Cour d'appel, 27 juin 2024. 23/00018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION ARRÊT AU FOND DU 27 JUIN 2024 N° 2024/ 07 N° RG 23/00018 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLREX [J] [T] épouse [A] [S] [F] [T] épouse [Z] C/ S.A. SOCIÉTÉ LOCALE D'ÉQUIPEMENT ET D'AMÉNAGEMENT DE L'AIRE MÉTROPOLITAINE - SOLEAM LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE Me Fabienne BEUGNOT Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 21 Juin 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 21/00128. APPELANTES Madame [J] [P] [T] épouse [A] née le 26 avril 1949 à [Localité 10], demeurant [Adresse 9] Madame [S] [F] [T] épouse [Z] née le 4 janvier 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] toutes deux représentées et plaidant par Me Olivier BURTEZ-DOUCÈDE de la SCP CABINET BÉRENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCÈDE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE S.A. SOCIÉTÉ LOCALE D'ÉQUIPEMENT ET D'AMÉNAGEMENT DE L'AIRE MÉTROPOLITAINE - SOLEAM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représenté par Me Fabienne BEUGNOT, substituée et plaidant par Me Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE EN PRÉSENCE DE Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, domiciliée [Adresse 7] représentée par M. [O] [B], inspecteur des Finances publiques en vertu d'un pouvoir général *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Juin 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant : Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président, désignée par ordonnance du Premier Président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie. Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations. Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Les parties ont été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024. Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président, Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller, Mme Audrey CARPENTIER, conseiller, qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier. ARRÊT Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Juin 2024 et signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mesdames [J] [T] et [S] [T] (Mmes [T]) sont propriétaires d'un bien immobilier reçu en donation partage suivant acte notarié du 15 juillet 1996. L'usufruit et la nue propriété ont été réunis le 1er mars 2009 à la suite du décès de Mme [J] [Y] [I] veuve [P] [C] [T]. La Société Locale d'Équipement et d'Aménagement de l'aire Métropolitaine (ci-après : la Soleam) est concessionnaire de la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) des [Adresse 8] créée par délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 10] le 13 décembre 2004, qui a, le même jour, approuvé le bilan de la concertation préalable, le dossier de création ainsi que le choix de la convention publique d'aménagement comme mode de réalisation. Par délibération du 13 novembre 2006 le conseil municipal a approuvé le dossier de réalisation de la ZAC. Suivant arrêté préfectoral du 14 mai 2012, une enquête publique unique portant sur l'utilité publique des travaux nécessaires à l'opération d'aménagement de la ZAC, la mise en comptabilité subséquente du Plan Local Urbanisme (PLU) de la commune et l'enquête parcellaire en vue de délimiter les immeubles dont l'acquisition est nécessaire pour permettre la réalisation de l'opération, a été ouverte. Cette enquête s'est déroulée entre le 18 juin 2012 et le 19 juillet 2012. Une partie de la propriété de Mmes [T], en nature de terrain nu, rattachée à la maison d'habitation comme jardin, anciennement terrain agricole, s'est trouvée comprise dans cette délimitation. La propriété est la parcelle située au [Adresse 6], cadastrée section [Cadastre 5] n° [Cadastre 3] d'une surface de 5 022 m² sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation, qui supporterait du fait de l'aménagement de la ZAC, une division de 3 115 m² au titre de l'emplacement réservé, le reste étant conservé par les propriétaires. L'opération d'aménagement a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 28 mars 2013 et a été modifié pour indiquer que le bénéficiaire des travaux est la Soleam. L'arrêté préfectoral de cessibilité de la parcelle a été pris le 10 avril 2015. L'ordonnance d'expropriation partielle a été rendue le 10 juin 2015. L'autorité expropriante qui avait confirmé la nécessité depuis le 8 février 2012 de réaliser un bassin de rétention, n'a pas repris la procédure. Mmes [T] ont ainsi adressé à la Soleam une mise en demeure de notifier ses offres. Par jugement en date du 5 février 2020, le juge de l'expropriation s'est déclaré compétent pour statuer sur la demande d'indemnisation. La cour d'appel de céans, par arrêt du 3 septembre 2021, a jugé qu'en l'absence d'ordonnance d'expropriation, les expropriées n'étaient pas dépossédées et que l'arrêté de cessibilité n'avait pas d'effet juridique sur les parcelles. Par jugement en date du 21 juin 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône a : - transféré au profit de la Soleam la surface de 3 115 m² correspondant à l'emplacement réservé sur la parcelle appartenant à Mmes [T], - fixé à la somme de 239 827,05 € arrondie à la somme de 240 000 € l'indemnité totale d'expropriation due par la Soleam à Mmes [T], soit 217 115,50 € au titre de l'indemnité principale et 22 711,55 € au titre de l'indemnité de remploi. - donné acte à la Soleam de son engagement à procéder à ses frais exclusifs au désenclavement de la maison d'habitation en créant une servitude de passage à titre gratuit, de déplacer le portail électrique existant et à installer un interphone et à clôturer le solde de la propriété restant à appartenir aux expropriées par un grillage simple torsion, - rejeté la demande de Mmes [T] en paiement d'une indemnité au titre de la dépréciation, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé les dépens à la charge de la Soleam. Vu la déclaration d'appel interjeté par Mmes [T] en date du 30 juin 2023, Au vu de leur dernier mémoire en date du 6 décembre 2023, elles demandent à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a transféré la propriété correspondant à l'emplacement réservé et donné acte à la Soleam de ses engagements à faire des travaux ainsi que listés dans la décision, le réformer pour le reste et statuant à nouveau de : - fixer la date de référence au 28 janvier 2020, date d'opposabilité du PLUi ayant instauré l'emplacement réservé s'agissant d'un terrain soumis au droit de préemption urbain, - retenir la qualification de terrain privilégié, - retenir la valeur métrique sur la base de 115 €/m², - retenir une indemnité de dépréciation de 60 % calculée sur la base de 315 000 € soit 189 000 €, - dire qu'il n'y a pas lieu à abattement, - fixer en conséquence, l'indemnité principale à la somme de 358 225 €, l'indemnité de remploi à la somme de 38 072 € soit une indemnité globale de 396 297 €, et une indemnité de dépréciation de 189 000 €, - leur allouer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la date de référence, Mmes [T] indiquent que le PLUi a été voté le 19 décembre 2019 et a été révisé le 28 janvier 2020, date de son opposabilité. A cette date, le terrain se trouve en zone AU1 et se trouve affecté d'une double réservation numérotée BV009 et M14106 pour élargissement de la voirie à 23 mètres. L'accès de la parcelle se trouve entièrement dans l'emplacement réservé. L'emprise n'est plus de 2 543 m², ainsi que prévu initialement, mais de 3 115 m². Elles font valoir que l'aménageur ne démontre pas que les réseaux desservant la ZAC sont insuffisant et qu'ainsi les terrains doivent être qualifiés de terrains à bâtir, subsidiairement, elles demandent que la situation privilégiée soit retenue. Elles demandent en conséquence que soit retenu le prix de 115 €/m², soit une indemnité globale de 396 297 €, outre une indemnité de dépréciation liée à la perte de surface, qu'elles estiment, se fondant sur le rapport d'expertise de M. [E], devoir être fixée à 60 % de la valeur du bien occupé, soit 189 000 euros. Elles rappellent en effet qu'il existe un résiduel de 1 907 m², qui se trouve coupé en deux, avec une configuration en bande et un accès difficile sans aucune possibilité de réalisation de construction. Au de son dernier mémoire en date du 17 octobre 2023, la Soleam sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant condamner Mmes [T] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la date de référence, elle expose que la mise en demeure d'acquérir en date du 21 mars 2019 a été délivrée sur le fondement des articles L230-1 et suivants code de l'urbanisme. Il s'agit donc du droit de délaissement d'un terrain réservé au PLUi, situé dans la ZAC des [Adresse 8], créée par délibération n° 00/5941 TUGE du 13 décembre 2004. Elle se réfère à un arrêt de la cour de céans rendu le 3 février 2022, dans la même ZAC, qui a retenu la date du 10 janvier 2005, la délibération ayant été publiée à cette date. Sur la qualification du terrain, elle fait valoir qu'à la date de référence, aucun réseau de la ZAC n'était réalisé par ses entreprises dans le secteur du terrain réservé. La qualification de terrain à bâtir ne peut donc pas être retenue en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation. La parcelle ne peut pas non plus bénéficier d'une situation privilégiée dans la mesure où au 18 décembre 2006, les réseaux décrits étaient soient sous dimensionnés soit obsolètes par rapport aux aménagements à effectuer sur cette ZAC qui correspond à une surface de 150 hectares. Sur l'évaluation, la Soleam fait valoir que la parcelle expropriée doit être évaluée selon son usage effectif. Elle est en friche, en nature de terrain d'agrément. L'évaluation en est donc nécessairement diminuée. Quant à l'indemnité de dépréciation, elle considère que dans la mesure où elle s'engage à constituer une servitude de passage à titre gratuit, en passant par des parcelles mitoyennes qui lui appartiennent, et à réaliser les travaux, aucune indemnité de dépréciation n'est due. Au vu de son dernier mémoire en date du 15 novembre 2023, le commissaire de gouvernement ne fait aucune demande. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS Sur la date de référence : L'article L 322-6 du code de l'expropriation prévoit que lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un Plan Local Urbanisme (PLU), la date de référence prévue à l'article L322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le Plan Local Urbanisme , le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. L'article L322-2 du code de l'expropriation énonce que « lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC, le bien est estimé à la date de publication de l'acte créant la zone si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. » Mmes [T] reprochent au premier juge d'avoir retenu la date du 10 janvier 2005, alors qu'elles soutiennent que la date de référence est celle du 28 janvier 2020, date à laquelle le PLUi, voté le 19 décembre 2019, est devenu opposable. En l'espèce, la [Adresse 8] a été créée suivant délibération du conseil municipal de [Localité 10] en date du 13 décembre 2004. La date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est le 14 mai 2012. Le bien exproprié étant situé dans cette ZAC, il y a lieu, par application de l'article L322-2 précité, de fixer la date de référence au 10 janvier 2005, date de la publication de la délibération du conseil municipal portant création de la ZAC, ainsi que l'a retenu le premier juge. Sur la qualité de terrain à bâtir : L'article L322-3 du code de l'expropriation impose la réunion de deux conditions cumulatives pour qu'un terrain soit qualifié de terrain à bâtir : - il doit se situer dans un secteur désigné comme constructible par un Plan d'Occupation des Sols (POS), un Plan Local Urbanisme (PLU), un document d'urbanisme en tenant lieu ou une carte communale ; ou en l'absence de document d'urbanisme, dans une partie actuellement urbanisée de la commune, - il doit être effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les réglés relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains éventuellement un réseau d'eaux usées. Les terrains qui ne répondent pas à une de ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif. La notion de situation privilégiée est utilisée par la jurisprudence pour apprécier à une valeur excédant celle des terrains agricoles, des parcelles n'ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une estimation privilégiée en raison de la proximité d'habitations, d'une agglomération, dans une région bien desservie par une voie d'accès et de la proximité immédiate de réseaux. En l'espèce, le terrain exproprié est classé en zone UzmDi, zone d'extensions urbaines à dominante d'immeubles collectifs, au PLU de la commune de [Localité 10], suivant le POS publié le 18 décembre 2006. À la date de référence, l'absence de réseaux et de desserte suffisants, ne lui permet pas de bénéficier de la qualification de terrain à bâtir. En revanche, sa situation dans la ZAC en zone urbaine lui confère une situation privilégiée qui permettra de lui attribuer une valeur supérieure à celle relevant de l'usage effectif de terre ou de jardin. Sur l'évaluation des parcelles expropriées : ' sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi : En l'espèce, il est apparu lors du transport sur les lieux, le 30 mars 2022, qu'il s'agit d'un terrain nu en nature de terrain d'agrément, peu entretenu avec une végétation diffuse. Il a également été constaté que le logement édifié sur le terrain est loué depuis le 1er mars 2007. La maison et le jardin sont clôturés dans le même espace. Mmes [T], qui persistent à ne pas communiquer le contrat de bail mais seulement l'avenant à ce contrat en date du 1er juillet 2020 et autres documents qui ne permettent pas d'établir avec précision ce qui a été donné à bail, soutiennent que les locataires ne louent pas la partie jardin, tout en ayant, malgré ce, l'obligation de l'entretenir. Les attestations fournies à leur demande par Nexity et les locataires ne seront pas retenues, leur objectivité, ainsi que l'a indiqué le premier juge, pouvant être mise en question. Mmes [T] ayant échoué à démontrer l'assiette réelle du bail, il sera considéré que le terrain, clôturé dans le même espace que la maison, est occupé par des locataires. L'abattement pour occupation à usage d'habitation de 15 % appliqué par le premier juge sera ainsi confirmé. Les termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement établissent que le prix des terrains classés en zone similaire est de 100 euros/m², prix constant depuis plusieurs années. Il sera ainsi accordé à Mmes [T] une indemnité globale de 291 275 euros soit la somme de 264 775 euros, soit 3 115 m² X 100 euros (311 500 €) ' 15 % d'abattement pour occupation (46 725 €), au titre de l'indemnité principale et la somme de 26 500 euros au titre de l'indemnité de remploi. Le jugement dont appel sera en conséquence réformé en conséquence. ' sur l'indemnité de dépréciation : Mmes [T] font valoir que le terrain résiduel de 1 907 m² présente une configuration en bande, un accès difficile et sans aucune possibilité pour y réaliser des constructions. Elles estiment, sur le fondement du rapport d'expertise réalisé par M. [E], que l'indemnité de dépréciation doit être fixée à 60 % de l'indemnité d'expropriation. Il apparaît cependant, ainsi que l'a relevé le premier juge, que la Soleam s'est engagée, à ses frais, à désenclaver la propriété résiduelle par la création d'une servitude de passage gratuite, identique à celle existante, en passant sur la parcelle n° [Cadastre 4] qui lui appartient, et jusqu'au terrain où se trouve la maison d'habitation, à déplacer le portail électrique existant avec l'installation d'un interphone et à clôturer le sole de la propriété. Mmes [T], dans ces conditions, ne démontrent pas, l'existence d'une dépréciation. Sur les demandes accessoires : Succombant à l'action, en application de l'article 696 du code de procédure civile, Mmes [T] seront condamnées aux entiers d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition, REFORME le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnité principale d'expropriation et de l'indemnité de remploi, Et, statuant à nouveau : FIXE l'indemnité globale d'expropriation à la somme de 291 275 euros, soit la somme de 264 775 euros au titre de l'indemnité principale et la somme de 27 500 euros au titre de l'indemnité de remploi, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mesdames [J] [T] et [S] [T], in solidum, aux entiers dépens d'appel. Le greffier Le Président