Cour d'appel, 26 mars 2024. 21/00885

[P] [Z] C/ S.C.I. JOLY Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 26 MARS 2024 N° RG 21/00885 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FXQ6 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juin 2021, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône RG : 11-19-001084 APPELANT : Monsieur [P] [Z] né le 15 Août 1972 à [Localité 6] (71) domicilié : [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Sophie LITTNER-BIBARD, membre de la SCP LITTNER-BIBARD, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE INTIMÉE : S.C.I. JOLY agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social : [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 72 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2024 pour être prorogée au 13 février puis au 19 mars et au 26 Mars 2024, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon bail du 25 mars 2016, la SCI JOLY a loué à M. [P] [Z] une maison d'habitation dotée d'un parc arboré, située [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement : - d'un loyer mensuel de 1 400 euros, le premier loyer étant payable à compter du 14 avril 2016, - d'une provision mensuelle sur charges de 220 euros, couvrant : . la taille annuelle des arbres et l'entretien courant des haies et arbustes par une entreprise choisie par la bailleresse, . la tonte du terrain, avec ramassage des coupes, autant de fois que nécessaire, cette tonte pouvant toutefois être réalisée par le locataire, . l'entretien des chéneaux . le ramonage de la cheminée du grand salon, . l'entretien annuel de la chaudière . la taxe d'ordures ménagères, . 'ycompris l'entretien courant et les réparations locatives selon le décret n°87-713 du 26 août 1987" . 'y compris les charges récupérables selon le [même] décret'. Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement réalisé le 18 avril 2016. M. [Z] a versé un dépôt de garantie de 1 400 euros. Après avoir donné son congé, M. [Z] a restitué les lieux loués à la SCI Joly le 9 juillet 2018, date à laquelle un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par Maître [T], huissier de justice. Estimant détenir une créance de 6 406,69 euros à l'encontre de M. [Z], au titre du solde de son compte locatif, et n'ayant pu obtenir le paiement de cette somme, la SCI Joly a fait assigner M. [Z] en paiement par acte du 26 octobre 2019. Par jugement contradictoire du 4 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a : - condamné M. [P] [Z] à payer à la SCI Joly la somme de 4 952,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamné M. [P] [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire pour le tout du jugement, - rejeté tout surplus des demandes. Par déclaration du 5 juillet 2021, M. [Z] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 14 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, M. [Z] demande à la cour de : ' réformer le jugement en ce qu'il : - l'a condamné à payer à la SCI Joly la somme de 4 952,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - l'a condamné aux dépens, - a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la SCI Joly à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence, - débouter la SCI Joly de l'intégralité de ses réclamations et de son appel incident, - condamner la SCI Joly à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses troubles de jouissance, - condamner la SCI Joly à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 pour ses frais irrépétibles de première instance et celle de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, - condamner la SCI Joly aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la SCP Cabinet Littner ' Bibard à les recouvrer directement en application des dispositions de l'article '700" du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 16 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Joly demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°87-712 du 26 août 1987 et des articles 1134 et suivants du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas fait droit à ses demandes portant sur le remboursement de la facture n°2018/0701 émise par Aménagement Paysager le 24 juillet 2018 d'un montant de 1 242 euros et sur le versement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence, statuant à nouveau : - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 1 242 euros au titre du remboursement de la facture n°2018/0701 émise par Aménagement Paysager le 24 juillet 2018, - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance, - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 312 euros au titre du remboursement de la facture n°2016/0408 émise par la société Fromageot le 19 avril 2016, Pour le surplus : - confirmer le jugement déféré, En tout état de cause : - condamner M. [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de la procédure d'appel, - condamner M. [Z] aux dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée par une ordonnance du 5 octobre 2023. MOTIVATION Sur les loyers Il ressort des pièces du dossier que sur la période du 14 avril 2016 au 8 juillet 2018, le montant global des loyers dus s'est élevé à 37 593,54 euros, soit : - 746,66 euros du 14 au 30 avril 2016 - 1 400 euros par mois de mai 2016 à mars 2017 = 15 400 euros, - 1 402,46 par mois d'avril 2017 à mars 2018 = 16 829,52 euros, - 1 417,21 par mois d'avril à juin 2018 = 4 251,63 euros, - 365,73 euros du 1er au 8 juillet 2018. Il ressort de la pièce 5 de la bailleresse que M. [Z] a toujours régulièrement payé le loyer, sauf en février 2018 et à compter d'avril 2018 et que par ailleurs, il n'a pas tenu compte des indexations survenues en avril 2017 et 2018, sauf en mai 2017. Il ressort de la pièce 12 de l'appelant qu'il s'est acquitté du loyer de février 2018 par un virement du 31 janvier 2018 au bénéfice du mandataire de la SCI Joly. En conséquence, la cour retient que M. [Z] reste devoir au titre des loyers la somme globale de 4 644,42 euros, soit - 27,06 euros au titre de l'indexation du loyers sur la période d'avril 2017 à mars 2018, mai déduit - 4 251,63 euros au titre des loyers d'avril à juin 2018. - 365,73 euros au titre du loyer du 1er au 8 juillet 2018. Sur les charges La bailleresse indique avoir reçu la somme globale de 5 062,66 euros au titre des provisions sur charges (soit 220 euros par mois de mai 2016 à mars 2018 + 2,66 euros) et M. [Z] ne démontre pas avoir réglé davantage . Il ressort des pièces 6, 13 et 17 de la bailleresse que sur toute la durée du bail, les charges se sont réellement élevées à la somme globale de 3 568,77 euros comprenant la facture de tonte du 19 avril 2016 pour un montant de 312 euros. Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner M. [Z] au paiement de cette facture. En conséquence, au titre de la régularisation des charges, la SCI Joly doit restituer à M. [Z] la somme de 1 493,89 euros. Sur les réparations locatives A ce titre, la SCI Joly réclame paiement d'une somme de 3 256,16 euros correspondant à différents postes de travaux qu'il convient d'examiner successivement. ' Sur la somme de 1 242 euros pour la remise en état du jardin Pour justifier de cette dépense, la SCI Joly produit une facture émise le 24 juillet 2018 par l'entreprise chargée de l'entretien du parc et relative au ramassage de feuilles, à la tonte du parc, à l'entretien des différents massifs et arbres, à la suppression de la vigne vierge et la taille en topiaire de l'if. Si l'état des lieux de sortie révèle la nécessité de procéder à ces travaux, cette circonstance ne peut être corrélée à un manquement de M. [Z] à ses obligations, dès lors qu'il résulte des stipulations du bail que les parties avaient convenu que l'entretien du parc était confié à un professionnel et qu'à ce titre, le locataire était tenu au paiement de charges spécifiques, ce qui signifie qu'il était dispensé d'entretenir lui-même le parc. Cette somme ne peut donc pas être mise à la charge de M. [Z]. ' Sur la somme de 764,50 euros pour la remise en état du parquet dans le salon et le palier du haut : cf devis du 13 juillet 2018 et facture du 16 juillet 2018 portant respectivement sur 25,80 m² et 2m² et ne consistant qu'en une application de cire avec lustrage Lors de l'entrée de M. [Z], il a été précisé que le salon avait été entièrement refait et constaté que le plancher était en bon état. Or, à la sortie de M. [Z], il a été consigné que le parquet présentait quelques décolorations à gauche de la cheminée et la présence d'auréole au sol. Si l'appelant affirme avoir fait l'acquisition d'une cireuse pour entretenir le parquet, il n'en justifie pas et en toute hypothèse, la différence d'état constatée révèle, si ce n'est un défaut d'entretien, du moins un entretien inadéquat. En revanche, la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas d'imputer au locataire un manquement à son obligation d'entretien du parquet au niveau du palier du haut ou des vestiaires. En conséquence, la facture de 764,50 euros ne peut être mise à la charge de M. [Z] qu'à hauteur de 709,50 euros soit (25,80 m² x 25 euros HT le m²) + TVA à 10 %. ' Sur la réfection des joints de la salle de bains à hauteur de 211,93 euros Les états des lieux d'entrée et de sortie ne comportent aucune mention relative aux joints de la salle de bains. La SCI Joly n'est donc pas fondée à réclamer à M. [Z] le coût de leur rénovation. ' Sur la facture d'intervention d'un électricien le 31 juillet 2018 pour la somme de 164,40 euros Cette facture est relative : - d'une part à la remise en état de divers appareillages arrachés - d'autre part à la remise en fonctionnement de la VMC - enfin au remplacement de 3 lampes d'un montant global HT de 26,99 euros le tout ayant nécessité 2,5 heures de main d'oeuvre au coût horaire HT de 49 euros. S'il ressort de l'état des lieux de sortie (pages 4, 8 et 10) que M. [Z] a restitué le bien loué sans remplacer trois ampoules qui ne fonctionnaient plus dans la cuisine, la salle de bains et la montée d'escalier, aucune mention de l'état des lieux de sortie n'est relative au fonctionnement de la VMC ou au fait que certains appareillages électriques seraient arrachés. En conséquence, la SCI Joly ne peut obtenir que la somme HT de 51,49 euros correspondant au coût des ampoules et à une demi-heure de main d'oeuvre, soit 56,64 euros TTC. ' Sur le ponçage et lustrage du dessus de la cheminée du grand salon pour la somme de 150 euros Il ressort des pièces du dossier que : - le 20 février 2016, soit moins de deux mois avant l'entrée dans les lieux de M. [Z], la SCI Joly avait fait poncer et lustrer le dessus de la cheminée en marbre noir - l'état des lieux d'entrée permet de réputer ce marbre en bon état, étant rappelé qu'il précisait que le salon dans lequel se trouve la cheminée avait été entièrement refaite, - il a été consigné dans l'état des lieux de sortie une marque circulaire sur le manteau de la cheminée. Ces éléments suffisent à justifier la réclamation de la SCI Joly qui a fait intervenir en août 2018 la même entreprise qu'en février 2016 pour à nouveau poncer et lustrer le marbre de la cheminée afin de faire disparaître la marque constatée par l'huissier de justice, marque dont rien ne permet d'affirmer qu'elle serait spontanément réapparue avec le temps. ' Sur la réparation de la fuite sur le tuyau d'arrosage du jardin pour la somme de 106,79 euros La SCI Joly justifie de l'intervention d'un plombier le 1er août 2018 pour réparer ce tuyau dégradé par l'effet du gel. Même si l'état de ce tuyau n'a pas été vérifié lors de l'état des lieux de sortie, eu égard d'une part à la période de gel et d'autre part aux dates de restitution des lieux loués et d'intervention du plombier, il est certain que le désordre est survenu pendant la durée du bail. Pour s'exonérer de sa responsabilité contractuelle, M. [Z] affirme que c'est à la demande expresse de la bailleresse qu'il n'a pas mis l'installation d'arrosage du jardin hors gel. Outre que cette demande apparaît fort curieuse, elle n'est corroborée par aucun élément, étant observé que l'épouse de M. [Z], dont le témoignage revient à se fournir une preuve à soi-même dès lors qu'elle est co-titulaire du bail et solidairement tenue à l'égard de l'intimée en application des articles 1751 et 220 du code civil, atteste seulement de la mise hors gel par la gérante de la SCI Joly lors de l'hiver 2016 / 2017 et du probable oubli par cette dernière de mettre hors gel lors de l'hiver 2017 / 2018. M. [Z] n'établissant pas avoir été dispensé de ses obligations contractuelles s'agissant du bon entretien de cet élément d'équipement, il doit supporter le coût de sa réparation. ' Sur le changement