Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/02559

N° RG 23/02559 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GDUE Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Société SCI D.L.J, Copie certifiée conforme délivrée le : à : [T] [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : Société SCI D.L.J (RCS CHARTRES n°404 938 995) dont le siège social est sis 26 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par M. [R] [V], en sa qualité de gérant comparant D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [T] [I] né le 19 Novembre 1984 à PARIS 10 (75010) demeurant 26 rue du grand faubourg - 2éme étage porte 16 - 28000 CHARTRES comparant en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME En présence de : [G] [H], magistrat à titre temporaire stagiaire Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 14 septembre 2009, la SCI D.L.J a consenti à Monsieur [T] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 26 rue du Grand Faubourg, 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 250 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 858 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 20 avril 2023 par voie électronique. Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI D.L.J a fait assigner Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 1 658 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 septembre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 28 septembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 05 décembre 2023 puis renvoyée à l’audience du 02 avril 2024 où elle a été retenue. La SCI D.L.J, représenté par Monsieur [R] [V], son gérant, indique maintenir les demandes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 3 936 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement indiquant que la dette a augmenté. Pour le surplus, il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [T] [I], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 10 € en sus du loyer.Il déclare percevoir 513 € d’ASS et explique ne pas pouvoir payer deux loyers. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juin 2024. MOTIFS Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’EURE ET LOIR plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI D.L.J justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le fond : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties, dans son paragraphe “CLAUSE RESOLUTOIRE” contient une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataires le 19 avril 2023 pour un montant en principal à hauteur de 858 €. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20 juin 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI D.L.J à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme égale à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 juin 2023, Monsieur [T] [I] est donc sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 280 €. L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI D.L.J ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. Sur la demande de paiement au titre de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Monsieur [T] [I] rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé le 14 septembre 2009, le commandement de payer en date du 19 avril 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au 27 novembre 2023. Le locataire ne conteste pas le montant de la créance. Il n’y a pas lieu de retenir le montant actualisé à l’audience à hauteur de 3 936 € en l’absence de tout décompte réalisé depuis le 27 novembre 2023. Il convient néanmoins de rappeler que les indemnités d’occupation courent à compter du 20 juin 2023 et permettent donc d’obtenir indemnisation du maintien dans les lieux au-delà du 27 novembre 2023. En conséquence, Monsieur [T] [I] sera condamné à payer à la SCI D.L.J la somme de 2 816 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au 27 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, Monsieur [T] [I] n’a pas repris le paiement du loyer. En l’absence de reprise du versement intégral du loyer, condition légale, et en l’absence d’accord du bailleur pour passer outre, il ne peut être accordé de délais de paiement à Monsieur [T] [I]. Il sera en conséquence débouté de sa demande. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Monsieur [T] [I], qui succombe à la cause, sera condamné in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2023. Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SCI D.L.J ayant son siège social sis 26 rue du Grand Faubourg 28000 CHARTRES, recevable; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 avril 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat signé le 14 septembre 2009 entre la SCI D.L.J, ayant son siège social sis 26 rue du Grand Faubourg 28000 CHARTRES, d’une part, et Monsieur [T] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au 26 rue du Grand Faubourg, 28000 CHARTRES, est résilié depuis le 20 juin 2023, ORDONNE à Monsieur [T] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 26 rue du Grand Faubourg 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer, augementé des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit à la somme de 280 € (deux cent quatre-vingt euros) DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la SCI D.L.J, la somme de 2 816 € (deux mille huit cent seize euros) représentant les loyers et charges impayés au 27 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, DEBOUTE Monsieur [T] [I] de sa demande de délai de paiement, DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 avril 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDAPauline DE LORME