Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/00589

PhD/VC Numéro 24/1548 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 07/05/2024 Dossier : N° RG 23/00589 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IOTV Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [X] [V] C/ [D] [W] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 05 Mars 2024, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [X] [V] né le 22 Avril 1944 à [Localité 4] (Portugal) de nationalité portugaise retraité demerant [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de Pau INTIME : Monsieur [D] [B] [W] né le 28 Janvier 1962 à [Localité 5] (65) de nationalité Française demeurant [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Dominique CHEVALLIER-FILLASTRE avocat membre de la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, au barreau de Tarbes sur appel de la décision en date du 11 JANVIER 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES RG 21/01790 FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Selon bail verbal, feu [B] [W] a donné à bail d'habitation à M. [X] [V] un logement sis [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Au décès du bailleur, le bail s'est poursuivi avec son fils, M. [D] [W]. Courant 2016, le locataire s'est plaint de l'indécence du logement et du manquement du bailleur à son obligation d'entretien. Par jugement en date du 12 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Tarbes a statué sur les réclamations formées par M. [V] contre M. [W]. Par acte d'huissier du 27 mai 2021, M. [W] a sommé M. [V] de payer la somme de 15.000 euros au titre des loyers échus de décembre 2018 à mai 2021 inclus, et de justifier de l'assurance des lieux. N'obtenant pas satisfaction, et suivant exploit du 10 septembre 2021, M. [W] a fait assigner M. [V] par devant le juge des contentieux de la protection de Tarbes en résiliation du bail, expulsion et paiement de sommes. Par jugement contradictoire du 11 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a : - dit la procédure suivie en résiliation et expulsion régulière, - rejeté l'exception d'inexécution s'agissant du non fonctionnement du chauffage, de la gazinière, du défaut de fixation de la gaine, du défaut d'isolation du châssis, de la présence du salpêtre, - condamné M. [V] à payer à titre provisionnel à M. [W] la somme de 17500 euros au titre des loyers dus au 31 octobre 2021, outre 500 euros de loyers dus pour le mois de novembre 2021, de décembre 2021, de janvier 2022, février 2022, mars 2022, avril 2022, mai 2022, - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu au titre du logement situé au [Adresse 2], - dit qu'à compter du prononcé de la résiliation par la présent décision, M. [V] est occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 2], - ordonné l'expulsion de M. [V] avec tous meubles et occupants de son chef, des locaux qu'il occupe [Adresse 2] et ce, si nécessaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à défaut de son départ volontaire dès signification du jugement à intervenir et après un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné M. [V], à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail par la présente décision à payer à M. [W] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer de 500 euros jusqu'à complète libération des lieux, - débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 2000 euros, - avant dire droit, ordonné la réouverture des débats sur le point relatif à l'absence d'eau courante et renvoyé l'affaire, sauf appel formé, au 28 mars 2023 à 9 heures - dit que l'envoi de la présente décision par le greffe vaut convocation des parties à l'audience du 28 mars 2023 à 9 heures, - sursis à statuer sur les demandes restées pendantes, - réservé les dépens, - dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice et/ou commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du Code de Procédure Civile. Par déclaration faite au greffe de la cour le 22 février 2023, M. [V] relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 22 juin 2023, le premier président a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris. La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 février 2024. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 25 avril 2023 par M. [V] qui a demandé à la cour de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, - déclarer que M. [W] ne démontre pas son intérêt à agir, les documents qu'il produit ne matérialisant pas le logement du [Adresse 2] comme faisant partie du lot lui ayant été attribué par son père à l'occasion d'une donation-partage au 20e siècle, - déclarer que le 1er juge a statué ultra petita, les dernières conclusions de M. [W] ne sollicitant pas la résiliation du bail, - déclarer que l'action en résiliation du bail est irrecevable, le formalisme prévu (sous peine de nullité) par l'article 24 alinéa 2 de la loi de 1989 exigeant que le débiteur soit informé de la possibilité de saisir le fond de solidarité logement qui aurait pu désintéresser le bailleur, n'ayant pas été respecté, car les mentions obligatoires devant être contenues dans le commandement de payer ou toute autre sommation interpellative ou mise en demeure adressée au débiteur dans le cadre d'un bail de location pour résidence principale n'étaient pas présentes, - déclarer recevables les exceptions d'inexécution soulevées par lui, - déclarer que le bail ne comportant aucune date exacte de paiement des loyers, la créance n'est pas exigible, et que par conséquent, l'action en résiliation du bail et en paiement forcé est irrecevable, - déclarer que le 1er juge a omis de statuer sur les demandes de délais de paiement présentées par lui en première instance, En conséquence : - infirmer le jugement dont appel dans son intégralité, - lui accorder un délai de 3 ans pour régler sa dette limitée au loyer de 500 euros comprenant toutes les charges locatives en ce compris l'alimentation de la chaudière, - condamner M. [W] à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'instance et d'appel. * Vu les dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023 par M. [W] qui a demandé à la cour, au visa des articles 1217 et 1728 du code civil , des articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - débouter M. [V] de l'ensemble de ses demandes [...], - confirmer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions], - juger que M. [V] a quitté le logement loué et est dorénavant domicilié [Adresse 1], - juger que M. [V] a confirmé à Maître [Y] avoir déménagé et autorisé par écrit M. [W] à reprendre possession des lieux et à disposer des biens se trouvant à l'intérieur, - juger qu'un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 27.09.2023, - condamner M. [V] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [W] L'appelant fait valoir, pour la première fois à hauteur d'appel, que M. [W] ne justifie pas être propriétaire du logement loué en vertu du bail verbal consenti par son père pré-décédé. Il en déduit que la demande de résiliation est irrecevable faute d'intérêt à agir démontré de son auteur. En réalité, sous couvert du défaut d'intérêt à agir, l'appelant conteste la qualité à agir de M. [D] [W] en vertu du bail verbal. Mais, il ressort des pièces versées aux débats que le logement loué dépend de l'immeuble bâti qui avait été donné par son père à M. [W] en vertu d'un acte notarié de donation-partage en date du 22 juin 1984, identifié par les références cadastrales de la commune d'Ayzac-Cost et des repères topographiques précis devenus, dans le cadre d'une opération de dénomination des voies publiques, l'adresse du [Adresse 2]. Au terme de cet acte, le donateur s'est réservé l'usufruit de ce bien immobilier dont il donné à bail verbal le logement litigieux, lequel bail s'est poursuivi de plein droit, à son décès, avec M. [W]. Cette fin de non-recevoir sera rejetée. sur l'ultra petita du jugement L'appelant demande à la cour de juger que, en prononçant la résiliation du bail, le jugement a statué ultra petita dès lors qu'il n'était pas saisi de cette demande. Mais, d'une part, l'appelant n'a tiré aucune conséquence procédurale utile de ce moyen alors que M. [W] a saisi la cour de la demande de résiliation du bail et que l'appelant ne soutient pas que cette demande serait irrecevable comme nouvelle en appel. D'autre part, le moyen manque en fait puisque, dans son assignation, M. [W] avait demandé au juge des contentieux de la protection de « juger la résiliation du bail verbal et en conséquence d'ordonner l'expulsion de M. [V] », au visa des articles 1217 et 1218 du code civil, et que, à l'audience de plaidoiries, dans une procédure orale, M. [W] a demandé au juge de prononcer la résiliation du bail, ainsi que cela ressort des mentions du jugement mais aussi des notes d'audience figurant dans le dossier de première instance, joint à celui de la cour en application de l'article 968 du code de procédure civile. Par conséquent, l'appelant sera débouté de sa demande de ce chef. sur la fin de non-recevoir de la demande de résiliation pour non respect du formalisme légal Il est constant qu'un bail verbal portant sur un logement principal à usage d'habitation, meublé ou non meublé, est soumis à la réglementation d'ordre public résultant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A hauteur d'appel, l'appelant soulève l'irrégularité de la sommation de payer et de remettre une attestation d'assurance signifiée le 27 mai 2021, au motif qu'elle ne satisfait pas aux prescriptions formelles prescrites par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant notamment l'information du locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. L'appelant en déduit que la demande de résiliation est irrecevable. Mais, d'une part, l'inobservation du formalisme légal est sanctionnée par la nullité de l'acte irrégulier et non par son irrecevabilité, de sorte que le moyen est inopérant. D'autre part, les dispositions légales invoquées s'appliquent à la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties, celle-ci n'ayant aucune existence dans le bail verbal liant les parties. Et, M. [W] n'agit pas en constatation de la résiliation du bail mais en résiliation du bail pour violation grave des clauses du bail par le locataire. Et, la sommation du 27 mai 2021, rappelant surabondamment que la condition résolutoire est sous-entendue dans les conventions synallagmatiques, constitue une simple mise en demeure de s'exécuter qui ne produit aucun effet sur le sort du bail et dont la délivrance même n'est pas une condition de recevabilité d'une demande de résiliation du bail fondée sur un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Il suit des considérations qui précèdent que cette fin de non-recevoir sera rejetée. Et, le jugement a exactement constaté que l'assignation en résiliation du bail avait été délivrée par M. [W] dans le respect du formalisme édicté à l'article 24 IV, la saisine de l'organisme compétent chargé d'établir un diagnostic social et financier du locataire incombant au préfet. sur l'exception d'inexécution opposée par M. [V] Il est acquis aux débats que les dispositions générales du droit des obligations issues de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, sont applicables au bail verbal liant les parties tacitement renouvelé après cette date. L'appelant fait grief au jugement d'avoir rejeté son exception d'inexécution, comme se heurtant, en partie, à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 12 novembre 2020 alors qu'il n'y a pas, entre les deux instances, identité de cause, d'objet et de partie, M. [V] étant demandeur dans la première instance fondée sur l'indécence du logement et l'indemnisation du trouble de jouissance alors que dans la présente instance M. [W] est demandeur en paiement des loyers et résiliation du bail. Mais, en droit, il résulte de l'article 1355 du code civil que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité. Concernant l'identité de qualité, celle-ci ne concerne pas la qualité procédurale de demandeur ou de défendeur au procès mais de la qualité en vertu de laquelle une partie exerce son action. En l'espèce, M. [W] et M. [V] agissent dans les deux instances avec les mêmes qualités de bailleur et de locataire, parties au même bail verbal. L'identité de cause et d'objet s'apprécie au regard des prétentions, qui peuvent être des demandes ou des défenses, émises par les parties. En l'espèce, le jugement du 12 novembre 2020 a, notamment, : - dit que M. [W] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et d'un logement en bon état d'usage et de réparation, - constaté en regard de ce manquement que M. [W] a exécuté l'ensemble des travaux pour mettre en conformité le logement loué, - dit que les travaux pointés en poste 5 par le compte rendu de l'ARS du 25 juillet 2017 ne lui incombent pas, - débouté M. [V] de sa demande de réfaction des loyers, - débouté M. [V] de sa demande visant à voir condamner M. [W] pour manquement à son obligation de délivrance des équipements en bon état de fonctionnement, - condamné M. [W] à payer à M. [V] la somme de 3.700 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Dans la présente instance, M. [W] sollicite, outre la résiliation du bail, le paiement des loyers impayés depuis le mois de décembre 2018. En défense, M. [V] lui oppose l'exception d'inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'entretien, en produisant un constat d'huissier, non contradictoire, du 1er décembre 2021. Mais, le jugement du 12 novembre 2020 a dit que le bailleur avait remédié à l'indécence du logement, débouté M. [V] de sa demande de réfaction des loyers échus du fait de la non-conformité du logement et a indemnisé le trouble de jouissance subi par le locataire du fait de l'indécence du logement et du défaut d'entretien. En raison de l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement l'ayant débouté de sa demande d'exonération partielle du paiement du loyer du fait de l'indécence du logement, M. [V] n'est plus recevable, dans la présente instance, à se prévaloir de l'exception d'indécence pour s'opposer au paiement des loyers qui étaient exigibles à la date du jugement précité ayant constaté la mise en conformité du logement. Et, concernant les loyers postérieurs au 12 novembre 2020, M. [V] est recevable à opposer l'exception d'indécence fondée sur des faits nouveaux survenus postérieurement au jugement du 12 novembre 2020. A cet égard, ne constituent pas des faits nouveaux les preuves nouvelles de l'indécence du logement soumise au jugement précité. Il convient donc d'examiner les contestations du locataire sous le bénéfice de ces considérations. Concernant le non fonctionnement du chauffage, M. [W] produit vainement le constat du 1er décembre 2021 qui tend à remettre en cause l'appréciation des faits examinés dans le jugement du 12 novembre 2020 puisque celui-ci a définitivement jugé que le défaut constaté était imputable au locataire auquel incombait l'alimentation en combustible de la chaudière et que les travaux pointés en poste 5 (insuffisance du système de chauffage) du compte rendu de l'ARS du 25 juillet 2017 n'incombait pas au bailleur. Concernant la gazinière, le jugement du 12 novembre 2020 a débouté M. [V] de sa demande visant à voir condamner M. [W] pour manquement à son obligation de délivrance des équipements en bon état de fonctionnement, dont la gazinière, considérant que l'entretien de ces équipements n'incombait pas au bailleur, la chose