Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/13493

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 847 Rôle N° RG 21/13493 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDXU S.A.S. RESIDENCES ETUDES APPARTHOTELS C/ [UH] [O] [J] [E] [P] [V] [NK] [V] [JK] [O] [OW] [K] [WH] [K] [EN] [H] [YT] [H] [U] [C] [L] [C] [IZ] [WT] [XH] [WT] [PW] [VH] [LK] [MK] [FN] [KK] [HN] [KK] [BV] [HZ] [F] [AR] [A] [UT] [IN] [CV] [X] [CJ] [GN] [CJ] [T] [EC] [TH] [PH] [S] [XT] [B] [KZ] [NW] [KZ] [W] [PK] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Françoise BOULAN Me Séverine TARTANSON Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de DIGNE-LES-BAINS en date du 24 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00026. APPELANTE S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS dont le siège social est [Adresse 22] représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marine CHARPENTIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Guilhem AFFRE de l'AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marie-Charlotte DELANNOY, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [UH] [O], né le 20 Mai 1977 à [Localité 25] demeurant [Adresse 4] Monsieur [J] [E], né le 11 Août 1979 à [Localité 37] demeurant [Adresse 2] Madame [P] [V] née le 22 Juin 1972 à [Localité 41], demeurant [Adresse 7] Monsieur [NK] [V] né le 01 Avril 1966 à [Localité 41], demeurant [Adresse 7] Madame [JK] [Y] épouse [O], née le 20 Juillet 1978 à [Localité 50] demeurant [Adresse 4] Monsieur [OW] [K], né le 7 Novembre 1974 à [Localité 39] demeurant [Adresse 20] Madame [WH] [K], né le 25 Novembre 1975 à [Localité 47] demeurant [Adresse 20] Monsieur [EN] [H], né le 27 Avril 1961 à [Localité 51] demeurant [Adresse 21] Madame [YT] [H] [DN] né le 13 Février 1967 à [Localité 51] demeurant [Adresse 21] Monsieur [U] [C], né le 16 Novembre 1972 à [Localité 27] demeurant [Adresse 11] Madame [L] [C], née le 28 Novembre 1970 à [Localité 38] demeurant [Adresse 11] Madame [IZ] [WT] née le 25 Novembre 1959 à [Localité 23], demeurant [Adresse 6] Monsieur [XH] [WT] né le 04 Février 1960 à [Localité 44], demeurant [Adresse 6] Monsieur [PW] [VH] né le 03 Juin 1975 à [Localité 33], demeurant [Adresse 16] Monsieur [LK] [MK], né le 7 Mai 1978 à [Localité 36] demeurant [Adresse 3] Monsieur [FN] [KK] né le 11 Juin 1978 à [Localité 29], demeurant [Adresse 9] Madame [HN] [KK] née le 03 Juillet 1973 à [Localité 35], demeurant [Adresse 9] Monsieur [BV] [HZ] né le 08 Janvier 1973 à [Localité 32], demeurant [Adresse 1] Madame [F] [AR] née le 02 Août 1933 à [Localité 45], demeurant [Adresse 5] Madame [A] [UT] née le 16 Mai 1976 à [Localité 30], demeurant [Adresse 17] Monsieur [IN] [CV], né le 14 Décembre 1978 à [Localité 24] demeurant [Adresse 12] Monsieur [X] [CJ] né le 09 Juillet 1957 à [Localité 48], demeurant [Adresse 10] Madame [GN] [CJ] née le 05 Décembre 1964 à [Localité 52], demeurant [Adresse 10] Madame [T] [EC] née le 20 Juin 1980 à [Localité 40], demeurant [Adresse 15] Monsieur [TH] [PH], né le 10 Novembre 1976 à [Localité 34] demeurant [Adresse 8] Madame [S] [XT] née le 30 Novembre 1971 à [Localité 43], demeurant [Adresse 14] Monsieur [B] [KZ] né le 11 Décembre 1957 à [Localité 26] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 18] Madame [NW] [KZ], née le 5 Décembre 1958 à [Localité 28], demeurant [Adresse 18] Monsieur [W] [PK] né le 13 Mars 1981 à [Localité 23], demeurant [Adresse 19] tous représentés par Me Séverine TARTANSON, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE et tous assistés par Me Bertrand de CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Samantha CHANTARD, avocat au barreau de MARSEILLE INTERVENANTS VOLONTAIRES Madame [RH] [G] née le 16 Avril 1984 à [Localité 24] demeurant [Adresse 13] Monsieur [GZ] [Z] née le 23 Février1982 à [Localité 49] demeurant [Adresse 15] Madame [ZE] [PK] née le 4 Septembre1983 à [Localité 47] demeurant [Adresse 19] tous représentés par Me Séverine TARTANSON, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE et tous assistés par Me Bertrand de CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Samantha CHANTARD, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le groupe Réside Etudes est promoteur et gestionnaire-exploitant de nombreuses résidences de services en France et au Benelux sur trois marchés principaux : - les résidences pour seniors exploitées par la société Réside Etudes Seniors ; - les résidences de tourisme dites Appart'hôtels (essentiellement tourisme d'affaires) exploitées par la société Réside Etudes Apparthôtels, la société Relais Spa Roissy et la société Relais Spa Val d'Europe; - les résidences pour étudiants exploitées par la société Residences Services Gestion. Les sociétés précitées concluent, en qualité de preneur, des baux commerciaux d'une durée de 9 années avec des propriétaires-bailleurs investisseurs, dans le cadre de programmes de défiscalisation, en vue de l'exploitation de leur logement meublé, sous le statut de loueur meublé non professionnel, se trouvant dans une résidence dans laquelle ils ont investi. A cet égard, les propriétaires récupèrent 100 % de la TVA payée sur le prix d'acquisition du bien immobilier et bénéficient également d'une déduction d'impôt sur leurs revenus fonciers pendant 9 années à hauteur de 80 % du prix d'acquisition. La société Réside Etudes Apparthôtels a cessé de régler ses loyers à compter du 2ème trimestre 2020. Elle informait ses bailleurs, par courrier en date du 9 juin 2020, de sa décision de suspendre le paiement de ses loyers commerciaux afin de préserver les équilibres financiers du groupe Réside Etudes et de leur garantir, sur le long terme, le respect des engagements pris envers eux quant à la valorisation et la rentabilité de leur investissement. Dans un courrier en date du 21 juillet 2020, elle indiquait à ses bailleurs qu'elle reviendrait vers eux en octobre 2020 pour les fixer sur sa capacite à reprendre le paiement des loyers du 4ème trimestre 2020 ainsi que sur les modalites d'apurement des loyers suspendus. Par une lettre circulaire en date du mois d'octobre 2020, le groupe Réside Etudes annonçait à l'ensemble des propriétaires-bailleurs faire ses meilleurs efforts pour essayer de limiter les effets négatifs sur eux résultant de la période liée à la covid-19 en proposant un avenant dont les termes sont les suivants : - au titre de l'année 2020, le règlement de 60 % du 4ème trimestre 2020 avec une exonération de loyer des 2ème et 3ème trimestres 2020, étant précisé que le 1er trimestre 2020 avait été intégralement payé ; - au titre de l'année 2021, le règlement d'un loyer fixe et variable, ventilé comme suit : ' un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel ; ' un complément de loyer de 33 % appliqué sur l'écart positif des recettes d'hébergement de la résidence objet du bail, entre 2020 et 2021 ; ce complément de loyer sera calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et sera versé à titre de régularisation, avec la première échéance de loyer de l'année 2022. Refusant cette proposition, des propriétaires-bailleurs de lots se trouvant dans l'ensemble immobilier dénommé la résidence le Moulin Neuf situé [Adresse 31] à [Localité 42] mettaient en demeure la société Réside Etudes Apparthôtels de régulariser la situation sous huitaine et de communiquer les éléments portant sur le taux d'occupation de la résidence. Par courrier en date du 12 novembre 2020, le conseil de ces propriétaires-bailleurs réitérait leur refus exprès de la proposition d'apurement du passif qui leur a été adressée, tout en proposant au conseil de l'exploitant de rentrer en discussion concernant cette situation de non-paiement des loyers à des conditions strictes et pendant une durée de 45 jours à compter du 20 novembre 2020. Par lettre circulaire en date du 4 décembre 2020, la société Réside Etudes Apparthôtels offrait à ses propriétaires-bailleurs, concernant le loyer de 2021, de compléter, au 31 décembre 2021, la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement, en même temps que la première échéance du loyer de 2022, leur permettant d'atteindre la totalité de leur loyer contractuel, correspondant à un solde de 60 %, à la condition que le chiffre d'affaires des recettes atteint soit celui réalisé en 2019. Par acte d'huissier en date du 27 janvier 2021, plusieurs propriétaires-bailleurs ayant acquis des lots immobiliers, constitués de logements ou parkings, dans l'ensemble immobilier dénommé la résidence le Moulin Neuf situé [Adresse 31] à [Localité 42], à savoir Mme [P] [V], M. [NK] [V], Mme [IZ] [WT], M. [XH] [WT], M. [PW] [VH], M. [FN] [KK], Mme [HN] [KK], M. [BV] [HZ], Mme [F] [AR], Mme [A] [UT], M. [X] [CJ], Mme [GN] [CJ], Mme [T] [EC], Mme [S] [XT], M. [B] [KZ], Mme [NW] [KZ], M. [W] [PK], M. [RW] [CC], Mme [JZ] [D] épouse [CC], Mme [ZE] [PK] et M. [GZ] [Z] ont assigné la société Réside Etudes Apparthôtels devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains aux fins de les voir condamner à leur verser une somme au titre des arriérés locatifs et de les enjoindre à leur communiquer, sous astreinte, différents documents en aplication de l'article L 321-2 du code du tourisme. M. [UH] [O], Mme [JK] [O], M. [J] [E], M. [OW] [K], Mme [WH] [K], M. [U] [C], Mme [L] [C], M. [LK] [MK], M. [IN] [CV], M. [TH] [PH], M. [EN] [H], Mme [YT] [H] ainsi que Mme [RH] [G], sont intervenus volontairement à la procédure. Par ordonnance en date du 24 juin 2021, ce magistrat a : - reçu les personnes susvisées en leurs interventions volontaires, excepté Mme [RH] [G]; - déclaré Mme [RH] [G] irrecevable en son intervention volontaire ; - déclaré M. [GZ] [Z] et Mme [ZE] [PK] irrecevables en leurs demandes; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par Monsieur [RW] [CC] et Mme [JZ] [D] épouse [CC] ; - condamné la SAS Réside Etudes Apparthôtels à payer, à titre provisionnel, sur les loyers dus aux bailleurs la somme de : ' 4 240,44 € à M. [NK] [V] et Mme [P] [V] ; ' 2 621,94 € à M. [XH] [WT] et Mme [IZ] [WT] ; ' 2 636,73 € à M. [PW] [VH] et Mme [A] [UT] ; ' 2 636,73 € à M. [LK] [MK] ; ' 2 636,73 € à M. [FN] [KK] et Mme [HN] [KK] ; ' 2 961,72 € à M. [BV] [HZ] ; ' 2 636,73 € à Mme [F] [AR] ; ' 4 240,44 € à M. [X] [CJ] et Mme [GN] [CJ] ; ' 2 621,94 € à Mme [T] [EC] ; ' 2 635,38 € à Mme [S] [XT] ; ' 5 273,25 € à M. [B] [KZ] et Mme [NW] [KZ] ; ' 2 621,95 € à M. [W] [PK] ; ' 2636,73 € à M. et Mme [O] ; ' 2 636,73 € à M. [J] [E] ; ' 3 003,63 € à M. [OW] [K] et Mme [WH] [K] ; ' 5 243,88 € à M. [U] [C] et Mme [L] [C] ; ' 4 278,06 € à M. [IN] [CV] ; ' 2 636,73 € à M. [TH] [PH] ; ' 2 636,73 € à M. et Mme [H] ; - ordonné à la SAS Réside Etudes Apparthôtels de produire et remettre aux demandeurs : ' le ou les contrats d'assurance multirisque professionnelle souscrit pour la résidence le Moulin Neuf à Manosque incluant potentiellement une garantie de perte d'exploitation ainsi que la justification de leur activation à l'initiative de la SAS Réside Etudes Apparthôtels et des réponses obtenues ; ' les comptes d'exploitation de la résidence Le Moulin Neuf à Manosque, objet des rapports locatifs sur les années 2015 à 2020 ; ' les bilans de la résidence précisant les taux de remplissage obtenus sur les années 2015 à 2020, ainsi que le montant de l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence ; - dit que la présente décision sera assortie d'une astreinte d'un montant de 700 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ; - condamné la SAS Réside Etudes Apparthôtels à payer aux demandeurs, pris ensemble, la somme 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes des parties ; - condamné la SAS Resides Etudes Apparthôtels aux dépens de la présente instance. Concernant le droit d'agir des demandeurs, ce magistrat relève que ce dernier résulte des baux commerciaux produits, excepté M. [Z], Mme [PK] et Mme [G]. Concernant les demandes de provisions, il considère que les sommes réclamées, correspondant à des arriérés locatifs dus au titre des mois d'avril à décembre 2020 et de janvier à avril 2021, ont été reconnues par la défenderesse lorsqu'elle a, notamment, proposé aux demandeurs la signature d'un avenant aux baux en cours. Par ailleurs, il estime que les moyens soulevés par cette dernière résultant de la crise sanitaire ne constituent, qu'en partie, une contestation sérieuse aux provisions sollicitées au motif que : - les conditions de la force majeure ne sont pas remplies en ce que les mesures prises, et en particulier la fermeture des établissements exploités par la défenderesse, n'ont pas autorisé les preneurs à suspendre le paiement de leurs loyers, que la défenderesse ne pouvait décider d'abandonner une partie non négligeable des loyers échus et qu'elle ne justifie pas d'une impossibilité de régler ses loyers au cours de la période considérée, malgré les circonstances rendant l'exécution du contrat plus onéreuse pour elle ; - le manquement des demandeurs à leur obligation de délivrance n'est pas démontré en ce qu'il ont été confrontés à des décisions sur lesquelles ils n'avaient aucune prise ; - le champ d'application de la clause stipulée dans le bail, dispensant le preneur de payer ses loyers en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale des lieux, jusqu'à la fin du trouble de jouissance, et la perte partielle des locaux loués au sens de l'article 1722 du code civil, constituent des contestation sérieuses à l'obligation pour la défenderesse de régler ses loyers pendant une période limitée ; - l'exigence de bonne foi ne saurait pour autant étendre cette contestation sérieuse à l'ensemble de la période sollicitée dès lors qu'il n'existe pas d'obligation de renégociation pour les demandeurs et que la défenderesse entretient une opacité sur ses résultats. Il a donc considéré que le montant non sérieusement contestable des provisions sollicitées porte sur une période 6 mois en 2020, le 1er trimestre ayant été acquitté, et de 3 mois en 2021. Il a rejeté la demande de report du paiement au motif que cela reviendrait pour la défenderesse à bénéficier d'un moratoire supérieur à celui proposé dans la lettre circulaire du 4 décembre 2020. Concernant la demande de production de documents sous astreinte, il a estimé que ces derniers étaient justifiés, d'une part, dans la perspective d'un débat au fond portant sur le paiement de l'intégralité des loyers réclamés par les demandeurs voire sur la révision du contrat, telle qu'elle est sollicitée par la défenderesse, et, d'autre part, par l'article L 321-2 du code de tourisme. Suivant deux déclarations transmises au greffe les 22 septembre et 26 novembre 2021, la société Réside Etudes Apparthôtels a interjeté appel à l'encontre de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par M. et Mme [CC], en intimant Mme [P] [V], M. [NK] [V], Mme [IZ] [WT], M. [XH] [WT], M. [PW] [VH], M. [FN] [KK], Mme [HN] [KK], M. [BV] [HZ], Mme [F] [AR], Mme [A] [UT], M. [X] [CJ], Mme [GN] [CJ], Mme [T] [EC], Mme [S] [XT], M. [B] [KZ], Mme [NW] [KZ], M. [W] [PK], M. [UH] [O], Mme [JK] [O], M. [J] [E], M. [OW] [K], Mme [WH] [K], M. [U] [C], Mme [L] [C], M. [LK] [MK], M. [IN] [CV], M. [TH] [PH], M. [EN] [H], Mme [YT] [H]. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 8 décembre 2021. M. [GZ] [Z], Mme [ZE] [PK] et Mme [RH] [G] ont formé un appel provoqué en se joignant aux intimés susvisés. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Réside Etudes Apparthôtels sollicite de la cour qu'elle : - infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - statuant à nouveau ; - déclare les bailleurs irrecevables en leurs demandes en l'absence de droit d'agir à son encontre ; - juge que le montant des loyers dont il est réclamé le règlement par les bailleurs, par provision, est sérieusement contestable ; - dise n'y avoir lieu à référé sur la demande des bailleurs de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant : * aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant » ne permettant pas « une jouissance effective et normale », selon les termes contractuels insérés dans les baux ; * à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du code civil et à l'exception d'inexécution opposée aux bailleurs ; * à l'exigence de bonne foi ; * aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ; * à la reprise du paiement des loyers à 100 % à compter du 1er trimestre 2022 ; - renvoie les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les déboute de leurs demandes de condamnation ; - à titre subsidiaire, ordonne le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un délai de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir ; - déboute les bailleurs de leur demande de communication, sous astreinte, de l'assurance multirisque professionnelle contenant potentiellement une garantie perte d'exploitation ainsi que des comptes d'exploitation et bilans annuels des résidences ; - déclare les bailleurs mal fondés en leur appel incident ; - les déboute de leurs demandes ; - condamne chacun des intimés à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamne les intimés aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit. En premier lieu, sur l'irrecevabilité des demandes des bailleurs en l'absence de droit d'agir sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile, elle indique que le bail commercial de Mme [F] [AR] n'est pas produit, que M. [GZ] [Z] n'est pas cotitulaire, avec Mme [T] [EC], du bail commercial, de même que Mme [ZE] [PK], qui intervient aux côtés de M. [W] [PK], de même que Mme [RH] [G], qui intervient aux côtés de M. [IN] [CV]. De plus, elle relève l'absence de factures venant étayer les arriérés de loyers sollicités au titre des mois d'avril à décembre 2020 et de janvier à avril 2021 ainsi que des décomptes qui ne mentionnent pas les numéros de lots, de sorte qu'ils ne permettent pas de vérifier la qualité de propriétaires actuels des demandeurs à l'action. En second lieu, elle se prévaut de contestations sérieuses portant sur le principe même de son obligation à régler les loyers réclamés ainsi que sur leur montant au motif que : - les décomptes des arriérés locatifs produits ne rapprochent pas le montant des arriérés de loyers dus au titre des mois d'avril à décembre 2020 et de janvier à avril 2021 avec les baux conclus avec chacun des propriétaires et la facturation y afférente, outre le fait que ces derniers ne justifient aucunement des méthodes de calcul opérées pour déterminer les arriérés de loyers, sachant qu'ils ont été réglés de 40 % de leurs loyers depuis le mois de mai 2021 ; - plusieurs juridictions de référé ont, dans des affaires similaires, débouté les bailleurs-investisseurs de l'intégralité de leurs demandes en raison des mêmes contestations sérieuses qu'elle soulève, et notamment le pôle urgence du tribunal judiciaire de Paris qui, en faisant application de l'article 487 du code de procédure civile, à partir d'une ordonnance en date du 28 septembre 2021, a retenu des contestations sérieuses en disant n'y avoir lieu à référé en raison de la clause exonératoire stipulée dans les baux, et qu'il en est de même du tribunal judiciaire de Nanterre en 2021 et 2022 et des cours d'appel de Lyon et de Rennes dans le courant de l'année 2020 ; - les baux prévoient, en leur article intitulé « dispositions diverses » que : Dans le cas où, après la date de livraison, le preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés en tête du présent bail, pour une raison ne relevant pas de son fait (désordres de nature décennale, circonstances exceptionnelles et grave, etc') le loyer défini ci-avant serait suspendu jusqu'à l'expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin ; - les circonstances graves et exceptionnelles affectant le bien découlent des mesures gouvernementales prises pour enrayer l'expansion de la crise liée à la Covid-19 affectant toute l'économie mondiale, et en particulier les biens à sous-louer ou exploités, dès lors que les confinements successifs et les autres mesures prises ont notamment imposé la fermeture des résidences de tourisme et de nombreux hôtels, les rendant toutes momentanément impropres à toute exploitation ; - bien plus, la spécificité de son secteur d'activité exploité, à savoir les résidences de tourisme urbaines, a amplifié, dans son intensité et sa durée, cette désorganisation en faisant chuter le taux d'occupation des résidences, même en dehors des périodes de confinement en raison de l'arrêt du trafic aérien mondial, des restrictions de déplacement, de l'arrêt du tourisme d'affaires avec le développement du télétravail et des visoconférences et l'annulation de salons professionnels ; elle fait état d'un taux d'occupation, au niveau national, qui est passé de 73,10 % en 2019, à 42,25 % en 2020 et 51,30 % en 2021 et, pour la résidence [Localité 46], qui est passé de 73,82 % en 2019 à 54,19 % en 2020 ; elle relève également un chiffre d'affaires brut HT qui a chuté durablement pour passer de 122 693 886 euros en 2019 à 66 223 105 euros en 2020 et à 82 433 019 en 2019, soit - 46 % de 2019 à 2020 et - 33 % de 2019 à 2021 ; - les biens visés par la clause contractuelle ont été incontestablement affectés par la pandémie puisqu'ils ont été administrativement et momentanément fermés, sans compter le fait qu'après la réouverture des résidences de tourisme, des mesures drastiques de désinfection touchant l'immeuble stricto sensu (système de chauffage et air conditionné, moquettes, murs et sols) ont été imposées aux hôteliers ; elle fait état pour la résidence [Localité 46] d'un taux d'occupation nul du mois d'avril au mois de mai 2020 avec une baisse du chiffre d'affaires mensuel en 2020 et 2021 par rapport à 2019 ; - la clause ne s'applique pas qu'aux seuls sinistres affectant l'immeuble au sens du bâtiment stricto sensu susceptible d'être rendu inexploitable et s'applique au bien entendu au sens de l'exploitation du bien ; en prévoyant la clause, les parties ont nécessairement entendu couvrir d'autres hypothèses que celles visées par la loi, en son article 1722 du code civil portant sur la destruction, partielle ou totale, du bien ; la lecture de la clause relève que c'est bien la sous-location du bien, soit la destination des lieux, et, partant, l'exploitation de la résidence, qui est visée par la clause et non le bâtiment en tant que tel ; elle n'est pas propriétaire de l'ensemble immobilier mais seulement exploitante, de sorte que la clause vise à protéger l'exploitant en cas de non sous-location ; que le trouble de jouissance subi par une société locataire-exploitante ne peut s'entendre qu'au sens de la sous-location, faute de quoi la clause serait inapplicable ou privée de sens ; peuvent donc revêtir la qualification de circonstances graves et exceptionnelles l'incendie expressément mentionné mais également une pandémie, une guerre, une inondation, un acte de terrorisme... ; - cette clause doit s'interpréter par référence à la commune intention des parties conformément à l'article 1188 du code civil ; leur intention était bien d'envisager et de prévoir le cas d'une situation exceptionnelle où l'exploitant ne serait pas en mesure, non pas de jouir seulement du bien, mais de pouvoir l'exploiter conformément à son activité commerciale et à sa destination, c'est à dire ne pas pouvoir l'exploiter dans des conditions normales en sous-louant le bien ; - elle a dû fermer les portes de ses résidences au public du 14 mars au 2 juin 2020 (arrêtés des 14 et 15 mars 2020 et décrets des 16, 23 mars, 11 et 20 mai 2020), du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus (décret du 29 octovre 2020) et du 19 mars au 19 mai 2021 (décret du 19 mars 2021) ; - la pandémie de Covid-19 et les mesures administratives ou règlementaires y afférentes constituent bien des « circonstances exceptionnelles et graves » affectant les biens et leur « jouissance effective et normale » et justifiant la suspension contractuelle du paiement des loyers ; - l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a limité les demandes provisionnelles à 6 mois pour l'année 2020 et 3 mois pour l'année 2021 ; - l'article 1722 du code civil s'applique également dès lors que les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation ont entraîné la disparition de la clientèle dans les commerces qui, dans le cas d'espèce, ne se limite pas aux seules périodes de confinements, mais va bien au-delà puisque la crise sanitaire semble, selon les indicateurs, difficilement entrer en phase de totale rémission ; la perte peut être matérielle ou juridique, de sorte que cet article peut s'appliquer, sans qu'il y ait eu détérioration matérielle, dès lors que le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de l'immeuble et d'en faire usage conformément à sa destination ; il est de droit qu'une décision administrative ordonnant la suspension de l'exploitation d'un commerce équivaut à la perte de la chose louée ; cette perte peut être partielle, dès lors que la fermeture présente un caractère provisoire ; - le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020, complétant l'article 10 du décret n° 2020- 548 du 11 mai 2020 46 , le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 (article 40 et 41) et le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 modifiant le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, ordonnant la fermeture des établissements accueillant du public, constituent un cas fortuit au sens de l'article 1722, puisque leur adoption a bien entraîné la disparition quasi-complète de la clientèle des résidences de tourisme suite à leur fermeture ; - les arrêts récemment rendus par la Cour de Cassation ayant jugé que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce dès lors que la sous-location, véritable destination de la chose louée, a été purement et simplement entravée et obérée par les circonstances exceptionnelles et graves connues en 2020 et 2021 ; l'exonération de paiement des loyers, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, ne peut donc raisonnablement, équitablement et contractuellement se limiter à 2 mois ou même 6 mois, mais à la durée de l'empêchement de sous-location constatée ; - l'exigence de bonne foi résultant de l'article 1104 et 1195 alinéa 1 du code civil, qui énonce que, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant, tout en continuant à exécuter ses obligations durant la renégociation, rend également sérieusement contestable son obligation de régler des loyers portant sur une période où elle a été fortement pertubée économiquement par les décisions gouvernementales qui ont été prises ; - ces ciconstances auraient dû conduire les bailleurs à renégocier les termes des baux et surseoir à l'exigence de perception des loyers, notamment au regard des stipulations contractuelles des baux intitulées « dispositions diverses » ; - elle précise que, par ordonnance du 11 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Paris a ordonné l'ouverture d'une procédure de conciliation à son bénéfice en désignant Me [R] et [VT], administrateurs judiciaires, en qualité de conciliateurs, afin notamment de l'assister dans le cadre des négociations à conduire avec les investisseurs-bailleurs et de favoriser la conclusion d'un accord amiable, faisant observer que sont concernés 5 500 propriétaires investisseurs au sein de 52 résidences exploitées par ses soins ainsi que 500 salariés attachés à l'exploitation de ces résidences ; dans le cadre de cette conciliation, une nouvelle proposition a été faite aux bailleurs en septembre 2021 aux termes de laquelle elle s'engage à régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021 selon certaines modalités et à reprendre le paiement des loyers à hauteur de 40 % à compter du mois d'octobre 2021 de manière rétroactive depuis le début de la conciliation et pendant toute sa durée ; elle a également informé le 3 décembre 2021 l'ensemble des bailleurs d'une reprise à 100 % des loyers à compter du 1er trimestre 2022 ; - ses propositions ont été refusées alors qu'elles revenaient à partager les risques et les conséquences de la pandémie de Covid-19 ayant conduit aux fermetures administratives des résidences ; - elle insiste sur le fait que de telles propositions, formulées dans un contexte transactionnel et dans le cadre d'une conciliation judiciaire menée sous l'égide du président du tribunal de commerce de Paris, ne permettent pas pour autant de considérer qu'elle se reconnaît débitrice à l'égard des bailleurs-investisseurs ; - 53 % de bailleurs investisseurs ont accepté de renoncer, compte tenu du contexte exceptionnel, à percevoir 12,13 mois de loyers sur la période 2020-2021, soit un abandon de 51 % et un paiement perçu à hauteur de 49 % , représentant 335 646 euros, ce qui lui a permis, pendant cette période complexe, de préserver la pérennité de son investissement et sa sauvegarde en tant qu'exploitant-preneur, sans quoi elle aurait été en état de cessation des paiements. A titre subsidiaire, elle fonde sa demande de report de paiement en raison notamment des indicateurs très préoccupants de la résidence Moulin Neuf à Manosque. Enfin, elle relève que les bailleurs fondent leur demande de communication de pièces au visa de l'article 145 du code de procédure civile afin d'établir, devant la juridiction du fond, que la suspension du paiement des loyers au cours de la période considérée n'est pas justifiée, de sorte qu'ils reconnaissent que leur demande de provision formée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse. Dans tous les cas, elle indique que la demande de communication portant sur l'assurance multirique professionnelle souscrite est totalement inutile dès lors qu'elle pourra prospérer dans le cadre d'un débat au fond sur le fondement de l'article 142 du même code, que le directeur administratif et financier du groupe atteste qu'elle n'a pas été indemnisée au titre d'une quelconque perte d'exploitation résultant de la fermeture de ses résidences lors des confinements successifs et que ce document est désormais en possession des intimés. Pour les autres documents, elle relève que la demande est imprécise, faute notamment de précision des rapports locatifs, et qu'elle a communiqué les comptes d'exploitation de la résidence Moulin Neuf pour les années 2015 à 2021 ainsi que les bilans de cette résidence de 2015 à 2021. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les copropriétaires bailleurs sollicitent de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * reçu l'ensemble des interventions volontaires ; * rejeté la demande de delais de paiement ; * ordonné à la societe Réside Etudes Apparthôtels de communiquer aux demandeurs les comptes d'exploitation de la residence objet des rapports locatifs dont il est question de 2015 à 2020 compris, les bilans de la résidence [Localité 46], precisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs des 5 demieres années (de 2015 à 2020 compris) ainsi que le montant et l'evolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence ; * condamné la société Réside Etudes Apparthôtels aux entiers depens ; - l'infirme pour le surplus, et notamment en ce qu'elle a : * limité la condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels à verser une provision d'un montant correspondant à 50 % des loyers toutes taxes comprises impayés sur la periode du 2ème trimestre 2020 jusqu'au 1er trimestre 2021 ; * limité le montant de l'astreinte a un montant de 700 € par jour de retard et par document, deux mois suivant la signification de l'ordonnance, au lieu du montant de 1 000 € par jour de retard et par document des la date de l'ordonnance ; * limité la condamnation de la société Réside Etudes Apparthôtels sur le fondement de l'article 700 du code de procedure civile à un montant de 2 000 € au bénéfice de l'ensemble des demandeurs, en lieu et place des 500 € par demandeur reclamé ; - statuant à nouveau ; - constate que l'obligation pour la société Réside Etudes Apparthôtels de payer l'intégralité des loyers exigibles depuis le mois d'avri1 2020 n'est pas sérieusement contestable ; - condamne par provision la société Réside Etudes Apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées allant du mois d'avril 2020 au mois de décembre 2021, les sommes de : * 9 955,37 € à M. [NK] [V] et Mme [P] [V] ; * 6 155,58 € à M. [XH] [WT] et Mme [IZ] [WT] ; * 6 190,28 € à M. [PW] [VH] et Mme [A] [UT] ; * 6 190,28 € à M. [LK] [MK] ; * 6 190,28 € à M. [FN] [KK] et Mme [HN] [KK] ; * 6 924,49 € à M. [BV] [HZ] ; * 6 190,28 € à Mme [F] [AR] ; * 9 955,58 € à M. [X] [CJ] et Mme [GN] [CJ] ; * 6 155,58 € à M. [GZ] [Z] et Mme [T] [EC] ; * 6 185,76 € à Mme [S] [XT] ; * 12 380,13 € à Monsieur [B] [KZ] et Mme [NW] [KZ] ; * 6 155,58 € à M. [W] [PK] et Mme [ZE] [PK] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [O] ; * 6 190,28 € à M. [J] [E] ; * 7 051,69 € à M. [OW] [K] et Mme [WH] [K] ; * 12 311,16 € à M. [U] [C] [U] et Mme [L] [C] ; * 10 043,69 € à M. [IN] [CV] ; * 6 190,28 € à M. [TH] [PH] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [H] ; - ordonne à la société Réside Etudes Apparthôtels de communiquer aux intimés et appelants incidents les comptes d'exploitation de la résidence objet des rapports locatifs dont il est question concernant l'année 2021, les bilans de la résidence [Localité 46], précisant les taux de remplissage mensuels, les événements significatifs de l'annee 2021 ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence, et ce, sous astreinte de 1 000 € par document et par jour de retard, à compter de la publication de l'ordonnance à intervenir ; - porte l'astreinte prévue concemant la communication des documents ordonnées en première instance à un montant de 1 000 € par document et par jour de retard, à compter de la publication de l'ordonnance à intervenir ; - se réserve la liquidation de cette astreinte ; - condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à verser la somme de 500 € à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la présente procédure d'appel ; - condamne la société Réside Etudes Apparthôtels à verser la somme de 500 € à chacun des intimés et appelants incidents sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la première instance ; - condamne la société Réside Etudes Apparthôtels aux entiers depens de la procédure d'appel. A titre liminaire, ils se prévalent des arrêts rendus par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 30 juin 2022 aux termes desquels elle a rejeté tous les moyens développés par les preneurs à bail commerciaux pour justifier la suspension du paiement de leurs loyers échus pendant la crise liée à la Covid-19, et en particulier ceux fondés sur la perte de la chose louée au visa de l'article 1722 du code civil, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance au visa de l'article 1719 du même code, la force majeure et le manquement du bailleur à son obligation de bonne foi. En premier lieu, pour établir leur droit d'agir, ils indiquent avoir communiqué, par la voie du RPVA le 17 février 2020, un bordereau récapitulatif individualisant le contrat de bail commercial pour chaque demandeur. De plus, ils exposent que c'est à l'exploitant d'apporter la preuve des sommes dues dès lors qu'il lui appartient d'adresser un avis de paiement à chaque échéance et à chacun des bailleurs, ce qu'il a cessé de faire lorsqu'il a arrêté de régler ses loyers. Malgré cela, ils indiquent avoir établi un décompte en précisant, pour chacun des bailleurs, le montant de sa créance hors taxes. Enfin, ils relèvent que si, certains baux n'ont été signés que par l'un des conjoints, les rapports qui peuvent exister entre eux ne concernent pas l'exploitant et ne peuvent lui causer de grief. En second lieu, ils affirment que leurs demandes de provisions ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, faisant observer que le fait pour l'appelante d'avoir cessé de régler ses loyers leur a causé un préjudice en raison des prêts contractés pour l'acquisition de leurs lots les mettant en difficulté dans le remboursement de leurs mensualités. Ils exposent que : - leurs demandes de provisions sur les loyers impayés sont détaillées sous forme de tableaux, qui ont été établis au moyen des déclarations de revenus de 2020 que leur a adressées l'appelante, lesquelles reprennent pour chacun d'eux les montants des loyers hors taxes versés et non versés au cours de l'année, et qui prennent en compte le paiement partiel réalisé par l'appelante ; - le preneur commercial a pour obligation première de régler ses loyers conformément à l'article 1728 du code civil, ce qui résulte des baux commerciaux ; - la crise sanitaire ne justifie aucunement l'absence de paiement de plus de 18 mensualités de loyers, d'autant que la résidence n'a fait l'objet d'aucune fermeture administrative et qu'elle n'a jamais établi ses difficultés financières par des pièces comptables probantes, que ce soit au niveau de ses résidences qu'au niveau de sa filiale, dans la mesure où elle se contente de produire des comptes d'exploitation parcellaires, non certifiés par un cabinet d'experts comptables, et impropres à justifier de ses difficultés de trésorerie ; elle n'établit donc pas son impossibilité de régler les loyers ; - les baux n'ont pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage, sachant qu'eux-mêmes n'ont pas manqué à leurs obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l'exercice par le preneur de son activité hôtelière ; - l'appelante ne peut se prévaloir d'un cas de force majeure au visa de l'article 1218 du code civil dès lors que le créancier, qui n'a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution du contrat ou la supension de son obligation en invoquant la force majeure, l'obligation de régler ses loyers revêtant la nature d'une obligation de résultat absolue ; si la crise sanitaire présente les caractéristiques d'extériorité, l'imprévisilité n'est pas démontrée et l'irrésistibilité fait défaut, faute pour l'appelante de démontrer qu'elle a été dans l'impossibilité de payer ses loyers du fait de l'épidémie de Covid-19 et, le cas échéant, qu'elle ne disposait d'aucune autre solution pour le faire ; ils indiquent qu'il s'agit de circonstances temporaires et que la résistance des acteurs économiques dépend étroitement de leurs capacités de financement propres et des aides qui ont pu leur être apportées par des mécanismes de solidarité collective ; ils relèvent que l'appelante ne démontre aucunement ses difficultés insurmontables de trésorerie ou l'existence concrète d'un dommage imminent de cessation des paiements ; la résidence est restée ouverte et a connu des périodes avec des taux d'occupation élevés, notamment au cours de la période estivale, reconnaissant elle-même avoir connu en 2020 un taux d'occupation de 50 % ; - l'appelante ne peut pas plus se prévaloir de circonstances exceptionnelles graves au sens des baux ; ils indiquent que la clause insérée dans les baux vise incontestablemet la survenance de circonstances exceptionnelles qui viendrait endommager matériellement le bien au point que celui-ci ne serait plus exploitable, ce que révèle l'exemple donné ayant trait à l'apparition de désordres de nature décennale ; le fait que cet exemple ne soit pas limitatif au regard de la mention etc ne peut avoir pour effet de permettre à l'appelante de soulever cette clause à l'envie pour suspendre son obligation de paiement ; dans tous les cas, l'exploitant ne démontre pas n'avoir pu occuper effectivement et normalement ses locaux dès lors qu'elle n'établit même pas avoir été contrainte de fermer son établissement et/ou n'avoir pu exercer son activité normalement, faisant observer que ses établissements s'apparentent à une résidence hôtelière alors même que les hôtels n'ont eu aucune contrainte de fermeture ; ils insistent sur le fait que l'exploitant reconnaît avoir réalisé la moitié de son chiffre d'affaires en 2020 sur l'ensemble des résidences et qu'il ne démontre pas, concernant leurs propres lots pris individuellement, ne pas avoir pu les proposer à la location de manière normale et effective sur l'ensemble de la période considérée en raison de circonstances graves et exceptionnelles affectant chacun de leurs biens pris individuellement ; il est impensable d'imaginer que le trouble de jouissance s'est poursuivi depuis le début de la crise sanitaire de manière identique sur une période de plus de 18 mois ; - l'appelante ne peut arguer d'un manquement de leur part à leur obligation de délivrance pour justifier le non-paiement de ses loyers dès lors que l'impossibilité d'exploiter alléguée résulte du seul fait du législateur et qu'ils ne peuvent être garant d'un trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative d'un commerce imposée par des mesures législatives et réglementaires, sachant qu'ils n'ont pas cessé, en tant que bailleurs, de mettre à la disposition de l'exploitant les biens loués ; si l'activité d'hôtellerie a subi par ricochet les conséquences des mesures de restrictions de circulation et de fermeture des lieux attractifs pour les touristes, ou du développement du télétravail, ils ne peuvent être tenus pour responsables contractuellement de ces circonstances extérieures affectant l'activité économique de l'exploitant et contre lesquelles il lui appartenait éventuellement de s'assurer ; - l'appelante ne peut se fonder sur la destruction ou la disparition des lieux loués au visa de l'articler 1722 du code civil dès lors qu'elle a toujours eu accès à ses locaux et a pu poursuivre l'exploitation de sa résidence ; - la théorie de l'imprévision au visa de l'article 1195 alinéa 1 du code civil est inapplicable dès lors que les baux ont été conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de ce texte introduit par ordonnance en date du 10 février 2016 ; dans tous les cas, ils relèvent que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant les événements et qu'il n'est donc pas devenu excessivement onéreux, outre le fait que la demande de renégociation ne dispense pas le demandeur de continuer à exécuter ses obligations tout au long de la renégociation ; - l'appelante ne peut se prévaloir de l'obligation d'exécuter de bonne foi les contrats dès lors qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mesure de suspension administrative et qu'elle ne produit aucun justificatif permettant d'établir la réalité de ses difficultés financières, de sorte qu'elle doit être condamnée à verser l'intégralité de ses loyers ; - de nombreuses juridictions ont considéré que ces moyens ne constituaient aucune contestation sérieuse à l'obligation de l'appelante de régler ses loyers ; - l'appelante a imposé, en passant par le groupe, une suspension du paiement de ses loyers, en faisant diverses propositions, qui démontrent qu'elle n'entendait verser aucun loyer jusqu'en 2022, sans leur communiquer la moindre information au sujet de l'activité de leur résidence, sachant que les résidences ont été plus ou moins impactées par la crise ; ils soulignent que l'appelante reconnaît exploiter également des résidences seniors et étudiantes qui n'ont pas été impactées par la crise, de sorte qu'elle dispose nécessairement de la trésorerie pour faire face au paiement de ses loyers ; - la dernière proposition de l'appelante consiste à régler 40 % de loyers aux écheances contractuelles et 30 % de loyers selon un écheancier qui s'étale de 2022 à 2029, soit un abandon de loyers de 30 % et un delai de paiement supplémentaire de 6 ans, et ce, sans s'engager sur la reprise des loyers courants, ce qui n'est pas sérieux ; -le manque total de transparence de l'appelante quant à l'activité de chacune de ses résidences, sa tentative d'imposer une réduction de loyers de 60 % sur une période minimale de 2 ans contre renonciation du solde des loyers, en débit de l'impact modéré de l'épidémie de la Covid-19 sur son activité, et son refus d'entamer des négociations constructives avec eux, rendent impossible le recours de la part d'appelante au moyen tiré de l'obligation d'exécuter de bonne foi les contrats. En troisième lieu, ils fondent leur demande de communication de pièces au visa del'article 145 du code de procédure civile. Ils exposent qu'alors même que l'appelante ne cesse de faire état de pertes d'exploitation pour justifier le non-paiement de l'intégralité de ses loyers, elle ne communique pas le contrat d'assurance multirisque professionnelle souscrit incluant potentiellement une garantie de perte d'exploitation et ne fait aucunement état de ses démarches faites auprès de son assureur afin d'activer la garantie perte exploitation dans le contexte de la crise sanitaire. Ils estiment que, dans le cas où cette garantie aurait permis à l'exploitant de recouvrer des sommes, ils voient mal pourquoi il leur est demandé de faire des sacrifices en termes de loyers. S'agissant des autres documents sollicités, ils se fondent sur les dispositions de l'article L 321-2 du code de tourisme pour soutenir que l'exploitant d'une résidence de tourisme doit tenir des comptes d'exploitation distincts par résidence, communiquer les comptes d'exploitations aux propriétaires qui en font la demande et communiquer annuellement et spontanément à tous les propriétaires un bilan de l'année écoulée. Ils font observer que les comptes d'exploitation qui sont produits, qui sont les mêmes que ceux de première instance, sont inexploitables, erronés et ne sont pas certifiés par un commissaire aux comptes ou un expert-comptable, de mêmes que les bilans qui ne contiennent que des informations lacunaires. Ils exposent que le fait pour l'appelante de ne pas vouloir produire les éléments demandés, alors que la loi Novelli l'y oblige, démontre l'absence de difficultés financières au cours de la période considérée. Ils demandent donc que ces obligations de faire soient assorties d'astreintes plus importantes afin de l'y contraindre et élargies aux comptes et bilans de l'année 2021. Enfin, ils s'opposent à toute demande de report de paiement faute pour l'appelante de justifier la réalité des difficultés financières alléguées. Dans tous les cas, ils indiquent que les comptes d'exploitations produits démontrent que la résidence a su résister à la crise sanitaire dès lors que le poste total frais de personnel a baissé de 15 % par rapport aux années antérieures, que celui des loyers propriétaires a baissé de 40 % par rapport à l'année passée, alors même qu'elle n'a payé aucun loyer en 2020, et qu'elle a obtenu, de la part de certains propriétaires, des baisses drastiques de loyers, à savoir des renonciations de 60 % des loyers. Ils soulignent, qu'en ne versant aucun loyer, l'appelante a réalisé son meilleur résultat d'exploitation sur les 4 dernières années, outre le fait qu'elle a obtenu un prêt garanti par l'Etat et qu'elle a bénéficié de l'ensemble des mesures du gouvemement ayant eu pour objet la compensation des pertes liées au secteur du tourisme, et la prise en charge de ses charges de personnel au moyen du chômage partiel, lesquelles ont notamment pour but de permettre aux exploitants de faire face à leurs charges fixes. Ils exposent que si, certains d'entre eux ont pu négocier un report temporaire de leur échancier, ils ont dû s'acquitter de frais et d'intérêts supplémentaires pour obtenir ce report, outre le fait qu'ils vont être contraints de payer leurs mensualités avec leurs deniers personnels dès lors que la plupart des banques ont octroyé des suspensions de prêt pour une durée maximale d'un an. Enfin, ils exposent que l'appelante a d'ores et déjà bénéficié de délais comme s'abstenant de régler le moindre loyer depuis plus de 21 mois. L'instruction de l'affaire a été clôturée le 17 octobre 2022. Par soit-transmis en date du 5 décembre 2022, la cour a demandé aux parties, qui avaient porté à sa connaissance lors de l'audience du 31 octobre 2022 que des pourvois avaient été formés par la société Réside Etudes Apparthôtels dans des affaires similaires, et notamment contre des arrêts rendus le 9 février 2022 par la cour d'appel de Nançy et le 4 mars 2022 par la cour d'appel de Paris, de bien vouloir lui indiquer si cette dernière a rendu ou doit rendre ses arrêts dans ces affaires, en sachant que le Premier Président de la Cour de Cassation a, dans deux ordonnances en date du 25 avril 2022, fait application des dispositions de l'article 1009 du code de procédure civile (réduction des délais) dans les pourvois n° S 22-12.753 et A 22-13.773. Par un courrier en date du 5 décembre 2022, le conseil des intimés a transmis les deux arrêts de rejet rendus par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, en date du 23 novembre 2022, dans les pourvois n° 22-12.753 et 22-13.773. Par un courrier en date du 8 décembre 2022, le conseil de l'appelante a transmis l'arrêt de rejet rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, en date du 23 novembre 2022, dans le pourvoi n° 22-12.753. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir tirée du droit d'agir des intimés Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile énonce que, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité ou d'intérêt. Selon l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'espèce, l'ensemble des intimés, excepté Mme [AR], M. [Z], Mme [PK] et Mme [G], démontrent incontestablement être liés par un bail commercial avec la société Réside Etudes Apparthôtels. Si le contrat de bail commercial conclu avec Mme [AR] n'est pas versé aux débats, celui visé en pièce 1.7 du bordereau de pièces des intimés ayant été conclu avec M. [M] [N], il n'en demeure pas moins que la déclaration de revenus que lui a adressée la société Réside Etudes Apparthôtels, le 17 février 2021, démontre que cette dernière est bien identifiée comme étant propriétaire-bailleresse d'un bien situé dans la résidence le Moulin Neuf. Or, il est acquis que l'appelante a suspendu le paiement de ses loyers à compter du mois d'avril 2020. Les intimés, excepté M. [Z], Mme [PK] et Mme [G], justifient donc de leur droit d'agir en justice en tant que propriétaires-bailleurs de biens ayant cessé de percevoir les loyers dus par l'appelante. Les contestations soulevées par l'appelante portant sur l'absence de factures venant étayer les arriérés de loyers revendiqués ainsi que l'insuffisance des précisions apportées dans les décomptes n'ont aucune incidence sur la recevabilité des actions des intimés. Il s'agit d'éléments dont la force probante devra être appréciée lors de l'examen du bien-fondé des demandes, et en particulier pour déterminer le caractère non sérieusement contestable des sommes sollicitées. Il en va différemment de M. [Z], Mme [PK] et Mme [G] qui n'apparaissent, ni en tant que cotitulaires des baux conclus avec Mme [EC], M. [PK] et M. [IN], ni dans les déclarations de revenus adressées par la société Réside Etudes Apparthôtels. Faute pour eux d'établir leur qualité de propriétaires-bailleurs, indivis ou non, d'un bien situé dans la résidence le Moulin Neuf, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré leurs actions irrecevables en l'absence de droit d'agir en justice. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a déclaré que les actions de M. [Z], Mme [PK] et Mme [G] irrecevables. Sur la demande de provisions à valoir sur des loyers Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, soutenant que son obligation de régler les loyers revendiqués par les intimés se heurte à des contestations sérieuses, la société Réside Etudes Apparthôtels se prévaut, pour en justifier le non-paiement, en tout ou partie, entre les mois d'avril 2020 et décembre 2021, des conséquences, sur son activité de sous-location d'appartements, des mesures prises par les pouvoirs publics pour limiter la propagation de la pandémie de Covid-19. Il convient de rappeler, à titre liminaire, que des dispositions ont été prises pendant la période d'urgence sanitaire afin de proroger des délais échus et adapter les procédures, et en particulier l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, portant sur les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 et l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 réglementant les conséquences d'un défaut de paiement des loyers et charges par des entreprises éligibles à un dispositif et dont l'activité est affectée par une mesure de police administrative (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Or, aucune de ces dispositions n'efface les loyers échus, ni n'interdit au bailleur de faire délivrer à son locataire un commandement de payer pendant la période juridiquement protégée. Elles suspendent uniquement les effets dudit acte pendant une durée qui sera différente selon que le locataire remplit ou non les conditions d'éligibilité et d'attribution des aides financières financées par le fonds de solidarité. Ainsi, s'il apparaît que les loyers, qui n'ont pas été réglés par la société Réside Etudes Apparthôtels, portent, en partie, sur des périodes judiquement protégées, les dispositions susvisées ne l'ont pas dispensée de son obligation première résultant des baux commerciaux, à savoir le paiement de ses loyers, pas plus qu'elles n'ont pas eu pour effet et/ou conséquence d'effacer les loyers échus pendant les périodes juridiquement protégées voire d'en suspendre le paiement. Il reste que la société Réside Etudes Apparthôtels oppose plusieurs moyens pour justifier la suspension du paiement de ses loyers à compter du mois d'avril 2020 tenant aux stipulations contractuelles de suspension du paiement des loyers en cas circonstances exceptionnelles et graves, à la destruction partielle des lieux loués justifiant une exception d'inexécution et au manquement des intimés à leur obligation d'exécuter de bonne foi les contrats. Il convient de relever que l'appelante ne réitère pas, en appel, ses autres moyens soutenus devant le premier juge tenant notamment à la force majeure, au manquement des intimés à leur obligation de délivrance, à la jouissance paisible des lieux et à la théorie de l'imprévision, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points. S'agissant du moyen tiré de la perte partielle de la chose louée, il résulte de l'article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux que, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. En application de l'article 3, I, 2 , du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Il en est de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d'accueillir du public, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé, de toute évidence, à la perte de la chose. Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne constitue donc pas une contestation sérieuse. S'agissant du moyen tiré de l'obligation d'exécuter de bonne foi les contrats en application de l'article 1104 du code civil, il est admis que les parties doivent rechecher si une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières. Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l'initiative de les exécuter tant que la négociation du contrat n'a pas abouti, et en particulier, pour un preneur, de continuer à régler ses loyers. Or, en décidant de sa propre initiative de suspendre le paiement des loyers entre les mois d'avril 2020 et décembre 2021 et en imposant aux intimés les modalités de remboursement par un échelonnement du paiement des loyers qu'elle estime devoir, allant de 2022 à 2029, après un report de 20 mois et un abandon de 30 % des loyers dus, la société Réside Etudes Apparthôtels a, de toute évidence, entendu modifier uniléralement les dispositions contractuellement prévues. Si elle affirme avoir cherché à négocier avec les intimés, allant jusqu'à solliciter une mesure de conciliation judiciaire, il convient de relever que ces démarches sont intervenues à un moment où les propriétaires-bailleurs subissaient, depuis plusieurs mois déjà, la suspension du règlement des loyers décidée d'autorité par l'appelante, au moyen de lettres circulaires adressées par le groupe, sans que cette dernière ne prenne la peine, au préalable, de justifier la réalité des difficultés financières alléguées concernant la résidence le Moulin Neuf et, le cas échéant, les démarches mises en oeuvre pour y remédier. Cela est d'autant plus vrai que la mesure de conciliation ne sera ordonnée par le président du tribunal de commerce de Paris que par ordonnance en date du 28 septembre 2021, soit près d'un an et demi après la suspension du paiement des loyers et après les actions judiciaires initiées par une multitude de propriétaires-bailleurs aux fins de faire valoir leurs droits. Dans ces conditions, en imposant à ses bailleurs la suspension du paiement de ses loyers, sans solliciter du juge l'autorisation de ne pas respecter son obligation première consistant à régler ses loyers, la société Réside Etudes Apparthôtels ne peut sérieusement opposer aux intimés un manquement à leur obligation d'exécuter les contrats de bonne foi justifiant le non paiement de ses loyers pendant 20 mois. Le moyen tiré du manquement des intimés à leur obligation d'exécuter de bonne foi les contrats ne constitue donc pas une contestation sérieuse. S'agissant du moyen tiré des dispositions conventionnelles, l'article 7 intitulé 'Dispositions diverses' (page 5) stipule que dans le cas où, après la date de livraison, le Preneur se verrait privé de la jouissance effective et normale des immeubles désignés en tête du présent bail pour une raison ne relevant pas de son fait (désordres de nature décennale, circonstances exceptionnelles et graves, etc...) le loyer défini ci-avant serait suspendu jusqu'à expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin sauf effet de la mise en jeu des polices d'assurance souscrites par le preneur. L'application de cette clause suppose donc pour le preneur de démontrer qu'il a été privé de la jouissance effective et normale des immeubles qu'il sous-loue, situés dans la résidence le Moulin Neuf, pour une raison ne relevant pas de son fait. Or, le fait de viser les immeubles désignés en tête des baux implique, sans que cela nécessite d'interpréter la clause, que la privation de jouissance s'induise d'évènements affectant matériellement les biens en eux-mêmes, qu'il s'agisse de désordres ou de toutes autres circonstances exceptionnelles et graves. En l'occurrence, même si les mesures décidées par les pouvoirs publics de fermeture et de restrictions auxquelles se réfèrent l'appelante et rappelées ci-dessus, et en particulier la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, ont impacté les conditions d'exploitation de la résidence le Moulin Neuf, il ne s'agit pas, de toute évidence, de circonstances graves et exceptionnelles ayant affecté les biens loués eux-mêmes. En effet, si le taux annuel d'occupation de la résidence le [Localité 46] est passé de 73,82 % à 54,19 % en 2020 avant de revenir à 72,35 % en 2021, de même que les recettes annuelles résultant principalement de la location des logements et parkings qui sont passées de 1 020 971 euros en 2019 à 634 755 euros en 2019 pour revenir à 1 000 831 euros en 2021, l'absence totale de fréquentation de la résidence au cours des mois d'avril et mai 2020, puis sa diminution entre les mois de juin et décembre 2020, par rapport aux années antérieures, ne résulte pas de circonstances intrinséques aux biens eux-mêmes dès lors qu'aucune mesure n'a été prise pour en interdire la jouissance effective et normale conformément à la destination auxquels ils étaient destinés. Les circonstances graves et exceptionnelles visées par les clauses contractuelles ne s'appliquant pas, avec l'évidence requise en référé, aux conséquences résultant des mesures prises par les pouvoirs publics pour faire face à la pandémie liée à la Covid-19, ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse à l'obligation de l'appelante de régler ses loyers. En conséquence, les moyens soulevés par la société Réside Etudes Apparthôtels ne constituent aucune contestation sérieuse justifiant le non-paiement, même en partie, des loyers échus entre le mois d'avril 2020 et le mois de décembre 2021. L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a retenu des contestations sérieuses justifiant de déduire des provisions allouées une partie des loyers réclamés par les intimés. Afin de justifier les sommes réclamées, les intimés versent aux débats, outre les baux commerciaux, excepté Mme [AR], un tableau récapitulant le montant mensuel du loyer dû en 2020 et 2021, lequel correspond aux déclarations de revenus adressées par l'appelante elle-même, le nombre des échéances dues sur crette période (en 2020 et 2021), les sommes perçues au cours de la procédure de conciliation ainsi que le montant total de l'arriéré locatif hors taxes et toutes taxes comprises. Si l'appelante discute ce décompte, en ce qu'il ne préciserait pas, pour chaque intimé, le lot concerné ainsi que les sommes revendiquées et ne prendrait pas en compte les sommes qui auraient été versées, elle ne produit aucune pièce de nature à le remettre en cause, et ce, alors même que les intimés apportent la preuve du montant non sérieusement contestable de leurs créances et qu'il appartient au débiteur de justifier des paiements qu'il a effectués. La société Réside Etudes Apparthôtels sera donc condamnée à régler, à titre provisionnel, les sommes sollicitées suivantes : * 9 955,37 € à M. [NK] [V] et Mme [P] [V] ; * 6 155,58 € à M. [XH] [WT] et Mme [IZ] [WT] ; * 6 190,28 € à M. [PW] [VH] et Mme [A] [UT] ; * 6 190,28 € à M. [LK] [MK] ; * 6 190,28 € à M. [FN] [KK] et Mme [HN] [KK] ; * 6 924,49 € à M. [BV] [HZ] ; * 6 190,28 € à Mme [F] [AR] ; * 9 955,58 € à M. [X] [CJ] et Mme [GN] [CJ] ; * 6 155,58 € à Mme [T] [EC] ; * 6 185,76 € à Mme [S] [XT] ; * 12 380,13 € à Monsieur [B] [KZ] et Mme [NW] [KZ] ; * 6 155,58 € à M. [W] [PK] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [O] ; * 6 190,28 € à M. [J] [E] ; * 7 051,69 € à M. [OW] [K] et Mme [WH] [K] ; * 12 311,16 € à M. [U] [C] [U] et Mme [L] [C] ; * 10 043,69 € à M. [IN] [CV] ; * 6 190,28 € à M. [TH] [PH] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [H]. Sur la demande de report du paiement des sommes dues Il résulte de l'article L 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, si le chiffre d'affaires de la société Réside Etudes Apparthôtels a chuté de moitié entre 2019 et 2020 en passant de 124 164 945 euros à 66 451 256 euros, ce dernier a augmenté en 2021 pour atteindre 83 161 060 euros. Concernant la résidence le Moulin Neuf, le chiffre d'affaires, qui était de 990 903 euros en 2019, est passé de 625 398 euros en 2020 pour revenir à 978 404 euros en 2021. De plus, si les recettes de la résidence le [Localité 46] ont baissé de 37 % en 2020, elles ont atteint, en 2021, 98 % de celles de 2019, les postes principaux de dépenses (frais de personnels, énergie, blanchisserie et loyers des propriétaires initiaux) étant restés constants en 2019, 2020 et 2021. Alors même que ces chiffres démontrent que la société Réside Etudes Apparthôtels n'a jamais cessé totalement son exploitation en 2020 et 2021 et que l'activité au sein de la résidence de Moulin Neuf a repris dès le début de l'année 2021, en raison de la réouverture du chantier ITER situé à proximité, l'appelante, qui ne verse aucun élément comptable portant sur l'année 2022, ne justifie pas de difficultés financières actuelles nécessitant de faire droit à sa demande de report de 24 mois à compter de la décision, sachant qu'elle a bénéficié d'ores et déjà d'un report de 32 mois depuis le premier impayé intervenu en avril 2020. A l'inverse, les intimés ont été contraints, pendant 20 mois, d'assumer la charge des emprunts contractés pour l'acquisition des biens donnés à bail. La société Réside Etudes Apparthôtels sera donc déboutée de sa demande de report du paiement des sommes dues. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte Les intimés sollicitent deux types de pièces, les unes en application de l'article L 321-2 du code du tourisme, devant s'analyser comme une demande d'obligation de faire, et les autres, devant s'analyser comme une mesure d'instuction dans la perspective d'actions futures éventuelles au fond. Sur l'obligation de faire Le juge des référés peut, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Dans ce cas, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Selon l'article L 321-2 du code de tourisme, l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires le bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence. Ce texte impose donc la communication à l'ensemble des copropriétaires un bilan de l'année précisant les taux de remplissage par résidence, les événements significatifs de l'année écoulée, le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence. En l'espèce, l'appelante verse aux débats, en pièce 8-2, les comptes d'exploitation de la résidence le Moulin Neuf faisant notamment apparaître, pour les années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, le bilan de ces années, les taux de remplissage obtenus, le montant des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence ainsi qu'une signature précédée de la mention Etat conforme au Compte d'Exploitation Analytique issu de l'outil budgétaire. Il en résulte que, devant la cour, l'appelante justifie, à l'évidence, avoir satisfait à son obligation légale, les intimés ne démontrant pas que les comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence doivent être certifiés par un commissaire aux comptes ou un expert comptable. En effet, seules les pièces 8 et 8-1 avaient manifestement étaient communiquées lors de la première instance, lesquelles ne répondaient pas aux exigences de l'article L 321-2 du code de tourisme, comme n'étant aucunement certifiées. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à la société Réside Etudes Apparthôtels de remettre aux propriétaires les comptes d'exploitation de la résidence Le Moulin Neuf à Manosque, objet des rapports locatifs sur les années 2015 à 2020, les bilans de la résidence précisant les taux de remplissage obtenus sur les années 2015 à 2020 et le montant de l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, en ce compris le montant de l'astreinte ainsi que les modalités décidées par le premier juge. Les intimés seront, en revanche, déboutés de leur demande, formée en appel, de communication de pièces similaires pour l'exercice 2021 dès lors que les éléments exigés par l'article L 321-2 susvisé ont été intégrés dans les comptes d'exploitation de la résidence le [Localité 46] résultant de la pièce 8-2 de l'appelante. Sur la mesure d'instruction Selon les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé. Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine. Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. Enfin, en matière de production de pièces, il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. En l'espèce, si la cour a fait droit aux provisions sollicitées par les intimés, sans aucune diminution, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'une part, par définition, d'une décision provisoire et, d'autre part, que ces derniers pourraient rechercher la responsabilité de la société Réside Etudes Apparthôtels devant la juridiction du fond pour manquement à son obligation d'exécuter les contrats de bonne foi aux fins notamment d'obtenir l'indemnisation des préjudices subis résultant de la non perception de leurs loyers, en tout ou partie, pendant 20 mois. C'est ainsi qu'ils sollicitent la production par la société Réside Etudes Apparthôtels de son contrat d'assurance perte d'exploitation et, le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs, afin de vérifier si cette dernière a été indemnisée à ce titre, ce qui attesterait de la mauvaise foi dans l'exécution de ses obligations. Or, dès lors que M. [I] [MW], directeur général adjoint finances du groupe Réside Etudes, atteste sur l'honneur, le 2 février 2021, que la société Réside Etudes Apparthôtels n'a perçu aucune indemnité de ses assureurs, les sociétés Axa et Allianz, tant au titre de la perte des loyers qu'au titre de la perte de chiffre d'affaires de leurs activités annexes, générée par la crise sanitaire covid 19 et ses conséquences, et que la société Axa lui a notifié une fin de non-recevoir, les pièces sollicitées par les intimées sont dépourvues de toute utilité, sauf à remettre en cause la véracité de faits rapportés par le directeur d'un groupe dans une attestation sur l'honneur destinée à être produite en justice. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à l'appelante de produire, sous astreinte, le ou les contrats d'assurance multirisque professionnelle souscrit (s) pour la résidence le Moulin Neuf à Manosque incluant potentiellement une garantie de perte d'exploitaion ainsi que la justification de leur activation à l'initiative de la SAS Réside Etudes Apparthôtels et des réponses obtenues. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que la société Réside Etudes Apparthôtels n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel concernant les sommes provisionnelles revendiquées, à titre principal, par les intimés, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également tenue aux dépens de la procédure d'appel. En revanche, la décision déférée sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Réside Etudes Apparthôtels à verser aux demandeurs, pris ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à chacun des intimés ou chaque couple, une somme de 200 euros pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens, et une somme de 400 euros pour ceux exposés en appel, soit la somme totale de 600 euros, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif, excepté M. [Z], Mme [PK] et Mme [G] dont les demandes ont été déclarées irrecevables. L'appelante sera en revanche déboutée de sa demande formulée sur le même fondement en tant que partie tenue aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées en ce qu'elle a : - déclaré Mme [RH] [G], M. [GZ] [Z] et Mme [ZE] [PK] irrecevables en leurs demandes ; - ordonné à la SAS Réside Etudes Apparthôtels de produire et remettre aux demandeurs : ' les comptes d'exploitation de la résidence Le Moulin Neuf à Manosque, objet des rapports locatifs sur les années 2015 à 2020 ; ' les bilans de la résidence précisant les taux de remplissage obtenus sur les années 2015 à 2020, ainsi que le montant de l'évolution des principaux postes de dépenses et recettes de la résidence ; - dit que la présente décision sera assortie d'une astreinte d'un montant de 700 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ; - condamné la SAS Réside Etudes Apparthôtels aux dépens de la présente instance ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne la SAS Réside Etudes Apparthôtels à verser, à titre provisionnel, les sommes suivantes correspondant à un arriéré locatif portant sur la période allant de mois d'avril 2020 au mois de décembre 2021 : * 9 955,37 € à M. [NK] [V] et Mme [P] [V] ; * 6 155,58 € à M. [XH] [WT] et Mme [IZ] [WT] ; * 6 190,28 € à M. [PW] [VH] et Mme [A] [UT] ; * 6 190,28 € à M. [LK] [MK] ; * 6 190,28 € à M. [FN] [KK] et Mme [HN] [KK] ; * 6 924,49 € à M. [BV] [HZ] ; * 6 190,28 € à Mme [F] [AR] ; * 9 955,58 € à M. [X] [CJ] et Mme [GN] [CJ] ; * 6 155,58 € à Mme [T] [EC] ; * 6 185,76 € à Mme [S] [XT] ; * 12 380,13 € à Monsieur [B] [KZ] et Mme [NW] [KZ] ; * 6 155,58 € à M. [W] [PK] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [O] ; * 6 190,28 € à M. [J] [E] ; * 7 051,69 € à M. [OW] [K] et Mme [WH] [K] ; * 12 311,16 € à M. [U] [C] [U] et Mme [L] [C] ; * 10 043,69 € à M. [IN] [CV] ; * 6 190,28 € à M. [TH] [PH] ; * 6 190,28 € à M. et Mme [H] ; Déboute la SAS Réside Etudes Apparthôtels de sa demande de report du paiement des sommes susvisées ; Déboute Mme [P] [V], M. [NK] [V], Mme [IZ] [WT], M. [XH] [WT], M. [PW] [VH], M. [FN] [KK], Mme [HN] [KK], M. [BV] [HZ], Mme [F] [AR], Mme [A] [UT], M. [X] [CJ], Mme [GN] [CJ], Mme [T] [EC], Mme [S] [XT], M. [B] [KZ], Mme [NW] [KZ], M. [W] [PK], M. [UH] [O], Mme [JK] [O], M. [J] [E], M. [OW] [K], Mme [WH] [K], M. [U] [C], Mme [L] [C], M. [LK] [MK], M. [IN] [CV], M. [TH] [PH], M. [EN] [H], Mme [YT] [H] de leur demande de voir enjoindre à la SAS Réside Etudes Apparthôtels de produire et remettre, sous astreinte, le ou les contrats d'assurance multirisque professionnells souscrit (s) pour la résidence le Moulin Neuf à [Localité 42] incluant potentiellement une garantie de perte d'exploitation ainsi que la justification de leur activation à son initiative et des réponses obtenues ; Condamne la SAS Réside Etudes Apparthôtels à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens, les sommes de : * 600 € à M. [NK] [V] et Mme [P] [V] (ensemble) ; * 600 € à M. [XH] [WT] et Mme [IZ] [WT] (ensemble) ; * 600 € à M. [PW] [VH] et Mme [A] [UT] (ensemble) ; * 600 € à M. [LK] [MK] ; * 600 € à M. [FN] [KK] et Mme [HN] [KK] (ensemble) ; * 600 € à M. [BV] [HZ] ; * 600 € à Mme [F] [AR] ; * 600 € à M. [X] [CJ] et Mme [GN] [CJ] (ensemble) ; * 600 € à Mme [T] [EC] ; * 600 € à Mme [S] [XT] ; * 600 € à Monsieur [B] [KZ] et Mme [NW] [KZ] (ensemble) ; * 600 € à M. [W] [PK] ; * 600 € à M. et Mme [O] ; * 600 € à M. [J] [E] ; * 600 € à M. [OW] [K] et Mme [WH] [K] (ensemble) ; * 600 € à M. [U] [C] [U] et Mme [L] [C] (ensemble) ; * 600 € à M. [IN] [CV] ; * 600 € à M. [TH] [PH] ; * 600 € à M. et Mme [H] ; Déboute M. [GZ] [Z], Mme [ZE] [PK], Mme [RH] [G] et la SAS Réside Etudes Apparthôtels de leur demande formulée sur le même fondement ; Condamne la SAS Réside Etudes Apparthôtels aux entiers dépens de la procédure d'appel. La greffière, Le président,