Cour d'appel, 28 mars 2023. 20/04359

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04359 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OW2C Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 AOUT 2020 du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS N° RG 11-19-1154 APPELANTE : Madame [G] [R] née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 8] (MAROC) [Adresse 4] [Localité 5] et actuellement [Adresse 7] [Localité 6] Représentée par Me Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant assistée de Me Sarah DIAMANT BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant INTIMEE : Madame [Y] [B] née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 9] (76) [Adresse 10] [Localité 3] - SUISSE Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Charlotte CAZACH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 30 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 FEVRIER 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * Le 15 avril 2013, [Y] [B] a donné à bail à [G] [R] un logement. Le 15 novembre 2018, la bailleresse a délivré un congé pour vendre avec effet au 17 mai 2019 à sa locataire, avec offre de vente au prix de 240 000 €. Le 16 juillet 2019, [Y] [B] a assigné [G] [R] en vue notamment de voir déclarer valable le congé délivré, que le contrat est résilié depuis le 17 mai 2019, obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation . [G] [R] a opposé la nullité du congé pour caractère manifestement excessif du prix. Reconventionnellement elle a sollicité 49,90 € au titre des charges d'électricité non justifiées et englobant les dépenses du garage auquel elle n'a pas accès, outre 3 000 € à titre de dommages et intérêts. La bailleresse a fait valoir que le bail ne porte pas sur un emplacement de parking et que la répartition des charges communes entre les quatre locataires est en fonction de la surface des logements. Le jugement rendu le 26 août 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers énonce dans son dispositif : Constate la validité du congé pour vendre. Dit qu'[G] [R] est devenu occupante sans droit ni titre à compter du 17 mai 2019. Dit qu'[G] [R] devra libérer les lieux, et à défaut ordonne son expulsion ainsi que celle de tout occupant selon la procédure habituelle. Condamne [G] [R] à payer à [Y] [B] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 588,33 € jusqu'à libération complète des lieux. Rejette le surplus des demandes. Condamne [G] [R] à payer à [Y] [B] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Le jugement expose que le caractère frauduleux n'est pas suffisamment établi par un rapport d'estimation réalisé par une agence le 17 juillet 2019 pour un prix maximum de 140 000 €. [G] [R] ne justifie d'aucune référence à des prix de vente intervenues pour des biens similaires dans les environs du logement litigieux tandis que la bailleresse justifie d'avoir mis en vente l'appartement et d'avoir reçu des demandes de visites. Le jugement rejette la demande de dommages et intérêts formée par la bailleresse sans justifier que des travaux ont été réalisés dans le bien litigieux en raison d'un défaut d'entretien du logement loué. Le jugement expose qu'[G] [R] n'est pas fondée à contester la répartition des charges et notamment des charges de minuterie alors qu'elle bénéficie d'un accès aux caves. [G] [R] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 13 octobre 2020. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 janvier 2023. Les dernières écritures pour [G] [R] ont été déposées le 13 avril 2021. Les dernières écritures pour [Y] [B] ont été déposées le 8 avril 2021. Le dispositif des écritures pour [G] [R] énonce : Infirmer le jugement entrepris. Prononcer la nullité du congé pour vendre. Rejeter toutes les demandes présentées par [Y] [B]. Condamner [Y] [B] à payer à [G] [R] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Condamner le bailleur au paiement de la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. [G] [R] rappelle que l'appartement litigieux dispose d'une surface de 67,50 m² loi Carrez sans ascenseur ni terrasse. Le prix de 3 555 € le m² proposé est manifestement excessif. [G] [R] produit trois estimations d'agences immobilières estimant la valeur de l'appartement entre 120 000 et 135 000 €. Elle souligne que la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprise qu'il convient d'annuler le congé lorsque l'offre de vente a été faite pour un prix volontairement dissuasif dans la volonté d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption. Elle soutient qu'elle a subi un grave préjudice du fait du congé qui lui a été donné et qui l'a placé dans une situation d'incertitude. Elle conteste l'appel incident formé par [Y] [B]. Elle soutient que le caillassage des volets de l'immeuble n'est pas de son fait, et que les volets sont en l'état où ils étaient au moment de la construction de la maison. Le dispositif des écritures pour [Y] [B] énonce : Confirmer le jugement rendu le 26 août 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers. Ordonner la séquestration des biens meubles selon procédure habituelle. Débouter [G] [R] de ses demandes, fins et conclusions. Condamner [G] [R] à payer à [Y] [B] la somme de 4 653,84 € en réparation de son préjudice financier. Condamner [G] [R] à payer à [Y] [B] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vente d'un montant de 200, 01 €. [Y] [B] conteste le caractère excessif du prix contenu dans l'offre. Les estimations produites par l'appelante ne sont pas étayées par des éléments objectifs outre le fait qu'il est étonnant que ces agences aient réalisé des estimations sans disposer du titre de propriété et de tous les éléments permettant d'expertiser un bien. [Y] [B] ajoute que plusieurs personnes l'ont contacté car elles étaient intéressées par l'appartement. Elle verse aux débats un rapport d'interrogation du site internet Se Loger portant sur les biens en vente dans le même village qui constate que peu de biens sont proposés et qu'ils ont des prix similaires à celui qu'elle propose. [Y] [B] ajoute que les agissements d'[G] [R] sont préoccupants pour son bien. Plusieurs voisins se plaignent de tapages diurne et nocturne depuis plusieurs années et le 8 septembre 2018, un caillassage de l'immeuble est intervenu du fait de la situation de conflit entretenue par la locataire avec d'autres personnes du quartier. [G] [R] refuse l'accès de l'immeuble aux entreprises mandatées pour chiffrer les travaux nécessaires et refuse l'entretien de la climatisation réversible. Elle refuse également de répondre aux potentiels acquéreurs souhaitant visiter l'appartement.  [Y] [B] sollicite une indemnisation au titre de la réparation des volets de l'immeuble du fait du caillassage dont [G] [R] était responsable. [Y] [B] ajoute qu'[G] [R] manque à son obligation d'entretien notamment en ce qui concerne son détecteur d'alarme dont la bailleresse a dû avancer le remplacement. [Y] [B] conteste l'existence d'un préjudice moral pour [G] [R] dès lors que quand bien même le congé serait nul, aucun préjudice n'est établi puisqu'elle s'est maintenue dans les lieux. MOTIFS La cour constate que les estimations immobilières produites ne font pas de référence à la vente de biens similaires ayant une même situation dans le village de nature à vérifier leur pertinence. Le bailleur en revanche établit que son annonce dans le Bon Coin a retenue au moins l'intérêt de 9 candidats acquéreurs, que la consultation du site « Se loger » montre plusieurs annonce de vente sur le même village concernant des surfaces approchantes dans une gamme de prix similaires. Ces éléments suffisent à confirmer l'absence de caractère excessif de la proposition de prix dans le congé pour vendre. La cour confirme en conséquence les dispositions du jugement déféré. La cour confirme également le rejet de la prétention du bailleur renouvelée en appel au bénéfice de dommages-intérêts, en relevant comme le premier juge que les attestations d'un autre occupant de l'immeuble [T] [D] ne suffisent pas à établir la responsabilité de la locataire dans la dégradation des volets par un caillassage d'un groupe de gitans, et pas davantage le courrier adressé au locataire par le bailleur lui-même qui n'est pas un tiers au litige. La facture d'un détecteur de fumée et celle d'un entretien de climatisation n'établissent pas non plus un manquement contractuel d'entretien par le locataire. Il est équitable de mettre la charge d'[G] [R] une part des frais non remboursables exposés en appel par [Y] [B] pour un montant de 1500 €, qui comprend notamment le coût du congé pour vente. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; Confirme le jugement rendu le 26 août 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ; Condamne [G] [R] à payer à [Y] [B] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel ; Condamne [G] [R] aux dépens de l'appel. Le greffier, Le président,