Cour d'appel, 01 février 2023. 19/14829

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 054 N° RG 19/14829 N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5F5 [G] [I] C/ [V] [T] SARL BGTI GRECH IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile VAQUÉ Me Elisabeth RECOTILLET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 20 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/003033. APPELANTE Madame [G] [I] née le 10 Avril 1959 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON INTIMES Monsieur [V] [T] né le 19 Mars 1951 à [Localité 5] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON SARL BGTI GRECH IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] caducité de la déclaration d'appel de la SARL BGTI GRECH IMMOBILIER a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 14 janvier 2020. défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé, daté du 17 octobre 2014, Monsieur [T] a donné à bail à Madame [I] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel hors charges d'un montant de 551 €. Madame [I], se plaignant de désordres locatifs, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 28 avril 2017, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] dont le rapport a été déposé le 20 avril 2018. Madame [I] a quitté les lieux le 23 avril 2018. Par exploit d'huissier en date du 26 septembre 2018, Madame [I] a fait assigner Monsieur [T] et la SARL BGTI GRECH IMMOBILIER devant le Tribunal d'instance de TOULON aux fins de voir Monsieur [T] condamné à lui payer la somme de 1 322,17 €. Elle sollicitait également la condamnation solidaire de Monsieur [T] et de la SARL BGTI GRECH IMMOBILIER à lui régler la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral outre celle de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement en date du 20 juin 2019, le Tribunal d'instance de TOULON a débouté Madame [I] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à verser à Monsieur [T] et à la SARL BGTI GRECH IMMOBILIER la somme de 700 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. Par déclaration au greffe en date du 20 septembre 2019, Madame [I] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé en toutes ses dispositions. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 1 322,17 € soit 483,17 € au titre du trop-versé de loyer, 551 € au titre du remboursement du dépôt de garantie et de 288 € au titre du remboursement de la facture de remplacement des WC, la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral et celle de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle demande, par ailleurs, à la Cour de condamner Monsieur [T] aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : qu'elle a subi un préjudice de jouissance en raison des désordres locatifs, imputables au bailleur qui n'a pas effectué les travaux nécessaires, affectant l'appartement et doit obtenir le remboursement de la différence entre les loyers prévus au contrat et les loyers préconisés par l'expert après prise en compte de l'état de l'appartement. qu'il convient de déduire de cette dette de Monsieur [T] à son égard, la somme de 1 877,50 € en raison de l'ordonnance du juge d'instance du tribunal de TOULON, en date du 13 mars 2017, ayant prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et permis, ainsi, l'effacement d'une partie de sa dette locative et celle de 4 793,88 € dans la mesure où elle n'a pas repris le paiement de son loyer jusqu'à son départ le 23 avril 2018. que le bailleur devra, en outre, lui rembourser le montant de son dépôt de garantie, qui ne lui a pas été restitué et celui de la facture de remplacement des WC dans la mesure où cette réparation n'entre pas dans les charges locatives. que le préjudice de jouissance qu'elle a subi ne lui est pas imputable car elle a chauffé l'appartement convenablement de sorte qu'elle n'a pas participé à l'aggravation des désordres. qu'elle a cessé de régler ses loyers, à compter du mois de novembre 2016, en raison d'une baisse soudaine de revenus provoquée par son passage d'un emploi à temps plein à un emploi à temps partiel. qu'elle a subi un préjudice moral dans la mesure où elle a vécu dans un appartement vétuste pendant toute la durée de la location ce qui lui a causé de graves problèmes de santé. Monsieur [T] conclut à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal d'instance de TOULON en date du 20 juin 2019 en toutes ses dispositions et au débouté de Madame [I] de l'intégralité de ses demandes. Il sollicite la condamnation de Madame [I] à lui verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. Il soutient : qu'il a conféré au cabinet GRECH IMMOBILIER un mandat de gestion lui permettant de procéder aux travaux nécessaires au bon usage de l'appartement loué et que ce dernier est intervenu à chaque réclamation formée par Madame [I] de sorte qu'aucun manquement à ses obligations de propriétaire ne peut lui être reproché. qu'il ressort du rapport de l'expert que c'est l'absence de chauffage dans le logement, et donc le comportement de Madame [I], qui est à l'origine du phénomène de condensation et de la présence d'humidité. qu'aucune indemnisation ne peut être accordée à Madame [I] dans la mesure où elle a cessé de régler ses loyers à compter du mois de novembre 2016. qu'il ne saurait être fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie de Madame [I] dans la mesure où l'appartement a été restitué en mauvais état. qu'aucune somme ne saurait être allouée à Madame [I] au titre du remplacement des WC dans la mesure où il a lui-même réalisé ces réparations. que Madame [I] n'est pas fondée à solliciter l'indemnisation d'un quelconque préjudice moral dans la mesure où il est intervenu à chaque fois qu'elle l'a sollicité. La caducité de la déclaration d'appel de la SARL BGTI GRECH IMMOBILIER a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 14 janvier 2020. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que par acte sous seing privé, daté du 17 octobre 2014, Monsieur [T] a donné à bail à Madame [I] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel hors charges d'un montant de 551 € ; Que Madame [I], se plaignant de désordres locatifs, a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 28 avril 2017, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] dont le rapport a été déposé le 20 avril 2018 ; Que Madame [I] a quitté les lieux le 23 avril 2018 ; Attendu qu'aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; Qu'il est, en outre, obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; Qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi précitée que le locataire est, quant à lui, obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives ; Qu'en application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; Attendu que l'état des lieux d'entrée dans le logement, versé aux débats par Madame [I], démontre que celui-ci était en bon état d'usage au moment de l'arrivée de la locataire ; Que le rapport d'expertise, également versé aux débats par Madame [I], produit par Monsieur [P] et déposé le 20 avril 2018, révèle la présence de désordres dans le logement loué, notamment l'état des persiennes dans plusieurs pièces, un défaut d'entrée d'air au niveau d'une chambre, un défaut de sortie d'air dans la salle d'eau, l'état du radiateur soufflant dans la salle d'eau et l'emplacement du tableau divisionnaire électrique ; Que l'expert a, néanmoins, considéré que Madame [I] a utilisé insuffisamment les convecteurs électriques de chauffage durant les hivers 2014-2015 et 2015-2016 et ne les a pas utilisés durant l'hiver 2016-2017 ; Que, dès lors, s'il est constant que la locataire a subi un préjudice de jouissance du fait de la persistance des désordres invoqués, les conclusions de l'expert attestent du fait qu'elle a, en chauffant insuffisamment le logement, participé à l'aggravation des désordres dont elle s'est ensuite prévalue ; Attendu en outre qu'elle a refusé, sur proposition du bailleur, l'installation dans l'appartement d'un déshumidificateur qui aurait pu permettre d'éviter l'apparition d'au moins une partie des désordres affectant le logement loué ; Que Madame [I] n'est donc pas fondée à solliciter l'indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle a subi en raison des désordres affectant le logement qui lui a été donné à bail par Monsieur [T] ou le remboursement de la différence entre le montant du loyer prévu au contrat et le montant du loyer préconisé par l'expert au vu de l'état de l'appartement ; Attendu, de surcroit, qu'il est constant que Madame [I] ne s'est pas acquittée du paiement des loyers et des charges durant une période d'un an et demi ; Que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [I] a été prononcé par ordonnance du 13 mars 2017 ce qui a conduit à l'effacement de toutes ses dettes non professionnelles arrêtées à la date de l'ordonnance, soit une dette locative d'un montant de 2 471,31 € pour la période allant du 1er novembre 2016 au 30 mars 2017 ; Que par la suite, la locataire n'a pas repris le paiement de ses loyers et des charges jusqu'à son départ le 23 avril 2018 ; Qu'elle a donc, du 1er novembre 2016 au 23 avril 2018, occupé le logement sans payer les loyers et les charges ; Que le fait qu'elle ait cessé de payer les loyers soit dû à une baisse soudaine de revenus provoquée par son passage d'un emploi à temps plein à un emploi à temps partiel est inopérant ; Qu'elle n'est, par conséquent, pas fondée à solliciter le remboursement, par son bailleur, de la somme de 483,17 € au titre d'un trop-versé de loyers ; Attendu que Madame [I] sollicite également la condamnation de Monsieur [T] à lui verser la somme de 288 €, correspondant à l'achat et à l'installation de nouveaux WC ; Attendu, néanmoins, que le bailleur avait, au préalable, engagé des travaux afin de réparer la fuite, ce dont atteste une facture datée du 29 avril 2015 ; Que le remplacement des WC n'était donc pas nécessaire et que l'initiative de la locataire était donc mal venue ; Que Madame [I] n'est donc pas fondée à solliciter le remboursement des sommes engagées en remplacement des WC ; Que sa demande de remboursement de la somme de 288 €, correspondant à l'achat et à l'installation de nouveaux WC, doit donc être rejetée ; Attendu, en outre, que Madame [I] sollicite la condamnation de son bailleur, Monsieur [T], à lui verser la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ; Attendu, néanmoins, qu'elle se contente d'affirmer qu'elle a subi un préjudice moral dans la mesure où elle a vécu dans un appartement vétuste pendant toute la durée de la location ce qui lui a causé de graves problèmes de santé ; Qu'elle ne démontre donc pas en quoi le comportement de Monsieur [T] est constitutif d'un manquement à ses obligations en tant que bailleur ; Que Monsieur [T] a, en effet, effectué les réparations nécessaires dans le logement, ce dont attestent les factures qu'il verse aux débats, et qu'il ressort du rapport d'expertise, déposé par Monsieur [P] le 20 avril 2018, que les désordres affectant l'appartement auraient pu être évités si la locataire avait correctement chauffé le logement ; Que dans la mesure où aucun manquement à ses obligations contractuelles n'est imputable à Monsieur [T], ce-dernier ne peut être condamné à indemniser sa locataire au titre du préjudice moral qu'elle affirme avoir subi en raison de l'état dans lequel se trouvait l'appartement ; Attendu qu'en application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; Qu'il doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; Que Madame [I] n'est donc pas fondée à demander la restitution de son dépôt de garantie puisqu'elle demeure redevable d'une importante dette locative vis-à-vis de Monsieur [T] ; Attendu qu'il sera alloué à Monsieur [T], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [I], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 juin 2019 par le Tribunal d'instance de TOULON ; Y ajoutant, REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE Madame [I] à verser à Monsieur [T] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; LA CONDAMNE aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT