Cour d'appel, 26 février 2024. 23/01639

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2024 DU 26 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01639 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FG23 Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé - tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 23/00155, en date du 04 juillet 2023, APPELANTE : S.A.R.L. RETHO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 3] Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant Plaidant par Me Lola CHUNET, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ : Monsieur [K] [C] né le 10 juin 1993 à [Localité 4] (54) domicilié [Adresse 2] Représenté par Me Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant Plaidant par Me Jean-Marc ROMMELFANGEN, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Février 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- FAITS ET PROCÉDURE : Le 14 janvier 2022, Monsieur [C] et la société Retho Immobilier ont signé une promesse unilatérale d'achat aux termes de laquelle le premier s'est engagé à acquérir un immeuble de rapport, comprenant 4 appartements, sis [Adresse 1]), pour un montant de 439000 euros ; La promesse était conclue pour un délai expirant le 15 avril 2022 et sous les conditions suspensives particulières tenant à la réalisation, par le vendeur et à ses frais exclusifs de travaux (listés), ainsi que de la part du promettant l'obtention d'un prêt avant le 15 mars 2022 dans les conditions suivantes : - Montant maximum de la somme empruntée : 589000 euros, - Durée maximale de remboursement : 25 ans, - Taux nominal d'intérêt maximum : 1,30 % l'an (hors assurances). - Garanties : hypothèque légale spéciale de prêteur de derniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire et caution solidaire. La promesse prévoyait la clause suivante : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 42500,00 euros représentant 10% du prix de vente, à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.» Un deuxième acte sous seing privé intitulé 'avenant à la promesse de vente' a été signé par les parties le 19 août 2022. Un troisième acte a été passé en la forme authentique le 28 septembre 2022 aux termes duquel Monsieur [C] s'engageait à verser une somme de 32000 euros dans un délai d'un mois, à défaut, une action en recouvrement de la clause pénale initialement convenue, pourra être engagée par la société bénéficiaire. Le 17 mars 2023, la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Retho Immobilier a fait assigner Monsieur [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de le condamner au paiement d'une provision de 42500 euros, au titre de la pénalité prévue par la promesse d'achat du 14 janvier 2022, de l'avenant du 19 août 2022 et l'accord du 28 septembre 2022. Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy a  : - dit que la demande de provision de la société Retho Immobilier se heurte à une contestation sérieuse, - dit n'y avoir lieu à référé, - invité la société Retho Immobilier à mieux se pourvoir, - condamné la société Retho Immobilier à payer à Monsieur [C] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à octroyer à la S.A.R.L. Retho Immobilier le bénéfice de ce texte, - condamné la société Retho Immobilier aux entiers frais et dépens. Pour statuer ainsi, le juge a relevé qu'il n'y avait pas lieu à référé, au motif que la créance dont se prévalait la société Retho Immobilier envers Monsieur [C], se heurtait à une contestation sérieuse en ce qu'elle se fonde sur une promesse d'achat sous conditions suspensives non réalisées, d'un avenant qui requiert interprétation et d'un acte authentique dont la cause n'est pas déterminée. En effet, il a affirmé que l'avenant de 19 août 2022 intitulé 'promesse de vente' et la promesse d'achat du 14 janvier 2022 présentent des éléments permettant de douter de leur validité juridique ou pour le moins requièrent interprétation, laquelle ne relève pas de sa compétence. Par ailleurs, il a considéré que le fondement de la clause sur laquelle la société Retho Immobilier a appuyé sa demande de règlement, n'était pas clairement établi. Le juge des référés a en outre estimé que l'urgence ne justifiait pas l'utilisation du dispositif de l'article 837 du code de procédure civile pour renvoyer l'affaire directement devant le juge du fond. oOo Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 24 juillet 2023, la société Retho Immobilier a relevé appel de cette ordonnance. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 28 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Retho Immobilier demande à la cour, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, de : - infirmer l'ordonnance du 4 juillet 2023 en ce qu'elle : * dit que sa demande de provision se heurtait à une contestation sérieuse, * dit n'y avoir lieu à référé, * l'a invitée à mieux se pourvoir, * l'a condamnée à payer à Monsieur [C] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a déboutée de sa demande d'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamnée aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - dire que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, - dire qu'il y a lieu à référé, - condamner Monsieur [C] à lui verser à titre de provision la somme de 42500 euros au titre de l'indemnité prévue par l'acte authentique du 28 septembre 2022, au taux d'intérêt légal courant à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2023, - rejeter toutes les demandes de Monsieur [C], - condamner Monsieur [C] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 1er décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [C] demande à la cour, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 juillet 2023 en ce qu'elle a constaté que son obligation était sérieusement contestable et dit n'y avoir lieu à référé, et condamné la société Retho Immobilier à lui verser la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au besoin par substitution de motifs : - constater que les notions juridiques invoquées par la société Retho Immobilier au soutien de sa demande en référé relèvent de la seule compétence du juge du fond, notamment celle relative à la prorogation tacite de la promesse d'achat, à la validité de l'avenant à la promesse unilatérale de vente et ses rapports avec la caducité de la promesse d'achat et à l'adéquation entre le montant du préjudice subi et le montant de la clause pénale, - constater que la demande de provision formée par la société Retho Immobilier est sérieusement contestable, au vu de la caducité de la promesse d'achat du 14 janvier 2022, de la nullité encourue pour l'avenant à la promesse du 19 août 2022 sur laquelle repose étroitement l'engagement pris par lui devant le notaire le 28 septembre 2022, - constater au vu de la faiblesse des éléments fournis par la société Retho Immobilier sur la nature, la consistance et l'importance du préjudice qu'elle invoque, que le montant de la clause pénale pourrait être sérieusement réduit, voire supprimé, par le juge du fond, - dire en conséquence n'y avoir lieu à référé, - condamner la société Retho Immobilier à lui verser une somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel, - mettre les dépens d'appel à la charge de la société Retho Immobilier. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée le 15 janvier 2024 et le délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par la S.A.R.L. Retho Immobilier le 28 novembre 2023 et par Monsieur [C] le 1er décembre 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 18 décembre 2023 ; Sur le bien fondé de l'appel A l'appui de son recours la société Retho Immobilier considère que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; en effet elle indique que sa demande de provision repose sur un acte authentique signé le 28 septembre 2022, reçu par Maître [D], notaire conseil de Monsieur [C] ; il fait foi jusqu'à inscription de faux ; Cet acte est autonome, dès lors que la promesse d'achat du 14 janvier 2022, tout comme l'avenant signé le 19 août 2022 ne sont pas de nature à remettre en cause sa validité ; enfin elle relève que les arguments de Monsieur [K] [C] ne concernent pas l'acte passé devant notaire mais uniquement les deux autres actes et que dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de provision ; S'agissant de la modération de la clause pénale réclamée par Monsieur [K] [C], la société Retho Immobilier considère qu'elle ne relève pas de la compétence du juge des référés ; ensuite elle considère que l'engagement de Monsieur [C] ne constitue pas une clause pénale mais une promesse ferme et définitive non soumise à réduction ; En réponse, Monsieur [K] [C] avance que l'ordonnance doit être confirmée au besoin par substitution de motifs, dès lors que son engagement du 28 septembre 2022 repose sur des manoeuvres ayant pour objet de le convaincre qu'il devait indemniser la société Retho Immobilier ; il affirme en outre, que cet acte dépend de ceux des 14 janvier et 19 août 2022 ; or ces actes sont contestables, le premier étant caduc au 15 avril 2022, outre la non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt ainsi que de celle relative à la réalisation des travaux par le propriétaire de l'immeuble concerné ; s'agissant du deuxième, l'acte sous seing privé du 19 août 2022 ne peut proroger la promesse d'achat du 14 janvier 2022 qui était caduque lorsqu'il a été signé et la promesse n'avait au demeurant jamais été acceptée ; en outre il s'agit d'une promesse de vente et non d'achat, comme mentionné dans l'acte du 14 janvier 2022 ; La lecture de la promesse de paiement du 28 septembre 2022, doit être faite au travers de l'acte que ses amis de la société appelante, lui ont fait signer le 19 août 2022 ; l'intimé relève à ce titre l'attitude passive du notaire qui s'est contenté d'enregistrer les engagements pris, sans aucune mise en garde de Monsieur [K] [C] ; il affirme que les trois actes sont inter-dépendants et que la thèse de la partie appelante ne saurait être suivie à cet égard ; l'erreur ainsi causée dans son esprit est déterminante et justifie la confirmation de l'ordonnance déférée ; il rappelle qu'il se trouvait à pareille époque soigné pour cause de maladie (anxiété) ; il fait état enfin du harcèlement de ses anciens amis afin qu'il signe l'avenant du 19 août 2022 et conclut à la nullité de cet acte, ce qui exclu la validité de tout engagement au paiement d'une clause pénale, dont la qualification ne fait aucun doute ; Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire' ; A l'appui de sa demande de provision, la société Retho Immobilier se fonde sur un acte passé le 28 septembre 2022 par devant Maître [N] [V], notaire à [Localité 5], entre Monsieur [K] [C] et elle-même ; il comporte un paragraphe intitulé 'déclaration' aux termes de laquelle le notaire indique enregistrer les dires du requérant et du comparant à savoir : 'Monsieur [K] [C] s'oblige à verser au plus tard dans les 15 jours des présentes au vendeur la somme de 32000 euros pour l'indemniser de la non réalisation de la vente (...) En contre-partie de ce versement, le vendeur renonce à toutes les actions notamment contentieuses contre l'acquéreur, se considérant ainsi valablement indemnisé. En cas de régularisation ultérieure de l'acte de vente au profit de l'acquéreur, les parties conviennent expressément que sur la somme de 32000 euros, celle de 18000 euros s'imputera sur le prix de vente. A défaut de versement par Monsieur [C] à la S.A.R.L. Retho Immobilier de la somme de 32000 euros sus visée dans le délai ci-avant convenu, le vendeur se réserve le droit d'intenter toutes les actions contentieuses contre l'acquéreur en rémunération et notamment le préjudice subi et demandera le versement de la clause pénale initialement convenue' ; (pièce 3 appelante) Il y a lieu de constater que l'appelante réclame une provision de '42500 euros au titre de l'indemnité prévue par l'acte authentique du 28 septembre 2022, au taux d'intérêt légal courant à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2023" alors que l'indemnité prévue dans l'acte sus énoncé dont l'appelante se prévaut est fixée à 32000 euros ; En effet il est fait référence à une clause pénale initialement prévue, qui concerne l'acte passé devant Maître [D], notaire, le 14 janvier 2022 intitulé 'promesse d'achat' faite par Monsieur [K] [C] à la société Retho Immobilier, sans que celle-ci s'engage de son côté à vendre ; l'acte comprend un paragraphe 'stipulation de pénalité' qui prévoit que 'dans l'hypothèse où les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et que l'une des parties ne régulariseraient pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie la somme de 42500 euros représentant 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts (...)' (pièce 1 appelante) ; Cependant cet acte limite la durée de la promesse à la date du '15 avril 2022 à seize heures'. Il comprend en outre deux conditions suspensives, l'une tenant à l'obtention du prix par le promettant, l'autre à l'exécution de travaux sur l'immeuble objet de la promesse, par la société Retho Immobilier ; Il est constant que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt n'a pas été réalisée en faveur de Monsieur [K] [C], celui justifiant d'une réponse négative émanant du Crédit Mutuel de Grenoble Centre le 24 mars 2023 (pièce 6 intimé) ; Dès lors la validité de cette promesse est sujette à débat, d'autant plus que la société Retho Immobilier ne déclare pas avoir manifesté son acceptation à la promesse ainsi faite ; L'appelante indique que les parties ont signé le 19 août 2022 un acte sous seing privé, qu'elle considère comme une prorogation de la promesse initiale du 14 janvier 2022 ; cependant cet acte est intitulé 'Avenant à promesse de vente' alors qu'une telle promesse n'existe pas ; il se réfère en effet 'à la promesse de vente du 14 janvier 2022' et indique qu'au cas où la promesse de vente ne serait plus en vigueur, l'avenant emportera nouvelle promesse de vente (pièce 2 appelante) ; Les questions portant sur la qualification de cet acte et sa force obligatoire restent entières, l'intimé contestant sa validité dès lors qu'il conclut à la caducité de sa promesse et à l'irrégularité de l'avenant concernant une promesse de vente et non d'achat ; il allègue enfin avoir été contraint à la signature du dernier acte le 28 septembre 2022 ; Enfin , la société Retho Immobilier affirme vainement que sa demande en provision est justifiée au vu du seul acte du 28 septembre 2022, alors qu'elle a mis en demeure Monsieur [K] [C] en rappelant les trois actes et leur interaction (pièce 4 appelante) ; Par conséquent et pour ces motifs substitués, l'ordonnance déférée, qui a rejeté la demande de la société Retho Immobilier, sera confirmée ; Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La société Retho Immobilier succombant dans ses prétentions, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Retho Immobilier, partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre, elle sera condamnée à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance déférée ; Y ajoutant, Condamne la société Retho Immobilier à payer à Monsieur [K] [C] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la société Retho Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Retho Immobilier aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en sept pages.