Cour d'appel, 08 mars 2023. 19/13781

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 08 MARS 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/13781 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAI5S Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/15155 APPELANTE Société VALORIL SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 522 601 681 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Anne-Guillaume SERRE de l'ASSOCIATION MORDANT FILIOR SERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R105 INTIMES Société GIDECO SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 377 999 883 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Céline DELAGNEAU de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0435 SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL DEL SARTE PATRIMOINE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 807 483 771 C/O Société DEL SARTE PATRIMOINE [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Benoît ROBINET et plaidant par Me Hugues FERAL - SELARL DOURDIN-ROBINET - avocat au barreau de PARIS, toque : P0236 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Le 26 juillet 2010, la S.A.R.L. Valoril a acquis les lots 1 et 13 dans 1'immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 4], lots décrits de la manière suivante : lot 1 : «Au rez-de-chaussée : un local commercial actuellement à usage de boulangerie comprenant : boutique, arrière boutique, cuisine, chambre à farine, laboratoire, deux débarras, un placard et water-closet, escalier intérieur menant au premier étage (lot n°3). Observation faite que le laboratoire est couvert en verrière et que les frais d 'entretien et de réparation de la dite verrière seront à la charge exclusive du propriétaire du premier lot '' lot 13 : 'Au sous-sol, une grande cave à usage de fournil et de four - escalier intérieur communiquant avec le lot un'. Le 23 avril 2013, la S.A.R.L. Valoril a donné en location les lots à la société Cocorico Montmartre moyennant un loyer annuel HT/HC de 49.200 € à effet au 1er avril 2013. Par acte d'huissier en date du 18 septembre 2015, la S.A.R.L. Valoril a assigné le syndicat des copropriétaires et l'ancien syndic la société Gideco. Par jugement du 9 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : -déclaré recevable l'action de la S.A.R.L. Valoril, -déclaré recevable l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à l'encontre de la SAS Gideco, -déclaré irrecevable l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à l'encontre de la société anonyme La Parisienne portant sur les travaux de couverture et les fuites du collecteur, -jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco responsables du préjudice subi par la S.A.R.L. Valoril et dans leurs rapports entre eux, à raison respectivement de 40 % et 60 %, -condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco à payer à la S.A.R.L. Valoril les sommes suivantes : 23.575 € au titre du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015 et capitalisation des intérêts, 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la société Gideco à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de 60 % des condamnations prononcées contre lui, -débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de ses appels en garantie à l'encontre de la société anonyme La Parisienne et la société anonyme Allianz, -débouté les parties du surplus de leurs demandes, -condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco aux dépens, -autorisé maître Anne Guillaume Serre, avocat, à recouvrer directement contre ces derniers les dépens dont elle a fait l'avance sans recevoir provision, -dispensé la S.A.R.L. Valoril de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, -ordonné l'exécution provisoire du jugement. La S.A.R.L. Valoril a relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Gideco par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 7 octobre 2019 par lesquelles la S.A.R.L. Valoril, appelante, invite la cour, au visa des articles 1240, 1241, 1242 du code civil, 10-1, 14, 18 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile à : -réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco à lui payer la somme insuffisante de : 23.575 € au titre du préjudice locatif statuant de nouveau -condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Gideco à lui verser la somme de 134.810 € en réparation du préjudice subi ; -confirmer le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions ; -condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Gideco à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; -rappeler qu'en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » ; -condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Gideco aux entiers frais et dépens de la procédure, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; -rappeler que l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir est de droit ; Vu les conclusions en date du 8 juillet 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi n°55-567 du 10 juillet 1965 de : - juger irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions la société Valoril et la débouter de toutes ses demandes, -réformer le jugement dont appel en ce qu'il : - l'a jugé avec la société Gideco, responsable du préjudice subi par la S.A.R.L. Valoril -l'a condamné in solidum avec la société Gideco à payer à la S.A.R.L. Valoril les sommes suivantes : 23.575 € au titre du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015 et capitalisation des intérêts, 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - a condamne la SAS Gideco à le garantir de 60 % des condamnations prononcées contre lui et le modifiant : -juger mal fondée la société Valoril en sa demande de réparation et la débouter de l'intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire : - juger que le retard qui lui est imputable ainsi qu'à la société Gideco ne dépasse pas 9 semaines, - le condamner in solidum avec la société Gideco à payer à la société valoril une indemnisation au titre de retard de la mise sur le marché locatif de ses biens d'une durée de deux mois, -condamner la société Gideco à le garantir de l'intégralité des condamnations prononcées contre lui à titre infiniment subsidiaire : -condamner la société Gideco à le garantir de 78,26 % des condamnations prononcées contre lui en toute hypothèse : -condamner in solidum la société Valoril et la société Gideco à lui payer la somme de 7.200 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner in solidum la société Valoril et la société Gideco aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 30 septembre 2022 par lesquelles la société Gideco, intimée ayant formé appel incident, invite la cour au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1315 du code civil devenu 1353 du même code, 1382, 1383 du code civil devenus 1240 et 1241, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 7 mars 1967 à : -infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité ; statuant à nouveau, -débouter la société Valoril de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ; -débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de son appel en garantie formé à son encontre ; subsidiairement et si par extraordinaire la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité à l'égard de la société Valoril et/ou celle du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], -infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir dans la limite de 60% le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] des condamnations prononcées à son encontre ; statuant à nouveau, -fixer la quote-part de responsabilité par moitié entre la société Gideco et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; et en tout état de cause, -confirmer le jugement en ce qu'il a : limité la période des préjudices subis par la société Valoril à 5 mois et 3 semaines ; limité la perte locative subie par la société Valoril à la somme de 23.575 € ; ' débouté la société Valoril de sa demande formée au titre du remboursement des charges prévues au bail ; -juger qu'en tout état de cause, elle ne saurait être tenue à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au-delà de 50% des condamnations prononcées à son encontre ; -débouter la société Valoril de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, ou à tout le moins, la réduire à de plus justes proportions ; -débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande formée à son encontre au titre des frais irrépétibles ; -débouter la société Valoril et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toutes demandes plus amples ou contraires ; -condamner la société Valoril à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, et en tous les dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; La recevabilité de l'action de la société Valoril n'est pas contestée en appel et le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable cette action, sera confirmé de ce chef ; Sur les responsabilités La société Valoril maintient en appel que les travaux nécessaires à l'exploitation des lieux (suppression d'un édicule en toiture) ont été retardés de deux mois par l'inertie du syndic à convoquer l'assemblée générale, alors que cette convocation était de droit ; que suite à l'information qui lui a été donnée le 21 avril 2011 quant aux désordres touchant le plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, le syndic a désigné tardivement un architecte, M. [H], et n'a convoqué une assemblée extraordinaire que pour le 9 décembre 2011, que les travaux ont ainsi été votés et achevés le 22 février 2012, soit 10 mois pour réaliser des travaux urgents ; Elle ajoute que lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2011, des travaux de reprise de la portion de toiture fuyarde ont été votés, qui n'ont pu être entrepris qu'une fois le plancher totalement reconstitué et ont été réceptionnés le 24 avril 2012 ; qu'en raison d'un conflit apparu entre les différentes entreprises sur le sort des gravas, que le syndic n'a jamais cherché à résoudre, son local est demeuré inaccessible, et deux nouveaux mois ont été perdus ; Enfin, elle indique avoir constaté une