Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/06868

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 FEVRIER 2024 Chambre 7/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/06868 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQSW N° de MINUTE : 24/00121 Monsieur [L] [D] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Daria VERALLO-BORIVANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1131 DEMANDEUR C/ L’OFFICE PUBLIC D’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Jean-louis PERU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0087 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier. DÉBATS Audience publique du 16 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Marjolaine GUIBERT, vice-présidente, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 8 octobre 2008, l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5], ci-après l’OPH de [Localité 5], a donné à bail commercial et professionnel un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5] à l’entreprise individuelle M. [D] [L]. L’OPH de [Localité 5] lui a signifié en date du 30 juin 2014 un congé pour le 31 décembre 2014 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction au preneur dans le cadre d’un projet de restructuration de l’immeuble abritant les locaux. Les parties ont finalement conclu un protocole d’accord le 18 décembre 2014. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2022, M. [L] [D] a fait assigner l’OPH de [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’engager sa responsabilité civile contractuelle sur le fondement de l’article 2044 du Code civil. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023, M. [L] [D] demande au tribunal de débouter l’OPH de [Localité 5] de ses demandes et de le condamner à lui payer les sommes de 100.000 euros en réparation de son préjudice financier, 20.000 euros en réparation de son préjudice moral, 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2022, l’OPH de [Localité 5] demande au tribunal à titre principal de débouter M. [D] de ses demandes, à titre subsidiaire de rejeter ses demandes en tant qu’elles ne sont pas justifiées et en tout état de cause de le condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2024. Le jugement, contradictoire, a été mis en délibéré au 27 février 2024. MOTIVATION Sur la demande principale L’article 2044 du Code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. L'article 1240 du même code prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes de l’article 4 du protocole d’accord signé par les parties le 18 décembre 2014, M. [D] s’engageait notamment à : Laisser libre de tout meuble et objet mobilier quelconque, de tout occupant et de tout personnel les lieux loués et à en remettre les clefs le 18 décembre 2014 ;S’acquitter avant sa sortie des loyers et charges courus et à justifier du paiement régulier de toutes les contributions lui incombant ;Résilier à ses frais tous contrats en relation avec les locaux ;En contrepartie de ces engagements, l’OPH de [Localité 5] s’engageait à : Payer tous les frais, droits, taxes et honoraires des présentes et de leurs suites ;Proposer à M. [D] un bail après restructuration de l’immeuble ;Lui verser une indemnité d’éviction d’un montant de 60.377,31 euros ; Il est constant que M. [D] a bien quitté les lieux et que l’OPH de [Localité 5] lui a versé la somme de 60.377,31 euros au titre de l’indemnité d’éviction dans le respect des termes du protocole d’accord. M. [D] fait grief à l’OPH de [Localité 5] de ne pas lui avoir proposé de nouveau bail commercial malgré ses relances. L’OPH de [Localité 5] ne conteste pas cette absence de proposition. Se fondant sur l’article 1219 du Code civil, l’OPH de [Localité 5] soutient cependant que M. [D] n’a pas apuré une dette locative s’élevant à la somme de 10.573,62 euros au jour de la remise des clefs, le locataire n’ayant réglé aucune échéance entre le 15 avril 2011 et le 27 avril 2015, qu’il a dès lors manqué à l’une des obligations prévues dans le protocole d’accord, et invoque dès lors l’exception d’inexécution pour justifier ne pas lui avoir proposé de nouveau contrat de bail. L'OPH de [Localité 5] verse aux débats un décompte de la dette de M. [D] à son égard, constituée par un simple tableau reprenant les appels de loyers entre le 15 avril 2011 et le 31 décembre 2020, les débits et les crédits portés au compte du locataire, et faisant état d'une dette locative de 9,717,21 euros au 31 décembre 2020. Il ne répond pas aux conclusions postérieures adverses faisant état, pièces à l'appui, de divers paiements. Aux termes du contrat de bail commercial du 8 octobre 2008 versé aux débats, le loyer était payable par trimestre à terme échu. M. [D] conteste la réalité de cette dette locative et justifie ainsi, par ses pièces n°23 et 25, avoir réalisé au profit de l'OPH de [Localité 5] les paiements suivants : 681,57 euros via un paiement par carte bancaire du 13 mai 2011 au titre des loyers commerciaux du 1er janvier 2011 au 31 mars 2011, soit, le terme étant le mois de mars 2011, un paiement intervenant avec un retard de plusieurs mois (avis d'échéance du 31 mars 2011 et ticket de carte bancaire du 13 mai 2011) ;450 euros le 26 octobre 2011 puis 231,57 euros le 18 novembre 2011 au titre des loyers du 1er avril 2011 au 30 juin 2011, soit, le terme étant le mois de juin 2011, un paiement de 681,57 euros intervenant avec un retard de plusieurs mois (déclarations de recette n°109610 et 110904) ;681,57 euros le 18 novembre 2011 au titre des loyers du 1er juillet 2011 au 30 septembre 2011, soit, le terme étant le mois de septembre 