Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 24/00070

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00070 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTRG MINUTE N° : 24/00083 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS CHAMBRE DE PROXIMITE DE SAINT PAUL -------------------- JUGEMENT DU 28 MAI 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : S.A. CDC HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Maître Françoise LAW-YEN, avocat au barreau de Saint-Denis DÉFENDEUR : Monsieur [V] [I] [F] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Isabelle OPSAHL, Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Avril 2024 DÉCISION : Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier, copie exécutoire délivrée aux parties le 25/5/2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 5 mai 2021, la SAEM CDC Habitat a donné à bail à [V] [I] [F] [O] un local d'habitation (appartement T1) situé au [Adresse 1] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 388.58 euros, provisions sur charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, la CDC Habitat a fait délivrer le 23 juin 2022 à M. [O], suite à mise en demeure vaine du 15 avril 2022, un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 884,25 euros, l'acte visant la clause résolutoire contenue dans le bail, lequel est demeuré sans effet. Par acte du 2 février 2024, la CDC Habitat a dès lors fait citer à M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire au 23 août 2022, subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail, d'ordonner l'expulsion sous astreinte de M. [O], occupant sans droit ni titre et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ordonner l'enlèvement de tous les biens ou effets laissés par l'occupant aux frais et risques de ce dernier réputé les avoir abandonnés, juger qu'elle sera libre d'en disposer, condamner M. [O] au paiement de l’arriéré locatif de 3.391,06 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation de 410.46 euros à compter du 24 août 2022 et jusqu'à parfaite libération des lieux, à la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (100,31 euros), de la notification au préfet et de l'expulsion s'il y a lieu, rejeter toutes demandes de la défenderesse, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. A l'audience du 16 avril 2024, la CDC Habitat a maintenu ses demandes et versé un décompte actualisé fixant la créance au 1er avril 2024 à la somme de 3.810.46 euros. Cité à étude, M. [O] n'est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024. Le jugement réputé contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 5 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [O] le 23 juin 2022, pour la somme principale de 884,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 août 2022. L’expulsion de M. [O] sera en conséquence ordonnée dans les conditions fixées au dispositif. SUR LE SORT DES MEUBLES Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE Si la société bailleresse demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte, il convient de dire que la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT Le bail est résilié de plein droit au 24 août 2022. La CDC Habitat produit un décompte montrant que le loyer mensuel s'élève à la somme de 378.15 euros outre 32.31 euros de charges, soit une somme totale mensuelle de 410.46 euros. Ledit décompte démontre que M. [O] restait devoir à la CDC Habitat, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 617,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la date de la résiliation du bail, soit au 24 août 2022. Or, force est de relever qu'après cette date et jusqu'au 3 mars 2024, M. [O] a effectué après cette date des versements qui couvrent très largement le montant de 617.02 euros. Il convient, en application des dispositions de l'article 1342-10 du Code civil, de déduire les versements effectués par un débiteur sur les sommes qu'il a le plus intérêts à régler, soit la dette de loyers et de charges. Il en résulte que par ses versements posétrieurs, M. [O] a donc régularisé la dette au titre des loyers et des charges. Mais, occupant sans droit ni titre depuis le 25 août 2022, M. [O] doit une indemnité d'occupation au bailleur égale au montant du loyer le cas échéant révisé et des charges. Absent des débats, M. [O] ne conteste pas, par définition, devoir une somme à ce titre et encore moins avoir libéré le logement. M. [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 août 2022 au au 16 avril 2024, date de l'audience, soit à payer à la CDC Habitat la somme de 3.810.46 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera, en outre, condamné au paiement de la somme de 410.46 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation, correspondant au loyer révisé et aux charges à compter du 17 avril 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable avant le 10 de chaque mois. La CDC Habitat sera déboutée du surplus de ses demandes. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la CDC Habitat les sommes engagés par elle au titre des frais non répétibles, eu égard au fait d'avoir assigné très tardivement le débiteur après un commandement de payer peu élevé en date du 23 juin 2022. M. [O] sera, en revanche, condamné aux dépens qui comprendrontle coût du commandement de payer (100.31 euros), de l'assignation (66,68 euros) et de l'expulsion si elle a lieu. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2021 entre la SAEM CDC Habitat et [V] [I] [F] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (Réunion), sont réunies à la date du 24 août 2022 ; ORDONNE en conséquence à [V] [I] [F] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [V] [I] [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAEM CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; DEBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande d'astreinte ; CONSTATE que la dette de loyer et de charges due au 24 août 2022 est régularisée ; DEBOUTE la SAEM CDC Habitat de sa demande à ce titre ; FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 410.46 euros ; CONDAMNE [V] [I] [F] [O] à verser à la SAEM CDC Habitat la somme de 3.810.46 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 25 août 2022 au au 16 avril 2024, date de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [V] [I] [F] [O] à verser à la SAEM CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 410.46 euros par mois à compter du 17 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, somme à régler avant le 10 de chaque mois ; DEBOUTE la SAEM CDC Habitat du surplus de ses demandes ; LAISSE à la charge de la SAEM CDC Habitat la charge des frais irrépétibles ; CONDAMNE [V] [I] [F] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (100.31 euros), de l'assignation (66,68 euros) et de l'expulsion si elle a lieu ; DIT qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Isabelle Opsahl, vice-présidente, et par Mme Cécile Crescence, faisant fonction de greffière. La greffière, La vice-présidente,