Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/04280

07/12/2022 ARRÊT N° 755/2022 N° RG 21/04280 - N° Portalis DBVI-V-B7F-ONW6 JONCTION AVEC RG 22/479 N° Portalis DBVI-V-B7G-OS6O EV/CD Décision déférée du 10 Septembre 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 11-19-3356) Mme RAINSART [B] [L] C/ [W] [N] [U] [X] [O] JONCTION ET INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE DANS RG 21/4280 INTIMEE DANS RG: 22/479 Madame [B] [L] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE DANS LE RG 21/4280 APPELANTE DANS LE RG 22/479 Mademoiselle [W] [N] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2021.024461 du 06/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Monsieur [U] [X] [O] INTIME dans le dossier RG 21/4280 caducité partielle ordonnée le 18/1/2022 à son encontre [Adresse 1] [Localité 6] COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre Par acte du 11 septembre 2015 à effet au 15 septembre 2015, Mme [B] [L] a donné à bail à Mme [W] [N] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3]. Par acte du 14 septembre 2015, M. [U] [X] [O] s'est porté caution solidaire de la locataire. Le 18 octobre 2018, Mme [L] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers et de justifier d'une assurance du local pris à bail. Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 décembre 2018, Mme [N] a donné congé avec préavis d'un mois. Elle quittait les lieux le 10 janvier 2019. Par acte des 16 et 23 août 2019, Mme [L] a fait assigner Mme [N] et M. [O] devant le tribunal d'instance de Toulouse pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement de 2 760.06 € au titre des arriérés de loyers et charges (décompte arrêté le 9 juillet 2019), de 2 313 € au titre des frais de remise en état de l'appartement et de 134.02 € à titre de dommages-et-intérêts (remboursement des frais bancaires). Par jugement réputé contradictoire en date du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté l'exception de nullité de l'assignation tirée du défaut d'adresse personnelle de la demanderesse en raison de l'absence de grief, - donné acte à Mme [W] [N] de ce qu'elle demeure redevable de la somme de 126,41€ au titre des loyers impayés et l'a condamnée au versement de cette somme à Mme [B] [L], - condamné solidairement Mme [W] [N] et M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 198,01€ au titre de la régularisation des charges d'électricité. - condamné solidairement Mme [W] [N] et M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1425 € au titre des réparations locatives, une fois le dépôt de garantie déduit, - condamné solidairement Mme [W] [N] et M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 187,09 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du préjudice financier subi, - condamné Mme [B] [L] à payer à Mme [W] [N] une somme de 500 € à titre de dommages-et-intérêts, - ordonné la compensation entre les sommes dues et a condamné par conséquent Mme [W] [N] solidairement avec M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1236,51€, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté les parties de toutes plus amples demandes, - dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné in solidum Mme [W] [N] et M. [U] [X] [O] aux dépens. - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration en date du 19 octobre 2021, Mme [L] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : « donné acte à Mme. [N] de ce qu'elle demeure redevable de la somme de 126,41 € au titre des loyers impayés et l'a condamnée au versement de cette somme auprès de Mme [L] ; 2°) condamné Mme [N] solidairement et M. [O] à payer à Mme [L] une somme de 198,01 € au titre de la régularisation des charges d'électricité ; 3°) condamné solidairement Mme [N] et M. [O] à payer à Mme [L] une somme de 1425 € au titre des réparations locatives une fois le dépôt de garantie déduit ; 4°) condamné solidairement Mme [N] et M. [O] à payer à Mme [L] une somme de 187,09 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre du préjudice financier subi ; 5°) condamné Mme [L] à payer à Mme [N] une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;6°)ordonné la compensation entre les sommes dues et condamné par conséquent Mme [N] solidairement avec M. [O] à payer à Mme [L] une somme de 1.236,51 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;7°) débouté les parties de toutes plus amples demandes ; 8°) dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais sur le fondement de l'article 700 CPC.». Par jugement rectificatif du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : ' constaté que le jugement du 10 septembre 2021 contient une erreur matérielle, ' ordonné que la mention «ordonne la compensation entre les sommes dues et condamne par conséquent Mme [W] [N] solidairement avec M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1236,51 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision » par la mention «ordonne la compensation entre les sommes dues et condamne par conséquent Mme [W] [N] solidairement avec M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1436,51 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision», ' dit que la décision sera mentionnée sur la minute et les expédition du jugement et qu'elle sera notifiée comme celui-ci. Par déclaration du 31 janvier 2022, Mme [W] [N] a formé appel de cette décision en ce qu'elle : «a constaté que le jugement n°B 21/2688 du 10 septembre 2021 contient une erreur matérielle; - déclaré la requête en rectification d'erreur matérielle recevable et bien fondée ; -ordonné que la mention "ordonne la compensation entre les sommes dues et condamne par conséquent Mme [W] [N] solidairement avec M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1236,51 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision" par la mention "ordonne la compensation entre les sommes dues et condamne par conséquent Mme [W][N] solidairement avec M. [U] [X] [O] à payer à Mme [B] [L] une somme de 1436,51 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision." - dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions dudit jugement et qu'elle sera notifiée comme celui-ci.». Mme [L], dans ses dernières écritures du 23 février2022 établies dans le dossier RG 22/479, demande à la cour de': ' juger irrecevable en tout état de cause infondé l'appel formé par Mme [W] [N] à l'encontre du jugement du 16 décembre 2021, Subsidiairement : ' juger irrecevable et en tout état de cause infondées les demandes formées par Mme [N] dans le cadre de la procédure, En tout état de cause ' débouter Mme [W] [N] de l'intégralité de ses demandes, ' confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, ' condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 600 € titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamner Mme [W] [N] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Franck et Élisabeth Malet. Mme [L], dans ses dernières écritures du 1er mars 2022 établies dans le dossier RG21/4280, demande à la cour de': - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Mme [B] [L]. Y faisant droit, - déclarer irrecevables et en tout état de cause infondées les demandes en paiement des sommes de 151,09 € de trop-perçu de loyer et de 798,66 € de trop perçus de charges, outre intérêts formées par Mme [N] par appel incident - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle est contraire aux présentes demandes et, statuant à nouveau, - condamner Mme NaïmaLokhat à payer à Mme [B] [L] la somme de 276,77 € due au titre des loyers (stricto sensu) avec intérêts au taux légal depuis le jour de l'assignation introductive d'instance du 16 août 201, les intérêts échus depuis un an étant capitalisés, - condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 2.991,42 € au titre du solde dû des charges (provisions sur charges déduites) avec intérêts au taux légal depuis le jour de l'assignation introductive d'instance du 16 août 201, les intérêts échus depuis un an étant capitalisés et débouter Mme [W] [N] de toute demande de restitution de provisions sur charges, - condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 2.313 € au titre des frais de remise en état de l'appartement, outre intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance, les intérêts échus depuis un an étant capitalisés, - juger que Mme [B] [L] n'a commis aucune faute à l'encontre de Mme [W] [N] et qu'au surplus aucun préjudice moral n'est justifié par cette dernière en réformant le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] [L] à payer à Mme [W] [N] une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 187,09 € à titre de dommages et intérêts (remboursement de frais bancaires) arrêtée au 4 novembre 2019, outre intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance, les intérêts échus depuis un an étant capitalisés, en confirmant le jugement à cet égard, - débouter Mme [W][N] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [B] [L] et réformer en conséquence le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation entre les sommes dues en condamnant par conséquent Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 1.236,51€, devenue après jugement rectificatif du 16 décembre 2021, la somme de 1.436,51 €, - condamner en conséquence Mme [W][N] à payer à Mme [B] [L] la somme totale de 5.768,28 €, outre intérêts depuis le jour de l'assignation introductive d'instance du 16 août 2019, les intérêts échus depuis un an étant capitalisés, en deniers ou quittance demeurant l'exécution partielle à laquelle il a déjà été procédé, - débouter Mme [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [W] [N] à payer à Mme [B] [L] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [W] [N] aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, les dépens d'appel étant recouvrés par la SCP Malet, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [W] [N], dans ses dernières écritures en date du 11 mars 2022 demande à la cour de': - déclarer recevable l'appel du jugement rectificatif en date du 16 décembre 2021 interjeté par Mme[N] et enrôlé devant la 3ème Chambre de la Cour d'appel de Toulouse sous le numéro 22/00479 ; - ordonner la jonction de l'instance enrôlée devant la 3ème Chambre de la Cour d'appel de Toulouse sous le numéro 22/00479 avec celle enrôlée devant la 3ème Chambre de la Cour d'appel de Toulouse sous le numéro 21/04280 ; - réformer le jugement du juge des contentieux de la protection en date du 10 septembre 2021 rectifié par le jugement rectificatif du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 16 décembre 2021 : * en ce qu'il a été donné acte à Mme [W] [N] de ce qu'elle demeurait redevable de la somme de 126,41 € eu titre des loyers impayés et l'a condamnée au versement de cette somme ; * en ce que Mme[N] a été condamnée au paiement d'une somme de 198,01 € au titre de la régularisation de charges ; * en ce que Mme[N] a été condamnée au paiement d'une somme de 1425 € dépôt de garantie déduit au titre des réparations locatives, et à une somme de 187,09 € au titre du préjudice financier ; * en ce que Mme [L] n'a été condamnée qu'à une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ; * en ce qu'il a été procédé en conséquence à une compensation erronée compte tenu des montants retenus ; * en ce que Mme[N] a été déboutée de ses demandes plus amples ; * en ce que chacune des parties a conservé la charge de ses frais sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * en ce que Mme [W] [N] a été condamnée aux dépens alors qu'elle n'était pas succombante. Et statuant à nouveau : - condamner Mme [B] [L] au paiement des sommes suivantes entre les mains de Mme[N] : * 151,09 € au titre du trop-perçu de loyer et ce avec intérêt au taux légal, avec capitalisation annuelle, à compter de la décision à intervenir ; * 798,66 € au titre du trop-perçu de provisions sur charges, et ce avec intérêt au taux légal, avec capitalisation annuelle, à compter de la décision à intervenir ; * 530 € outre intérêt au taux légal à compter du 10 février 2019, avec capitalisation annuelle, au titre du dépôt de garantie, * 678,84 € (arrêtés au 10 janvier 2020 à parfaire) avec intérêt au taux légal avec capitalisation annuelle à compter du 10 février 2019, au titre de la pénalité due pour non-restitution du dépôt de garantie, * 3.000 € en réparation de son préjudice moral et de jouissance, * aux entiers dépens de première instance ; - donner acte à Mme [N] de ce qu'elle propose de régler 12 € au titre des frais de ménage ; - ordonner la compensation entre les sommes dues ; - débouter Mme [B] [L] de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment de ses demandes au titre des réparations locatives et de dommages et intérêts ; - confirmer le jugement pour le surplus, et notamment en ce qu'il a débouté Mme [L] de ses demandes au titre des frais de ménage et de dératisation, des ordures ménagères, des charges d'eau et considéré que seules les charges d'électricité des parties communes étaient justifiées, à hauteur de 198,01 € ; - condamner Mme [L] au paiement d'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les demandes de Mme [W] [N], présentées par conclusions du 11 mars 2022 du dossier RG 22/479, sont identiques à celles présentées dans le dossier RG 21/4280. Par ordonnance du 18 janvier 2022, a été prononcée la caducité partielle de la déclaration d'appel du 19 octobre 2021 à l'égard de M. [U] [X] [O]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS : Il est constant que l'appel enrôlée sous le n° RG 22/479 diligenté par Mme [N] le 31 janvier 2022 a pour objet le jugement ayant rectifié le 16 décembre 2022, le jugement rendu le 10 septembre 2021 dont Mme [L] a formé un appel enregistré sous le numéro RG 21/4280. En conséquence, il est de l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction entre les dossier RG 21/4280 et 22/479 sous le premier de ces numéros. Sur la recevabilité de l'appel formé par Mme [N] du jugement rectificatif du 16 décembre 2021 : Mme [L] fait valoir que Mme [N] ayant acquiescé à la demande en rectification d'erreur matérielle elle est dénuée de tout droit d'agir à l'encontre du jugement rectificatif dont elle a reconnu le bien-fondé. Mme [N] oppose que le jugement rectificatif doit suivre le sort du jugement principal qu'à défaut il y aurait risque de contrariété de décision. La cour rappelle que la décision du 10 septembre 2021 comportait une erreur matérielle de calcul du premier juge, erreur rectifiée par la décision du 16 décembre 2021. Mme [N] a seulement acquiescé à la réalité de l'erreur de calcul, ce qui ne l'empêche de former un appel de la décision, alors que la décision principale était elle-même frappée d'appel étant rappelé que le jugement rectificatif s'incorpore au jugement rectifié lui-même frappé d'appel. Il convient en conséquence de déclarer l'appel de Mme [N] recevable. Sur la recevabilité des demandes de Mme [N] en paiement des sommes 151,09 € de trop-perçu de loyer et 798,66 € de trop-perçu de charges : Mme [L] fait valoir que les demandes de la locataire en paiement de 151,09 € au titre d'un trop-perçu de loyer et de 798,66 € pour trop-perçu de charges doivent être considérées comme irrecevables comme nouvelles. En vertu de l'article 564 du code de procédure civile ,à peine d'irrecevabilité relevée d'office « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ». Cependant, conformément aux dispositions de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, il résulte du jugement déféré que la locataire se reconnaissait débitrice à hauteur de 126,41 € au titre des loyers et sollicitait en première instance la somme de 953,99 € au titre des provisions versées. Au regard des modifications des demandes intervenues chez chacune des parties en première instance et en cause d'appel et des variations dans l'affectation des sommes versées aux rubriques loyer ou charges, il convient de considérer que les demandes de la locataire sont suffisamment liées à ses prétentions initiales pour être déclarées recevables. Sur les sommes réclamées : La cour constate que la bailleresse affirme que la locataire a versé au titre des loyers 21'182,97 € et 1025 € au titre des charges, soit un total de 22'207,97 € alors que la locataire indique avoir versé 21'311,30 € au titre des loyers et 996,67 € au titre des charges, soit un total de 22'307,97 €. Or, le compte général produit par la bailleresse mentionne effectivement un total de règlement de 22'307,97 €. Il convient en conséquence de retenir les chiffres donnés par la locataire qui correspondent au total admis comme reçu par la bailleresse. En tout état de cause, les parties auraient pu présenter leur demande en additionnant d'une part les loyers et les charges dont elles auraient déduit le total réglé par la locataire soit 22'307,97 €, peu importe que les sommes versées soient spécialement affectées au loyer ou aux charges puisque le total est dû par la locataire, ce qu'avait d'ailleurs fait la bailleresse dans son historique de compte. ' au titre des loyers : La bailleresse soutient que si elle a accepté que la CAF lui verse directement l'APL donc bénéficiait la locataire, elle la percevait avec retard, qu'il appartenait dont à la locataire de « veiller à compenser ce décalage » et qu'en tout état de cause, la locataire n'a jamais respecté la date de paiement du solde lui revenant ce qui justifie l'octroi d'intérêts de retard. Elle explique que le bail comportait une clause d'indexation qui a expressément été acceptée par la locataire dès septembre 2017 et que les paiements à ce titre constituent une obligation naturelle et morale au sens de l'article 1302 du Code civil. La locataire oppose que l'indexation ne peut être rétroactive et qu'à défaut pour la bailleresse de manifester sa volonté de révision du loyer dans le délai d'un an suivant la date de prise d'effet le bailleur est réputé avoir renoncé à son bénéfice pour l'année écoulée conformément aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la bailleresse ne peut prétendre à l'indexation à compter d'avril 2018 puis d'octobre 2018. Elle rappelle les contestations qu'elle a formées et considère qu'au vu du tableau produit par la bailleresse en première instance celle-ci est redevable de 151,09 € à son encontre. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : «Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.». Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions relatives au loyer sont d'ordre public. Le seul fait que le locataire ait payé le loyer majoré ne peut valoir renonciation tacite aux dispositions d'ordre public de l'article susvisé. La bailleresse invoque les dispositions de l'article 1302 du Code civil relatif au paiement de l'indu et invoque de la part de la locataire une obligation naturelle dont elle se serait volontairement acquittée. Cependant, au regard des protestations de la locataire quant à l'état du bien pendant toute la durée du bail et ceci dès le 18 septembre 2015, du fait qu'elle a annoncé qu'elle ne verserait plus le loyer le 6 décembre 2016 en raison de ces désordres, de son recours à la commission départementale de conciliation en juin 2018 enfin des termes de son congé du 14 novembre 2018, la volonté de Mme [N] d'acquitter volontairement le loyer indexé malgré l'absence de respect des dispositions d'ordre public de l'article 17-1 susvisé n'est pas démontrée. Ainsi, la bailleresse a manifesté sa volonté d'appliquer la révision de loyer prévue au bail par lettres recommandées des 14 mars et 19 septembre 2018. Dès lors, ainsi que l'a retenu le premier juge, l'indexation n'a pu être appliqué qu'en avril puis en octobre 2018. Le loyer était initialement 530 € par mois avec indexation et compte tenu du fait que le bail a pris effet le 15 septembre 2015, le montant dû par la locataire s'élevait donc 21'165,30 € (de septembre à décembre 2015 : 1855 €, 2016 : 6360 €, 2017 : 6360 €, 2018: 6415,89 €, 2019:174,41 €). Enfin, ainsi qu'il a été expliqué supra les versements de la locataire au titre des loyers se sont élevés à 21'311,30 €. En conséquence, la bailleresse doit être condamnée à verser à la locataire la somme de : 21'165,30 - 21'311,30 soit 146 € outre intérêt au taux légal à compter du présent arrêt capitalisation en application de l'article 1343-2 du Code civil, par infirmation du jugement déféré. - au titre des charges : La bailleresse précise que l'immeuble est divisé en trois lots dont un est constitué par l'appartement objet du litige et que les charges sont réparties par tiers entre chacun des lots. ' sur le nettoyage des parties communes : La bailleresse fait valoir que le fait que la SARL Fanas, qui a réalisé ces prestations, soit spécialisée dans la restauration ne l'empêche pas d'avoir aussi une activité de nettoyage et que le fait que la facture ait été établie au nom de la SCI Nafsa s'explique par le fait que les deux sociétés ont le même gérant qui est aussi le syndic bénévole. De plus, le fait que la société Mirouze ait facturé ces prestations à la Pizzathèque et non au syndicat des copropriétaires est sans incidence alors que la prestation de nettoyage est bien indiquée. La locataire oppose que les parties communes n'étaient pas entretenues et que le ménage et l'entretien des étages n'ont jamais été faits ce dont elle a alerté la bailleresse. Elle souligne que les factures d'entretien ont été émises par la SARL Fanas, exerçant sous l'enseigne Pizzathéque spécialisé dans la restauration rapide et non dans l'entretien et adressées à la SCI nasfa et non au syndicat des copropriétaires, la bailleresse ne justifiant d'ailleurs pas du règlement de sa quote-part. La cour rappelle que la locataire est entrée dans les lieux le 15 septembre 2015 . Les messages adressés à l'agence de location par la locataire les 18 septembre, 5 octobre et 30 novembre 2015 ne concernent pas le nettoyage des parties communes. Le 18 janvier 2016, la locataire déplorait avoir trouvé deux rats dans son appartement et que les nombreuses poubelles de la pizzeria située au rez-de-chaussée attiraient les nuisibles et gênent le passage ainsi que l'absence d'entretien des parties communes. Cependant, l'absence de nettoyage n'est pas caractérisée par la seule présence des rats attirés par les poubelles et l'absence de lumière dans l'immeuble déplorée à plusieurs reprises relève de l'entretien courant et non du nettoyage. Enfin, les attestations produites évoquent une situation constatée ponctuellement ne démontrant pas un état permanent.En conséquence, la locataire de démontre pas l'absence d'entretien des lieux. Pour justifier sa créance,la bailleresses produit : ' des factures établies par la SARL Fanas destinées à la SCI Nasfa pour le nettoyage deux fois par semaine des parties communes avec sortie et rentrée des conteneurs poubelles et de la SARL Mirouze au nom de la Pizzatheque, ' un document établi le 5 mars 2021 par M. [J] [T] gérant de la SCI Nasfa précisant une adresse mail au nom de la « pizzathèque» par lequel, en qualité de syndic bénévole de l'immeuble, il certifie que Mme [L] est à jour des charges de copropriété pour ses deux appartements, ' des documents informatiques portant décompte des charges locatives, ' factures . Si aucune explication n'est donnée sur la manière dont une facture établie à l'encontre de la SCI Nasfa ou de la Pizzatheque peut justifier des sommes mises à la charge de la copropriété, il n'en demeure pas moins que les pièces produites par la locataire sont insuffisantes à démontrer l'absence de prestation de nettoyage par ailleurs effectivement réglée par la bailleresse selon le syndic bénévole. Il convient en conséquence de faire droit à la demande à hauteur de 925,98 € par infirmation du jugement déféré. ' sur les frais de dératisation : La bailleresse rappelle que suite à la plainte de Mme [N] d'avoir trouvé des nuisibles ce traitement a été demandé et effectué. Elle rappelle qu'à l'arrivée de la locataire le logement était décent. En l'espèce, il n'est pas prétendu et encore moins démontré que la présence de rats dans l'immeuble résulte du comportement de la locataire alors qu'un restaurant était installé au rez-de-chaussée de l'immeuble et que ses poubelles étaient propices à la prolifération de nuisibles. Le décret du 26 août 1987 prévoit que les charges relatives à la désinsectisation et à la désinfection sont des charges récupérables. Toutefois la liste des charges récupérables déterminées par ce décret étant exhaustive et ne prévoyant pas les frais de dératisation, le coût du traitement contre les rongeurs ne peut être mis à la charge des locataires. La demande de la bailleresse ce titre doit être rejetée par confirmation du jugement déféré. ' sur la taxe d'ordures ménagères : La bailleresse conteste toute renonciation à cette demande soulignant avoir seulement omis de la présenter et rappelle que la prescription en la matière est de cinq ans alors qu'elle a présenté sa demande selon conclusions communiquées en mars 2021. La locataire oppose la prescription triennale. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, le point de départ de la prescription est donc la mise en recouvrement de la taxe d'ordures ménagères, soit les 31 août 2014/2016/2017/2018/2019. En l'espèce, s'agissant d'une charge récupérable, la prescription triennale est applicable. Or, il n'est pas contesté que la bailleresse a formé ses premières demandes à ce titre par conclusions établies pour l'audience du 8 mars 2021. En conséquence, la demande de la bailleresse est recevable pour la période postérieure à ces conclusions et la locataire redevable prorata temporis à hauteur de 90/12X10 soit 75 € pour l'année 2018 et de 92/12 soit 7,67 € pour l'année 2019, soit un total de 82,67 €, par l'infirmation du jugement déféré. ' sur les compteurs d'électricité : La bailleresse sollicite 198,01 € à ce titre, demande qui n'est pas utilement contestée à laquelle il convient de faire droit par confirmation du jugement déféré. ' sur la consommation d'eau : La bailleresse précise que la copropriété est composée de trois lots avec un compteur général dans les parties communes et un compteur défalqueur à l'intérieur de chaque lot, que d'ailleurs le compteur de l'appartement concerné faisait apparaître 1603 m³ à l'arrivée de la locataire, les relevés de compteurs étant par ailleurs réalisés par l'organisme fournisseur deux fois par an mais que la locataire n'était pas présente aux fins de réalisation de ces relevés ce qui a conduit à envisager la mise en place de compteurs dans les parties communes, projet finalement abandonné. Elle explique, que les locataires des deux autres lots étant absents seul pouvait être relevé le compteur du troisième lot dont la facturation se faisant par la division en deux du solde, ce qu'elle considère comme avantageux pour sa locataire qui recevait sa famille et son compagnon et dont l'appartement était plus grand que l'autre. Elle souligne que lors de la reprise des lieux il a été constaté que le compteur se trouvant dans l'appartement loué avait disparu ce dont seule la locataire peut être considérée comme responsable puisqu'elle en était gardienne et alors qu'elle-même n'a jamais autorisé le retrait du compteur défalqueur. La locataire oppose qu'en l'absence de compteur individuel il n'est pas possible de déterminer sa consommation, le compteur ayant été retiré dans le mois de son entrée dans les lieux sans être remplacé. Elle fait valoir qu'au regard des messages échangés des travaux ont été envisagés qui ont entraîné l'installation de compteurs individuels dans la cave sauf pour l'appartement concerné et alors que le 28 septembre 2015 un entrepreneur a retiré son compteur. Par la suite aucun distributeur n'a pu procéder à un relevé, malgré sa présence. Elle conteste la méthode employée par la bailleresse pour lui imputer une somme au titre de la consommation d'eau qui apparaît de surcroît nettement supérieure à celle estimée pour une personne seule dans un appartement de 45 m² et conteste qu'il y ait eu une fuite. La cour constate qu'il résulte des pièces versées que lors de l'entrée dans les lieux de la locataire le compteur d'eau indiquait 1603 m³. Le 24 septembre 2015 la locataire recevait un message sous le titre « travaux sur compteur d'eau » selon lequel des travaux devaient être effectués sur l'arrivée d'eau de l'appartement à la suite de l'installation de compteurs individuels dans la cave, que la société Corot devait débuter les travaux le 28 septembre et que sa présence était requise. Il n'est pas justifié que le plombier, commis par la bailleresse, n'a pu accéder à l'appartement. Le 24 novembre 2015, la locataire était informée par l'agence immobilière que M. [T], gérant de l'immeuble devait l'appeler pour l'installation d'un compteur individuel dans l'appartement. Le 25 août 2016 la locataire informait l'agence que GDF Suez était passé, avait cherché le compteur mais ne l'avait pas trouvé, la locataire demandait où se trouvait ce compteur. Il n'est pas justifié d'une réponse précise sur ce point. Le 23 février 2018, la locataire informait la bailleresse que suite au passage de la société Ocea Smart Building le jour même il lui avait été indiqué qu'elle ne possédait pas de compteur individuel, la bailleresse répondait « j'ai déjà formulé la demande auprès du syndic de la pose de compteurs individuels » ce qui induit qu'à cette date les compteurs individuels n'étaient pas posés. Au regard de cet échange, il apparaît que s'il y avait à l'origine un compteur dans l'appartement, celui-ci a été retiré en 2015 et qu'en 2018 il ne disposait pas d'un compteur individuel. Enfin, le 30 mars 2018, le plombier ADM 31 écrivait que si dans la cave de l'immeuble il avait vu un compteur générale d'eau distribuant trois réseaux, un seul avait un défalqueur malgré l'emplacement prévu pour les deux autres. Il en déduisait que l'appartement du premier étage n'ayant pas de défalqueur, un calcul théorique de sa consommation ne pouvait se faire que par soustraction et relevait que si le défalqueur était défaillant ou imprécis le comptage pourrait s'avérer complexe. Or, il est constant que l'équipement d'un défalqueur relève de la responsabilité du propriétaire. Dès lors, le calcul de la bailleresse qui a choisi de diviser par deux le solde résultant de la consommation totale diminué de la consommation de la pizzeria qui seule disposait d'un compteur individuel ne peut être considéré comme suffisamment précis pour établir la consommation réelle de la locataire, alors que par ailleurs la locataire a sollicité l'installation d'un compte, quand bien même la locataire aurait reçu sa famille à l'occasion et alors que si le plafond de la salle de bains révèle des désordres relevant d'un dégât des eaux il n'est pas établi qu'il provienne de l'appartement concerné au regard de son emplacement. Enfin, la demande de la bailleresse correspond à des consommations d'eau variant entre 133 et 226 m3 ce qui ne correspond pas à la consommation d'une personne seule. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de la bailleresse à ce titre à défaut pour elle de justifier suffisamment du bien-fondé de sa demande. Ainsi qu'il a été dit la somme de 996,67 € doit être retenue au titre des provisions sur charges effectivement versées par la locataire. En conséquence, la locataire doit être condamnée à verser à la bailleresse: 1206,66 - 996,67 soit 209,99 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2021 et capitalisation en application de l'article 1343-2 du Code civil. ' au titre des réparations locatives : La bailleresse fait valoir que l'appartement a été donné en bon état et qu'il a été restitué sale et nécessitant la reprise des peintures. Elle considère que la nécessaire réfection des murs du salon et du plafond de la cuisine imputable à la locataire nécessitait la réfection des peintures d'autres murs et plafonds de l'appartement en continuité. La locataire souligne que les lieux n'ont pas été donnés neufs mais seulement en bon état et fait valoir que les traces mises en exergue dans l'état des lieux de sortie existaient déjà lorsqu'elle est entrée dans les lieux. Elle rappelle avoir alerté la bailleresse sur la panne de VMC le risque d'humidité induit et que le service d'hygiène a confirmé un niveau d'extraction de l'air insuffisant et que les travaux rendus nécessaires par la vétusté ne peuvent être mis à sa charge. Elle reconnaît que peuvent être mis à sa charge : le siphon encrassé de la cuisine, joints à reprendre dans la douche, lavabo entartré dans la salle de bains et un sticker sur la porte des WC. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. Pour justifier sa demande, la bailleresse produit un devis établi le 14 mars 2019 pour un montant de 3204 €. La réalisation des travaux n'est pas démontrée, ce qui n'empêche pas l'indemnisation de la bailleresse qui par ailleurs limite la demande au titre des travaux de reprise à 2819 € déduction faite du montant de la reprise des WC et du plafond de la chambre. Il convient de préciser que des désordres justifiant la reprise des murs ne peuvent automatiquement justifier celle du plafond et que les états des lieux et le devis produits identifiant parfaitement le séjour, la chambre et la cuisine, chacune de ces pièces doit être examinée et la réfection de l'une ne peut suffire à justifier celle des autres. En l'espèce, l'examen de l'état des lieux d'entrée établi le 14 septembre 2015 mentionne le bon état de la plupart des postes visés ce qui induit que les lieux n'ont pas été donnés neufs. De plus, la locataire est restée trois ans et quatre mois dans les lieux. Enfin, si ainsi que l'a souligné le premier juge, les comptes entre les parties doivent être établis au vu des états des lieux d'entrée et sortie de Mme [N] qui a accepté de signer sans réserve ce document et sans qu'il soit utile d'évoquer l'état des lieux de sortie du précédent locataire sauf pour relever qu' il résulte de leur examen que les lieux ont été donnés neufs le 1er juillet 2014. Il n'est pas prétendu qu'ils ont été refaits avant l'arrivée de Mme [N]. D'ailleurs, des traces sont relevées et la vétusté des lieux était donc de quatre ans et demi à son départ. L'état des lieux d'entrée relève dans la chambre des taches noires dans le placard, dans la cuisine une trace d'humidité au plafond et quelques taches sur les murs. L'état des lieux de sortie mentionne pour le salon des murs et menuiseries en état d'usage avec des traces noires éparses sur deux des trois murs et un plafond en état d'usage avec de légères traces et quatre trous de tringles rebouchés. Pour la chambre le plafond est indiqué en bon état pour les murs, un état d'usage, la mention « traces éparses ensemble. Traces de vie » est indiquée. Enfin, les équipements de la cuisine sont qualifiés comme étant en état d'usage et le plafond dégradé, des traces éparses sont relevées. Il est constant le terme «trace » a une connotation moins forte que mot « tache ». Ainsi, il doit être considéré que les «légères traces» relevées au plafond du séjour ne justifient pas la reprise de la peinture. S'agissant des murs, au regard des désordres constatés, du devis produit et de la vétusté applicable, il sera octroyé à la bailleresse une indemnité de 600 € et pour la chambre une somme de 300 €. Au regard des désordres affectant le plafond à l'entrée dans les lieux de la locataire et de la vétusté, l'état des lieux de sortie ne mentionnant par ailleurs que des « traces éparses » aucune somme ne doit être considéré comme due pour le plafond de la cuisine. De même, l'état des lieux d'entrée évoquant s'agissant des murs « quelques taches » alors que celui de sortie mentionne des traces éparses, la dégradation invoquée par la bailleresse n'est pas démontrée et il ne pourra être fait droit à la demande à ce titre. S'agissant de la salle de bains, si le sol et le plafond étaient qualifiés comme étant en bon état, les murs étaient seulement «corrects». L'état des lieux de sortie mentionne un plafond dégradé en raison d'un dégât des eaux en cueilli avec débord de peinture et des murs en état d'usage. Au regard de l'état des murs à l'arrivée de la locataire et de la vétusté applicable, aucune somme ne peut lui être octroyée au titre de la réfection des murs mais il doit être fait droit à la demande concernant le plafond à hauteur de 43 € alors qu'il appartenait à la locataire de faire jouer son assurance pour ce désordre. Enfin, les lieux ayant été rendu sales, il doit être fait droit à la demande au titre du nettoyage même si la bailleresse ne justifie d'aucune facture ou devis à hauteur de 12 €. Les comptes entre les parties s'établissent ainsi : dégradations locatives : 955 - dépôt de garantie : 530 soit une somme de 425 € devant être mise à la charge de la locataire par infirmation du jugement déféré, les demandes de la locataire au titre du dépôt de garantie devant être rejetées par confirmation de cette décision. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la bailleresse: La bailleresse fait valoir que malgré les stipulations du bail prévoyant que le loyer devait être versé le premier de chaque mois la locataire versait le loyer avec retard et sans veiller à compenser le retard de quote-part de son allocation CAF versée en fin de mois. Elle précise qu'elle-même devait supporter un crédit et s'est vue imputer des agios dont elle sollicite le remboursement à hauteur de 187,09 €. La locataire oppose avoir versé la totalité du loyer de septembre alors qu'elle n'a emménagé que le 15 et qu'au regard de ce versement supplémentaire elle ne peut être considérée comme ayant eu du retard dans ses versements. La cour constate qu'il résulte du décompte établi par bailleresse que la locataire a versé un mois complet de loyer c'est-à-dire 530 € alors qu'elle a emménagé le 15 septembre et n'était donc redevable qu'à hauteur de 265 €. De plus, la bailleresse a accepté que l'aide au logement dont bénéficiait sa locataire lui soit versée directement. Elle ne peut donc reprocher à la locataire le retard pris dans le versement par cet organisme. De plus, il résulte des relevés de compte de la bailleresse que si lorsque le bail a été conclu elle devait assumer des échéances d'un emprunt immobilier d'un montant de 547,75 € proche du montant du loyer, les échéances de cet emprunt sont passées à 410 € à compter d'avril 2017. En décembre 2015, elle a souscrit un nouvel emprunt de 35'000 € entraînant un prélèvement d'échéances mensuelles d'un montant de 770,98 €, le montant de l'emprunt ayant été retiré entre décembre 2015 et février 2016 à hauteur de 31'700 € . De plus, si les versements effectués par la locataire apparaissent en crédit, les versements effectués par la CAF ne sont pas indiqués. Il convient d'en déduire que ces versements, d'un montant qui a varié entre 149 et 272 € étaient virés sur un autre compte. Enfin, à compter de novembre 2018 des échéances de 742 € sont venues en débit du compte en plus des échéances de l'emprunt immobilier jusqu'en janvier 2019 ou les échéances du prêt immobilier n'ont plus été débitées. Ce montant de 742 € ne pouvant en tout état de cause plus être apuré par le seul loyer versé par la locataire. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les éventuels frais et agios imputés à la bailleresse relèvent de la gestion générale de son compte et ne peuvent être imputés à la locataire. Il convient en conséquence de rejeter la demande à ce titre par infirmation du jugement déféré. Sur la demande de dommages-intérêts présentés par la locataire : La locataire fait valoir qu'elle a tenté une médiation et une conciliation et que ces démarches sont demeurées vaines. Elle rappelle avoir vécu avec des rats et des souris et que des désordres affectaient les parties communes (lumière) et l'appartement (VMC). Elle fait valoir qu'elle était loin de sa famille que la situation était tellement anxiogène qu'elle a développé une alopécie et de l'eczéma et rappelle que la bailleresse a refusé son départ la contraignant à rester un mois de plus dans le logement et qu'elle a dû l'attendre toute la journée le jour de la restitution des clés. La bailleresse oppose avoir cédé à des demandes de la locataire qu'elle n'avait pas à satisfaire alors qu'elle ne respectait pas ses obligations et se montrait menaçante. Elle conteste le préjudice de jouissance allégué par la locataire. Elle précise enfin que si elle n'a pas accepté le premier congé délivré par la locataire car non valable et a dans le même temps délivré un commandement de payer visant son expulsion, son but n'était pas cette expulsion mais l'obtention du paiement des sommes qui lui étaient dues. Elle affirme avoir subi des menaces physiques. S'agissant du compteur d'eau, la carence de la bailleresse doit être considérée comme suffisamment indemnisée par l'absence de sommes mises à la charge de la locataire. Dès le 18 septembre 2015 , la locataire a déploré des problèmes d'éclairage dans l'immeuble, demande réitérée le 5 octobre, le 30 novembre, elle déplorait l'absence d'eau chaude. L'agence immobilière en charge de la gestion du bien a immédiatement réagi et aucun préjudice ne peut être indemnisé à ce titre. Cependant, dès novembre 2016 le problème d'électricité dans l'immeuble se renouvelait selon message du 6 décembre 2016 la locataire relevant que depuis deux mois il n'y avait pas de lumière dans l'escalier du bâtiment. Le jour même l'agence indiquait transmettre ses difficultés à la propriétaire sans que des réponses soit justifiées, les désordres persistants jusqu'en janvier 2017. La bailleresse ne justifie pas des diligences effectuées pour un désordre ne paraissant pas d'une particulière gravité alors que l'absence d'éclairage dans l'escalier de l'immeuble était de nature à porter atteinte à la sécurité de la locataire qui a donc subi un préjudice. Le 18 janvier 2016, la locataire déplorait la présence de rats dans son appartement, résultant de la présence des poubelles de la pizzeria à proximité de l'entrée. Le 9 janvier 2017, elle affirmait être envahie de souris. Pourtant, ce n'est que selon facture adressée à la SCI Nasfa le 1er août 2017 que les lieux ont été dératisés malgré les problèmes sanitaires pouvant être entraînés par la présence de nuisibles et la légitime inquiétude en résultant pour la locataire. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à la demande de dommages-intérêts de la locataire à hauteur de 500€. Sur les demandes annexes : Enfin, les parties sollicitant des intérêts dont le point de départ est différent pour chacune, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation L'équité commande de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par confirmation du jugement déféré et en appel. Enfin, au regard de la solution du litige chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en première instance par confirmation du jugement déféré et en appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Ordonne la jonction des dossiers n° RG 21/4280 et 22/479 sous le n°21/4280, Déclare recevable l'appel de Mme [W] [N] à l'encontre du jugement du 16 décembre 2021, Déclare recevables les demandes de Mme [W] [N] en paiement des sommes 151,09 € de trop-perçu de loyer et 798,66 € de trop-perçu de charges, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [B] [L] à payer à Mme [W] [N] 500 € à titre de dommages-intérêts, implicitement rejeté les demandes Mme [W] [N] au titre du dépôt de garantie et dit que chaque partie conservera la charge de ses frais, Statuant à nouveau : Condamne Mme [B] [L] à verser à Mme [W] [N]: ' 146 € au titre des loyers outre intérêt au taux légal à compter du présent arrêt capitalisation en application de l'article 1343-2 du Code civil , Condamne Mme [W] [N] à verser à Mme [B] [L] : ' 209,99 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2021 et capitalisation en application de l'article 1343-2 du Code civil, ' 425 € au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2021 et capitalisation en application de l'article 1343-2 du Code civil, Rejette la demande de Mme [B] [L] au titre de ses frais bancaires, Rejette la demande de compensation, Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. BUTEL E. VET