humidité anormale dans le sous-sol de sa boutique, avoir fait appel à une entreprise spécialisée dans la recherche de fuite, qu'il est apparu qu'une canalisation commune était fuyarde, que les travaux n'ont été réalisés qu'à la suite de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 1er février 2013, qu'à cette occasion des travaux supplémentaires sont apparus nécessaires, que le syndic a communiqué des devis mais ne les a pas fait exécuter ; Elle fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement des articles 1384 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que les désordres proviennent des parties communes, et que celle du syndic est engagée sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil en raison de son défaut de diligences et de sa passivité à l'égard de l'assureur ; Le syndicat des copropriétaires répond que la société Valoril avait connaissance de la vétusté de l'immeuble, que les travaux autorisés lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2011 ne la concernaient que s'agissant de l'édicule à détruire relevant de sa volonté de modification de la structure des lieux et non d'un défaut d'entretien des parties communes, que la preuve du retard apporté aux travaux n'est pas rapportée ; S'agissant des travaux du plancher, il fait valoir que les délais de six mois pour les autoriser et 8 mois pour les réaliser, sont des délais raisonnables compte-tenu des études préalables à mener d'autant que les travaux ne présentaient aucun caractère d'urgence, outre de leur coût (45.000 €) ; S'agissant des travaux de couverture, il indique qu'ils concernaient le premier étage et qu'il n'est pas démontré, la réalité, la provenance et l'ampleur des gravats ; Enfin, s'agissant du collecteur enterré fuyard, il fait valoir que les travaux ont été autorisés lors de l'assemblée générale du 1er février 2013 alors que le compte-rendu de la société Berg a été adressé au syndic avec demande d'inscription à l'ordre du jour des travaux le 23 novembre 2012, qu'ils ont été réalisés, ainsi que les travaux supplémentaires urgents, que le retard pris incombe à la société Valoril qui a tardé à missionner la société Berg et n'a justifié d'aucune urgence ; La société Gideco conteste toute responsabilité et fait valoir qu'elle a convoqué dans un délai d'un peu plus de deux mois, à compter de la demande faite le 8 novembre 2010, par la société Valoril, l'assemblée générale qui a voté les travaux, que s'agissant des travaux de reprise du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, ils ont été votés après étude de l'architecte et obtention de trois devis à l'assemblée générale du 9 décembre 2011, que s'agissant du réseau d'évacuation, elle a confirmé l'accord de la copropriété pour l'intervention de la société Berg, dès le 1er août 2012, et a convoqué une assemblée générale pour le 1er février 2013 au cours de laquelle les travaux de remplacement du collecteur ont été votés selon le devis de la société Journo, que les travaux ont été réalisés et facturés le 7 mars 2013, ainsi que les travaux supplémentaires ; Elle ajoute avoir déclaré le sinistre concernant l'affaissement du plancher qui ne relevait de la garantie de l'assureur et avoir obtenu chaque année quitus de sa gestion ; Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; Le syndicat des copropriétaires est responsable envers les copropriétaires des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat, sur le fondement de l'article 1998 du code civil ; Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; En l'espèce, la société Valoril a entrepris la rénovation de ses lots à usage de boulangerie, afin d'en modifier cet usage et permettre, en louant un local vide, brut béton, murs en BA13, fluides en attente, à un nouveau locataire d'y développer un nouveau projet ; Au cours de cette rénovation, des travaux touchant les parties communes se sont révélés nécessaires ; Dès le 8 novembre 2010, sur papier à entête de la société Valoril, celle-ci et l'indivision [J], ont adressé une demande au syndic, aux fins de 'convoquer immédiatement une assemblée générale afin de délibérer au plus vite' sur différentes questions, dont celle intéressant la société Valoril de supprimer l'édicule situé sur la toiture du local commercial du rez-de-chaussée et de réaliser une chape coupe feu comportant éventuellement une verrière ; Le 17 novembre 2010, la société Gideco syndic, a accusé réception de cette demande et a indiqué que son planning étant très chargé, cette assemblée générale extraordinaire ne pourrait se tenir au plus vite que dans la semaine du 27 décembre prochain ; Le 30 novembre 2010, la société Gideco a indiqué à la société Valoril, qu'elle avait interrogé le conseil syndical, l'a alerté sur le risque de ne pas atteindre le quorum, lui proposant d'avancer l'assemblée générale annuelle du mois de mars à janvier ; Le 6 décembre 2010, la société Valoril a répondu au syndic que certains travaux étaient urgents, compte-tenu des désordres occasionnés et d'autres en raison de la commercialisation ou l'exploitation des lieux et lui a demandé de lui confirmer que l'assemblée pourrait se tenir dès les premiers jours de janvier 2011, qu'il lui était impossible d'attendre l'assemblée générale ordinaire ; Le 8 décembre 2010, la société Valoril a indiqué au syndic ne pas pouvoir attendre le 26 janvier 2011 et a réitéré sa demande de convoquer l'assemblée générale pour l'immédiat début 2011, lui rappelant que la convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix ; L'assemblée générale s'est tenue le 26 janvier 2011 et a autorisé les travaux de la société Valoril ; Il ressort de ces éléments, que le syndic a manqué à ses obligations en ne convoquant pas immédiatement une assemblée générale extraordinaire à la demande de la société Valoril et de l'indivision [J], dès lors qu'en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967, la convocation de l'assemblée est de droit de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.' ; Comme l'ont dit les premiers juges, dans la mesure où les conditions de cet article d'ordre public étaient remplies et où le caractère d'urgence ne constitue pas un critère de convocation de l'assemblée générale prévu par ce texte, l'assemblée générale devait se tenir sous réserve du délai de 21 jours pour la convocation, qu'elle aurait ainsi pu se tenir dès le 9 décembre 2010 ; Le tribunal a donc retenu à juste titre, un délai injustifié de 5 semaines, en déduisant deux semaines pour les vacances de fin d'année, imposé à la S.A.R.L. Valoril du 9 décembre 2010 au 26 janvier 2011, ayant retardé d'autant les travaux de rénovation dans le local commercial ; S'il est exact que la société Valoril ne justifie pas d'un planning prévisionnel de travaux, il apparaît néanmoins que les travaux d'ampleur de suppression de l'édicule (pièce 3 de la société Valoril) devaient être réalisés avant reprise du chantier ; Il ressort ensuite des pièces produites que la société Valoril a saisi par courrier du 21 avril 2011, le syndic de difficultés structurelles révélées par la rénovation de sa boutique ; Des échanges sont intervenus entre la société Valoril et le syndic, desquels il ressort que l'intervention de M. [Z], de la société SED, sollicité par la société Valoril, a été refusée par l'un des copropriétaires, et que l'architecte de l'immeuble a été missionné par le syndic, le 10 juin 2011 ; Cet architecte M. [S] a visité les lieux le 15 juin 2011 et a examiné l'état du plafond du sous-sol ; il a observé au rez-de-chaussée dans l'arrière boutique un affaissement du plancher avec un trou visible dans la dalle, une flèche importante des fers en sous-face du plancher au niveau de l'affaissement, une mise en charge d'une paroi en briques au rez de chaussée et la dégradation de certains hourdis, il a préconisé le remplacement des deux poutrelles métalliques dégradées, incluant le remplacement des hourdis tenus par des fers, des travaux de maçonnerie traitant les hourdis dégradés, la mise en place d'une dalle béton et la consolidation du mur de briques ; S'il a indiqué au syndic le 23 juin 2011 que l'étaiement du plancher n'était pas nécessaire, il a précisé que les travaux de reprise de la maçonnerie et la métallerie devaient 'être prévus dans les meilleurs délais afin d'éviter toute dégradation de la structure' ; Comme l'ont dit les premiers juges, ces constatations ont été faites en cours de travaux effectués par la société Valoril mais l'architecte de l'immeuble n'a jamais mis en cause ces travaux dans les désordres structurels du plancher ; Les travaux ont été votés lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2011 selon devis de l'entreprise PVM, travaux réceptionnés le 22 février 2012 ; Dès lors comme l'a dit le tribunal, l'intervention de l'architecte de l'immeuble le 15 juin 2011, tandis que la dégradation des parties communes a été signalée au syndic le 21 avril 2011, est manifestement tardive d'autant que la société Valoril indiquait les travaux de rénovation en cours et la nécessité d'une certaine diligence dans les travaux sur les parties communes, préalables aux travaux privatifs, le syndicat engageant sa responsabilité au titre des parties communes s'il ne procède pas à ces travaux de réparation ou dans un délai raisonnable, notamment en entravant la liberté des copropriétaires de disposer de leurs biens en raison de l'état des parties communes, conformément à l'article 9 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; Dans son courrier du 21 septembre 2011, la société Valoril informait le syndic que les travaux de rénovation de sa boutique étaient paralysés depuis 5 mois ; Il ressort également des pièces produites que les devis des entreprises n'ont été obtenus que tardivement et qu'après deux relances du syndic les 29 juillet et 1er septembre 2011, l'architecte de l'immeuble a transmis le 12 septembre 2011, le devis de l'entreprise PVM, puis le 10 novembre 2011, son avis comparatif des devis PVM et SBR, proposé par M. [J] ; Le tribunal a justement relevé que l'appel d'offres a été finalisé le 10 novembre 2011 avec deux devis tandis que la dégradation de la structure du plancher, partie commune, a été identifiée le 15 juin 2011 et signalée le 21 avril 2011 ; Le troisième devis pour compléter les offres a été soumis à l'assemblée générale qui s'est tenue le 9 décembre 2011 ; Le tribunal a retenu à juste titre, compte-tenu de la période estivale, un retard injustifié de 3 mois ; Ce retard engage la responsabilité du syndic, qui n'a fait intervenir que tardivement l'architecte de l'immeuble et n'a pas effectué le suivi de l'établissement des devis avec diligence ; S'agissant en revanche, des travaux de couverture décidés lors de l'assemblée générale du 9 décembre 2012, la société Valoril ne justifie pas davantage en appel, d'un lien entre leur exécution et le retard allégué à son chantier, dès lors que la résolution n° 6 votant les travaux fait état d'infiltrations dans l'appartement du 1er étage et non dans sa boutique ; S'agissant des gravas, elle ne justifie pas davantage de l'inertie du syndic ou de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle produit des photographies du 23 avril 2012 ainsi qu'un courriel adressé à M. [S] du même jour, et que celui-ci a répondu que le rendez-vous de réception des travaux était fixé au 24 avril, et que lors de ce rendez-vous le nettoyage du chantier serait examiné ; Aucune pièce ne vient établir en outre que la société Valoril a été contrainte de prendre en charge le nettoyage du chantier ; Il n'est pas établi de retard imputable au syndic, le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; Enfin, s'agissant des désordres affectant le réseau d'évacuation, il est justifié d'un courriel adressé au syndic le 17 juillet 2012, l'alertant sur l'inondation du sous-sol de la boutique lorsqu'il pleut, auquel était joint le devis de l'entreprise Berg pour vérification de la partie enterrée et dégorgement du réseau horizontal ; Le syndic a indiqué par mail du 1er août 2012 à la société Valoril, avoir commandé les travaux à l'entreprise Berg, sur la base du devis, et que celle-ci devait la contacter pour les accès ; Il résulte de la demande d'ordre du jour du 23 novembre 2012, que la société Berg est bien intervenue pour le curage des canalisations enterrées dans le sous-sol de la boutique mais a constaté que la canalisation enterrée était cassée ; Suivant courrier du 23 novembre 2012, la société Valoril a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la question du remplacement partiel du collecteur enterré dans le sous-sol de sa boutique en joignant deux devis, précisant que les eaux pluviales et usées en provenance de la descente sur cour se dispersaient dans la terre sous son sous-sol engendrant un très grande humidité ; Par courriel du 14 décembre 2012, la société Valoril a indiqué au syndic que la date retenue pour l'assemblée générale du 22 février était bien trop tardive compte-tenu des désordres liés aux ruptures de la canalisation enterrée et lui a demandé de convoquer le plus rapidement possible l'assemblée générale de la copropriété ; L'assemblée générale a été réunie le 1er février 2013, les travaux ont été votés et facturés au syndicat des copropriétaires le 7 mars 2013, dont les travaux supplémentaires (pièces 26, 27 et 28 de la société Gideco) ; Si les travaux ont été exécutés avec diligence après le vote de l'assemblée générale compte-tenu des infiltrations découvertes en cours de travaux, comme l'a énoncé le tribunal, la convocation de l'assemblée générale le 1er février 2013 alors que des travaux urgents nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations présentes en sous-sol devaient être exécutés apparaît tardive ; Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement contester le caractère nécessaire et urgent des travaux dès lors que la résolution a été adoptée sans réserve par l'assemblée générale ; Le tribunal a retenu à juste titre un retard de un mois et demi en tenant compte du délai de convocation de 21 jours ; Il résulte de ce qu'il précède que la société Valoril justifie d'un retard de 5 mois et 3 semaines apporté à la location de son local commercial ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Gideco à indemniser la société Valoril du préjudice découlant de ce retard ; Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires La société Gideco se prévaut du quitus donné à sa gestion pour s'exonérer de sa responsabilité vis à vis du syndicat des copropriétaires ; Il sera observé qu'elle ne justifie du quitus que sur la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, donné lors de l'assemblée générale du 1er février 2013 ; Lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2011, le quitus pour l'exercice arrêté au 30 septembre 2010 a été rejeté ; La société Gideco ne justifie donc pas davantage en appel du quitus donné pour une période où sa responsabilité est engagée (retard de 5 semaines du 9 décembre 2010 au 26 janvier 2011, retard de trois à compter du 21 avril 2011, retard de un mois et demi à compter du 23 novembre 2012) ; Le moyen soulevé par le syndic est donc inopérant ; Si les désordres structurels du plancher et ceux liés aux ruptures de la canalisation enterrée engagent la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les