Cour d'appel, 28 février 2023. 21/01942

Arrêt N° PF R.G : N° RG 21/01942 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUG6 [H] C/ [K] [W] [X] [G] [F] S.C.I. LES CORMORANS COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 28 FEVRIER 2023 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 27 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 12 NOVEMBRE 2021 rg n°: 21/00194 APPELANT : Monsieur [C] [H] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION - Représentant : Me David INNOCENTI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES : Monsieur [E] [K] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [A] [W] épouse [K] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [I] [X] [Adresse 7] [Adresse 7] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Monsieur [R] [G] [Adresse 5] [Adresse 5] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [Z] [F] épouse [G] [Adresse 5] [Adresse 5] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION S.C.I. LES CORMORANS prise en la personne de son représentant Monsieur [P] domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 6] [Adresse 6] Représentant : Me Betty VAILLANT de la SELARL BETTY VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Clôture: 20 septembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Novembre 2022 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS Conseiller : Monsieur Franck ALZINGRE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 28 Février 2023. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  28 Février 2023. Greffier : Mme Véronique FONTAINE LA COUR Par jugement du 2 septembre 2016, confirmé par arrêt du 14 juin 2019, le tribunal de grande instance de St Pierre a notamment: - prononcé aux torts de M. [H] la résolution des ventes intervenues entre lui et les époux [K], Mme [X], la SCI Les Cormorans et les époux [G] les 29 et 30 décembre 2005 et le 26 septembre 2006; - condamné, outre le versement de diverses indemnités, M. [H] à restituer à : . La SCI Les Cormorans la somme de 208.500 euros; . Les époux [G] la somme de 185.000 euros; . Les époux [K] la somme de 54.250 euros; . Mme [X] la somme de 108.500 euros. Par acte d'huissier du 25 août 2020, M. [H] a fait assigner les époux [K], Mme [X], les époux [G] et la SCI Les Cormorans devant le juge des référés de Saint Pierre de la Réunion aux fins de voir ordonner avant tout procès une expertise aux fins d'établir un décompte des charges de copropriété, actualiser le montant des travaux d'entretien et de remise en état du bâtiment ainsi que chacun des appartements, établir le montant des revenus locatifs perçus par les propriétaires depuis le jugement ayant prononcé la résiliation de la vente. Par ordonnance du 27 octobre 2021, le juge a: - rejeté la demande d'expertise judiciaire de M. [H] ; - condamné M. [H] à payer aux défendeurs une somme de 1.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [H] aux dépens. Par déclaration du 12 novembre 2021, M. [H] a formé appel de l'ordonnance. Il demande à la cour de': - le déclarer recevable et bien fondé ; - réformer l'Ordonnance de référé rendue le 27 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre, en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour, avec pour mission de : . Réunir et entendre les parties ou leurs représentants, . Recevoir de chacune d'entre elles leurs documents et éléments se rapportant à la mission, . Dresser un compte provisoire des sommes non réglées au titre des charges de copropriété par la SCI Les Cormorans, les époux B, les époux P et Mme K (montants votés, sollicités, versés), . Etablir un état des lieux de l'aggravation causée au bâtiment du fait de l'absence d'exécution des travaux de rénovation courants, . Chiffrer et réactualiser le coût des travaux supplémentaires dus à l'aggravation causée au bâtiment consécutive à l'absence de réalisation des travaux de réparation et d'entretien courants, . Effectuer une visite de chaque appartement, objet d'une restitution à effectuer, décrire leur état de dégradation, en déterminer les causes, chiffrer le coût des travaux de remise en état, . Chiffrer la valeur actuelle de ces appartements hors travaux de remise en état, . Établir, notamment à partir des baux communiqués ainsi que du relevé des déclarations fiscales annuelles (déclarations de revenus fonciers, déclarations IFI) communiquées par chaque ancien acquéreur, le montant de revenus locatifs perçu par chacun du jour de la vente jusqu'au 14 juin 2019, date de l'arrêt de la cour d'appel, . Chiffrer le montant des indemnités d'occupations résultant du maintien dans les lieux des anciens acquéreurs, à compter du 14 juin 2019, date de l'arrêt d'appel précité, jusqu'à la date de remise des clés, . Prendre en considération des faits nouveaux ou complémentaires en rapport avec la mission, . Établir un pré rapport soumis à dire des parties, . Établir un rapport définitif, - condamner solidairement la SCI Les Cormorans, les époux [K], les époux [G] et Mme [X] à lui payer chacun la somme de 1000,00€, soit au total 5 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner solidairement la SCI Les Cormorans, les époux [K], les époux [G] et Mme [X] aux dépens. Les époux [K], Mme [X], les époux [G] et la SCI Les Cormorans Le Cormorans demandent à la cour de: - Confirmer en toute ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise; En tout état de cause, - Débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner M. [H] à leur payer la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice pour procédure abusive ; - Condamner M. [H] à leur payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Le condamner aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de M. [H] du 5 juillet 2022 et celles des époux [K], de Mme [X], des époux [G] et de la SCI Les Cormorans Le Cormorans du 16 juin 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties; Vu la clôture des débats prononcée le 20 septembre 2022; Vu l'article 145 du code de procédure civile, lequel dispose que, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé; 1- Les intimés, qui dénoncent la mauvaise foi de l'appelant dans son attitude dilatoire à ne pas vouloir exécuter la décision pour le versement des sommes à restituer, soutiennent que la demande n'est pas formée avant tout procès dès lors que M. [H] disposait de la possibilité de former des demandes reconventionnelles ou subsidiaires dans le cadre de l'instance en annulation de la vente et qu'il a épuisé la saisine du juge des référés lors de la première expertise ordonnée. Ils soulignent le bienfondé du rejet prononcé par le premier juge au motifs que la demande est relative à l'exécution d'une décision et qu'elle n'est pas, en conséquence, avant tout procès. A cet égard, la cour relève toutefois que les restitutions réciproques doivent être, en principe, concomitantes et que la restitution du prix de la vente par le vendeur suite à l'annulation d'une vente n'est pas un préalable aux restitutions incombant aux acquéreurs. La demande de M. [H] se fonde notamment sur un constat d'huissier du 17 juin 2019, postérieur à la décision définitive exécutoire ayant ordonné la restitution de l'immeuble à M. [H], pour arguer de dégradations imputables aux acquéreurs. L'absence de motif légitime allégué pour ne pas avoir présenté sa demande au titre des restitutions dans l'instance alors pendante doit être écartée. Par ailleurs, si, dans le cadre du premier litige une expertise a été réalisée le 28 novembre 2016 par M. [M], expert judiciaire, cette expertise est liée aux malfaçons et non conformités alors critiquées par les appelants, non aux détériorations qui leur seraient imputables. Enfin, l'expertise sollicitée a certes trait aux restitutions réciproques qu'implique l'annulation de la vente par jugement du 2 septembre 2016 mais elle aborde des points non expressément tranchés par le jugement, à savoir la question des dégradations, des indemnités d'occupation et de la restitution des fruits. Aussi, le moyen tiré de ce que la demande d'expertise n'interviendrait pas avant tout procès n'est pas fondé. 2- Les intimés énoncent que l'expertise sollicitée ne nécessite aucune analyse technique. A cet égard, il est exact que la reconstitution des charges non réglées par les intimés à la copropriété, le montant des loyers perçus et éventuelles indemnités d'occupation ne relèvent pas d'une analyse technique puisque la première ne peut que résulter d'une demande de communication au syndic et des états établis par le syndic et le second, de l'application des règles classiques de l'administration de la preuve entre les parties et des demandes de communication dans le cadre de l'exécution de la décision du 2 septembre 2016, ou, en cas de difficultés non tranchées par le jugement notamment sur le principe de telles restituons, dans le cadre du litige à venir. S'agissant de l'allégation suivant laquelle les intimés auraient laissé dégradé les biens devant être restitués pour ne pas avoir effectué les travaux nécessaires, leur évaluation, en revanche, peut requérir l'analyse technique d'un expert. 3- Les intimés dénoncent l'inutilité de la mesure tendant à évaluer les travaux de remise à neuf, dès lors que la restitution des appartements implique uniquement qu'ils soient rendus dans leur état d'usure, et affirment que M. [H] n'apporte pas de preuve des dégradations alléguées, dans leur existence et leur ampleur qui seraient imputables aux copropriétaires, ce d'autant que les travaux qu'avait fait voter M. [H], alors majoritaire dans la copropriété, visait à la reprise des malfaçons commises comme constructeur. Sur ce, la cour observe que l'essentiel des griefs formés par M. [H] contre les intimés sont afférents aux parties communes (façades non ravalées, défaut d'entretien des coursives, des escaliers, des parkings et chemins de dessert) et que M. [H] ne peut légitimement invoquer la seule responsabilité des intimés copropriétaires sans mettre en cause le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande d'expertise au titre de ces délabrements ne peut prospérer. Par ailleurs, M. [H] n'apporte aucun élément au soutien de sa demande d'expertise tendant à démontrer que les appartements de Mme [X] et des époux [K] seraient dégradés de leur fait et ce d'autant que l'expertise de M. [J], citée par M. [H] comme établissant un défaut d'étanchéité d'huisseries dans les appartements de Mme [X] et des époux [K], date de 2013. S'agissant des appartements de la SCI Les Cormorans et des époux [G], le constat d'huissier du 15 février 2022 établit que les appartements ne sont pas clos, les portes palières étant ouvertes, qu'ils sont inoccupés et que les intérieurs subissent infiltrations et moisissures. Le demande d'expertise apparait donc fondée uniquement du fait de l'éventuelle non conservation du bien par la SCI Les Cormorans et les époux [G]. Le surplus des demandes doit ainsi être rejeté, de même que celle de la valorisation actualisée des immeubles, sans emport sur la question des restitutions. Une bonne administration de la justice rend opportune le suivi de la mesure d'instruction par le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin de garantir le respect du principe du double degré de juridictions en cas d'incident en cours d'expertise. Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil; Alors qu'il a été partiellement fait droit à la demande M. [H], les intimés ne justifient pas du caractère frauduleux de la procédure et leur demande indemnitaire doit être rejetée. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; M. [H] d'une part, et la SCI Les Cormorans et les époux [G], d'autre part, qui succombent pour l'essentiel, supporteront les dépens à hauteur de 2/3 pour le premier et 1/3 pour les seconds. L'équité commande en outre de condamner M. [H] à verser à Mme [X] et aux époux [K] la somme de 3.000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles de l'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise des dégradations des appartements acquis par la SCI Les Cormorans et les époux [G] et en ce qu'il a fait droit à leurs demandes de frais irrépétibles ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Ordonne une expertise confiée à Mme [V] [Y] [L] [D] Inscrite sur la liste des experts de la cour d'appel de St Denis [Adresse 1] Avec pour mission de : . Se faire communiquer par les parties les pièces échangées dans le cadre du présent référé et tout élément utile à l'appréhension du litige; . Se rendre sur au [Adresse 4] après convocation préalable de la SCI Les Cormorans et des époux [G] ainsi que leur conseil, dans les appartements acquis par ceux-ci; . Décrire les désordres supportés par les biens, en déterminer l'origine et dire, en particulier, si ceux-ci sont en lien avec un défaut d'entretien, une usure normale ou une cause extérieure; . Faire toute observation utile; Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [H] à la Régie du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, dans le délai de six semaines à compter du prononcé du présent arrêt'; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Dit que l'expert commencera sa mission dès qu'il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation et qu'il devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de sa mission, après avoir soumis un pré-rapport aux conseils des parties'; Dit que le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion sera chargé du contrôle de cette expertise ; - Rejette pour le surplus la demande d'expertise; - Rejette la demande indemnitaire formée au titre de la procédure abusive; - Condamne M. [H] à verser à Mme [X] et aux époux [K] la somme de 3.000 euros à chacun au titre des frais irrépétibles de l'appel; - Rejette le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles de l'appel; - Dit qu'il sera fait masse des dépens de l'appel et condamne M. [H] à en supporter les deux tiers et la SCI Les Cormorans, in solidum avec les époux [G], un tiers. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT