une note en délibéré auprès du conseil de M. et Mme [X] afin qu'il précise, compte tenu des paiements intervenus et de l'ancienneté des conclusions des intimés, s'ils maintiennent leur demande de résiliation du bail et d'expulsion.
Par note du 24 novembre 2023, le conseil des époux [X] a indiqué que compte tenu de la régularisation de l'arriéré de loyers ils ne maintiennent pas leur demande de résiliation du bail et d'expulsion de la locataire, mais maintiennent leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte des pièces produites aux débats et des explications des parties que Mme [G] a entièrement payé l'arriéré de loyers dus en cours d'instance d'appel. L'expulsion n'a pas été exécutée en raison de l'arrêt de l'exécution provisoire prononcée par ordonnance du 20 septembre 2022.
La locataire a payé l'intégralité de l'arriéré dû, et s'est, depuis le jugement, normalement acquittée de ses loyers courants, de sorte qu'au jour de l'audience devant la cour d'appel, elle remplit les conditions posées par les paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'octroi de délais étant devenu inutile en l'absence d'arriéré dû.
Ainsi, il n'est aujourd'hui fait état d'aucun nouvel impayé qui justifierait de maintenir la décision de résiliation du bail et d'expulsion, alors que les bailleurs ont fait connaître, par l'intermédiaire de leur conseil, qu'ils renoncent à ces demandes compte tenu de la régularisation intervenue.
Ainsi, et conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que les effets de la cause de résiliation du bail n'ont pas joué par l'effet des paiements intervenus, de sorte que le jugement déféré sera infirmé.
Il résulte de l'historique de l'affaire que la procédure a été nécessaire pour que Mme [G] régularise les arriérés dus, de sorte qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [X] la charge des frais irrépétibles engagés en appel. Mme [G] sera condamnée à leur payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante supportera les entiers dépens de l'appel et la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à sa charge.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de proximité d'Annemasse le 12 juillet 2021, sauf en ce qu'il a :
condamné Mme [J] [G] à payer aux époux [X] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné Mme [J] [G] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer du 9 décembre 2020 pour un montant de 85,87 euros ainsi que les frais d'assignation et de dénonciation à la préfecture, à l'exclusion de tous autres frais de recouvrement engagés antérieurement à la décision,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que M. [H] [X] et Mme [E] [U], épouse [X], renoncent à se prévaloir de la résiliation du bail et à demander l'expulsion de Mme [J] [G],
Dit qu'en raison de la régularisation intégrale de l'arriéré de loyers dus par Mme [J] [G], la clause résolutoire du bail est réputée n'avoir jamais joué,
Dit en conséquence qu'il n'y a pas lieu de constater la résiliation du bail, ni d'ordonner l'expulsion de Mme [J] [G],
Dit que le bail liant les parties se poursuit aux conditions antérieures,
Condamne Mme [J] [G] à payer à M. [H] [X] et Mme [E] [U], épouse [X] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [J] [G] aux entiers dépens de l'appel.
Ainsi prononcé publiquement le 01 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.
La Greffière La Présidente