retards fautifs relèvent de la responsabilité du syndic, qui a tardé de convoquer les assemblées générales, de missionner l'architecte de l'immeuble et de recueillir les devis nécessaires aux travaux urgents du réseau enterré ; Le tribunal a retenu à juste titre la garantie du syndic à hauteur de 4 mois et demi sur le retard total de 5 mois et trois semaines ; soit un pourcentage de 78 % et non de 60 % tel qu'indiqué par erreur par le tribunal ; Il sera donc fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic à hauteur de 78 % des condamnations prononcées contre lui ; Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a limité la garantie du syndic à hauteur de 60 % ; Sur le préjudice locatif La société Valoril maintient sa demande à hauteur de 134.810 €, soit une perte locative outre les charges, d'une durée de 26 mois ; Il a été vu que seul un retard de 5 mois et trois semaines est imputable aux désordres de l'immeuble et à l'inertie du syndic ; La société Valoril qui a entrepris des travaux de grande ampleur dans son local (transformation d'une boulangerie en local vide, brut de béton), ne peut valablement solliciter une indemnisation qui couvre non seulement le temps de ses travaux mais également les délais incompressibles de gestion, convocation, mise en concurrence dans un immeuble en copropriété ; De surcroît, son gérant M. [I] [J], était déjà propriétaire dans l'immeuble et avait donc connaissance de son état d'entretien ; La société Valoril a loué son local commercial le 23 avril 2013 ; Le préjudice est constitué par la perte de chance de louer son local 5 mois et trois semaines avant cette date, dès lors qu'aucune pièce ne vient établir que la société preneuse était disposée à prendre à bail le local dès novembre 2012 ; S'agissant des charges, il est exact que le contrat de bail entre la société Valoril et la société Cocorico Montmartre prévoit en page 15 que le preneur doit rembourser au bailleur toutes les charges afférentes aux lieux loués à l'exception des charges de travaux appelées par la copropriété ; La société Valoril fait état des budgets de 2011, 2012 et 2013 ; Lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2011, les comptes du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 (18.020,61 €) ont été approuvés, et il a été voté un budget prévisionnel de 17.000 € pour l'exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ; Lors de l'assemblée générale du 1er février 2013, les comptes du syndicat pour l'exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 d'un montant de 16.915,28 € TTC au titre des charges courantes (hors travaux) ont été approuvés et le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 a été voté pour 16.000 € TTC ; L'assemblée générale annuelle de 2012 n'est pas produite aux débats ; Il sera retenu un budget annuel de 16.000 € (1.333 € par mois), soit une perte de chance de recouvrer auprès de son locataire les charges appelées à hauteur de 193/1000èmes, soit 257 € par mois ; La perte de chance sera évaluée à 95 % compte-tenu de la rénovation complète des lieux ; Le préjudice s'établit donc comme suit en appel : 95 % de 25.052 € (4.100 € + 257 € = 4.357 € x 5 mois et 3 semaines), soit 23.799,40 € ; Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a retenu une somme de 23.575 € ; Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le syndicat des copropriétaires et la société Gideco, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ; En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Valoril est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ; L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Valoril ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires et la société Gideco ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : -jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco responsables du préjudice subi par la S.A.R.L. Valoril et dans leurs rapports entre eux, à raison respectivement de 40 % et 60 %, -condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco à payer à la S.A.R.L. Valoril la somme de 23.575 € au titre du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015 et capitalisation des intérêts, -condamné la SAS Gideco à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de 60 % des condamnations prononcées contre lui ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Juge le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco responsables du préjudice subi par la S.A.R.L. Valoril et dans leurs rapports entre eux, à raison respectivement de 22 % et 78 % ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la SAS Gideco à payer à la S.A.R.L. Valoril la somme de 23.799,40 € au titre du préjudice locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2015 et capitalisation des intérêts ; Condamne la société Gideco à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de 78 % des condamnations prononcées contre lui ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et la société Gideco aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Valoril est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT