Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/00682
N° Portalis DB3S-W-B7H-XUWD
Minute : 373/24
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [P] [G] ,
Juriste Contentieux
C/
Monsieur [B] [Y]
Madame [J] [M] épouse [Y]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Copie délivrée à :
M. et Mme [Y]
Le 11 Avril 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7], venant aux droits de l'OPH [Localité 8] HABITAT
Représenté par Maître [P] [G], Juriste Contentieux, muni d'un pouvoir spécial
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
Non comparant, représenté par son épouse munie d'un pouvoir,
Madame [J] [M] épouse [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
Comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 3 juillet 2017 modifié par avenant conclu sous seing privé le 27 février 2019, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat, réservant, venant aux droits de l'OPH [Localité 8] Habitat, a conclu avec M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y], accédants, un contrat de location-accession portant sur un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] ([Adresse 3]), au prix de 243 036,72 euros toutes taxes comprises, minoré de 1% par année entière écoulée à chaque date anniversaire d'entrée dans les lieux, par lequel l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat transfère la jouissance des lieux précités à compter du 3 juillet 2017 jusqu'au 2 juillet 2019, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 990 euros, composée, d'une part, d'une fraction A constituant la contrepartie du droit de jouissance transféré à l'accédant laquelle demeure acquise au réservant même en l'absence de levée d'option pour un montant de 791,93 euros, d'autre part, d'une fraction B constituant l'épargne venant s'imputer sur le prix à la levée de l'option, d'un montant de 198,07 euros. Ce contrat stipule par ailleurs que l'accédant qui satisfait à ses obligations pendant la période de jouissance peut après une période de jouissance d'une durée minimale de 12 mois sans pouvoir excéder 24 mois, lever l'option d'achat.
L'OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 26 avril 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024.
A cette date, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat, représenté par M. [G] muni d'un pouvoir, se réfère à son assignation. Il demande :
-le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location-accession ;
-l'expulsion de M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ;
-le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
-et la condamnation solidaire de M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] :
-au paiement de la somme actualisée de 3 727 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,
-au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges exigibles, à compter de la résiliation du bail,
-au paiement de la somme de 1% de 243 036,72 euros,
-au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles
-et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la sommation de quitter ainsi que de l'assignation.
Il expose, sur le fondement des articles 1194 et suivants du code civil, 1224 et suivants du code civil, de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 et des articles L313-53 et suivants du code de la consommation, que les locataires n'ont pas levé l'option, ne se sont pas acquittés régulièrement du montant de leurs redevances et se maintiennent dans les lieux. Il précise que la dette va être soldée par un rappel d'allocation logement du 25 janvier 2024 et que des propositions de relogement sont en cours. Il ne s'oppose pas à l'octroi de délais pour quitter les lieux.
M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] comparaissent, M. [Y] étant représenté par son épouse munie d'un pouvoir. Ils indiquent qu'étant pris en charge au titre de l'aide juridictionnelle à hauteur de 25%, ils n'ont pas les moyens d'être assistés par un avocat. Ils expliquent en outre qu'ils nourrissaient le projet d'accéder à la propriété mais que M. [Y] a changé de travail et que ses revenus ont baissé. Ils déclarent n'avoir pas pu lever l'option. Ils sollicitent l'octroi de délais jusqu'à ce qu'une proposition de relogement leur soit faite.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
Par note en délibéré autorisée reçue le 17 janvier 2024, M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ont fait parvenir au tribunal un pouvoir de représentation à l'audience du 15 janvier 2024.
MOTIFS
I - Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de location-accession
L'article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu, l'occupant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l'article 13. Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation. L'occupant dispose d'un délai d'un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d'acceptation des offres de relogement, à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d'occupation du logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l'article L411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution prévue aux articles L441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l'immeuble. Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l'occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l'article 28 ou du deuxième alinéa de l'article 32. L'article 26 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 dispose en outre que trois mois avant le terme prévu pour la levée de l'option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre l'accédant en demeure d'exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d'acquérir la propriété de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Il ressort de cet article qu'à défaut de mise en demeure, l'exécution du contrat de location-accession, lequel inclut la possibilité d'exercer le droit d'option pour l'accédant, est tacitement renouvelé pour une durée indéterminée, conformément aux dispositions des articles 1211 et suivants du code civil.
En l'espèce, par courrier simple daté du 10 avril 2019, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat a interrogé M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] sur leur intention de lever ou non l'option du contrat de location-accession. S'il ressort du courrier daté du 18 mai 2019, produit aux débats par l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat, que M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ont souhaité lever l'option, il ressort du courrier daté du 19 octobre 2020, également produit aux débats par l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat, qu'ils y ont renoncé du fait de leur situation financière et d'une information insuffisante concernant les frais issus du contrat de location-accession.
Par ailleurs, par acte en date du 24 mars 2022, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat a sollicité le paiement de la somme de 3 390,42 euros. Par acte du même jour, il a sommé M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] de quitter les lieux.
Il n'est donc contesté par aucune des parties que l'option d'achat n'a pas été levée avant le terme contractuel prévu. Toutefois, aucune mise en demeure répondant aux conditions légales n'a été transmise à l'accédant dans le délai et les conditions légales. Celui-ci n'a donc pas été mis en mesure d'exercer son droit.
Aussi, le contrat doit être considéré comme ayant été tacitement renouvelé jusqu'au courrier daté du 19 octobre 2020 par lequel M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ont déclaré leur intention de ne pas lever l'option. Cette réalité n'est que renforcée par le fait que l'accédant a continué de s'acquitter du paiement de la redevance contractuelle et que l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat n'a pas signifié de commandement de quitter les lieux avant cette date.
Il est par ailleurs établi qu'au jour de l'audience, M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] n'entendent pas lever l'option.
Il s'agit donc d'une inexécution suffisamment grave des obligations de l'accédant pour justifier la résolution du contrat à la date du 19 octobre 2020.
En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat de location-accession au 19 octobre 2020, l'accédant n'ayant pas l'intention de lever l'option d'achat depuis cette date.
L'expulsion de M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] sera en conséquence ordonnée.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
II - Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes de l'article L412-3 du des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En outre, l'article 9 précité de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 prévoit que lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d'option, de proposer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas le niveau de ressources prévu à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, il ressort du courrier daté du 10 avril 2019 que le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ([Adresse 3]) a fait l'objet d'une décision d'agrément. Or, il n'est pas justifié de la réception de trois offres de relogement ou bien que M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ont des revenus supérieurs au plafond prévu par l'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation.
Au vu de ces éléments, de la bonne foi de M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] et de l'absence d'opposition du bailleur quant à l'octroi de délais pour quitter les lieux, il convient d'accorder à M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] un délai pour quitter les lieux jusqu'à une proposition de relogement correspondant aux besoins et possibilités des occupants.
III - Sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de location-accession est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] reconnaissent se maintenir à ce jour dans les lieux. Or, ils sont déchus de tout titre d'occupation. Cela constitue une faute civile qui empêche l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges. La fraction A de la redevance correspond à la contrepartie du droit de jouissance. Le contrat conclu le 3 juillet 2017 modifié par avenant conclu sous seing privé le 27 février 2019 stipule en outre qu'en cas de " non levée de l'option, l'épargne sera restituée […], au plus tard dans les trois mois du départ de l'occupant ".
M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] seront donc condamnés in solidum au paiement d'une somme mensuelle égale au montant de la fraction A, tel qu'il aurait été en l'absence de résiliation du contrat de location-accession, à compter du 20 octobre 2020.
Sur la liquidation de cette indemnité au jour de l'audience, il convient de relever que le décompte produit en la cause par le bailleur :
-comporte une mention " Transf. Du compte 003792 " correspondant à la somme de
-3 817,58 euros imputés au débit sans que l'origine de cette somme ne soit justifiée ;
-n'est pas détaillé jusqu'au quittancement du 31 janvier 2023 de sorte qu'il est impossible de vérifier les sommes dues ;
-mentionne des échéances mensuelles ultérieures comportant une " part acquisitive " alors que celle-ci n'est plus exigible à compter de l'expiration du droit de lever l'option, une " part locative ", un " forfait de charges commerces " dont le montant ne fait l'objet d'aucune explication et des " frais de gestion " indus.
Par ailleurs, il ressort du justificatif CAF produit aux débats que la somme de 4 729,38 euros va être versée l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat le 25 janvier 2024.
En conséquence, aucune dette n'apparaît constituée et la demande aux fins de paiement du solde d'indemnités d'occupation sera rejetée.
Il convient de préciser que toute somme réglée au titre de la " part acquisitive ", également appelée Fraction B ou épargne, doit être restitué à M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y], au plus tard dans les trois mois du départ de l'occupant.
IV - Sur la clause pénale
L'article 11 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Lorsque du fait de l'accédant, le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l'alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l'immeuble objet du contrat. Cette indemnité n'est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret.
En l'espèce, il ressort du courrier daté du 10 avril 2019 que le logement en cause a fait l'objet d'un agrément.
En conséquence, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat sera débouté de sa demande.
IV - Sur les mesures de fin de jugement
M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût de l'assignation. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location-accession conclu le 3 juillet 2017 modifié par avenant conclu sous seing privé le 27 février 2019 entre l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat, venant aux droits de l'OPH [Localité 8] Habitat, et M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] ([Adresse 3]) à compter du 20 octobre 2019 ;
ORDONNE en conséquence à M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois suivant la proposition faite par l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat de relogement dans un bien correspondant aux besoins et aux possibilités de M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] ;
DIT qu'à défaut pour M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] à verser à l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale à la fraction A de la redevance mensuelle, telle qu'elle aurait été en l'absence de résiliation du contrat de location-accession, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
REJETTE la demande de l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale ;
REJETTE la demande de l'Office Public de l'Habitat Est Ensemble Habitat aux fins de paiement d'un solde d'indemnité d'occupation ;
REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [B] [Y] et Mme [J] [M] épouse [Y] aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