2011, un paiement intervenant avec un retard de plusieurs mois (déclaration de recette n°110903);721,51 euros le 16 mars 2012 au titre des loyers du 1er octobre 2011 au 31 décembre 2011, soit, le terme étant le 6 janvier 2012 selon les mentions de l'avis d'échéance produit, un paiement intervenant avec un retard de plusieurs mois (avis d'échéance du 31 décembre 2011 et ticket de carte bancaire du 16 mars 2012) ;705,53 euros le 15 mai 2012 selon la mention figurant sur l'avis d'échéance des loyers du 1er janvier au 31 mars 2012 produit et l'historique des échéances versé aux débats (pièces n°23-8 et 23-9), soit là encore avec un retard de paiement de plusieurs mois, le terme de l'encaissement prévu pour ces loyers étant le 6 avril 2012 selon les mentions de l'avis d'échéance ;705,53 euros au mois de juillet 2012 au titre des loyers du 1er avril 2012 au 30 juin 2012 selon l'historique des échéances du 17 juillet 2020 produit (pièce n°23-13) ;705,53 euros au mois de septembre 2012 au titre des loyers du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2012 selon l'historique des échéances du 17 juillet 2020 produit (pièce n°23-13) ;705,53 euros au mois de décembre 2012 au titre des loyers du 1er octobre 2012 au 31 décembre 2012 selon l'historique des échéances du 17 juillet 2020 produit (pièce n°23-13 et pièce n°25-1) ;aucune pièce ne justifie directement du paiement de l'échéance de 705,53 euros au titre des loyers du 1er janvier 2013 au 30 mars 2023, hormis le relevé de compte de M. [D] faisant état de l'émission d'un chèque de 705,53 euros le 30 avril 2013 ; le montant précité correspond à l'appel des loyers, il peut être considéré que ce paiement étant bien destiné à l'OPH et visait à régler les loyers précités ;705,53 euros le 17 juillet 2013 au titre des loyers du 1er avril 2013 au 30 juin 2013 (pièce n°23-15);500 euros puis 205,53 euros le 21 mars 2014 au titre des loyers du 1er juillet 2013 au 30 septembre 2013, soit un paiement avec un retard de plusieurs mois (pièce n°23-16);705,53 euros le 21 mars 2014 au titre des loyers du 1er octobre 2013 au 31 décembre 2013, soit un paiement avec un retard de plusieurs mois (pièce n°23-17) ;aucune pièce ne justifie du paiement de l'échéance que M. [D] indique être de 705,53 euros et que l'OPH indique être de 707,72 euros au titre des loyers du 1er janvier 2014 au 30 mars 2014 ;aucune pièce ne justifie du paiement de l'échéance que M. [D] indique être de 705,53 euros et que l'OPH indique être de 707,72 euros au titre des loyers du 1er avril 2014 au 30 juin 2014 ; Il résulte de ces pièces que M. [D] justifie avoir payé les échéances des loyers commerciaux jusqu'au 31 décembre 2013, en accusant cependant souvent d'un retard de plusieurs mois dans ses paiements, et qu'il ne démontre pas avoir réglé les loyers postérieurs au 31 décembre 2013. Ce faisant, M. [D] n'a pas respecté ses engagements au terme de l’article 4 du protocole d’accord signé par les parties le 18 décembre 2014 en ne s'acquittant pas avant sa sortie des loyers et charges courus, et en ne justifiant pas, encore au jour du présent jugement, du paiement régulier de toutes les contributions lui incombant. Dans ces conditions, l'OPH de [Localité 5] pouvant légitimement douter de la solidité financière de M. [D], a pu valablement se prévaloir, à l'encontre de celui-ci, de l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du Code civil et ne pas lui proposer de nouveau contrat de bail commercial après restructuration de l'immeuble. M. [D] est dès lors débouté de sa demande au titre d’un préjudice financier. Il n'en reste pas moins que l'OPH de [Localité 5] ne justifie d'aucune mise en demeure envoyée à M. [D] pour solliciter des arriérés locatifs, de même qu'il ne démontre pas avoir répondu aux nombreux courriers envoyés par M. [D], dans lesquels ce dernier s'inquiétait de l'issue des travaux de restructuration et de ne pas se voir proposer de nouveau contrat de bail. Par cette négligence, l'OPH de [Localité 5] a entretenu M. [D] dans l'illusion de la signature prochaine d'un nouveau contrat de bail commercial, conformément à l'accord trouvé le 18 décembre 2014, et a dès lors commis une faute à son encontre, occasionnant à M. [D] un préjudice moral qu'il convient d'évaluer à la somme de 4.000 euros. Sur les frais du procès Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. L'OPH de [Localité 5] est condamné aux dépens. En application de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'OPH de [Localité 5] est condamné à payer à M. [D] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes plus amples ou contraires, non justifiées, sont rejetées. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, Dit que l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5] pouvait valablement opposer à M. [L] [D] l'exception d'inexécution ; Dit que l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5] a cependant, par son absence de diligences envers M. [L] [D], commis une faute à l'encontre de celui-ci ; Condamne en conséquence l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5] à payer à M. [L] [D] la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice moral subi ; Rejette les demandes formées par M. [L] [D] au titre d'un préjudice financier ; Condamne l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5] aux dépens ; Condamne l’Office Public d’Habitat de la ville de [Localité 5] à payer à M. [L] [D] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rejette comme injustifié le surplus des demandes. Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier Le GreffierLe Président Corinne BARBIEUXMarjolaine GUIBERT