ainsi jugée rendant irrecevable, et sans intérêt, la revendication du statut légal du bail d'habitation de logement meublé. Concernant le salpêtre généré par l'humidité située, selon le constat du 1er décembre 2021, au-dessus de la douche, ce fait nouveau provient, selon M. [V], du manque de chauffage. Or, il a été définitivement jugé que ce manque de chauffage était imputable au locataire, de sorte que le bailleur ne peut répondre du désordre constaté en 2021, comme l'a exactement retenu le jugement entrepris. Concernant l'isolation et l'étanchéité sur le contour du châssis dans la salle de bains, s'il s'agit d'un fait nouveau, le jugement entrepris a justement retenu que le constat du 1er décembre 2021 ne permet pas de rapporter la preuve technique que ces désordres, non constatés en 2020, sont imputables à un défaut du logement. Au surplus, sans incidence significative sur la jouissance des lieux, ils ne sauraient, en application de l'article 1218 du code civil, justifier une exception d'inexécution déchargeant le locataire de son obligation de payer les loyers. Concernant la non-fixation de la gaine de ventilation de la hotte aspirante, ce défaut était inexistant avant le constat du 1er décembre 2021. Le jugement entrepris a justement retenu qu'il s'agissait d'une menue réparation incombant au locataire. Au surplus, ce défaut ne peut légitimer une exception d'inexécution. Concernant la privation de toute alimentation en eau courant pendant un mois, à compter du 9 juin 2022, les parties ont expressément soumis à la cour cette question restée pendante devant le premier juge qui a invité les parties à conclure sur les causes de ce désordre. Il y a donc lieu d'évoquer, à la demande des parties, cette question. Force est de constater que M. [V], auquel incombe la preuve de la défaillance contractuelle du bailleur, n'a produit aucun élément susceptible d'imputer la cause de cette coupure d'eau courante au bailleur. Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution s'agissant du non fonctionnement du chauffage, de la gazinière, du défaut de fixation de la gaine, du défaut d'isolation du châssis, de la présence du salpêtre, et sera complété dans le même sens s'agissant de la coupure de l'alimentation en eau courante. sur la demande de paiement des loyers L'appelant fait grief au jugement d'avoir fait droit à la demande du bailleur alors que, en l'absence de fixation contractuelle du terme de l'obligation de payer les loyers, ceux-ci ne sont pas exigibles ; l'appelant en déduit que la demande de paiement est irrecevable. Mais, la preuve de la périodicité mensuelle de l'obligation de payerles loyers convenue entre les parties résulte tant des propres écritures du 12 juillet 2022 soutenues par M. [V] devant le premier juge, affirmant que le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 500 euros, que de la mise en place par le locataire d'un virement permanent mensuel de 500 euros. Cette fin de non-recevoir sera rejetée. Et, sur le fond, M. [V] n'allègue ni, a fortiori ne démontre, qu'il a réglé tout ou partie des loyers échus depuis le mois de décembre 2018. Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. sur la résiliation du bail Le jugement, par des motifs pertinents que la cour adopte, a prononcé la résiliation du bail après avoir caractérisé la gravité des manquements du locataire à son obligation essentielle de payer les loyers pendant plusieurs années consécutives, conformément aux articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil. Le paiement des loyers étant portable, il appartenait au locataire de s'assurer que le mode de paiement choisi lui permettait de se libérer de sa dette entre les mains du bailleur, sachant qu'il ne pouvait ignorer que le virement qu'il avait effectué au bénéfice du bailleur avait été rejeté. Le jugement sera donc entièrement confirmé sur la résiliation du bail et la fixation d'une indemnité d'occupation. Il sera constaté que la demande d'expulsion est devenue sans objet du fait de la reprise des lieux par le bailleur depuis le 27 septembre 2023. sur la demande de délais de paiement Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [V] n'ayant produit aucun élément sur sa situation personnelle, sa demande de délais de paiement sera rejetée. L'évocation du dernier point en litige pendant devant le juge des contentieux de la protection commande d'évoquer les dépens de première instance. M. [V] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [W], DEBOUTE M. [V] de sa demande tendant à voir déclarer que la résiliation du bail a été prononcée ultra petita, REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'irrégularité de la sommation du 27 mai 2021, REJETTE l'exception d'inexécution concernant la coupure de l'alimentation en eau courante pendant un mois, REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d'exigibilité des loyers, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, CONSTATE que la demande d'expulsion est devenue sans objet, DEBOUTE M. [V] de sa demande de délais de paiement, CONDAMNE M. [V] aux dépens de première instance et d'appel, DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente