Cour d'appel, 27 février 2024. 22/10500

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 27 FEVRIER 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10500 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5AS Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY- RG n° 11-21-000325 APPELANTE Madame [C] [H] Chez Monsieur [I] [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, toque : J133 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009134 du 18/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉE Madame [L] [O] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffières : Mme Gisèle MBOLLO, lors des débats, et Mme Valérie JULLY, lors de la mise à disposition. ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 16 mai 2015, Mme [O] a donné à bail à Mme [H] un appartement situé à [Adresse 4]. Le 8 janvier 2020, Mme [O] a fait délivrer à Mme [H] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur un arriéré locatif de 2 424,53 euros. Le 5 octobre 2020, elle a fait notifier à Mme [H] un congé pour vendre auquel celle-ci a répondu en indiquant qu'elle ne souhaitait pas acquérir le logement. Le 23 décembre 2020, Mme [H] a assigné Mme [O] en paiement de la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par l'état d'insalubrité du logement et demandé au tribunal de juger qu'elle n'est pas redevable de la somme de 1 444,17 euros qui lui est réclamée au titre de la consommation d'eau Le 3 février 2021, Mme [O] a assigné Mme [H] : - en validation du congé pour vendre du 5 octobre 2020 pour le 15 mai 2021 ; - à défaut de libération de lieux pour cette date, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; - en paiement de la somme de 2 495,62 euros au titre de l'arriéré locatif incluant la somme de 1 444,17 euros ; - en paiement de la somme de 1 844,74 euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par l'immobilisation du bien pendant deux mois correspondant à la durée des travaux de remise en état avant la vente ; - en paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [H] ayant quitté les lieux, Mme [O] s'est désistée de ses demandes en validation du congé, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Elle a fait une demande additionnelle en paiement de la somme de 12 000 euros en réparation de la dépréciation de la valeur de son bien et ramené à 1 900,62 euros la demande formée au titre de l'arriéré locatif après déduction du dépôt de garantie. Mme [H] a également formé une demande additionnelle en paiement de la somme de 595 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - ordonné la jonction des deux instances ; - donné acte à Mme [O] du désistement de ses demandes en validation du congé pour vendre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; - condamné Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 849,17 euros au titre de la dette locative, la somme de 6 864 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des dégradations causées à l'appartement et la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu qu'il avait été adressé à Mme [H] plusieurs décomptes comportant des sommes différentes ; que compte tenu de l'incohérence de ces décomptes, apparaît seule justifiée la demande portant sur les charges de consommation d'eau d'un montant de 1 444,17 euros que Mme [H] reconnaît ne pas avoir réglées ; qu'après déduction du dépôt de garantie de 595 euros, la dette locative s'élève à 849,17 euros. Il a également retenu, alors qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'appartement était en bon état, qu'il a été constaté dans l'état des lieux de sortie que les murs sont écaillés et présentent des cloques. Il a ajouté qu'il apparaît que ces dégradations ont été causées par un défaut d'entretien de l'appartement dû à une insuffisance d'aération et au comportement de Mme [H] qui n'a pris aucune mesure après avoir subi des dégâts des eaux. Il a ajouté que la mise en peinture qu'avait fait réaliser Mme [O] par une solution aqueuse n'était pas adaptée et a aggravé les désordres et qu'il y a avait lieu de mettre à la charge de Mme [H] la somme de 6 864 euros correspondant à 60 % du coût de la remise en état. Mme [H] a interjeté appel de ce jugement. Elle conclut à son infirmation et à la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance causé par l'état d'insalubrité de l'appartement et du préjudice que lui a causé Mme [O] qui a vendu l'appartement sans lui adresser une offre de vente au prix de cette vente. Elle conteste le montant des charges qui correspondent à deux lots. Mme [O] conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il la déboute de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de valeur de son appartement et sollicite la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 12 000 euros. Elle sollicite également l'infirmation du jugement en qu'il limite la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 849,17 au titre de la dette locative et demande à la cour de porter cette condamnation à 1 900,62 euros après déduction du dépôt de garantie. Elle réclame enfin la condamnation de Mme [H] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé le refus de laisser visiter l'appartement qu'elle avait décidé de vendre. SUR CE : Considérant, alors que l'état des lieux d'entrée indique que l'appartement est en bon état et ne présente que des défauts mineurs, notamment une fissure sur le plafond du séjour, qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que les plinthes, les portes, le revêtement des murs et la peinture du plafond de l'entrée et du séjour sont qualifiées 'hors service' et doivent donc être intégralement repris ; Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'un premier sinistre de dégât des eaux survenu en août 2016 et ayant pour origine l'appartement du 7ème étage, a entraîné la dégradation des peintures de l'appartement du 6ème étage occupé par Mme [H] ; que celle-ci n'a pas signalé ce sinistre à Mme [O] et ne justifie pas avoir fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur en vue de la réparation des désordres, la déclaration de sinistre du 10 octobre 2018 qu'elle invoque se rapportant à un sinistre postérieur ; que cette déclaration de sinistre du 10 octobre 2018 est en effet relative à des dégradations de la peinture et des enduits des murs et plafonds de la chambre, de la cuisine et de la salle de bain, l'expertise diligentée ayant expliqué que ces dégradations étaient dues à un phénomène de condensation provoqué par des ponts thermiques ; Considérant qu'il apparaît ainsi que les dégradations causées aux murs et plafonds de l'appartement, en bon état lors de l'entrée dans les lieux, sont d'abord imputables à Mme [H] qui n'a pris aucune mesure afin d'assurer la reprise des dégradations causées par le sinistre du mois d'août 2016, ensuite à un défaut de ventilation de l'appartement associé à un pont thermique dû à un défaut d'isolation de l'appartement ; Considérant que Mme [H], qui conteste les charges liées à la consommation d'eau de l'appartement, composé de deux lots, mais ne démontre pas que l'excès de consommation dont elle se plaint ne lui est pas imputable, est redevable envers Mme [O] d'une somme de 2 495,62 euros dont il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie s'élevant à 595 euros, soit un solde de 1 900,62 euros ; qu'il y a lieu d'infirmer le jugement qui a limité la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 849,17 ; Considérant que l'état dégradé de l'appartement a nécessairement contraint Mme [O] à vendre l'appartement à un moindre prix ; que cette perte de valeur sera fixée à hauteur du coût de remise en état de l'appartement dont il est justifié par la production d'un devis qu'il s'est élevé à 11 440 euros ; que compte tenu de l'imputation partielle des dégradations à la construction à l'origine d'un pont thermique, il convient de limiter la responsabilité de Mme [H] à 60 % et, par conséquent, de la condamner au paiement de la somme de 6 864 euros ; Considérant que Mme [O] justifie par la production d'une attestation d'un agent immobilier que Mme [H], qui avait déclaré qu'elle ne se porterait pas acquéreur de l'appartement, a fait obstacle aux visites de l'appartement ; que ce comportement fautif a causé à Mme [O] un préjudice qu'il convient d'évaluer à 2 000 euros ; Considérant que Mme [H] n'est pas fondée à réclamer le paiement d'une indemnité en compensation du préjudice de jouissance causé par l'état dégradé de l'appartement qui lui est imputable ; qu'elle n'est pas davantage fondée à obtenir indemnisation du préjudice qui lui aurait été causé par Mme [O] pour ne pas lui avoir proposé la vente du bien à la suite de la baisse du prix, Mme [O] lui ayant adressé le 8 janvier 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire qui, resté infructueux, a entraîné la résiliation du bail au 8 mars 2021, privant Mme [H] du droit de préemption ; PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement en ce qu'il condamne Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 849,17 euros au titre de la dette locative ; Statuant à nouveau : Condamne Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 1 900,62 euros au titre de l'arriéré locatif et la somme 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Rejette les autres demandes , Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [H] à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros ; La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SELARL Bernard Bessis conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente