Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 24/02042

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 3] - tél : [XXXXXXXX01] N° Du 03 Mai 2024 N° RG 24/02042 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K4B2 72A c par le RPVA le à Expédition et grosse délivrée le: à Me Chloé ARNOUX J U G E M E N T DEMANDEUR : Syndic. de copro. RESIDENCE SERVICES CAP AFFAIRES [Adresse 5], dont le siège social est sis Représenté parla SARL [Adresse 4] représentée par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES DEFENDEUR : Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 2] non comparant LE PRESIDENT : Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER : Claire LAMENDOUR, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision. DEBATS : à l’audience publique du 10 Avril 2024, DECISION : contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe le 03 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation délivrée le 08 mars 2024 à Monsieur [J] [O], dans le cadre d’une procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] (35), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée (SARL) Celavi syndic aux fins de : - condamner Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes suivantes : * 5 695, 84 € au titre de sa quotepart des appels de fonds pour charges et travaux échue au 28 décembre 2023 qui sera augmenté des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure ; *160 € au titre des frais de recouvrement du syndic ; * 27 € au titre des frais de recherche auprès du service de publicité foncière ; * la facture finale du conseil ; - condamner Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les provisions au titre de leur quotepart des appels de fonds pour charges et travaux non encore échues au jour du jugement à intervenir devenues immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui sera augmenté des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure ; - condamner Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi ; - condamner le même à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Cité par assignation régulièrement délivrée à l’étude, Monsieur [J] [O] n’a pas constitué avocat. A l’audience du 10 avril 2024, le demandeur, représenté par avocat, a confirmé oralement ses écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 03 mai 2024. MOTIFS : L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la demande en paiement des charges : Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Il est constant que l'article 19 – 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le président peut dans le cadre d’une procédure accélérée au fond condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions visées par l'article 14 – 1 (charges échues) et les charges devenaient exigibles (charges à échoir). En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande : -un acte de vente en date du 04 février 2004 établissant la qualité du propriétaire ; (pièce n°3) -une lettre recommandée avec avis de réception envoyé par avocat en date du 13 avril 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 4 219, 58 € ; (pièce n°1 demandeur)  -le décompte du 28 décembre 2023 des sommes réclamées pour la période du 01 janvier 2021 au 01 janvier 2024 faisant état d’un solde débiteur de 5 855, 84 €, dans lesquels sont compris les frais de mise en demeure par avocat pour la somme de 120 € et les frais de recouvrement du syndic pour la somme de 40 € ; (pièce n°2) -les procès-verbaux des assemblées générales comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours en date des 24 septembre 2021, 10 juin 2022 et 14 avril 2023 ; (pièces n° 4-1, 4-2 et 4-3)  -le contrat de syndic ;(pièce n°5) - les justificatifs de frais de demande de renseignement auprès du service de publicité foncière pour la somme de 27 € et ma lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure par avocat pour la somme de 120 €. (Pièces n°8, 9-1 et 9-2). Sur les frais : Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ; Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès, qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pas plus que les frais relatifs à “un commandement de payer” ne concernant pas le débiteur ne constituent de tels frais. Il y a donc lieu de déduire la somme de 120 € au titre de la mise en demeure de payer formalisée par avocat et de la demande de paiement de la facture finale du conseil. Dès lors, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de Monsieur [O] est établie à hauteur de la somme de 4 219, 58 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés et frais nécessaires, arrêtés au 13 avril 2023 et celle de 1 476,26 € au titre des appels des 17 août,19 octobre et 15 décembre 2023 devenues exigibles suite à la mise en demeure visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en date du 13 avril 2023. Il y a lieu d’y ajouter 40 € au titre des frais de mise en demeure du syndic et 27 € au titre des frais de recherche auprès du service de publicité foncières. Ces sommes en principal seront augmentées des intérêts au taux légal, dus à compter de la mise en demeure de payer en date du 13 avril 2023, en application des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande de dommages-intérêts : Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], à [Localité 6] (35), la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond : CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] les sommes suivantes : - la somme 4 219, 58 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés et frais nécessaires, arrêtés au 06 septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal, dus à compter de la mise en demeure en date du 13 avril 2023. - la somme de 1 476,26 euros au titre des appels des 17 août,19 octobre et 15 décembre 2023 devenus exigibles assortie des intérêts au taux légal, dus à compter de la mise en demeure en date du 13 avril 2023 ; -la somme de 27 euros au titre des frais de recherche auprès du service de publicité foncière assortie des intérêts au taux légal, dus à compter de la mise en demeure en date du 13 avril 2023 ; -la somme de 40 euros au titre des frais de mise en demeure du syndic assortie des intérêts au taux légal, dus à compter de la mise en demeure en date du 13 avril 2023; - la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ; REJETTE le surplus des demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires des parties; CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux entiers dépens ; RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE