Cour d'appel, 21 mai 2024. 23/00972

Le copies exécutoires et conformes délivrées à MW/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 23/00972 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUWC COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 21 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 10 mars 2022 - RG N°21/00276 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BELFORT Code affaire : 50Z - Autres demandes relatives à la vente COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats. DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 19 mars 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Mme Fabienne ARNOUX, greffier. Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS Monsieur [S] [C] né le 01 Avril 1987 à [Localité 5], cariste, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT Madame [R] [C], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT ET : INTIMÉS Monsieur [D] [L] né le 10 Juin 1959 à [Localité 6], de nationalité française, agent immobilier, demeurant [Adresse 4] Représenté par Me Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 3] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 12 mai 2022. ARRÊT : - DEFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila Zait, greffier lors du prononcé. ************* M. [D] [L] et Mme [Z] [B] sont propriétaires d'une maison d'habitation, située [Adresse 4] à [Localité 7] (90). Par acte notarié du 28 septembre 2020, ils ont signé avec M. [S] [C] et son épouse, née [R] [O], un compromis portant sur la vente de ce bien pour un prix de 250 000 euros. Le 4 février 2021, les vendeurs ont fait délivrer aux acheteurs une mise en demeure d'avoir à réitérer la vente. Le 9 février 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de carence. Par exploits du 18 mars 2021, faisant valoir que les acquéreurs n'avaient pas réitéré la vente alors que l'ensemble des conditions suspensives étaient réalisées, M. [L] a fait assigner les époux [C] ainsi que Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Belfort en condamnation des époux [C] à lui payer, ainsi qu'à Mme [B], la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente. En réponse aux arguments adverses, il a indiqué que les acquéreurs ne s'étaient pas rétractés dans le délai prévu à cette fin, qu'il avait été proposé une réduction du prix pour compenser les non-conformités du système d'assainissement, et que le moteur du garage avait été mis à l'abri chez un tiers dans l'attente de la vente, pour prévenir tout vol. Mme [B] a elle-aussi sollicité la condamnation des époux [C] au paiement de la somme de 25 000 euros. Les époux [C] se sont opposés aux demandes formées à leur encontre, et ont sollicité à titre reconventionnel la condamnation de M. [L] à leur verser 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils ont fait valoir que, par courrier du 22 janvier 2021, ils avaient fait savoir qu'ils ne souhaitaient plus se porter acquéreurs du bien, et qu'en remettant celui-ci en vente le 28 janvier 2021, les vendeurs avaient accepté de mettre fin au compromis de vente. Subsidiairement, ils ont fait valoir que les travaux d'assainissement requis pour mettre le bien en conformité n'avaient pas été réalisés, et que le moteur électrique du garage avait disparu. Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal a : - écarté la fin de non recevoir soulevée par M. [S] [C] et Mme [R] [O] ; - condamné solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [O] à verser à M. [D] [L] et à Mme [Z] [B] la somme globale de 25 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021 ; - rejeté la demande de M. [S] [C] et Mme [R] [O] visant à voir M. [D] [L] condamné à leur verser 3 000 euros pour procédure abusive ; - condamné solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [O] à verser à M. [D] [L] 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [O] à verser à Mme [Z] [B] 500 euros au titre des frais irrépétibles ; - rejeté la demande de M. [S] [C] et Mme [R] [O] au titre des frais irrépétibles ; - condamné solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [O] aux dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu : - qu'il ne pouvait être mis fin au compromis de vente sans l'accord des vendeurs ; que le fait que, le 28 janvier 2021, M. [L] ait à nouveau publié une annonce proposant le bien à la vente ne pouvait valoir acceptation tacite de sa part pour mettre fin au compromis de vente ; qu'il n'était pas soutenu que les vendeurs auraient adressé une lettre avec accusé de réception ou par exploit d'huissier pour informer les acheteurs qu'ils auraient renoncé à la vente, comme le stipulait l'acte dans un tel cas ; qu'au demeurant, le compromis de vente prévoyait que si le défaut de réitération de la vente était imputable à l'acheteur, le vendeur pouvait à la fois renoncer à la vente et solliciter l'application de la clause pénale ; - que le compromis de vente ne faisait pas obligation aux acheteurs de rendre conforme le système d'assainissement, mais seulement de faire établir un nouveau contrôle de l'assainissement ; que, dès lors, l'absence d'exécution des travaux de mise en conformité ne justifiait pas le refus des époux [C] de conclure la vente ; - que le compromis de vente prévoyait une obligation de garde du vendeur jusqu'à l'entrée en jouissance de l'acquéreur, en vertu de laquelle le vendeur s' engageait notamment à laisser dans le bien les motorisations de portail et de portes de garage ; qu'il était constant que le moteur de la porte du garage ne se trouvait plus dans la maison, lorsque les acheteurs avaient effectué une visite le 19 janvier 2021 ; que M. [L] produisait une attestation établissant que le moteur avait été déplacé chez un tiers pour mise en sécurité, mais ne justifiait toutefois pas avoir indiqué aux acheteurs où se trouvait le moteur, ni s'être engagé à le remettre à sa place, alors que les acheteurs s'étaient plaints de sa disparition dans leur courrier du 22 janvier 2021 ; que, toutefois, les dispositions relatives à l'obligation de garde du vendeur ne faisaient pas partie des conditions suspensives susceptibles de justifier le refus, par les acheteurs, de finaliser la vente, alors de plus que les acquéreurs ne justifiaient pas que la présence du moteur de la porte de garage aurait été pour eux un élément déterminant de la vente ; que cette absence ne les autorisait donc pas à ne pas conclure la vente ; - qu'il devait en conséquence être fait droit à la demande au titre de la clause pénale ; - que l'action initiée par M. [L] étant justifiée, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive devait être rejetée. Les époux [C] ont relevé appel de cette décision le 29 mars 2022. Par ordonnance d'incident du 3 août 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du dossier du fait de l'absence d'exécution de la décision déférée. Elle a été remise au rôle le 28 juin 2023. Par conclusions transmises le 12 mai 2022, les appelants demandent à la cour : - d'infirmer la décision dont appel ; - de constater l'accord des parties quant à la fin de l'accord les liant ; - de constater la remise en vente du bien par les vendeurs en date du 28 janvier 2021 ; - de débouter M. [L] et Mme [B] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - de condamner M. [L] à verser aux consorts [C] la somme de 3 000 euros pour procédure abusive ; - de condamner M. [L] à verser aux consorts [C] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur de cour et 1 500 euros pour les frais irrépétibles de 1ère instance ; - de condamner M. [L] aux entiers dépens ; Subsidiairement, Si la cour venait à considérer que le compromis avait toujours cours en février 2021, - de dire que le compromis prévoyait la vente d'un bien raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L. 1331-1 du code de la santé publique ; - de constater que les travaux de mise en conformité de l'assainissement n'avaient pas été réalisés lors de la mise en demeure ; - de dire que les consorts [C] étaient en droit de refuser la réitération de l'acte en l'absence de communication d'un rapport de conformité de l'assainissement ; - de dire que la clause pénale n'a pas en conséquence vocation à s'appliquer ; - de débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; Encore plus subsidiairement, Si la cour ne venait pas partager l'argumentation des consorts [C], - de réduire à plus juste proportion les sommes accordées en application de la clause pénale. Par conclusions notifiées le 5 octobre 2023, M. [L] demande à la cour : Vu les articles 1103 et 1231-5 du code civil, - de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - et de constater que le refus par M. et Mme [C] de signer l'acte authentique de vente du bien immobilier est un refus fautif ; - de condamner solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [C] née [O] à payer à M. [D] [L] et Mme [Z] [B] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts, selon clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 28 septembre 2020, en réparation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021 ; - de condamner solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [C] née [O] à payer à M. [D] [L] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel ; - de débouter M. et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes ; - de condamner solidairement M. [S] [C] et Mme [R] [C] née [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les époux [C] ont fait signifier leur déclaration d'appel ainsi que leurs conclusions à Mme [B] par acte du 12 mai 2022 remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Mme [B] n'a pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt de défaut. La clôture de la procédure a été prononcée le 27 février 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la cour, L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Sur la commune intention des parties de mettre fin au compromis Pour obtenir l'infirmation du jugement, les appelants soutiennent qu'aucune somme ne peut être réclamée par les vendeurs au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente, dès lors qu'il avait été mis fin à celui-ci d'un commun accord. Ils exposent à cet égard avoir, par courrier du 22 janvier 2021, notifié aux vendeurs leur volonté de ne pas donner suite au compromis, ce à quoi les vendeurs avaient acquiescé ainsi qu'en attestait le fait qu'ils aient, dès le 28 janvier 2021, remis le bien en vente sur un site de petites annonces. M. [L] conteste quant à lui avoir jamais eu l'intention de renoncer au compromis litigieux. Le seul fait pour le vendeur de remettre en vente un bien après avoir été informé par l'acquéreur qu'il ne donnerait pas suite au compromis signé ne suffit pas à établir que ce vendeur ait renoncé à se prévaloir du bénéfice du compromis. D'une part en effet, la remise en vente ne traduit pas une volonté de renoncer claire et dépourvue d'ambiguïté, comme pouvant notamment ne résulter que d'un souci de rechercher dans les meilleurs délais une opportunité de vente alternative en cas de maintien de son refus par l'acquéreur potentiel. D'autre part, le premier juge a rappelé avec pertinence qu'aux termes du compromis il était parfaitement loisible au vendeur, en cas de défaillance de l'acquéreur dans ses obligations, d'obtenir le paiement de la clause pénale tout en ne poursuivant pas la vente du bien. Le tribunala donc à bon droit écarté le moyen tiré d'une commune volonté des parties de mettre fin au compromis. Sur les manquements des acquéreurs Les appelants font valoir à titre subsidiaire qu'ils étaient fondés à ne pas donner suite au compromis dès lors que les vendeurs avaient manqué à leurs obligations en ne livrant pas un bien raccordé de manière conforme au système d'assainissement, et dépourvu de la motorisation du garage. M. [L] réplique que la vente n'était pas soumise à la mise en conformité du système d'assainissement, et que le moteur de la porte de garage n'avait été que temporairement déplacé pour éviter qu'il ne fasse l'objet d'un vol, les locaux étant inoccupés. S'agissant en premier lieu de l'assainissement, il convient de se référer à ce que prévoit à ce sujet le compromis de vente. Celui-ci stipule que le vendeur déclare que l'immeuble est raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article L. 1331-1 du code de la santé publique, qu'un courrier en date du 8 juin 2012 attestait qu'un contrôle avait été effectué par la communauté d'agglomération belfortaine et que 'le vendeur s'engage à faire établir la mise à jour du contrôle assainissement au plus tard pour la réitération des présentes par acte authentique'. Il en résulte que le seul engagement pris par les vendeurs était de faire réaliser avant la réitération de l'acte authentique un contrôle de l'installation d'assainissement. Or, il est démontré par les pièces versées aux débats que ce contrôle a bien été réalisé en date du 23 octobre 2020. Ce faisant, les vendeurs ont parfaitement satisfait à la seule obligation mise à leur charge au titre de l'assainissement. Au demeurant, le contrôle a permis d'objectiver, non pas un défaut de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement, comme le soutiennent à tort les appelants, mais des non-conformités relativement mineures tenant au raccordement de deux branchements mixtes d'eaux usées et des eaux pluviales sur le réseau unitaire, et à l'absence d'accessibilité des regards de branchements unitaires. Or, les vendeurs ont fait établir un devis pour la reprise des non-conformités, d'un montant de 2 965,60 euros, dont ils ont accepté de déduire le montant du prix de vente. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'était caractérisé au titre de l'assainissement aucun manquement des vendeurs justifiant le refus des acquéreurs de poursuivre la vente. S'agissant ensuite du moteur de la porte de garage, dont il n'est pas contesté qu'il devait équiper le bien vendu, mais qu'il n'était pas présent lors de la dernière visite des lieux par les époux [C], le premier juge a pertinemment relevé qu'il n'était pas démontré en quoi cet équipement pouvait constituer un élement déterminant du consentement des acquéreurs, alors en tout état de cause que M. [L] produit une attestation établie par M. [E] [Y] indiquant que le moteur avait été déposé chez lui par M. [L] pour mise en sécurité dans l'attente de la vente, ce dont il résulte que rien n'établit avec certitude que ce moteur n'aurait pas été remis en place lors du transfert de propriété de l'immeuble. Là-encore le jugement déféré devra être confirmé en ce qu'il a retenu que les époux [C] échouaient à justifier d'une carence des vendeurs justifiant qu'ils ne donnent pas suite au compromis de vente. Sur la clause pénale Toutes les conditions suspensives ayant été levées, et aucun manquement des vendeurs n'étant caractérisé, c'est fautivement que les époux [C] n'ont pas donné suite au compromis qu'ils avaient signé, ce dont il résulte que les vendeurs sont fondés à obtenir le paiement de l'indemnité de 10 % du prix, soit 25 000 euros, stipulée à titre de clause pénale. Les époux [C], qui réclament la réduction du montant de cette clause pénale, ne démontrent pas de manière concrète en quoi elle serait manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs du fait de la non-réalisation de la vente. Par ailleurs, aucune mauvaise foi de nature à priver les vendeurs du bénéfice de cetet clause ne saurait être caractérisée par le seul fait que le bien ait été remis en vente. Le jugement sera en définitive confirmé s'agissant de la condamantion solidaire des époux [C] au paiement de la somem de 25 000 euros. Sur les autres dispositions L'issue donnée au litige commande la confirmation du rejet de la demande de dommages et intérêts formée par les époux [C], faute de caractérisation d'un abus d'agir de la part de M. [L]. Le jugement sera enfin confirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. Les époux [C] seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs Statuant par défaut, après débats en audience publique, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Belfort ; Y ajoutant : Condamne M. [S] [C] et son épouse, née [R] [O], aux dépens d'appel ; Condamne M. [S] [C] et son épouse, née [R] [O], à payer à M. [D] [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,