de serrures intervenu le 26 novembre 2018 pour la somme de 324,50 euros La SCI Joly prétend que M. [Z] ne lui a restitué qu'une des deux clefs de la porte d'entrée, ce qu'il conteste, et qu'en conséquence, elle a dû faire changer la serrure. Eu égard d'une part à l'importance de la porte concernée (porte principale d'entrée dans la maison) et d'autre part au nombre de clefs de cette porte remises à M. [Z] lors de son entrée dans les lieux, la SCI Joly se serait nécessairement rendu compte le 9 juillet 2018 qu'il manquait le cas échéant une des deux clefs et l'aurait fait constater. Or, l'état des lieux de sortie ne contient aucune mention sur ce point. Par ailleurs, la cour observe qu'entre juillet et novembre 2018, la SCI Joly n'a accompli aucune démarche, directement ou via son mandataire, pour obtenir la restitution de la clef prétendument manquante. Il n'est pas davantage fait allusion à cette clef dans les courriers échangés en janvier 2019 entre la bailleresse et l'assurance de protection juridique de M. [Z]. Dans ces circonstances, la SCI Joly n'est pas fondée à réclamer le paiement de la somme de 324,50 euros. ' Sur la dépose du câble d'alimentation de la fibre fixé sur divers murs de la façade pour la somme de 242 euros Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, et il n'est pas sérieusement contesté par M. [Z], que la maison louée n'était pas dotée de la fibre en mars 2016 et qu'en juillet 2018, elle en disposait via un câble courant en applique sur le garage puis en aérien entre le garage et la maison dans laquelle il pénètre par la façade. M. [Z] ne démontre ni que cette installation lui aurait été imposée par un tiers, ni avoir prévenu et a fortiori avoir obtenu l'autorisation de la bailleresse pour la réaliser. En conséquence, il lui appartenait de remettre les lieux dans leur état initial et à défaut, il doit supporter le coût des travaux que la SCI Joly a exposé pour ce faire. ' Sur le nettoyage de la cave pour la somme forfaitaire de 50 euros L'huissier de justice a consigné dans son constat du 9 juillet 2018 que la cave était 'vide', ce malgré la présence de 'nombreux cartons' dont la cour ignore s'ils appartiennent à M. [Z] et dont elle observe qu'ils étaient dans la cave depuis manifestement longtemps dès lors qu'ils étaient 'dégradés par les remontées humides'. Dans ces circonstances, le coût d'enlèvement des cartons ne peut pas être réclamé à M. [Z]. Ainsi, globalement, la somme due par M. [Z] au titre des réparations locatives est de 1 264,93 euros. Il résulte de ce qui précède que la créance de la SCI Joly au titre du solde du compte locatif de M. [Z] s'élève, après imputation du dépôt de garantie à 2 995,46 euros, soit 4 644,42 euros - 1 493,89 euros + 1 264,93 euros - 1 420 euros. Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2019, date de l'assignation. Sur le préjudice de jouissance de M. [Z] M. [Z] prétend avoir été troublé dans la jouissance paisible du bien loué du fait du comportement de la bailleresse qui a 'multiplié les interventions d'entrepreneurs' et donc les visites, 'sous prétexte d'améliorations de l'habitat'. Au soutien de sa demande indemnitaire, il produit : - le témoignage de son épouse qui pour les raisons évoquées ci-dessus est dépourvu de force probante, - plusieurs courriels échangés entre les parties en octobre 2017 relativement à une visite sur toute la durée du bail. Ces éléments sont insuffisants à démontrer le comportement fautif de la bailleresse et à établir la réalité du trouble de jouissance allégué par l'appelant. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par M. [Z]. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont donc réunies qu'en faveur de la SCI Joly mais eu égard à la différence sensible existant entre sa demande et le montant de la somme qui lui a été allouée, la cour laisse à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement déféré sauf à réduire à 2 995,46 euros le montant de la somme principale que M. [P] [Z] a été condamné à payer à la SCI Joly au titre du solde de son compte locatif, Y ajoutant, Déboute la SCI Joly de ses plus amples demandes, Condamne M. [Z] aux dépens d'appel, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,